VK地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引（成本部適用）
一、主要職責(zé)：
1. 工程結(jié)算管理；
2. 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理；
3. 設(shè)計(jì)變更管理；
4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核，付款臺(tái)帳建立；
5. 投標(biāo)報(bào)價(jià)，合同價(jià)格審核；
6. 成本動(dòng)態(tài)管理；
7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)。
二、基本原則
1. 工程造價(jià)確定原則(順序優(yōu)先)
■ 甲方限價(jià)
■ 合同價(jià)
■ 中標(biāo)價(jià)(或三家比價(jià)最低價(jià))
■ 合同規(guī)定確定方式
■ 市場(chǎng)詢價(jià)
2. 造價(jià)工程師行為準(zhǔn)則
■ 成本責(zé)任優(yōu)先
3. 現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更事前辦理原則
三、操作流程
1.工程結(jié)算管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算；
■ 綠化造園工程結(jié)算；
■ 裝飾工程結(jié)算；
■ 外委工程結(jié)算；
■ 零星工程結(jié)算；
■ 工程竣工結(jié)算；
■ 工程結(jié)算定案單填寫；
(2) 工作條件（前提）
■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單，非包死工程附兩份結(jié)算書，必要時(shí)應(yīng)附竣工圖；
(3) 工作流程
(4) 需注意檢查事項(xiàng)
■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖（如需要）；
工程結(jié)算工作交接單需注意事項(xiàng)
■ 工程結(jié)算工作交接單各項(xiàng)內(nèi)容須填寫完整；
■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定內(nèi)容；
■ 存在合同外增減工程，需有項(xiàng)目部或設(shè)計(jì)部相關(guān)人員簽字，并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字，審批權(quán)限按現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更權(quán)限處理；
■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時(shí)宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式；
■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；
關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、竣工圖需注意事項(xiàng)
■ 現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更單順序號(hào)不連貫、公章及簽字不全，驗(yàn)收欄中無(wú)施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算；
■ 竣工圖須主辦工程師及項(xiàng)目總經(jīng)理或設(shè)計(jì)部經(jīng)理簽字、確認(rèn)；
結(jié)算工作注意事項(xiàng)
■ 結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍；
■ 結(jié)算前必須向施工單位說(shuō)明我公司的復(fù)審制度；
■ 結(jié)算前原則上造價(jià)工程師應(yīng)先核算工程量；
■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡(jiǎn)明工作計(jì)劃，且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上；
填寫結(jié)算定案單需注意事項(xiàng)
■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式；
■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致；
■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價(jià)必須填寫齊全；
■ 上報(bào)結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書，具體格式按后附表格規(guī)定；
(5) 權(quán)限
10萬(wàn)元以下報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后送財(cái)務(wù)副總；
10萬(wàn)元以上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后報(bào)經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字，然后送財(cái)務(wù)副總；
(6) 參考文件
《預(yù)結(jié)算管理辦法》
《結(jié)算樣表》
2.現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
(1) 工作內(nèi)容
1. 對(duì)以下內(nèi)容確定造價(jià)；
■ 施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理；
■ 在施工過(guò)程中，由于施工條件變化、地下?tīng)顩r（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導(dǎo)致工程量增減，材料代換或其他變更事項(xiàng)；
■ 發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工程；
■ 施工過(guò)程中出現(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)和索賠問(wèn)題；
2. 同施工單位共同確認(rèn)簽證單；
3. 確定簽證原因及責(zé)任歸屬；
(2) 工作條件（前提）
■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供現(xiàn)場(chǎng)簽證單；
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 現(xiàn)場(chǎng)簽證單需注意檢查事項(xiàng)
■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整；
■ 變更原因、內(nèi)容明確：作法標(biāo)識(shí)明確，可以清晰計(jì)算工程量，增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細(xì)化、設(shè)計(jì)缺陷彌補(bǔ)、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則；
■ 提出部門及簽證原因必須明確；
■ 甲方主辦人必須簽字；
■ 現(xiàn)場(chǎng)工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢，成本組人員可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量進(jìn)行抽查核對(duì)。
以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；
■ 嚴(yán)禁后補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)簽證，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師應(yīng)知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理；(后補(bǔ)指超過(guò)規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證，特別是在竣工前集中補(bǔ)辦)；
現(xiàn)場(chǎng)簽證單臺(tái)帳說(shuō)明(具體格式見(jiàn)附表)
■ 匯總表按合同分類，同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總；現(xiàn)場(chǎng)簽證編號(hào)規(guī)則見(jiàn)<沈陽(yáng)公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類
(5) 權(quán)限
2萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效；
