E地產(chǎn)公司開發(fā)項目總成本目標(biāo)設(shè)定指引

　　1．目的

　　為規(guī)范總成本管理，切實落實總成本管理目標(biāo)，強(qiáng)化項目開發(fā)各階段的總成本管理責(zé)任，根據(jù)《E地產(chǎn)總成本管理制度》及相關(guān)規(guī)定，制定本指引。

　　2．適用范圍

　　本指引適用于公司及其控股子公司的開發(fā)項目以及委托公司管理的開發(fā)項目（以下簡稱“開發(fā)項目”）。其他開發(fā)項目參照本制度執(zhí)行。

　　3．總成本構(gòu)成與目標(biāo)設(shè)定階段

　　3．1項目總成本由下述各一級成本科目構(gòu)成：

　　3．1．1土地征用及拆遷補(bǔ)償費

　　3．1．2前期工程費

　　3．1．3建筑安裝工程費

　　3．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費

　　3．1．5配套設(shè)施費

　　3．1．6開發(fā)間接費

　　3．1．7借款利息

　　3．1．8營業(yè)稅金及附加

　　3．1．9土地增值稅

　　3．1．10銷售費用

　　3．1．11所得稅

　　上述各項中，前7項統(tǒng)稱“開發(fā)成本”，后4項統(tǒng)稱“稅費”。

　　3．2依據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度，總成本目標(biāo)設(shè)定分下述三個階段，相關(guān)部門在編制總成本目標(biāo)時應(yīng)依序進(jìn)行：

　　3．2．1可研階段成本估算；

　　3．2．2方案階段成本概算；

　　3．2．3施工圖階段成本預(yù)算。

　　4．成本目標(biāo)設(shè)定原則

　　4．1逐級控制、遞進(jìn)細(xì)化原則。成本估算、概算、預(yù)算間應(yīng)形成逐級控制、相互制約、遞進(jìn)細(xì)化關(guān)系。成本預(yù)算只可優(yōu)化、細(xì)化，原則上不可超出概算目標(biāo)；成本目標(biāo)應(yīng)成為項目部（公司）日常成本控制的上限。

　　4．2對標(biāo)設(shè)定原則。成本項目細(xì)化和目標(biāo)設(shè)定時應(yīng)遵循對標(biāo)原則。對標(biāo)依據(jù)主要有：公司內(nèi)同類可比項目最佳成本；競爭對手同類可比項目最佳成本；有關(guān)政策規(guī)定；其他。

　　5．成本目標(biāo)編制

　　5．1總成本目標(biāo)應(yīng)包括（但不限于）以下內(nèi)容（具體詳見附件）：

　　5．1．1總成本目標(biāo)編制說明：包括編制依據(jù)、預(yù)期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、其他需要說明的情況等；

　　5．1．2項目簡介；

　　5．1．3項目資源；

　　5．1．4項目總成本目標(biāo)匯總及明細(xì)；

　　5．2編制要求：

　　5．2．1編制依據(jù)客觀、充分，對不確定因素的假設(shè)相對合理、對標(biāo)成本數(shù)據(jù)可靠；

　　5．2．2各開發(fā)項目視項目編制的階段及項目實際情況進(jìn)行相應(yīng)目標(biāo)編制，以預(yù)計合同為成本目標(biāo)編制的基礎(chǔ)，保證成本目標(biāo)的完整性。

　　6．成本估算

　　6．1經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)各相關(guān)部門提供的估算依據(jù)及分項成本估算結(jié)果，匯總編制總成本目標(biāo)，并將總成本目標(biāo)估算結(jié)果提交開發(fā)部以編制項目可研報告。

　　6．2成本目標(biāo)估算依據(jù)及分項成本估算結(jié)果的責(zé)任部門分別為：

　　6．2．1開發(fā)部依據(jù)土地取得方式、項目基本情況等，估算“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”目標(biāo)；

　　6．2．2經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提供的項目規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、產(chǎn)品配置及交樓標(biāo)準(zhǔn)、可比項目成本數(shù)據(jù)等，估算“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“配套設(shè)施費”、“開發(fā)間接費”等分項成本目標(biāo)；

　　6．2．3市場部依據(jù)項目定位、營銷推廣策略、銷售周期等，估算“銷售費用”成本目標(biāo)；

　　6．2．4財務(wù)部依據(jù)項目資金占用水平、預(yù)計利率水平、資金占用周期測算“借款利息”；根據(jù)相關(guān)稅收政策，測算“稅務(wù)成本”。

