項目成本核算作業指導書

　　1.作業目的

　　建立和完善成本核算的操作規則；合理確定成本核算對象；正確歸集和分配開發成本及費用；為開發項目提供及時，真實，完整的成本核算資料。

　　2.主管崗位總會計師：檢查建賬和登錄的及時性和正確性，處理成本核算中的特殊情況。

　　主辦崗位成本核算：按作業描述的程序和要求做好本崗位的操作。

　　3.作業描述

　　3.1劃分成本核算對象：劃分的要求在于便于成本費用的歸集，有利于成本的及時結算，

　　符合現行的會計準則。劃分必須符合同類歸并的原則。

　　3.1.1只有同地，開工時間接近，同一總包單位，相近結構類型，相同用途性質的群體建筑可以合并成一個成本核算對象。不同時符合上述條件的應以單體建筑作為成本核算對象。

　　3.1.2 獨立設計概算或施工圖預算的小區公共配套建筑和設施，如會所，幼兒園，大賣場，獨立的地下車庫等今后可能發生出售，出租，轉讓等情況的，一般應獨立作為成本核算對象。

　　3.1.3變電站，垃圾或污水處理站，管理用房等為同一小區服務，今后將成為小區全體業主公共資產的，可合并為一個成本核算對象。為便于分攤，不同服務區域的公共資產不能合并成一個成本核算對象。

　　3.1.4 僅為一幢單體建筑服務的附屬設施，如室外配電房，泵房等，可以不單獨作為成本核算對象，發生的費用直接計入所附屬的單體建筑。

　　3.1.5 最小的成本核算對象為單體建筑，不能因為單體內部各層樓的用途或結構不同而人為地拆成幾個成本核算對象。

　　3.1.6 對于必須歸集但暫時不能確定成本核算對象的成本，或者需要先歸集后分攤的成本，須另設“跨期待分攤成本”的成本核算對象。

　　3.2設置會計科目和核算項目：

　　3.2.1 開發成本：

　　開發成本核算按制造成本法設置科目（詳見附表）。

　　3.2.1.1開發成本的科目一般包括下列八項：

　　土地獲得價款，

　　前期工程費，

　　基礎設施費，

　　建筑安裝工程費，

　　公建配套設施費，

　　資本化利息，

　　開發間接費，

　　成本結轉（僅適用于區域性的土地開發并銷售的情況）。

　　3.2.1.2 在開發成本各級明細科目下，按各成本核算對象分層次設立核算項目。如：

　　核算項目第一級第二級第三級第四級

　　某花園

　?。椖棵Q）（分期）（分功能）（分結構）

　　在建一期住宅多層

　　高層

　　別墅

　　辦公

　　商鋪

　　配套資產等

　　在建二期

　　………

　　待開發土地

　　跨期待分攤成本

　　3.2.1.3上述梯級設置適用于分期實施的綜合性大型項目的成本管理，一般的項目可根據項目的實際情況按上圖的梯級次序選擇各級科目。

　　3.2.1.4 對于已購入的、尚未開工但已決定開發的土地成本，均在成本核算對象“待開發土地”中核算。在核算項目的屬性中增加占地面積和可售建筑面積，并依照實際情況進行調整?！按_發土地”核算項目的余額即為擬開發土地的實際成本，內容包括：（1）總體未開工項目的地價款和前期費用，（2）分期開發的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。

　　項目開工后，將已開工部分逐期從“待開發土地”中轉入“在建某期”。

　　3.2.2 開發產品

　　項目竣工取得大產證，并已與客戶辦理了房屋交接單，這時，“開發成本”科目應轉入“開發產品”科目。

　　3.2.2.1 開發產品按可售建筑面積采用數量金額核算。不包括在可售建筑面積中的車位應按個數采用數量金額核算。

　　3.2.2.2 變電站，垃圾或污水處理站，管理用房等為小區服務，今后將成為小區全體業主共有財產的公益性配套資產，僅計入實際建造成本，不分攤土地價和管理費用。結算時，將此核算對象的賬面余額在受益范圍內，按照面積比例攤入相應可售產品的成本核算對象中。

　　3.2.2.3 會所，中小學，幼兒園，獨立的地下車庫等今后可能發生出售，出租，轉讓等情況的具有經營價值的配套資產，也僅計入實際建造成本，不分攤土地價和管理費用。但如該配套資產的實際建造成本高于預期收益的，也可按與預期收益配比的一定金額預留成本。

　　3.2.2.4完工的開發產品用于出租的，應將其成本全部轉入“出租開發產品”。

　　3.2.2.5 完工的開發產品自用的，應將其成本全部轉入“固定資產”

