項(xiàng)目管理工作指導(dǎo)
項(xiàng)目是一次性、多任務(wù)的工作，具有明確規(guī)定的開始和結(jié)束日期、特定的工作范圍、預(yù)算和要達(dá)到的特定性能水平。項(xiàng)目管理是對那些為達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)必須執(zhí)行的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度和控制。項(xiàng)目經(jīng)理是對保證按時(shí)、按照預(yù)算、按照工作范圍以及按所要求的性能水平完成項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)的人。 要有效、良好地完成項(xiàng)目，必須要一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理和進(jìn)行有序的項(xiàng)目管理才能夠?qū)崿F(xiàn)。一個(gè)有序的項(xiàng)目管理是由許多方面組成的。它包括項(xiàng)目整體管理、項(xiàng)目范圍管理、項(xiàng)目時(shí)間管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量控制、項(xiàng)目人力資源管理、項(xiàng)目溝通管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目采購管理。項(xiàng)目整體管理是用以保證各種項(xiàng)目要素能夠相互協(xié)調(diào)所需要的各個(gè)過程，由項(xiàng)目計(jì)劃制訂、項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施和綜合變更控制構(gòu)成。
項(xiàng)目計(jì)劃是一項(xiàng)綜合性工作，它由范圍管理計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、成本計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃、人力資源計(jì)劃、溝通計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、采購計(jì)劃和文檔管理計(jì)劃組成。項(xiàng)目范圍管理是用以保證項(xiàng)目包含且只包含所有需要完成的工作，以便順利完成項(xiàng)目所需要的各個(gè)過程，由范圍計(jì)劃、范圍定義、范圍核實(shí)和范圍變更控制構(gòu)成。范圍是指合同所定義的項(xiàng)目所要達(dá)到的各種效益指標(biāo)，如建筑實(shí)體指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)和公司內(nèi)部要求的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。只有項(xiàng)目范圍得到明確，才能制定相應(yīng)的各種計(jì)劃并使項(xiàng)目成員明確目標(biāo)。在制定范圍計(jì)劃前先要進(jìn)行合同評(píng)審，了解合同定義的工作范圍，如建筑構(gòu)造、面積、造價(jià)、質(zhì)量要求，這些都是合同要求完成的工作內(nèi)容即“項(xiàng)目范圍”。相應(yīng)的范圍計(jì)劃也就應(yīng)運(yùn)而生，如進(jìn)度計(jì)劃范圍——開始和結(jié)束時(shí)間。
同時(shí)項(xiàng)目范圍包括工作分解結(jié)構(gòu)，既將工程實(shí)體分解成實(shí)際需要分解的各種階段并進(jìn)行細(xì)化和定義，使整個(gè)工程可以通過范圍計(jì)劃清晰地呈現(xiàn)出來。在項(xiàng)目范圍計(jì)劃中必須包括范圍變更控制措施，一個(gè)項(xiàng)目從開始到結(jié)束多少都會(huì)發(fā)生一些范圍變更，如實(shí)現(xiàn)沒有對變更有一個(gè)應(yīng)對方案，一旦變更出現(xiàn)就會(huì)應(yīng)接不暇，出現(xiàn)變更得到實(shí)施，但由此引起的費(fèi)用和進(jìn)度方面的調(diào)整無法及時(shí)得到更正確認(rèn)，導(dǎo)致項(xiàng)目完成后在經(jīng)濟(jì)利益和時(shí)間利益上受到損失。項(xiàng)目時(shí)間管理是用以保證能夠按時(shí)完成項(xiàng)目所需的各個(gè)過程，由活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算、進(jìn)度計(jì)劃編制和進(jìn)度計(jì)劃控制構(gòu)成。
活動(dòng)定義和排序就是將整個(gè)工程分解成能夠控制的一些細(xì)分的節(jié)點(diǎn)，然后根據(jù)這些節(jié)點(diǎn)的工作內(nèi)容推算出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用時(shí)從而編制出進(jìn)度計(jì)劃。進(jìn)度計(jì)劃編制出后還要有相應(yīng)的控制措施以保證計(jì)劃的實(shí)施，如勞動(dòng)力計(jì)劃、設(shè)備使用計(jì)劃等都是必不可少的，同時(shí)進(jìn)度計(jì)劃必須得到及時(shí)的調(diào)整。一個(gè)理想的工程進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)該是可以得到隨時(shí)調(diào)整并且不影響最終的結(jié)束時(shí)間，這就需要一個(gè)合理的勞動(dòng)力計(jì)劃和設(shè)備使用計(jì)劃予以支持。一個(gè)工程的施工區(qū)域是有限的，不可能只通過調(diào)整勞動(dòng)力或機(jī)械設(shè)備就能夠滿足工程要求。因此就要求在編制進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要合理地安排各種計(jì)劃使一旦需要調(diào)整可以得到及時(shí)滿足。F.P.布魯克曾說過：向一個(gè)已經(jīng)滯后的項(xiàng)目增加人員，可能會(huì)使項(xiàng)目更加滯后。因?yàn)樾碌娜藛T必須得到培訓(xùn)，而該培訓(xùn)期會(huì)使生產(chǎn)率下降，并且過多的人會(huì)使單位面積生產(chǎn)率下降。因此一個(gè)好的進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)該是勞動(dòng)力和機(jī)械的良好結(jié)合。
項(xiàng)目成本管理是用以保證在批準(zhǔn)預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的各個(gè)過程，由資源計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算和成本控制構(gòu)成。項(xiàng)目成本是一個(gè)項(xiàng)目關(guān)注的重點(diǎn)，之所以要承接項(xiàng)目的最終目的是為了取得贏利。因此成本控制的好壞直接反應(yīng)了一個(gè)項(xiàng)目的成功與否。那么如何對成本進(jìn)行管理呢，首先就是成本計(jì)劃，然后才是成本控制。在項(xiàng)目成本正式投入之前，應(yīng)該有一個(gè)成本計(jì)劃，該計(jì)劃反應(yīng)了項(xiàng)目根據(jù)合同范圍，能夠獲得的利益和需要支出的費(fèi)用，并且各種費(fèi)用均得到細(xì)分，可以很直觀的知道在哪些方面我們的贏利大于支出，哪些方面贏利小于支出，這樣我們就可以有針對性的提出一些降本計(jì)劃。同時(shí)成本計(jì)劃中還應(yīng)該包括一些可預(yù)見的或根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推斷出的對于成本控制有影響的方面，把這些方面作為成本控制過程中需要引起重視的或制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。
