房地產開發(fā)項目,本身就是一個項目,因此,房地產開發(fā)項目就有項目的一些屬性,一次性,有明確的開始和完成時間,所有是暫態(tài)性的;房地產開發(fā)項目是獨特的產品、服務或結果;同時房地產開發(fā)項目又是一個漸進的認識過程、定義過程和明細的規(guī)劃設計、施工圖設計過程、實施過程和工程交驗過程。

　　由于房地產開發(fā)項目具有上述特性,因此,房地產項目在開發(fā)目過程中,具有很多不確定性,所以房地產項目風險無處不在。

　　首先,我們找出在房地產開發(fā)項目生命周期啟動和計劃階段的10大風險。然后對項目兩階段主要風險的應對措施。

　　啟動:是組織承諾批準項目或項目階段。

　　對于一個房地產開發(fā)項目這一階段的主要工作有:地塊選擇、房地產市場調查、購房者心理分析、開發(fā)項目市場定位。

　　這一階段的可交付成果是:地塊選擇評估報告、房地產開發(fā)項目可行性研究報告。

　　這一階段的風險是:1、地塊、地段選擇失誤,2、地塊價格與價值相背離,3、地塊不利于設計規(guī)劃,4、地塊整治費用太大,5、市場調查內容與地塊適應的業(yè)態(tài)出現(xiàn)偏離,6、調查的方法和途經(jīng)有誤,7、調查對象有誤,8、購房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差,9、產品的市場客戶群判斷失誤,10、產品市場定位失誤。

　　在主要風險識別出來后,緊接著進入評估過程,風險評估包括定性評估和定量評估,對評估出來的風險按其對項目影響的得失量大小進行排序。對排在第1位的風險,建議采取規(guī)避手段進行解決。當然對風險應對措施與項目發(fā)起人對風險的態(tài)度和風險承受程度有關,因為高風險常伴隨高回報。項目啟動階段識別出來的風險,在整個項目中,均屬于高風險。在采取如下應對措施:規(guī)避、轉移、緩和、接受的選擇中,要特別小心謹慎。如項目地塊選擇失誤,將導致項目在后續(xù)運作過程中,處于被動局面。在房地產開發(fā)項目中,這一階段特別重要。因為,任何一個房地產開發(fā)項目都是將做從未做過的事情,所做計劃工作的多少,必須與公司的規(guī)模和項目的規(guī)模相適應。如某公司有意投資房地產開發(fā)項目,首先決定要開發(fā)的項目量有多大,這必須與公司的資金實力匹配;其次是地塊的選擇,為了從經(jīng)營角度和運作角度考慮,在地塊選擇時,最好選擇三個以上不同地塊,分別對它的相關經(jīng)濟指標和技術特性進行前期初步比較,同時與三個土地提供單位進行洽談。

　　計劃:界定和改進目標,從各種備選的行動方案中選擇更好的方案,以實現(xiàn)所承擔項目所要達到的目標。

　　在計劃階段的風險是,1、對公司的經(jīng)營戰(zhàn)略理解不透;2、項目開發(fā)的目標(質量、進度、成本)設定不準;3、缺乏歷史信息;4、開發(fā)項目無準確的產品描述;5、沒有工作分解結構(WBS);5、項目開發(fā)的約束條件(人員、資金、技術、設備等)識別不夠;6、無備選方案或備選方案雷同;7、項目團隊人員缺乏相關的技能和知識;8、信息溝通不暢;9、高層不支持計劃工作;10、對計劃的本身認識有誤。

　　界定目標,在房地產開發(fā)項目中,如何界定目標?首先,必須明確公司的戰(zhàn)略意圖,公司戰(zhàn)略大致分為:維持型戰(zhàn)略、發(fā)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級的戰(zhàn)略定位,開發(fā)項目的戰(zhàn)略定位。再進一步明確業(yè)務層的競爭戰(zhàn)略和職能層的職能支持戰(zhàn)略,如采購戰(zhàn)略、生產開發(fā)戰(zhàn)略、房地產營銷戰(zhàn)略、物業(yè)管理戰(zhàn)略、財務戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、開發(fā)項目的技術戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等。在了解上述戰(zhàn)略的基礎上,識別項目開發(fā)的目標。

　　因此,目標是為戰(zhàn)略服務的,具體操作方案、運作措施是為目標服務的。沒有目標的運作措施是無源之水、無本之末。他們的關系是:公司戰(zhàn)略→項目戰(zhàn)略→業(yè)務戰(zhàn)略(職能戰(zhàn)略)→目標→實現(xiàn)目標的方案或措施。

　　從各種備選方案中選擇最好方案,就是多方案比較和決策的過程。在房地產開發(fā)項目中的理解是:多候選地塊比較;多策劃單位比較;多策劃方案比較;多規(guī)劃設計單位比較;多規(guī)劃設計方案比較;多施工圖設計單位比較;多種結構形式比較;多種設計用材比較;多個監(jiān)理實施單位比較;多個施工單位實施比較;多個承包模式比較;多個合同形式比較;多種施工方案比較;多種付款形式比較;多種結帳方式比較等等。

