E地產(chǎn)公司開發(fā)項目總成本目標設(shè)定指引

　　1．目的

　　為規(guī)范總成本管理，切實落實總成本管理目標，強化項目開發(fā)各階段的總成本管理責任，根據(jù)《E地產(chǎn)總成本管理制度》及相關(guān)規(guī)定，制定本指引。

　　2．適用范圍

　　本指引適用于公司及其控股子公司的開發(fā)項目以及委托公司管理的開發(fā)項目（以下簡稱“開發(fā)項目”）。其他開發(fā)項目參照本制度執(zhí)行。

　　3．總成本構(gòu)成與目標設(shè)定階段

　　3．1項目總成本由下述各一級成本科目構(gòu)成：

　　3．1．1土地征用及拆遷補償費

　　3．1．2前期工程費

　　3．1．3建筑安裝工程費

　　3．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費

　　3．1．5配套設(shè)施費

　　3．1．6開發(fā)間接費

　　3．1．7借款利息

　　3．1．8營業(yè)稅金及附加

　　3．1．9土地增值稅

　　3．1．10銷售費用

　　3．1．11所得稅

　　上述各項中，前7項統(tǒng)稱“開發(fā)成本”，后4項統(tǒng)稱“稅費”。

　　3．2依據(jù)項目開發(fā)進度，總成本目標設(shè)定分下述三個階段，相關(guān)部門在編制總成本目標時應(yīng)依序進行：

　　3．2．1可研階段成本估算；

　　3．2．2方案階段成本概算；

　　3．2．3施工圖階段成本預(yù)算。

　　4．成本目標設(shè)定原則

　　4．1逐級控制、遞進細化原則。成本估算、概算、預(yù)算間應(yīng)形成逐級控制、相互制約、遞進細化關(guān)系。成本預(yù)算只可優(yōu)化、細化，原則上不可超出概算目標；成本目標應(yīng)成為項目部（公司）日常成本控制的上限。

　　4．2對標設(shè)定原則。成本項目細化和目標設(shè)定時應(yīng)遵循對標原則。對標依據(jù)主要有：公司內(nèi)同類可比項目最佳成本；競爭對手同類可比項目最佳成本；有關(guān)政策規(guī)定；其他。

　　5．成本目標編制

　　5．1總成本目標應(yīng)包括（但不限于）以下內(nèi)容（具體詳見附件）：

　　5．1．1總成本目標編制說明：包括編制依據(jù)、預(yù)期主要經(jīng)濟指標、其他需要說明的情況等；

　　5．1．2項目簡介；

　　5．1．3項目資源；

　　5．1．4項目總成本目標匯總及明細；

　　5．2編制要求：

　　5．2．1編制依據(jù)客觀、充分，對不確定因素的假設(shè)相對合理、對標成本數(shù)據(jù)可靠；

　　5．2．2各開發(fā)項目視項目編制的階段及項目實際情況進行相應(yīng)目標編制，以預(yù)計合同為成本目標編制的基礎(chǔ)，保證成本目標的完整性。

　　6．成本估算

　　6．1經(jīng)濟合同部根據(jù)各相關(guān)部門提供的估算依據(jù)及分項成本估算結(jié)果，匯總編制總成本目標，并將總成本目標估算結(jié)果提交開發(fā)部以編制項目可研報告。

　　6．2成本目標估算依據(jù)及分項成本估算結(jié)果的責任部門分別為：

　　6．2．1開發(fā)部依據(jù)土地取得方式、項目基本情況等，估算“土地征用及拆遷補償費”目標；

　　6．2．2經(jīng)濟合同部依據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提供的項目規(guī)劃建設(shè)指標、產(chǎn)品配置及交樓標準、可比項目成本數(shù)據(jù)等，估算“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“配套設(shè)施費”、“開發(fā)間接費”等分項成本目標；

　　6．2．3市場部依據(jù)項目定位、營銷推廣策略、銷售周期等，估算“銷售費用”成本目標；

　　6．2．4財務(wù)部依據(jù)項目資金占用水平、預(yù)計利率水平、資金占用周期測算“借款利息”；根據(jù)相關(guān)稅收政策，測算“稅務(wù)成本”。