成本計(jì)劃完成后工作的重點(diǎn)應(yīng)該放在控制過程中，成本控制是貫穿與整個(gè)項(xiàng)目過程中的。現(xiàn)在有一句常用語“增大進(jìn)水口，縮小出水口”，非常生動(dòng)地反應(yīng)了工程中成本控制的重點(diǎn)和方法。進(jìn)水口指的是從項(xiàng)目投資人處獲得更多的投入，方法有：直接獲得項(xiàng)目變更通知，即項(xiàng)目范圍的變更；在現(xiàn)有范圍內(nèi)通過變更部分項(xiàng)目內(nèi)容的方法獲得更多，如改變使用的材料；在業(yè)主未發(fā)出變更時(shí)根據(jù)合同提出變更從而獲得利益，如工期順延變更不但可以獲得更多的施工時(shí)間，可能還會(huì)獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。成本控制過程中在擴(kuò)大進(jìn)水口的同時(shí)要注意縮小出水口，這也是一個(gè)十分重要的方面。也就是剛才在成本計(jì)劃中提到的降本計(jì)劃和措施所對應(yīng)的內(nèi)容，成本計(jì)劃可以清晰地反應(yīng)出在哪些方面支出較大，就可以針對這些方面采取相應(yīng)的措施并在過程中有的放矢地嚴(yán)格控制，比如各種現(xiàn)場不可預(yù)計(jì)人工費(fèi)用的支出。成本控制是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目質(zhì)量管理是指用以保證項(xiàng)目滿足其所執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的要求而所需要的各個(gè)過程，由質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量保證措施和質(zhì)量控制構(gòu)成。質(zhì)量計(jì)劃是質(zhì)量管理的起始點(diǎn)，質(zhì)量計(jì)劃需要反應(yīng)項(xiàng)目質(zhì)量管理中的各個(gè)方面。首先要明確本項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，以質(zhì)量目標(biāo)為起點(diǎn)，制定出各階段和項(xiàng)目各方面所需要達(dá)到的質(zhì)量要求和執(zhí)行的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些要求和標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的保證措施，使施工的各階段所采用的技術(shù)都在質(zhì)量計(jì)劃所制定的措施的控制范圍內(nèi)，使各階段的施工質(zhì)量目標(biāo)都是明確的有據(jù)可尋的。
質(zhì)量控制的目的就是根據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中明確的目標(biāo)和措施進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)控，使施工各階段都在質(zhì)量目標(biāo)要求的范圍內(nèi)，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)有偏差可以及時(shí)得到信息反饋并且及時(shí)得到更正。同時(shí)在質(zhì)量控制過程中要注意質(zhì)量活動(dòng)的記錄。質(zhì)量管理的全過程就是“寫你要做的，做你所寫的，記你所做的”。項(xiàng)目人力資源管理是用以保證參加項(xiàng)目的人員
計(jì)劃的另一個(gè)作用是可以充分調(diào)整項(xiàng)目成員的組成體系使其在所在崗位能夠充分發(fā)揮其作用。施工人員的選擇也是致關(guān)重要的，在現(xiàn)在買方市場下，工程質(zhì)量是致關(guān)重要的，雖然質(zhì)量的保證主要是取決于措施的制定和落實(shí)，但是建筑工程是由人來完成的，人的因素還是非常重要。措施的落實(shí)和實(shí)施是由施工人員來完成的，他們對措施的理解程度和落實(shí)程度直接反映出來的就是實(shí)物的質(zhì)量。項(xiàng)目溝通管理是用以保證項(xiàng)目信息能夠被及時(shí)、正確地產(chǎn)生、收集、發(fā)布、儲(chǔ)存和最終處理而所需要的各個(gè)過程，由溝通計(jì)劃、信息發(fā)送、績效報(bào)告構(gòu)成。溝通是多方面的，包括與業(yè)主、領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目成員的溝通。與業(yè)主的溝通是為了使其了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，及時(shí)獲取業(yè)主對項(xiàng)目的最新要求。與業(yè)主的溝通是十分重要的，因?yàn)橥ㄟ^良好的溝通使業(yè)主對你建立起良好的印象，對項(xiàng)目發(fā)展的各方面都是十分有利的，比如在工程款的支付方面，對項(xiàng)目變更索賠的認(rèn)可和支付方面，都會(huì)對你有所幫助。
與領(lǐng)導(dǎo)的溝通同樣是為了得到最有利的支持，獲得領(lǐng)導(dǎo)的支持是十分重要的，這樣可以使你在同等條件下獲得最有利的資源配置。與項(xiàng)目成員的溝通是為了了解項(xiàng)目最新的進(jìn)展情況并聽取他們對項(xiàng)目發(fā)展的意見，同時(shí)使項(xiàng)目成員了解業(yè)主和領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目的最新要求和看法，可以采用最有利的方法調(diào)整項(xiàng)目的狀態(tài)，使其向最好的方向發(fā)展。溝通的方式有許多種，最常見和最有效的方式是：會(huì)議制度，可以定期和不定期地召開會(huì)議進(jìn)行溝通，形成的會(huì)議記錄是十分有用的；報(bào)告制度，對業(yè)主和領(lǐng)導(dǎo)的報(bào)告，可以將大量的信息發(fā)送的他們手中，該報(bào)告同樣可以使項(xiàng)目成員獲得大量信息，項(xiàng)目成員對項(xiàng)目經(jīng)理的報(bào)告是項(xiàng)目經(jīng)理獲得最新最多信息的最有效手段；面對面的溝通，F(xiàn)ace To Face往往會(huì)獲得令你意想不到的最有用的信息，特別在與業(yè)主和領(lǐng)導(dǎo)的溝通中，用這種方法也可以使你與項(xiàng)目成員達(dá)成一種意想不到的默契。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是有關(guān)識(shí)別、分析和應(yīng)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)過程，
由風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控構(gòu)成。風(fēng)險(xiǎn)是各方面，有可預(yù)見的，如合同明確的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)，有不可預(yù)見的，如項(xiàng)目過程中不可預(yù)見部分，這需要經(jīng)驗(yàn)來判斷。風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和應(yīng)對措施是風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的組成部分，事前的預(yù)判越詳細(xì)、越周到，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率就越底。風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控不但需要對已知風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，更重要的是對過程風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，因?yàn)檫@種風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)知，一旦發(fā)生它的破壞力更大。風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控是非常重要的。項(xiàng)目采購管理是用以從執(zhí)行機(jī)構(gòu)以外獲得物資和服務(wù)的各個(gè)過程，由采購計(jì)劃、詢價(jià)計(jì)劃、供方選擇和合同管理組成。采購不但包括物資的采購，還包括勞動(dòng)力的采購，即分包方的采購，一份好的采購計(jì)劃和詢價(jià)計(jì)劃可以為項(xiàng)目節(jié)省許多人力和物力，計(jì)劃越詳細(xì)準(zhǔn)備越充分項(xiàng)目實(shí)施就越順暢，同時(shí)“出水口”就越小。
