企業(yè)財務(wù)成本核算控制方法的探討

　　管理就是把有限資源發(fā)揮出無限可能的一個過程。精細化管理這一理論出自于發(fā)達國家，它是一種科學的企業(yè)管理形式，在20世紀50年代由日本豐田汽車公司最先提出，它的目的是為了給產(chǎn)品或服務(wù)的最終客戶帶來更多具有好處的活動，不斷完善與提高工作質(zhì)量、工作流程、工作方法等等。主要包括兩方面：一是精細化管理反對人治。堅持規(guī)則意識，注重打造科學量化的標準以及發(fā)現(xiàn)可操作、易執(zhí)行的作業(yè)程序;二是要求管理者的角色由之前監(jiān)督、控制為主轉(zhuǎn)為服務(wù)、指導為主，要時刻關(guān)注并實現(xiàn)被服務(wù)者的意愿。從一定角度上來說，精細化管理是企業(yè)后勤管理工作的有效范本。

　　一、企業(yè)后勤管理中存在的主要問題

　　要想提高企業(yè)的后勤管理水平，使之更好的服務(wù)于企業(yè)的管理與發(fā)展，就必須實施精細化管理形式，改正并完善在企業(yè)的后勤管理工作當中存在的問題以及矛盾，從而提高企業(yè)的后勤管理水平，為企業(yè)的運行發(fā)展保駕護航。當前，企業(yè)在后勤管理中存在的問題主要有以下幾點：

　　1.后勤管理體系不完整，工作權(quán)限模糊不清。筆者通過相關(guān)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)的后勤管理部門一般是沒有較為完整的管理體系與具體組織的，制定規(guī)則或者是人員調(diào)配往往是臨時決定，隨機選擇，十分零散，這樣的現(xiàn)狀不僅不容易形成精細化管理，長此以往，工作人員就容易產(chǎn)生惰性，出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象，嚴重阻礙著企業(yè)的正常運行與持續(xù)發(fā)展。

　　2.在當前的企業(yè)管理工作當中，部分企業(yè)并沒有將后勤管理歸入到企業(yè)的整體戰(zhàn)略管理體系中去。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是由于企業(yè)的領(lǐng)導管理階層不重視后勤管理工作，而正因為如此，使得在企業(yè)的運營與發(fā)展過程中，企業(yè)的后勤管理部分難以發(fā)揮其對于企業(yè)運營與發(fā)展的保障性作用，最終給企業(yè)的管理狀況與整體發(fā)展帶來一定程度上的不利影響。

　　3.在企業(yè)的后勤管理工作當中，企業(yè)后勤管理各部門之間缺乏相應(yīng)的或者必要的聯(lián)系與溝通，從而導致企業(yè)的工作生產(chǎn)效率停滯不前。

　　二、企業(yè)實施精細化管理的必要性

　　如今，伴隨著行業(yè)之間越演越烈的競爭態(tài)勢，影響企業(yè)贏利的因素也越來越多，但是內(nèi)部管理始終是一個十分重要的因素。那么現(xiàn)代企業(yè)要想在競爭中取勝靠得是什么呢?人才、市場、資金、產(chǎn)品、技術(shù)等等，可是如果這些因素單獨存在的話，它所能發(fā)揮的作用是非常有限的，所以必須要把它們團結(jié)起來，激發(fā)各自的優(yōu)勢與潛能，如此才可以產(chǎn)生更好的聯(lián)動效果，而使這些因素產(chǎn)生聯(lián)動效果的關(guān)鍵措施就是精細化管理。

　　三、提高企業(yè)后勤細化管理措施的分析和探討

　　1.統(tǒng)一思想認識，形成相互協(xié)作的工作氛圍

　　要做到后勤管理的精細化，首先就必須要統(tǒng)一思想認識，加強各部門間的協(xié)作，這就需要管理工作人員拋開之前的工作經(jīng)驗，依據(jù)“精細化、統(tǒng)一化”的管理目標來開展工作。建立精細化的后勤管理模式，需要每一個工作人員從自己做起，清楚自己的任務(wù)的同時積極協(xié)助其他人員順利開展工作。

　　此外，企業(yè)精細化管理的加強，與企業(yè)領(lǐng)導者管理職能的發(fā)揮密切相關(guān)。領(lǐng)導者在正確認識的基礎(chǔ)上，以其在企業(yè)所確定的權(quán)威，通過指揮協(xié)調(diào)各個部門的相互關(guān)系，調(diào)動各個利益群體的積極性與創(chuàng)造力，才能通過有效的精細化管理實施，來促進企業(yè)各項目標與計劃的實現(xiàn)。因此，要特別重視企業(yè)領(lǐng)導者在精細化管理中的關(guān)鍵作用。