　　7．成本概算

　　7．1經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)項目規(guī)劃方案，組織編制成本概算。相關(guān)職能部門職責(zé)同成本估算。

　　7．2概算目標(biāo)編制完成后，經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)對“概算—估算”間的成本差異進(jìn)行解釋、說明。

　　8．成本預(yù)算

　　8．1項目部（公司）在取得結(jié)構(gòu)施工圖后，應(yīng)根據(jù)已審批下達(dá)的項目總成本概算目標(biāo)、施工圖及施工圖說明、項目施工方案、施工現(xiàn)場勘察及測量資料或數(shù)據(jù)、工程量測算數(shù)據(jù)、有關(guān)工程造價信息及動態(tài)價格變化等相關(guān)資料依據(jù)，組織編制成本預(yù)算。

　　8．2預(yù)算目標(biāo)編制完成后，項目部（公司）應(yīng)對各級成本項目“預(yù)算—概算”間差異進(jìn)行分析、解釋與說明。

　　9．成本目標(biāo)調(diào)整

　　9．1除下述情形外，已下達(dá)的成本目標(biāo)原則上不作調(diào)整。

　　9．1．1預(yù)期總成本目標(biāo)、收入開發(fā)成本率同時發(fā)生調(diào)增變化；

　　9．1．2預(yù)期開發(fā)成本累計變化總額將超出原開發(fā)成本目標(biāo)5%以上

　　（含）；

　　9．2針對9.1中的情形，項目部（公司）應(yīng)提出成本目標(biāo)調(diào)整申請，報公司經(jīng)營管理委員會審批。成本目標(biāo)調(diào)整申請內(nèi)容包括：

　　9．2．1調(diào)整理由；

　　9．2．2調(diào)整初步方案、管理舉措；

　　9．2．3調(diào)整前后成本目標(biāo)對比；

　　9．2．4目標(biāo)調(diào)整對成本、項目效益的影響程度等。

　　9．3某些因素變化對原成本目標(biāo)的編制依據(jù)、假設(shè)產(chǎn)生重大影響的，項目部（公司）需要重新編制總成本目標(biāo)。

　　10．附則

　　10．1經(jīng)濟(jì)合同部是本指引的建立、維護(hù)與貫徹的責(zé)任部門，并負(fù)責(zé)本指引的解釋。

　　10．2本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。

　　4

篇2：開發(fā)項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

　　開發(fā)項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

　　1.目的

　　指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。

　　2.適用范圍

　　適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

　　3.術(shù)語和定義

　　3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

　　3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個版本。

　　3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間；

　　3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；

　　3.2.3第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后；

　　3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂；

　　3.3.動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本。

　　4.職責(zé)

　　4.1公司及項目公司-造價部：

　　4.1.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；

　　4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；

　　4.1.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；

　　4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

　　5.工作流程

　　5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書

　　5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后，造價部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

　　5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下：

　　5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；

　　5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

　　5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。具體如下：

　　5.1.2.3.1采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價；

　　5.1.2.3.2采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價；

　　5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等；

　　5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實施，確保總包及分包工程承包目標(biāo)實現(xiàn)；

　　5.1.4項目實施過程中，造價部負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警，如有超目標(biāo)的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。

　　5.2制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書

　　5.2.1施工圖完成后，項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

　　5.2.2對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下：

　　5.2.2.1甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。

　　5.2.2.2甲定乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。

　　5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等；

　　5.2.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；

　　5.2.3采購主管在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審批。

　　5.3匯總目標(biāo)成本

　　5.3.1造價部匯總各項目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，報相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》；

　　5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行

　　5.4.1造價部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行；

　　5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實施按月度或季度進(jìn)行反饋造價部；

　　5.4.5造價部對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價部的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警；

　　5.5項目成本動態(tài)監(jiān)控

　　5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價部；

　　5.5.2造價部嚴(yán)格按照的限價要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購；

　　5.5.3項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價部；

　　5.5.4造價部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；

　　5.6項目成本動態(tài)分析

　　5.6.1造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》

　　5.7目標(biāo)成本調(diào)整

　　5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請報造價部審核，分管副總經(jīng)理審批；

　　5.7.2對于無補(bǔ)充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。

　　6.支持文件

　　無

　　7.相關(guān)表格記錄

　　7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》

　　7.2.《項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議》

　　7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》

　　7.5.《目標(biāo)成本審批表》