通過詢價(jià)確定供方后合同就放到了第一位，一份好的合同不但可以使需方獲得最大的利益，而且可以節(jié)省許多管理資源。合同管理是非常重要的，它是獲得最終結(jié)果的關(guān)鍵，在項(xiàng)目過程中它是指導(dǎo)管理人員對分包方進(jìn)行管理的依據(jù)，是完成項(xiàng)目后對項(xiàng)目進(jìn)行最終結(jié)算的依據(jù)，因?yàn)樵陧?xiàng)目過程中對合同的管理，包括對合同部分內(nèi)容的增加和減少，是合同管理的重點(diǎn)。文檔管理一般被認(rèn)為是無關(guān)痛癢的，但實(shí)際文檔是十分重要的，不但在竣工完成后的檔案資料是必不可少的，過程中的各種會(huì)議紀(jì)要是工程索賠和合同管理的重要組成部分。現(xiàn)在越來越多的工程中文檔管理被單獨(dú)作為一個(gè)崗位存在。項(xiàng)目管理是一門科學(xué)，它越來越被人們所重視，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理要做好一個(gè)項(xiàng)目不但在各種管理上要有所建設(shè)，在溝通環(huán)節(jié)上也是不可忽視的。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目中承前啟后的關(guān)鍵人物。
篇2：欽州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理指導(dǎo)意見(2009年)
第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的交接工怍,保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本意見。
第二條欽州市城區(qū)、港區(qū)、各縣區(qū)范圍內(nèi),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約、依合同約定提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)被業(yè)主大會(huì)依法解聘、依法被撤銷資質(zhì)證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照、生效法律文書確定物業(yè)服務(wù)合同無效或解除物業(yè)服務(wù)合同等情形www.dewk.cn,致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,適用本意見。
第三條退出物業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理秩序的正常、有序、平穩(wěn)過渡、防止矛盾激化的原則進(jìn)行。
第四條市房產(chǎn)主管部門是本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的主管部門。各縣房產(chǎn)管理的部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的指導(dǎo)監(jiān)督工怍。
第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,應(yīng)依法接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和相關(guān)部門的監(jiān)督。
第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原則,嚴(yán)格履行合同約定和相應(yīng)職責(zé),按照本意見規(guī)定的退出程序,依法做好物業(yè)管理交接工怍,保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。
第七條 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法有序作出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,并保持物業(yè)項(xiàng)目管理的正常有序性、持續(xù)性、長效性,積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
第八條 未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知開發(fā)建設(shè)單位和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同或不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議后3日內(nèi),將解除合同原因、解除時(shí)間和表決結(jié)果等情況以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)項(xiàng)目管理前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,并將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊支的水電費(fèi)用以及業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位辦理下列移交事宜:
1、竣工驗(yàn)收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。
2、技術(shù)資料:包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。
5、代管的專項(xiàng)維修資金。
6、利用物業(yè)項(xiàng)目公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的賬目,并移交歸業(yè)主所有的收益。 (物業(yè)服務(wù)合同有約定的,按合同約定辦理。)
7、屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。
8、房屋產(chǎn)權(quán)名冊及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備。
開發(fā)建設(shè)單位已注銷、吊銷或其他原因停業(yè)、歇業(yè)導(dǎo)致不能接受資料、財(cái)物的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房管部門移交上述資料、財(cái)物。
(四)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同的,應(yīng)當(dāng)依法采取公開或邀請招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),
(五)開發(fā)建設(shè)單{立選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,應(yīng)當(dāng)按上述第(三)項(xiàng)所列事宜與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。