　　2.制度創(chuàng)新，構(gòu)筑精細、節(jié)約的防線

　　(1)明確崗位職責，實行指標管理。獎懲結(jié)合、標準清晰、職責明確是明確崗位職責，實行指標管理的重要基礎(chǔ)手段，同時也是實現(xiàn)科學規(guī)劃的關(guān)鍵所在。結(jié)合具體的管理經(jīng)驗，在實施過程中，為了實現(xiàn)這一管理目的，需要制定詳細的精細化管理方案，從管理工作標準、管理內(nèi)容、管理目標等各個方面對每項工作進行詳細分解和劃分。此外，明確責任人和責任部門是實行指標管理重要保障。確保機械設(shè)備都有專人負責，進行檢查維護，從而避免不必要的損失。

　　(2)優(yōu)化工作流程，降低運行成本。認真分析與研究那些影響與制約著后勤管理科學長久發(fā)展的工作流程或者突出問題，找出癥結(jié)所在，然后再通過充分的準備與討論，集思廣益，達成共識，制定出有效可行的規(guī)章制度，盡量精密細致，可操作性強。

　　(3)規(guī)章制度固化節(jié)能經(jīng)驗，歸口管理封堵資源流失。為了保證節(jié)能減排可以作為一項長效機制得以貫徹落實下去，就需要定期匯總整理服務(wù)一線的各部門以及人員的寶貴經(jīng)驗，從而做成質(zhì)量手冊或者是相關(guān)的規(guī)章制度與操作流程。通過明確固化，做到歸口管理，不讓資源流失，做到所有的事都有章可依，有據(jù)可查，有人監(jiān)督，有人負責”。

　　(4)激勵與約束有效結(jié)合，營造公平和諧氛圍。一方面，企業(yè)可以利用嚴格的績效考核機制作為選拔與任用員工的標準。另一方面，透過考核結(jié)果，企業(yè)可以從中尋找增強執(zhí)行力的方法。總結(jié)優(yōu)秀的工作經(jīng)驗，加以宣傳，尋找考核環(huán)節(jié)結(jié)果不如人意的原因，加以改進并提高。

　　3.推進精細化管理必須堅持以人為本的原則

　　以人為本要求肯定職工在管理過程中的主導地位，因為人是唯一具備能動性與創(chuàng)造性的因素，然后要根據(jù)其能動性與創(chuàng)造性去組織所有的管理活動，盡可能地激發(fā)員工潛能，全面調(diào)動職工積極性，發(fā)揮員工最大價值。以人為本要求全體員工以主人翁的姿態(tài)關(guān)心企業(yè)，做好本職工作，所以，要想搞好精細化管理，就必須在管理的過程中始終堅持以人為本的思想理念，善于發(fā)現(xiàn)人才，任用人才，從而形成關(guān)心人、尊重人以及培養(yǎng)人的良好工作氛圍，達到精細化管理的目的。

　　四、結(jié)束語

　　綜上所述，精細化管理必將是企業(yè)后勤管理改革的必經(jīng)之路，同時也是企業(yè)順應(yīng)自身發(fā)展戰(zhàn)略和工作性質(zhì)的客觀要求，精細化

管理必將大大提高企業(yè)自身綜合競爭力，推動企業(yè)穩(wěn)定運營與快速發(fā)展，同時分析企業(yè)后勤細化管理的措施對于企業(yè)發(fā)展也是十必要與重要的。

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篇2：大廈小區(qū)成本核算與成本控制細節(jié)管理

　　大廈小區(qū)成本核算與成本控制細節(jié)管理

　　一、大廈和小區(qū)成本控制的目的和意義

　?。ㄒ唬┠芴嵘飿I(yè)管理企業(yè)的競爭力

　　成本控制為什么能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力？現(xiàn)在物業(yè)管理的競爭點也就是物業(yè)管理的發(fā)展。尤其是深圳二十年的發(fā)展變化，于五、六年前，我們看一個物業(yè)公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業(yè)公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區(qū)都會發(fā)現(xiàn)，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業(yè)管理企業(yè)都是比較好的。而近幾年，企業(yè)為了塑造自己的核心競爭力又把物業(yè)公司轉(zhuǎn)向服務(wù)了。