　　以實現(xiàn)承擔項目所要達到的目標,就是在進行房地產項目開發(fā)時,項目團隊在理解項目投資人的開發(fā)戰(zhàn)略后,準確的設定總目標。并針對項目總目標根據(jù)項目實際情況對目標進行細分,從而制定實現(xiàn)分目標的方法和措施。所有的方法和措施是一個動態(tài)的管理過程,它隨項目的階段發(fā)展而作適當?shù)恼{整。但項目總目標一經(jīng)批準,就應該保持不變。

篇2：P房地產集團公司拓展風險管理制度

　　P房地產集團公司拓展風險管理制度

　　目的：

　　規(guī)范公司項目拓展工作，預防并規(guī)避項目拓展過程中產生的風險，為保證項目后期順利開發(fā)建設，達到既定經(jīng)營目標提供保障。

　　范圍：范圍：適用范圍：制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋：名詞解釋：項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約;

　　競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項目信息，對信息確認、核實、調查的過程;后評價是指在成功拓展某個項目后，對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進行評估。

　　職責：

　　發(fā)展中心

　　負責制定與修正項目拓展風險控制制度;負責在公司內部對項目拓展風險控制制度做出解釋;負責對項目拓展風險做出預警與識別;負責項目拓展工作執(zhí)行、推進、指導、監(jiān)督、核查、評價等工作;負責對項目公司項目拓展部門提供必要技術支持與協(xié)作。項目拓展部門負責按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目拓展過程的相關作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

　　管理中心

　　接收項目拓展過程重要文件，進行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進行項目拓展后評價;

　　建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。

　　法律部規(guī)范項目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財務部

　　配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項目拓展過程中對合作方企業(yè)財務審查。

　　作業(yè)內容：

　　外部環(huán)境風險防范

　　發(fā)展中心每季度完成房地產宏觀政策分析報告;

　　項目責任人要針對項目涉及房地產國家政策及地方實施細則、行業(yè)管制情況等前期工作進行調查分析;作為項目分析材料組成部分;

　　合約擬定中，將與合作方約定前期工作責任與分工，寫入合作協(xié)議或相關法律合約;

　　融資風險防范

　　項目責任人對當期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調查分析

　　項目責任人根據(jù)調查結合公司財務計劃制定融資方案及預案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

　　市場風險防范

　　發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告，作投資潛力評估;

　　項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市，項目工作小組人員應在項目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。

　　競爭風險防范

　　項目責任人組織調查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關系;

　　項目責任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。

　　內部管理風險防范信息處理風險防范項目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質與用途、技術經(jīng)濟指標(如無，以地籍材料為準)、合作條件、以取得前期手續(xù)及權證等;

　　項目責任人應在拓展項目立項前，核實前期手續(xù)文件及權證發(fā)布日期、發(fā)布機關，確定其時效性、有效性，如有過期，應根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實人、核實日期;

　　項目責任人應在拓展項目立項前，通過公開信息渠道或相關機構核實項目相關信息，確保項目住處準確性、真實性，在報告材料中注明核實人、核實日期;

　　項目責任人在進行項目考察時，要對項目用地的建設限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

　　項目小組須盡職調查如下內容，由項目負責人組織完成，并提交《項目盡職調查報告》;

　　項目調查主要包括：場地鄰里關系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

　　合作方企業(yè)調查主要包括：財務、法律、主體受權等方面。

　　作業(yè)風險防范

　　嚴格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、決策程序，依照項目評價體系，進行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化;

　　設立部門內部信息庫使用權限，明確項目責任人，內部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全;

　　項目責任人應嚴格按照項目工作計劃時間表，明確內部傳遞、研討、審批時限要求，明確責任部門、責任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

　　參與項目的工作人員應嚴格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導說明，完成相關工作。

　　廉正風險防范

　　公司內部或外部人員可向公司相關管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調查屬實，參照公司規(guī)定處罰;

　　嚴格按照《項目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由

　　公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

　　決策風險防范

　　項目責任人要保證決策項目材料準確、完整;

　　發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關決策項目分析報告進行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關內容與事實嚴重不符，責其改正;

　　項目責任人在項目決策前七天向參與決策領導提交可研報告，并對決策委員進行問題答疑;

　　所有參與決策人員在項目決策前，應對呈報項目資料深入了解;

　　決策委員代表應在項目決策前，進行項目實地考查，并完成與合作方的初期談判。

　　合約風險防范

　　法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應嚴格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準許可;

　　內部審查與外部咨詢相結合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內部審批，向公司法律顧問單位進行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評價拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》;

　　評價結果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。

　　獎懲條例:

　　獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。

　　獎懲標準根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進行獎勵;

　　項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

　　項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告，經(jīng)批準執(zhí)行。

　　獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關規(guī)定執(zhí)行。

　　注意事項無

　　附件無

篇3：房地產企業(yè)如何規(guī)避風險

　　據(jù)中央電視臺經(jīng)濟欄目報道:在滬深股市上市(含借、買殼)的房地產企業(yè)中,三分之一業(yè)績虧損,平均利潤比上市公司總平均利潤低30%;房地產股價也普遍偏低,即使是龍頭老大萬科,也始終突破不了20元大關。其他絕大多數(shù)的股價還不如ST、PI股,這與目前各大城市房地產景氣指數(shù)不斷攀高的現(xiàn)象形成明顯反差。房地產行業(yè)確實存在泡沫和風險,這是不爭的事實。另一方面,在世界500強中沒有一家是主營房地產的,這一點也值得人們關注。房地產企業(yè)應如何回避風險呢? 一、不可盲目做大 提起家電業(yè),以彩電、空調為代表,大家都知道,其競爭十分激烈,重復投資,產品過剩,生產力過剩。就空調來說,那些大大小小的品牌不管它們愿意與否,在3到5年內會逐漸減少一大部分。競爭的過程實際上也就是一個企業(yè)、資源、項目整合的過程。房地產現(xiàn)在也面臨著整合的問題。有人一提回避風險,就想到做大,做大是回避風險的有效途徑,可是,如果大家都盲目做大,勢必造成整個行業(yè)的巨大泡沫,供過于求,競爭加劇,平均利潤下降,最后是你死我活,并且全面走進低谷。因此說,房地產企業(yè)想做大是對的,但勢必要通過對現(xiàn)有房地產企業(yè)、資源、項目進行整合,集團化、集約化經(jīng)營,以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩(wěn)定。房地產企業(yè)、資源、項目整合過程中央和地方政府要有清醒的認識,必要時介入,出臺政策進行引導。

　　二、學習買方市場的運營模式 房地產企業(yè)目前進入買方市場階段,可運營模式大多還停留在賣方市場階段:先建好一個或幾個大樓或小區(qū),然后去打廣告,吸引(其實是等待)買主上門。很多房地產企業(yè)陷入困境都是由于其經(jīng)營模式所造成的。最近中國住宅聯(lián)合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛(wèi)一次性裝修到位,并稱之為一場革命。但有部分業(yè)界人士認為,這是賣方市場幽靈在做怪。需求決定供給,把握買方市場的關鍵,就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛(wèi)一次性裝修在一兩個項目上成功,那也只不過是迎合了市場需求的階段性,全面鋪開就違背了“人本主義”精神。那些盲目搞大型、超大型社區(qū)的房地產企業(yè)老總們,切不要給自己挖一個大坑,斷送多年的心血。

　　三、不要所有問題都自己扛 大家都知道,萬科物業(yè)做得好,萬科正是通過其物業(yè)的努力打開了市場。可代價也是沉重的,萬科物業(yè)需要大量的資金補貼,在快速發(fā)展階段,這種補貼沒問題,如果地產項目或行業(yè)出現(xiàn)低谷,補貼的錢從哪里出?物業(yè)不像地產開發(fā)那樣是一次性經(jīng)營,物業(yè)管理是要持續(xù)下去的,萬科地產好比是巨無霸的火車頭,萬科物業(yè)則是車廂,車廂越來越多,發(fā)展的速度越來越快,如此下去,萬科地產這個巨無霸帶動的車隊勢必越走越慢。因此,地產公司一定要適時把物業(yè)管理推向市場,讓其自負盈虧。從某種意義上說,物業(yè)管理行業(yè)能否成長壯大,是地產行業(yè)能否持續(xù)昌盛的一個瓶頸。物業(yè)管理行業(yè)必須盡快地得到中央和地方及地產行業(yè)的大力扶持,扶持的目標是走市場化、專業(yè)化經(jīng)營之路。

　　四、多元化投資仍有意義 房地產運行得好,利潤是可觀的,一般房地產企業(yè)家正是看到了其利潤的快捷性,積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規(guī)模融資地投入進去,很少考慮投資其他行業(yè)。世界上任何一種行業(yè),任何一種產品都不可能是經(jīng)久不衰的,經(jīng)濟學家歸結為“瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗”四步循環(huán)。當你的地產項目或企業(yè)正處于“搖錢樹”階段的時候,很可能離“落水狗”已經(jīng)不遠。因此,有眼光的企業(yè)家,在完成積累后就要積極考慮投入新的行業(yè)及新興產業(yè),以尋求更大的發(fā)展。俗話說,東方不亮西方亮,只有東、南、西、北都有亮點,您投資的任何一個項目風險就減少了,主營房地產企業(yè)對此應多加思考。