第九條 已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工怍:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)和市、縣房管部門,并以書面
形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會(huì)決定提前解除合同或不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議
后3日內(nèi),將解除合同原因、解除時(shí)間和表決結(jié)果等情況以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,并將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊支的水電費(fèi)用以及業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜:
1、竣工驗(yàn)收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。
2、技術(shù)資料:包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。
5、代管的專項(xiàng)維修資金。
6、利用物業(yè)項(xiàng)目公
共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的賬目,并移交歸業(yè)主所有的收益。 (物業(yè)服務(wù)合同有約定的,按合同約定辦理。)
7、屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。
8、房屋產(chǎn)權(quán)名冊及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備:
未成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)無法履行職責(zé)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市、縣房管部門移交上述資料、財(cái)物:
(四)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),
(五)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按上述第(三)項(xiàng)所列事宜與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù),
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書、工商主管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在行政處理結(jié)果公布3日內(nèi),按照本意見第八條第(三)項(xiàng)、第九條第(三)項(xiàng)所列事宣與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù),并公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
(二)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)立即將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的原因的以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。同時(shí)著手進(jìn)行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。
(三)市、縣房管部門在行政處理結(jié)果公告2個(gè)工作日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處到物業(yè)項(xiàng)目聽取開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的意見,并做好協(xié)調(diào)溝通工作。
(四)為保持物業(yè)管理區(qū)域的正常管理秩序,可以采取以下措施:
1、由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員做好清潔保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作,所發(fā)生費(fèi)用由全體業(yè)主據(jù)實(shí)分擔(dān)。
2、市、縣房管部門督促開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)立即組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本意見的規(guī)定退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,由市房產(chǎn)主管部門按不良記錄記入欽州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,向社會(huì)公布(來自:www.dewk.cn),并作為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查管理的依據(jù):物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十二條開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主擅自解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十三條因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理引發(fā)糾紛的,當(dāng)事人可依物業(yè)服務(wù)合同的約定或直接向人民法院提起訴訟等方式解決。
第十四條本意見由欽州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第十五條本意見自二oo九年九月一日起施行
篇3：呼和浩特市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理指導(dǎo)意見
呼房辦發(fā)[20**]32號(hào)20**年4月21日起施行
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,做好物業(yè)項(xiàng)目管理在退出中的交接工作,保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,制定本意見。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)合同期滿未續(xù)約、依據(jù)法律規(guī)定或合同規(guī)定提前解除合同,物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,適用本意見。
第三條 退出物業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失上產(chǎn)的原則進(jìn)行。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)管理過程的監(jiān)督工作。旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理過程的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,應(yīng)依法接受物業(yè)項(xiàng)目所在的旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門和相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原則,嚴(yán)格履行合同約定、本意見規(guī)定的退出程序和相應(yīng)職責(zé),依法作好物業(yè)管理交接工作,保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。