　　另外從物業(yè)管理發(fā)展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發(fā)展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務(wù)”的提升。從以上這些歸納起來可發(fā)現(xiàn)，這是一個服務(wù)轉(zhuǎn)變的過程，也是我們物業(yè)管理轉(zhuǎn)變的一個關(guān)鍵過程，這足以說明物業(yè)公司競爭重點已經(jīng)變了。

　　那么，物業(yè)管理企業(yè)之間存在競爭，現(xiàn)在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業(yè)公司要業(yè)主少交一點錢，業(yè)主可能會更加容易接受物業(yè)公司。但這必須保證相同的服務(wù)質(zhì)量，也就是說這種競爭力是物業(yè)管理企業(yè)花業(yè)主最少的錢，做最多的和最好的事情。

　　（二）增強業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度

　　提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業(yè)主喜歡。

　　如果物業(yè)公司的成本控制能與業(yè)主溝通，并建立在業(yè)主滿意的基礎(chǔ)上進行成本控制，業(yè)主一定會對物業(yè)管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業(yè)主會說經(jīng)常收我們的錢，收了錢物業(yè)公司到底做了些什么？

　?。ㄈ┦俏飿I(yè)管理企業(yè)內(nèi)部規(guī)范管理的需要

　　現(xiàn)在政府有明文規(guī)定說物業(yè)管理企業(yè)的利潤應(yīng)該是支出成本的10%。物業(yè)管理行業(yè)的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：

　?、贋槭裁床荒芤允杖氤杀镜?0%作為利潤？

　　因為物業(yè)管理企業(yè)所花的錢畢竟是花在小區(qū)里面的，花在業(yè)主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區(qū)服務(wù)的。如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業(yè)公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。

　?、跒槭裁匆殉杀究刂圃?0%呢？

　　人們知道物業(yè)管理涉及到的面是最廣的，一個小區(qū)的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業(yè)管理的服務(wù)范圍之內(nèi)。如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業(yè)主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩(wěn)定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業(yè)公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規(guī)?；蛘唛_展多種經(jīng)營，這是物業(yè)管理發(fā)展方向。

　　在香港物業(yè)管理企業(yè)水平最高的一類是發(fā)展商下面的物業(yè)公司。物業(yè)公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發(fā)展商服務(wù)，錢也由發(fā)展商來補貼。二類是向內(nèi)地擴展的，只要有一點物業(yè)就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業(yè)管理的利潤是來自于發(fā)展商的、來自于規(guī)?；摹＿@是內(nèi)部管理的需要，行業(yè)的規(guī)范，法制的健全，必然會導致這種結(jié)果。這也是一種趨勢。

　?。ㄋ模┦俏飿I(yè)實現(xiàn)保值增值的有效手段和途徑

　　眾所周知，物業(yè)管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業(yè)公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區(qū)（大廈）正常運作，也就是實現(xiàn)了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。

　　也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業(yè)公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。

　　二、物業(yè)管理的成本費用

　　成本是指物業(yè)管理企業(yè)對一個特定物業(yè)進行管理服務(wù)所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業(yè)管理服務(wù)當中對房屋的使用人或者業(yè)主進行維修管理和服務(wù)所發(fā)生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業(yè)也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業(yè)首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規(guī)范，然后這房子必然會老化，一些設(shè)施設(shè)備的使用壽命必然會到，所以物業(yè)管理必然有這個周期過程。物業(yè)有了周期性以后，在物業(yè)的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的?？傮w上可分成三個階段：

　?。ㄒ唬┢鸩诫A段

　　一個新的小區(qū)，物業(yè)管理處剛剛投入，設(shè)備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區(qū)。

　　（二）生長成熟階段

　　生長成熟階段物業(yè)公司所有的管理都走向了規(guī)范，人員的培訓基本上到位了。對物業(yè)的基本情況以及設(shè)施設(shè)備也已經(jīng)熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩(wěn)定。

　?。ㄈ┧ネ似陔A段

　　經(jīng)過很長一段時間以后，物業(yè)開始老化，有些設(shè)備的使用壽命可能已經(jīng)到了，那么物業(yè)公司的支出自然而然又要升高。

　　所以財務(wù)管理在物業(yè)管理的成本支出方面也是隨著物業(yè)管理周期來進行變化的。

　　三、物業(yè)管理小區(qū)的成本預算

　　籌備期也是物業(yè)管理的前期介入期，前期介入的成本預算應(yīng)注意七點：

　　（一）盡量的購買工具設(shè)備。

　　為什么要盡量購買？一是工具設(shè)備，二是辦公的固定資產(chǎn)。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯(lián)合起來買，并且購買工具設(shè)備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區(qū)面積大，就買個剪草機，如果那個小區(qū)小一點就不買，那么就由這個小區(qū)負擔那個小區(qū)的剪草工作；假如旁邊有一個小區(qū)（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區(qū)的復印機也可以不買。但在購買工具設(shè)備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應(yīng)該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業(yè)主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業(yè)公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設(shè)備。