篇2：項目成本核算作業指導書

　　項目成本核算作業指導書

　　1.作業目的

　　建立和完善成本核算的操作規則；合理確定成本核算對象；正確歸集和分配開發成本及費用；為開發項目提供及時，真實，完整的成本核算資料。

　　2.主管崗位總會計師：檢查建賬和登錄的及時性和正確性，處理成本核算中的特殊情況。

　　主辦崗位成本核算：按作業描述的程序和要求做好本崗位的操作。

　　3.作業描述

　　3.1劃分成本核算對象：劃分的要求在于便于成本費用的歸集，有利于成本的及時結算，

　　符合現行的會計準則。劃分必須符合同類歸并的原則。

　　3.1.1只有同地，開工時間接近，同一總包單位，相近結構類型，相同用途性質的群體建筑可以合并成一個成本核算對象。不同時符合上述條件的應以單體建筑作為成本核算對象。

　　3.1.2 獨立設計概算或施工圖預算的小區公共配套建筑和設施，如會所，幼兒園，大賣場，獨立的地下車庫等今后可能發生出售，出租，轉讓等情況的，一般應獨立作為成本核算對象。

　　3.1.3變電站，垃圾或污水處理站，管理用房等為同一小區服務，今后將成為小區全體業主公共資產的，可合并為一個成本核算對象。為便于分攤，不同服務區域的公共資產不能合并成一個成本核算對象。

　　3.1.4 僅為一幢單體建筑服務的附屬設施，如室外配電房，泵房等，可以不單獨作為成本核算對象，發生的費用直接計入所附屬的單體建筑。

　　3.1.5 最小的成本核算對象為單體建筑，不能因為單體內部各層樓的用途或結構不同而人為地拆成幾個成本核算對象。

　　3.1.6 對于必須歸集但暫時不能確定成本核算對象的成本，或者需要先歸集后分攤的成本，須另設“跨期待分攤成本”的成本核算對象。

　　3.2設置會計科目和核算項目：

　　3.2.1 開發成本：

　　開發成本核算按制造成本法設置科目（詳見附表）。

　　3.2.1.1開發成本的科目一般包括下列八項：

　　土地獲得價款，

　　前期工程費，

　　基礎設施費，

　　建筑安裝工程費，

　　公建配套設施費，

　　資本化利息，

　　開發間接費，

　　成本結轉（僅適用于區域性的土地開發并銷售的情況）。

　　3.2.1.2 在開發成本各級明細科目下，按各成本核算對象分層次設立核算項目。如：

　　核算項目第一級第二級第三級第四級

　　某花園

　　（項目名稱）（分期）（分功能）（分結構）

　　在建一期住宅多層

　　高層

　　別墅

　　辦公

　　商鋪

　　配套資產等

　　在建二期

　　………

　　待開發土地

　　跨期待分攤成本

　　3.2.1.3上述梯級設置適用于分期實施的綜合性大型項目的成本管理，一般的項目可根據項目的實際情況按上圖的梯級次序選擇各級科目。

　　3.2.1.4 對于已購入的、尚未開工但已決定開發的土地成本，均在成本核算對象“待開發土地”中核算。在核算項目的屬性中增加占地面積和可售建筑面積，并依照實際情況進行調整。“待開發土地”核算項目的余額即為擬開發土地的實際成本，內容包括：（1）總體未開工項目的地價款和前期費用，（2）分期開發的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。

　　項目開工后，將已開工部分逐期從“待開發土地”中轉入“在建某期”。

　　3.2.2 開發產品

　　項目竣工取得大產證，并已與客戶辦理了房屋交接單，這時，“開發成本”科目應轉入“開發產品”科目。

　　3.2.2.1 開發產品按可售建筑面積采用數量金額核算。不包括在可售建筑面積中的車位應按個數采用數量金額核算。

　　3.2.2.2 變電站，垃圾或污水處理站，管理用房等為小區服務，今后將成為小區全體業主共有財產的公益性配套資產，僅計入實際建造成本，不分攤土地價和管理費用。結算時，將此核算對象的賬面余額在受益范圍內，按照面積比例攤入相應可售產品的成本核算對象中。

　　3.2.2.3 會所，中小學，幼兒園，獨立的地下車庫等今后可能發生出售，出租，轉讓等情況的具有經營價值的配套資產，也僅計入實際建造成本，不分攤土地價和管理費用。但如該配套資產的實際建造成本高于預期收益的，也可按與預期收益配比的一定金額預留成本。

　　3.2.2.4完工的開發產品用于出租的，應將其成本全部轉入“出租開發產品”。

　　3.2.2.5 完工的開發產品自用的，應將其成本全部轉入“固定資產”