第七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法有序做出解聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定,并保持物業(yè)項(xiàng)目管理的正常有序性、持續(xù)性、長效性,積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。[[
第八條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿,物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同,業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)予以接管的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序作好物業(yè)管理交接工作:
(一) 在解除合同90日前,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì),就退出事宜進(jìn)行協(xié)商,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)擬退出原因、退出時(shí)間等書面報(bào)送物業(yè)項(xiàng)目所在地旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門備案,填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理情況登記表》,并書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)社區(qū)居民委員會(huì)。
(二) 擬退出物業(yè)項(xiàng)目管理的物業(yè)管理企業(yè),在未正式推出前,應(yīng)當(dāng)即按照物業(yè)服務(wù)合同的約定作好物業(yè)服務(wù),積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)足額按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止之日或經(jīng)雙方確認(rèn)的實(shí)際服務(wù)終止之日。
(三) 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除合同30日前公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收、支狀況,并將預(yù)收的超合同期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
(四) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜:
1、 竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖,單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;
2、 技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料;
3、 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
4、 實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料;
5、 物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)則、建設(shè)的有關(guān)資料等;
6、 專項(xiàng)維修資金的節(jié)余;
7、 所使用的物業(yè)管理辦公用房、清潔用房、儲(chǔ)藏用房;
8、 受聘期間用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用購置的資產(chǎn)及物品。物業(yè)管理企業(yè)在征得業(yè)主委員會(huì)同意后,也可向業(yè)主大會(huì)重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交,物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作,并由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督確認(rèn)。
(五) 新的物業(yè)管理企業(yè)接管后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該將本條第(四)項(xiàng)所列事宜移交新的物業(yè)管理企業(yè)。
第九條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿,業(yè)主大會(huì)不再續(xù)約或者合同期內(nèi)業(yè)主大會(huì)依約定提前解除合同,業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序作好物業(yè)管理交接工作。
(一) 在解除合同90日前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前,將載明表決與物業(yè)管理企業(yè)續(xù)約等會(huì)議內(nèi)容的會(huì)議通知書送交業(yè)主并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(二) 按業(yè)主公約,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定實(shí)行業(yè)主大會(huì)代表制的,業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前,就續(xù)約或解約等事宜書面征求其所代表的業(yè)主意見。業(yè)主的贊同,反對,棄權(quán)、的具體投票權(quán)數(shù)和書面意見應(yīng)當(dāng)由本人簽字。業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決時(shí),應(yīng)將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。經(jīng)三分之二以上投票權(quán)數(shù)表決通過不再續(xù)約或提前解約的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決議后3日內(nèi),將解約原因和時(shí)間書面告知物業(yè)管理企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主應(yīng)當(dāng)足額按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止之日或經(jīng)雙方確認(rèn)的實(shí)際服務(wù)終止之日。業(yè)主委員會(huì)將解除合同原因、解除時(shí)間和表決結(jié)果以書面形式報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門備案,填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理情況登記表》,并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)。