　?。ǘ┎豢深A見的費用比較多。

　　我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現(xiàn)場，發(fā)展商也還在現(xiàn)場，這個時候就會發(fā)生不可預見的費用。如果物業(yè)公司是發(fā)展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發(fā)展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業(yè)公司去弄一下，即使不要物業(yè)公司出錢，也要物業(yè)公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。

　?。ㄈ┧娰M的問題。

　　在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發(fā)展商來控制。那個時候，物業(yè)公司也有理由，假如物業(yè)公司接的話，物業(yè)公司本身的電費支出根本沒有發(fā)展商很小的一部份。當時可能還在施工階段，業(yè)主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發(fā)展商所做的。比方說：“發(fā)展商這里有五套房子沒賣掉，發(fā)展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業(yè)公司開不開？開了以后物業(yè)公司怎么跟發(fā)展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領(lǐng)導，報告一轉(zhuǎn)第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應(yīng)在業(yè)主入伙以后或者在發(fā)展商撤場以后再把水電接過來，物業(yè)公司采取這樣的態(tài)度較穩(wěn)妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應(yīng)交給發(fā)展商，由發(fā)展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。

　?。ㄋ模┓智迮c發(fā)展商、施工隊的一些責任界線。

　　這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業(yè)公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業(yè)公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就

　　（五）人員的培訓費及資料費。

　　籌辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內(nèi)正常調(diào)配，從其他管理處抽一些精英人員到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關(guān)資料。比如：業(yè)主公約、手冊、規(guī)定、制度等資料都必須要有的，所產(chǎn)生的費用也比較大。

　　（六）平常經(jīng)營支出費用的測算。

　　經(jīng)營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。

　　1、行政延?

　?、偃斯べM（包括工資、稅金、福利、保險）；

　　②辦公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）

　　③人工培訓費。我們知道物業(yè)公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質(zhì)水平上的高低一定程度上影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。所以，培訓工作被越來越多的企業(yè)所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質(zhì)也不行，有素質(zhì)還要經(jīng)過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證?，F(xiàn)在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經(jīng)理證；c企業(yè)經(jīng)理證。再說現(xiàn)在社會發(fā)展得較快，經(jīng)常有新的管理模式?jīng)_擊；法律時刻修改、完善；稅務(wù)經(jīng)常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務(wù)部等）都應(yīng)該關(guān)注社會上一些專業(yè)性、針對性突出的培訓機構(gòu)，必要時也要參加培訓，充充“電”。

　?、懿盥觅M；

　?、萆鐓^(qū)文化費。社區(qū)文化費指的是由物業(yè)公司來組織的。社區(qū)文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區(qū)（大廈）基本上不考慮物業(yè)公司員工的宿舍問題，所以有可能物業(yè)公司會產(chǎn)生宿舍費用；

　　⑥保安費。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。

　?、呓哟M。

　　2、公共電費：

　　包括：

　　①電梯用電；

　?、诘缆氛彰鳎ò窡簟⑸錈簟鷫?、彩燈）；

　　③消防用電；

　?、軜堑勒彰鳎?/p>

　　⑤地下車庫照明；

　?、拗悄芑到y(tǒng)用電；

　　⑦排水系統(tǒng)用電；

　?、嗥渌O(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）；

　　3、公共水費：

　?、倬G化用水；

　　②清潔用水；

　?、酃苍O(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；

　　4、維修養(yǎng)護費用：

　?、匐娞菥S護（分維修費和保險費）；

　?、诜课菥S護費用；

　?、垭娖?、電訊的維護；

　?、芙o排水的維護（包括消防水的維護）；

　　5、攤銷（其中包括固定資產(chǎn)的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：

　　6、固定資產(chǎn)的維修（主要指自有的，不是指小區(qū)的）

　　7、不可預見的費用

　　8、管理者酬金

　　9、稅金

　?。ㄆ撸┢匠＝?jīng)營收入費用的測算。

　　1、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場）：

　　這里著重說一下停車場，停車場各個物業(yè)公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業(yè)公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業(yè)公司充減管理費；但是如果是發(fā)展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發(fā)展商來收租金的或使用的，就算物業(yè)公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發(fā)展商的。那么如果地下車庫物業(yè)公司收什么？物業(yè)公司要注意了，一般有兩種情況：

