成本控制和管理歷來是企業管理的重心,房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目(如CBD重點工程藍堡國際公寓)的經驗,總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況,盡量避免預算外支出,為進一步控制成本提供標準和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容:合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中,預算及資金管理是核心。三者結合財務軟件的報表開發功能,相互融通,但又各有側重。

一、合同管理

公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始,所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位,所涉及的工程造價和材料價格合理,則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。

1.合同匯簽與分類。

合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排,尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排,要與公司現有資金和未來資金計劃相統一,避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間,或工程進度及質量標準,避免合同管理與工程管理不協調。

結合房地產開發企業實際情況,合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括:土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括:土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。

2.合同的錄入與執行。

將已分類合同結合財務軟件的報表功能,設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”,使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。合同錄入后,成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導,從而較好執行合同。

3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。

二、工程預算及資金瞥理

參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容,每一項所涉及的金額又相當巨大,故須重點控制。

1.工程預算的編制、錄入。

工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議,達到事前成本控制的目的;工程預算編制完畢后,公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能,錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致,以便日后財務軟件自動提取實際發生額時,能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析,從而有效實施事中成本管理和控制;并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。

2.工程款支付。

各用款部門填寫用款單時,按“工程項目。分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚,成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對,能立刻確認是否應該支付此款項,并將此信息上報主管領導。若付款,則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。

在工程款的支付過程中,須注意的是:要有正確的付款流程,該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流,再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態。

篇2：房地產開發成本管理要領

　　成本控制和管理歷來是企業管理的重心,房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目(如CBD重點工程藍堡國際公寓)的經驗,總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況,盡量避免預算外支出,為進一步控制成本提供標準和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容:合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中,預算及資金管理是核心。三者結合財務軟件的報表開發功能,相互融通,但又各有側重。

　　一、合同管理

　　公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始,所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位,所涉及的工程造價和材料價格合理,則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。

　　1.合同匯簽與分類。

　　合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排,尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排,要與公司現有資金和未來資金計劃相統一,避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間,或工程進度及質量標準,避免合同管理與工程管理不協調。

　　結合房地產開發企業實際情況,合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括:土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括:土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。

　　2.合同的錄入與執行。

　　將已分類合同結合財務軟件的報表功能,設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”,使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。合同錄入后,成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導,從而較好執行合同。

　　3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。

　　二、工程預算及資金瞥理

　　參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容,每一項所涉及的金額又相當巨大,故須重點控制。

　　1.工程預算的編制、錄入。

　　工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議,達到事前成本控制的目的;工程預算編制完畢后,公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能,錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致,以便日后財務軟件自動提取實際發生額時,能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析,從而有效實施事中成本管理和控制;并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。

　　2.工程款支付。

　　各用款部門填寫用款單時,按“工程項目。分部工程--分項工程--單位工程”寫清楚,成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對,能立刻確認是否應該支付此款項,并將此信息上報主管領導。若付款,則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。

　　在工程款的支付過程中,須注意的是:要有正確的付款流程,該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流,再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態。

篇3：開發項目論證成本管理作業指引

　　開發項目論證成本管理作業指引

　　1.目的：

　　明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。

　　2.適用范圍：

　　本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。

　　3.定義：

　　3.1項目可行性研究階段成本估算：在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預先估算和確定的過程，是《項目可行性研究報告》的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據。

　　4．職責：

　　4.1公司-造價部

　　4.1.1負責編制《新項目成本估算表》。

　　4.1.2負責項目可行性研究階段跟蹤執行《新項目成本估算表》。

　　4.2公司-技術管理部（設計）

　　4.2.1負責提供項目初步規劃方案或要點分析。

　　5.工作流程

　　5.1項目基礎性成本分析

　　5.1.1造價部經理每半年安排相關人員編制項目公司開發項目所在地區的《各類建筑各種檔次物業建造成本水平報告》，供公司領導和相關人員參考。

　　5.2項目可行性論證成本分析

　　5.2.1造價部經理指定專業工程師負責項目可行性研究階段的成本估算工作。專業工程師負責跟蹤、配合，并編制項目可研階段成本估算報告。

　　5.2.2進行成本估算的依據包括：技術管理部（設計）提交的可研階段項目規劃要點分析，投資發展部提交的關于項目定位的《市場調查報告》、《土地規劃指標》及相關土地狀況資料，成本信息庫中的該地區各類物業成本指標和成本調研報告，市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。

　　5.2.3造價部專業工程師按《新項目成本估算表》格式要求，完成估算。

　　5.2.3.1填寫編制說明：包括"項目概況"、"成本估算的依據"、"估算基準，即建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修"、"其他說明"（例如估算時沒有考慮哪些費用）

　　5.2.3.2結合項目的定位、規劃指標、規劃要點分析、建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。

　　5.2.3.3按政府相關規定和以往工程經驗制定前期費用和開發間接費中屬造價部填寫的項目。

　　5.2.3.4有多方案需要比較的項目，成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。

　　5.2.4《新項目成本估算表》經造價部經理審核后提交投資發展部，作為可研分析報告的附件。

　　5.2.5公司進入新的城市進行房地產開發，成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產開發成本水平調查報告》，內容應包括：

　　5.2.5.1該地區房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標規定、地產項目開發稅費等。

　　5.2.5.2當地的設計規范和標準的特點，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點，以便考慮對造價的影響。

　　5.2.5.3當地建造成本的比較：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區《各類建筑各種檔次物業建造成本水平表》

　　5.2.6造價部專業工程師應在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調研，完成《競爭樓盤成本水平調研報告》。

　　5.3公司立項階段

　　5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后，《新項目成本估算表》中有關的數據自動成為新項目建安成本的預控目標。

　　5.3.2造價部專業工程師負責把預控目標輸入成本信息庫。

　　5.4資料存檔

　　《新項目成本估算表》經審批后，由造價部移交項目部資料信息員負責存檔保管。

　　6.支持文件

　　無

　　7.相關記錄表格

　　7.1《**地區各類建筑各種檔次物業建造成本水平表》