房地產開發流程（詳細）
第一步 房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立
　　1、公司設立準備
　　2、申請資質等級審批
　　3、申請辦理企業名稱預先核準
　　4、辦理工商注冊登記
　　5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
　　6、申請批準項目建議書
　　7、辦理企業名稱登記
　　8、送審合資或合作合同、章程
　　9、申領外商投資企業批準證書
　　10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

　　1、企業法人開業登記費
　　2、企業法人變更登記費
　　3、企業法人年度檢驗費
　　4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

　　1、選定項目，簽定合作意向書
　　2、初步確定開發方案
　　3、申報規劃要點
　　4、申報、審批項目建議書
　　5、編制項目可行性研究報告
　　6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

　　1、可行性研究費
　　2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計
　　1、申報選址定點
　　2、申報規劃設計條件
　　3、委托作出規劃設計方案
　　4、辦理人防審核
　　5、辦理消防審核
　　6、審定規劃設計方案
　　7、住宅設計方案的專家組審查
　　8、落實環保“三廢”治理方案
　　9、委托環境影響評價并報批
　　10、建設工程勘察招、投標
　　11、委托地質勘探
　　12、委托初步設計
　　13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
　　14、征求主管部門審查意見
　　15、落實市政公用設施配套方案
　　16、報審市政配套方案
　　17、市政各管理部門提出市政配套意見
　　18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

　　1、工程勘察（測量）費
　　2、工程設計費
　　3、建設工程規劃許可證執照費
　　4、竣工檔案保證金
　　5、臨時用地費
　　6、臨時建設工程費
　　7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費
　　9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓
　　1、辦理建設用地規劃許可證
　　2、辦理建設用地委托釘樁
　　3、辦理國有土地使用權出讓申請
　　4、主管部門實地勘察
　　5、土地估價報告的預審
　　6、委托地價評估
　　7、辦理核定地價手續
　　8、辦理土地出讓審批
　　9、簽訂國有土地使用權出讓合同
　　10、領取臨時國有土地使用證
　　11、領取正式國有土地使用證
　　12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
　　13、國有土地使用權劃撥用地申請
　　14、主管部門現場勘察
　　15、劃撥用地申請的審核、報批
　　16、取得劃撥用地批準
三、集體土地的征用
　　17、征用集體土地用地申請
　　18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
　　19、簽訂征地協議
　　20、簽訂補償安置協議
　　21、確定勞動力安置方案
　　22、區（縣）房地局審核各項協議
　　23、市政府下文征地
　　24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費
　　25、辦理批地文件、批地圖
　　26、辦理凍結戶口
　　27、調查戶口核實勞動力
　　28、辦理農轉工工作
　　29、辦

理農轉居工作
　　30、辦理超轉人員安置工作
　　31、地上物作價補償工作
　　32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

　　1、地價款（土地出讓金）
　　2、資金占用費
　　3、滯納金
　　4、土地使用費
　　5、外商投資企業土地使用費
　　6、防洪工程建設維護管理費
　　7、土地閑置費
　　8、土地權屬調查、地籍測繪費
　　9、城鎮土地使用稅
　　10、地價評估費
　　11、出讓土地預訂金
　　12、征地管理費
　　13、土地補償費
　　14、青苗及樹木補償費
　　15、地上物補償費
　　16、勞動力安置費
　　17、超轉人員安置費
　　18、新菜田開發建設基金
　　19、耕地占用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

　　1、委托進行拆遷工作
　　2、辦理拆遷申請
　　3、審批、領取拆遷許可證
　　4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知
　　6、辦理戶口凍結
　　7、暫停辦理相關事項
　　8、確定拆遷安置方案
　　9、簽訂拆遷補償書面協議
　　10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
　　11、發放運作拆遷補償款
　　12、拆遷施工現場防塵污染管理
　　13、移交拆遷檔案資料
　　14、房屋拆遷糾紛的裁決
　　15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

　　1、房屋拆遷補償費
　　2、搬家補助費
　　3、提前搬家獎勵費
　　4、臨時安置補助費（周轉費）
　　5、清理費
　　6、停產停業綜合補助費
　　7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
　　8、一次性異地安置補助費
　　9、房屋拆遷管理費
　　10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作
　　1、領取房地產開發項目手冊
　　2、項目轉入正式計劃
　　3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
　　4、交納自來水廠建設費
　　5、交納污水處理廠建設費
　　6、交納供熱廠建設費
　　7、交納供電貼費及電源建設集資費
　　8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續
　　9、設計單位出報批圖
　　10、出施工圖
　　11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
　　12、辦理消防審核意見表
　　13、審批人防工程、辦理人防許可證
　　14、核發建設工程規劃許可證
　　15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
　　16、辦理招標登記、招標申請
　　17、招標準備
　　18、招標通告
　　19、編制招標文件并核準
　　20、編制招標工程標底
　　21、標底送審合同預算審查處確認
　　22、標底送市招標辦核準，正式申請招標
　　23、投標單位資格審批
　　24、編制投標書并送達
　　25、召開招標會，勘察現場
　　26、召開開標會議，進行開標
　　27、評標、決標
　　28、發中標通知書
　　29、簽訂工程承包合同
　　30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
　　31、辦理質量監督注冊登記手續
　　32、建設工程監理
　　33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費
　　35、辦理開工前審計
　　36、交納投資方向調節稅
　　37、領取固定資產投資許可證
　　38、報裝施工用水、電、路
　　39、協調街道環衛部門
　　40、協調交通管理部門
　　41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
　　42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
　　43、施工場地的“三通一平”
　　44、施工單位進場和施工暫設
　　45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
　　46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目