　?、贅I(yè)主和發(fā)展商之間達成什么協(xié)議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業(yè)公司就向業(yè)主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業(yè)公司應(yīng)該向發(fā)展商收；

　?、谌绻l(fā)展商委托物業(yè)公司把車位租出去，就向發(fā)展商收取手續(xù)費。收取費用的高低應(yīng)由發(fā)展商和物業(yè)公司去協(xié)調(diào)。

　　2、家政服務(wù)費：

　?、偕祥T維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務(wù)費；

　?、谄渌杖?。

　　最后來計算數(shù)據(jù)狀況，物業(yè)公司通過以上幾項，管理處對小區(qū)（大廈）一年來的費用進行預算。

　　四、成本控制

　　1、由業(yè)主委員會來審核這些項目；

　　2、如果沒有成立業(yè)主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。

　　由業(yè)主提意見，公布電話、公布業(yè)主意見，那么征求業(yè)主的意見以后，物業(yè)公司進行修改后實施。一來物業(yè)公司通報并做這些項目后以防出現(xiàn)爭執(zhí)的情況；二來使物業(yè)管理能把業(yè)主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業(yè)公司最終的目標還是為了業(yè)主。一個企業(yè)也是為了忠實的顧客群體。要業(yè)主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業(yè)委會征求意見。同時業(yè)委會也會收到單個業(yè)主的意見，經(jīng)業(yè)委會權(quán)衡后向物業(yè)公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協(xié)商。

　　3、公共水電費

　?、乓?guī)范外用電的管理。

　?、埔?guī)范公共照明管理。

　　在公共照明管理方面，建議物業(yè)公司最好在每個小區(qū)（大廈）都要有一張很明確的開關(guān)管理規(guī)定。整個小區(qū)，幾號燈今天是幾點關(guān)要明確寫出來，列成一種數(shù)據(jù)化。那么，這張開關(guān)管理規(guī)定作為每位員工上崗培訓的一項內(nèi)容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內(nèi)容之一。然而，開關(guān)規(guī)定隨季節(jié)變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據(jù)時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關(guān)管理規(guī)定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應(yīng)燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應(yīng)開關(guān)，換也要換成感應(yīng)開關(guān)。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務(wù)必換成感應(yīng)的，只要開一下門，關(guān)一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內(nèi)的燈要換成感應(yīng)的。

　　另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應(yīng)燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且24小時可能都有人走。這種開關(guān)要注意使用一種標簽，一般物業(yè)公司安裝的開關(guān)是一排一排的，每一排的開關(guān)最好用好多種顏色的標簽區(qū)分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓的時候就方便了，幾點關(guān)紅的、幾點是開綠的......為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業(yè)公司會把燈調(diào)整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節(jié)的管理，既可節(jié)約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時全開了，既浪費電對燈泡又產(chǎn)生不良影響。

　　還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區(qū)的一些電表。

　?、枪灿盟?/p>

　?、僖⒁庖?guī)范外接用水。

　　②規(guī)范水源的使用。小區(qū)用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規(guī)范，這個需要物業(yè)公司去監(jiān)控。二是自管的。

　?、塾境睾蛧娙Ｌ貏e是泳池的管理，有幾家泳池，經(jīng)常會出現(xiàn)半個月或一個月就換一次水。物業(yè)公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要物業(yè)公司管理的好，一點問題都沒有。

　?、鹊唾|(zhì)易耗品的費用的測算（主要指維修、低質(zhì)易耗品的控制）。

　　低質(zhì)易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質(zhì)易耗品更新費=（一般公共設(shè)施的購置費+安裝費）×12÷各設(shè)施的正常安全使用年限，這是低質(zhì)易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設(shè)施都有正常安全的使用年限，比方說白質(zhì)燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。

　?、傻唾|(zhì)易耗品的成本控制

　?、偕碳业目刂坪驮u估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質(zhì)量。廠家的評估一定要管理處或企業(yè)搞品質(zhì)管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執(zhí)照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業(yè)公司既省事又有效益。

　?、谫|(zhì)量求佳。

　　③供貨商要相對固定。

　　④要批量進貨。為什么要批量進貨？一來保證服務(wù)時間，二來批發(fā)價，價格肯定要低一點。

　?、菀耘f換新--就是物業(yè)公司維修工要換東西或要領(lǐng)用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現(xiàn)只知道“換新工”的現(xiàn)象。