(三) 業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作為招標(biāo)人通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法組成評(píng)標(biāo)委員會(huì);業(yè)主大會(huì)決定通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理方案提交業(yè)主大會(huì),由業(yè)主大會(huì)以會(huì)議表決通過;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)應(yīng)在解除合同前依法完成選聘物業(yè)管理企業(yè)工作。
(四) 業(yè)主委員會(huì)按照本意見第八條第(四)項(xiàng)規(guī)定與原物業(yè)管理企業(yè)辦理交接事宜。新的物業(yè)管理企業(yè)接管后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料、帳冊、財(cái)物等移交新的物業(yè)管理企業(yè)。
第十條 因物業(yè)管理服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者提前解除合同,暫未選定新的物業(yè)管理企業(yè)接管的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序作好物業(yè)管理交接工作;
(一) 在解除合同60日前,業(yè)主或業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)及時(shí)到物業(yè)項(xiàng)目所在地旗(縣)區(qū)物業(yè)管理部門備案,并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)。
(二) 旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門接到物業(yè)管理企業(yè)備案后7個(gè)工作日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)到物業(yè)項(xiàng)目聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)等的意見,并做好繼續(xù)管理服務(wù)的協(xié)調(diào)溝通工作。經(jīng)協(xié)調(diào)達(dá)不成一致的,可暫由業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)做好清潔保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作,所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主據(jù)實(shí)繳納。
(三) 原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在退出之日起10日內(nèi),按照本意見第八條第(四)項(xiàng)的規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜。新的物業(yè)管理企業(yè)接管后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料、賬冊、財(cái)物等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條 因前期物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者提前解除合同,業(yè)主大會(huì)未成立的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:
(一) 在解除合同60日前,原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)到物業(yè)項(xiàng)目所在的旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門備案,并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì).
(二) 旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門接到物業(yè)管理企業(yè)備案后7個(gè)工作日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)到物業(yè)項(xiàng)目聽取業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等的意見,并做好繼續(xù)管理服務(wù)的協(xié)調(diào)溝通工作。經(jīng)協(xié)調(diào)達(dá)不成一致的,可由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)組織在旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下依法按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì),或組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)做好清潔保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作,所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主據(jù)實(shí)交納。
(三) 原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi),按照本意見第八條第(四)項(xiàng)的規(guī)定,在旗(縣)區(qū)物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下,將相關(guān)資料、賬冊、財(cái)物等移交給業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)接管后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料、賬冊、財(cái)物等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)未按照本意見的規(guī)定退出物業(yè)項(xiàng)目管理的,記入企業(yè)信用檔案作為資質(zhì)管理的依據(jù)之一,并作為不良行為記錄向社會(huì)公布;給業(yè)主造成損失的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ::
第十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地旗(縣)區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主;導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)受損失的,由全體業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),依國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十八條規(guī)定處理。
第十四條 因物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目所引發(fā)糾紛的,當(dāng)事人可及時(shí)將糾紛依法提交給人民法院解決。
第十五條 在物業(yè)管理活動(dòng)中,因開發(fā)建設(shè)單位原因造成的遺留問題,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法予以處理,業(yè)主也應(yīng)依法維護(hù)其合法權(quán)益。
第十六條 本意見由呼和浩特市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第十七條 本意見自發(fā)布之日起施行