的竣工驗收
　　47、辦理單項工程驗收手續
　　48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
　　49、商品住宅性能認定
　　50、竣工統計登記
　　51、辦理竣工房屋測繪
　　52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

　　1、三通一平費
　　2、自來水廠建設費
　　3、污水處理廠建設費
　　4、供熱廠建設費
　　5、煤氣廠建設費
　　6、地下水資源養蓄基金
　　7、地下熱水資源費
　　8、市政、公用設施建設費（大市政費）
　　9、開發管理費
　　10、城建綜合開發項目管理費
　　11、建筑行業管理費
　　12、綠化建設費
　　13、公園建設費
　　14、綠化補償費
　　15、路燈維護費
　　16、環衛設施費
　　17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
　　18、電源建設集資費（用電權費）
　　19、外部供電工程貼費（電貼費）
　　20、建安工程費
　　21、建設工程招投標管理費
　　22、合同預算審查工本費
　　23、質量管理監督費
　　24、竣工圖費
　　25、建材發展補充基金
　　26、實心黏土磚限制使用費
　　27、工程監理費
　　28、工程標底編制管理費
　　29、機電設備委托招標服務費
　　30、超計劃用水加價
　　31、夜間施工噪聲擾民補償費
　　32、占道費
　　33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售
　　1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》
　　2、選定中介代理機構和律師事務所
　　3、與購房者簽訂認購書
　　4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證
　　6、辦理外銷商品房預售契約公證
　　7、辦理外銷商品房的預售登記
　　8、外銷商品房轉讓登記
　　9、外銷商品房抵押登記
　　10、樓宇交付入住手續
　　11、辦理產權過戶手續
二、北京市內銷商品房的銷售
　　12、提交完成建設項目投資證明
　　13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議
　　14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》
　　15、銷售項目備案
　　16、委托中介代理機構進行銷售
　　17、與購房者簽訂認購書
　　18、與購房者簽訂買賣契約
　　19、辦理預售登記
　　20、辦理轉讓登記
　　21、辦理房地產抵押登記手續
　　22、樓宇交付入住
　　23、質量保證書和使用說明書
　　24、辦理產權立契過戶手續
三、北京市房地產出租的綜合管理
　　25、房屋出租權的確認
　　26、申請房屋租賃許可證
　　27、出租人與承租人簽訂書面承租協議
　　28、租賃當事人辦理租賃登記手續
　　29、租賃房屋的轉租
　　30、房屋租賃關系的終止
四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理
　　31、房屋出租權的確認
　　32、出租人辦理房屋租賃許可證
　　33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
　　34、簽訂書面租賃協議
　　35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、北京市房地產的抵押
　　36、抵押權的設定
　　37、簽訂抵押合同
　　38、辦理房地產抵押登記
　　39、抵押房地產的占管
　　40、抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

　　1、營業稅
　　2、城市維護建設稅
　　3、教育費附加
　　4、印花稅
　　5、契稅
　　6、土地增值稅
　　7、企業所得稅
　　8、個人所得稅
　　9、房產稅
　　10、城市房地產稅
　　11、房屋產權登記費
　　12、房屋所有權證工本費
　　13、房產共有權執照費
　　14、房屋他項權利執照費
　　15、房屋買賣登記費
　　16、房屋買賣手續費
　　17、房屋租賃審核備案手續費
　　18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
　　19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費
　　20、房屋租賃登記費
　　21、房屋估價手續費
　　22、房屋公證估價手續費
　　23、房地產價格評估費
　　24、房地產中介服務費

第八步 房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

　　1、物業管理單位經營資質審批
　　2、簽署物業管理委托合同
　　3、居住小區的物業接管綜合驗收
　　4、物業使用、管理、

維修公約的核準
　　5、安排簽訂管理公約
　　6、制定、提供質量保證書和使用說明書
　　7、物業管理服務基本要求
　　8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

　　1、居住小區物業管理啟動經費
　　2、共用部位共用設施設備維修基金
　　3、普通居住小區物業管理費
　　4、高檔住宅物業管理費
　　5、經濟適用住房小區物業管理費
　　6、供暖費

篇2：房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發手續流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發手續流程;負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間;配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業內容：

　　一級開發前期手續流程(祥見附件-一一級開發前期手續流程圖)一級開發授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉鎮政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規劃可研編制

　　a)向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發授權

　　提交一級開發申請和實施方案市國土局、發改委、規委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規劃局審核;

　　5.1.2.2規劃局會簽返計委;計委統一立項，下發立項批復;

　　5.1.3規劃意見書做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發前期開發手續流程(祥見附件--二級開發前期開發手續流程圖)立項手續--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規劃要點的規劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規劃局，規劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規

　　劃手續主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證;

　　5.2.2.1用地規劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證;

　　5.2.2.1工程規劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;

　　b)向市發改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規劃局進行施工圖審查。以上手續及其它手續(如立項、用地規劃等手續)準備齊全后，獲取工程規劃許可證;

　　5.2.3土地手續--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續--工程施工許可證a)準備建設用地規劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執等手續;d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續;

　　5.3項目開發手續流程標準時間指標(針對二級開發)

　　5.3.1立項手續標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規劃手續標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發手續流程監督部門

　　5.4.1項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制;

　　5.4.2項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制;

　　5.5項目開發手續流程監督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批;

　　5.5.2經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組;

　　5.5.3監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現

　　6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。

　　8.本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　附件:一級開發前期手續流程圖

　　附件:二級開發前期手續流程圖