　　⑥定期檢查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設(shè)備房等，要經(jīng)常去開一下，讓它走動走動。就像物業(yè)公司的柴油發(fā)電機要每一個月或半個月去開一次一樣的道理。

　　另外，物業(yè)公司買一些東西也有一點小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現(xiàn)在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業(yè)公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業(yè)公司買任何東西的時候都要以控制成本為前提來考慮實際問題。

　?、邆}庫和采購的管理。每個物業(yè)公司都有相應(yīng)的制度，而且這個環(huán)節(jié)是相當重要的。重點是要注意對供貨商做事后的回訪，購完貨以后物業(yè)公司的品質(zhì)管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質(zhì)部，品質(zhì)管理人員聯(lián)系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負責送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質(zhì)管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業(yè)公司更好地控制。

　　⑧資源共享。從物業(yè)管理發(fā)展趨勢也可以看到，像某物業(yè)公司實行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業(yè)公司只用一個經(jīng)理來領(lǐng)導，下面可能設(shè)主管或主辦的形式，然后采購、工具、設(shè)備、人員都可以統(tǒng)一調(diào)配，這種管理模式就是節(jié)約成本的一種做法，也是資源共享的做法。

篇3：房地產(chǎn)成本費用項目及核算內(nèi)容

　　4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項:

　　1)土地征用及拆遷補償費

　　2)前期工程費

　　3)基礎(chǔ)設(shè)施費

　　4)建筑安裝工程費

　　5)配套設(shè)施費

　　6)開發(fā)間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用,主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

　　(2)拆遷補償費:有關(guān)地上、(來自:www.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳,分別沖減有關(guān)成本。

　　(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。

　　(4)其他:如土地開發(fā)權(quán)批復費、土地面積丈量測繪費等。

　　■前期工程費

　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

　　如:人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計費:項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改

　　造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費),制圖、曬圖費,規(guī)劃設(shè)計模型制作費,方案評審費。

　　(3)勘測丈量費:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

　　(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

　　(5)臨時設(shè)施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機,家具等不屬于臨時設(shè)施費。

　　(6)預算編、審費:支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。

　　(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。

　　■基礎(chǔ)設(shè)施費

　　指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)道路工程費:小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。

　　(2)供電工程費:變(配)電設(shè)備的購置費,設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費,供(配)電貼費、電源建設(shè)費,交納的電增容費等。

　　(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。

　　(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。

　　(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。

　　(6)通訊工程費:電話線路的鋪設(shè)、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。

　　(7)電視工程費:小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。

　　(8)照明工程費:小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

　　(9)綠化工程費:小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設(shè)費。

　　(10)環(huán)衛(wèi)工程費:指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。

　　■建筑安裝工程費

　　指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用 (含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的"工程價款結(jié)算單"來確定。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)土建工程費

　?、倩A(chǔ)工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。

　?、谥黧w工程費:即土建結(jié)構(gòu)工程費(含地下室部分)。

　?、塾屑坠┎牧系?還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。

　　(2)安裝工程費

　　①電氣(強電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費,有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。

　?、陔娪?弱電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。

　　③給排水安裝工程費:主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。

　?、茈娞莅惭b工程費:主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。

　?、菘照{(diào)安裝工程費:主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。

　　⑥消防安裝工程費:主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。

　?、呙簹獍惭b工程費:主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。

　?、嗖膳惭b工程費:主體工程 內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。

　　⑨上述各項如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。

　　(3)裝修工程費:內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費,有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。

　　(4)項目或工程監(jiān)理費:指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。

　　(5)其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的,應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中),現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。

　　■配套設(shè)施費

　　指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目,具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況:

　　(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:www.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

　　(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。

　　(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時,發(fā)生的沒有投資來源的費用。

　　(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。

　　■開發(fā)間接費

　　指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括:

　　(1)現(xiàn)場管理費用:內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　(2)利息并借款費用:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅:按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　(5)質(zhì)檢費:包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費,項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。

　　(6)其他:項目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。

　　4-3 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為:

　　■營業(yè)費用

　　指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括:

　　(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復費,開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費,根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。

　　(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。

　　(3)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

　　(4)專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。

　　■管理費用

　　指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

　　(2)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。

　　(3)財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。

　　(4)稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

　　(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。

　　(6)無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環(huán)境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

　　■財務(wù)費用

　　指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費(含票據(jù)工本費),以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。