　　7．成本概算

　　7．1經(jīng)濟合同部根據(jù)項目規(guī)劃方案，組織編制成本概算。相關(guān)職能部門職責同成本估算。

　　7．2概算目標編制完成后，經(jīng)濟合同部應(yīng)對“概算—估算”間的成本差異進行解釋、說明。

　　8．成本預(yù)算

　　8．1項目部（公司）在取得結(jié)構(gòu)施工圖后，應(yīng)根據(jù)已審批下達的項目總成本概算目標、施工圖及施工圖說明、項目施工方案、施工現(xiàn)場勘察及測量資料或數(shù)據(jù)、工程量測算數(shù)據(jù)、有關(guān)工程造價信息及動態(tài)價格變化等相關(guān)資料依據(jù)，組織編制成本預(yù)算。

　　8．2預(yù)算目標編制完成后，項目部（公司）應(yīng)對各級成本項目“預(yù)算—概算”間差異進行分析、解釋與說明。

　　9．成本目標調(diào)整

　　9．1除下述情形外，已下達的成本目標原則上不作調(diào)整。

　　9．1．1預(yù)期總成本目標、收入開發(fā)成本率同時發(fā)生調(diào)增變化；

　　9．1．2預(yù)期開發(fā)成本累計變化總額將超出原開發(fā)成本目標5%以上

　　（含）；

　　9．2針對9.1中的情形，項目部（公司）應(yīng)提出成本目標調(diào)整申請，報公司經(jīng)營管理委員會審批。成本目標調(diào)整申請內(nèi)容包括：

　　9．2．1調(diào)整理由；

　　9．2．2調(diào)整初步方案、管理舉措；

　　9．2．3調(diào)整前后成本目標對比；

　　9．2．4目標調(diào)整對成本、項目效益的影響程度等。

　　9．3某些因素變化對原成本目標的編制依據(jù)、假設(shè)產(chǎn)生重大影響的，項目部（公司）需要重新編制總成本目標。

　　10．附則

　　10．1經(jīng)濟合同部是本指引的建立、維護與貫徹的責任部門，并負責本指引的解釋。

　　10．2本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。

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篇2：E地產(chǎn)公司開發(fā)項目總成本目標設(shè)定指引

　　E地產(chǎn)公司開發(fā)項目總成本目標設(shè)定指引

　　1．目的

　　為規(guī)范總成本管理，切實落實總成本管理目標，強化項目開發(fā)各階段的總成本管理責任，根據(jù)《E地產(chǎn)總成本管理制度》及相關(guān)規(guī)定，制定本指引。

　　2．適用范圍

　　本指引適用于公司及其控股子公司的開發(fā)項目以及委托公司管理的開發(fā)項目（以下簡稱“開發(fā)項目”）。其他開發(fā)項目參照本制度執(zhí)行。

　　3．總成本構(gòu)成與目標設(shè)定階段

　　3．1項目總成本由下述各一級成本科目構(gòu)成：

　　3．1．1土地征用及拆遷補償費

　　3．1．2前期工程費

　　3．1．3建筑安裝工程費

　　3．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費

　　3．1．5配套設(shè)施費

　　3．1．6開發(fā)間接費

　　3．1．7借款利息

　　3．1．8營業(yè)稅金及附加

　　3．1．9土地增值稅

　　3．1．10銷售費用

　　3．1．11所得稅

　　上述各項中，前7項統(tǒng)稱“開發(fā)成本”，后4項統(tǒng)稱“稅費”。

　　3．2依據(jù)項目開發(fā)進度，總成本目標設(shè)定分下述三個階段，相關(guān)部門在編制總成本目標時應(yīng)依序進行：

　　3．2．1可研階段成本估算；

　　3．2．2方案階段成本概算；

　　3．2．3施工圖階段成本預(yù)算。

　　4．成本目標設(shè)定原則

　　4．1逐級控制、遞進細化原則。成本估算、概算、預(yù)算間應(yīng)形成逐級控制、相互制約、遞進細化關(guān)系。成本預(yù)算只可優(yōu)化、細化，原則上不可超出概算目標；成本目標應(yīng)成為項目部（公司）日常成本控制的上限。

　　4．2對標設(shè)定原則。成本項目細化和目標設(shè)定時應(yīng)遵循對標原則。對標依據(jù)主要有：公司內(nèi)同類可比項目最佳成本；競爭對手同類可比項目最佳成本；有關(guān)政策規(guī)定；其他。

　　5．成本目標編制

　　5．1總成本目標應(yīng)包括（但不限于）以下內(nèi)容（具體詳見附件）：

　　5．1．1總成本目標編制說明：包括編制依據(jù)、預(yù)期主要經(jīng)濟指標、其他需要說明的情況等；

　　5．1．2項目簡介；

　　5．1．3項目資源；

　　5．1．4項目總成本目標匯總及明細；

　　5．2編制要求：

　　5．2．1編制依據(jù)客觀、充分，對不確定因素的假設(shè)相對合理、對標成本數(shù)據(jù)可靠；

　　5．2．2各開發(fā)項目視項目編制的階段及項目實際情況進行相應(yīng)目標編制，以預(yù)計合同為成本目標編制的基礎(chǔ)，保證成本目標的完整性。

　　6．成本估算

　　6．1經(jīng)濟合同部根據(jù)各相關(guān)部門提供的估算依據(jù)及分項成本估算結(jié)果，匯總編制總成本目標，并將總成本目標估算結(jié)果提交開發(fā)部以編制項目可研報告。

　　6．2成本目標估算依據(jù)及分項成本估算結(jié)果的責任部門分別為：

　　6．2．1開發(fā)部依據(jù)土地取得方式、項目基本情況等，估算“土地征用及拆遷補償費”目標；

　　6．2．2經(jīng)濟合同部依據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提供的項目規(guī)劃建設(shè)指標、產(chǎn)品配置及交樓標準、可比項目成本數(shù)據(jù)等，估算“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“配套設(shè)施費”、“開發(fā)間接費”等分項成本目標；

　　6．2．3市場部依據(jù)項目定位、營銷推廣策略、銷售周期等，估算“銷售費用”成本目標；

　　6．2．4財務(wù)部依據(jù)項目資金占用水平、預(yù)計利率水平、資金占用周期測算“借款利息”；根據(jù)相關(guān)稅收政策，測算“稅務(wù)成本”。

　　7．成本概算

　　7．1經(jīng)濟合同部根據(jù)項目規(guī)劃方案，組織編制成本概算。相關(guān)職能部門職責同成本估算。

　　7．2概算目標編制完成后，經(jīng)濟合同部應(yīng)對“概算—估算”間的成本差異進行解釋、說明。

　　8．成本預(yù)算

　　8．1項目部（公司）在取得結(jié)構(gòu)施工圖后，應(yīng)根據(jù)已審批下達的項目總成本概算目標、施工圖及施工圖說明、項目施工方案、施工現(xiàn)場勘察及測量資料或數(shù)據(jù)、工程量測算數(shù)據(jù)、有關(guān)工程造價信息及動態(tài)價格變化等相關(guān)資料依據(jù)，組織編制成本預(yù)算。

　　8．2預(yù)算目標編制完成后，項目部（公司）應(yīng)對各級成本項目“預(yù)算—概算”間差異進行分析、解釋與說明。

　　9．成本目標調(diào)整

　　9．1除下述情形外，已下達的成本目標原則上不作調(diào)整。

　　9．1．1預(yù)期總成本目標、收入開發(fā)成本率同時發(fā)生調(diào)增變化；

　　9．1．2預(yù)期開發(fā)成本累計變化總額將超出原開發(fā)成本目標5%以上

　　（含）；

　　9．2針對9.1中的情形，項目部（公司）應(yīng)提出成本目標調(diào)整申請，報公司經(jīng)營管理委員會審批。成本目標調(diào)整申請內(nèi)容包括：

　　9．2．1調(diào)整理由；

　　9．2．2調(diào)整初步方案、管理舉措；

　　9．2．3調(diào)整前后成本目標對比；

　　9．2．4目標調(diào)整對成本、項目效益的影響程度等。

　　9．3某些因素變化對原成本目標的編制依據(jù)、假設(shè)產(chǎn)生重大影響的，項目部（公司）需要重新編制總成本目標。

　　10．附則

　　10．1經(jīng)濟合同部是本指引的建立、維護與貫徹的責任部門，并負責本指引的解釋。

　　10．2本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。

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