2萬(wàn)元以上必須報(bào)成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報(bào)成本管理部)；
(6) 常見(jiàn)問(wèn)題解決辦法
■ 簽證內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝；
解決辦法：1.若屬于甲控、甲供材料，則以相應(yīng)價(jià)格為準(zhǔn)；
2.非甲控、甲供材料，且金額在五萬(wàn)以下，由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單（短名單），造價(jià)工程師主持同時(shí)報(bào)價(jià)并復(fù)核報(bào)價(jià)條件是否一致，若一致，選報(bào)價(jià)最低一家；否則退回經(jīng)辦人重新報(bào)價(jià)；金額在五萬(wàn)元以上，由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價(jià)格；
■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定；
解決辦法：工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果，成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可，公司可以接受的質(zhì)量和效果；成本人員有權(quán)利對(duì)存在的質(zhì)量問(wèn)題提出置疑；
(7) 參考文件
《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》
《簽證登記臺(tái)帳》
3.設(shè)計(jì)變更管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯(cuò)、漏、碰、缺等情況，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；
■ 由于發(fā)包單位設(shè)計(jì)部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；
■ 由于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；
■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更，而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng)；
■ 確定變更原因及責(zé)任歸屬；
(2) 工作條件（前提）
■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供設(shè)計(jì)變更單；
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 設(shè)計(jì)變更單需注意檢查事項(xiàng)
■ 接收設(shè)計(jì)變更后首先造價(jià)工程師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行初步復(fù)核，并有責(zé)任提出修改意見(jiàn)；
■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整，特別需注意施工單位、變更范圍等，變更內(nèi)容做法標(biāo)識(shí)明確，增減工程標(biāo)識(shí)清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則；
■ 提出部門及變更原因須明確；
■ 甲方主辦人須簽字；會(huì)簽欄中各部門均確認(rèn)完畢，無(wú)反對(duì)意見(jiàn)；
以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；
■ 嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補(bǔ)變更單，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理；(后補(bǔ)指超過(guò)規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證，特別是在竣工前集中補(bǔ)辦)；
設(shè)計(jì)變更單臺(tái)帳說(shuō)明(具體格式見(jiàn)附表)
■ 匯總表按合同分類，同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總；設(shè)計(jì)變更編號(hào)規(guī)則見(jiàn)<沈陽(yáng)公司成本管理軟件管理規(guī)范>
■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類
(5) 權(quán)限
5萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效；
5萬(wàn)元以上必須報(bào)成本管理部、設(shè)計(jì)工程等相
關(guān)職能部門。
(6) 常見(jiàn)問(wèn)題解決辦法
■ 圖紙無(wú)甲方部門或人員確認(rèn)；
解決辦法：返回經(jīng)辦人；
■ 變更內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝；
解決辦法：同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同；
(6) 參考文件
《設(shè)計(jì)及變更簽證管理辦法》
《設(shè)計(jì)變更登記臺(tái)帳》
4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核
(1) 工作內(nèi)容
工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容
■ 填寫施工單位原報(bào)預(yù)算造價(jià)(序號(hào)一)；
■ 填寫結(jié)算造價(jià)(序號(hào)二)；
■ 填寫保修款比例及金額(序號(hào)四.1)；
工程進(jìn)度付款申請(qǐng)表填寫內(nèi)容
■ 填寫＜審定產(chǎn)值＞欄內(nèi)全部?jī)?nèi)容；
■ 注意審核＜合同簽約總價(jià)款＞及＜調(diào)整后的合同總價(jià)款＞；
■ 若存在甲方分包項(xiàng)目將該產(chǎn)值扣除；
資金計(jì)劃收集及編制（此職能歸屬最終以項(xiàng)目總經(jīng)理的安排為準(zhǔn)）
■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進(jìn)度情況，復(fù)核各家的產(chǎn)值，按合同付款條件編制資金計(jì)劃；
■ 主體以外且樓盤工程師可簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目的資金計(jì)劃，由樓盤工程師提供項(xiàng)目及資金計(jì)劃，造價(jià)工程師收集各位樓盤工程師的資金計(jì)劃并匯總后編制總資金計(jì)劃；
■ 樓盤工程師無(wú)法簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目由造價(jià)工程師負(fù)責(zé)拆分進(jìn)度產(chǎn)值，編制資金計(jì)劃；
■ "七 支付質(zhì)保金"項(xiàng)目資金計(jì)劃由客務(wù)服務(wù)部提供；
■ "八 營(yíng)銷推廣費(fèi)、十 現(xiàn)金流入"項(xiàng)目資金計(jì)劃由銷售部提供；
■ "九 售后服務(wù)費(fèi)"由客戶服務(wù)部提供；
(2) 工作條件（前提）
■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表；
3) 工程付款流程（成本部?jī)?nèi)部流程）
資金計(jì)劃收集及編制流程
(時(shí)限：每月25日?qǐng)?bào)下月資金計(jì)劃)
(4) 需注意檢查事項(xiàng)
工程竣工結(jié)算付款審批表（成本部?jī)?nèi)部流程）
■ 復(fù)核合同履行情況，與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同；
■ 項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)容填寫完整，項(xiàng)目總經(jīng)理已經(jīng)簽字；
■ 復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程進(jìn)度；
■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；
工程付款審批表
■ "經(jīng)手人"以上（含）填寫完整；
■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致；
(5) 權(quán)限
工程竣工結(jié)算付款權(quán)限
5萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效；
5萬(wàn)元以上必須報(bào)經(jīng)成本管理部；
(6) 常見(jiàn)問(wèn)題及解決辦法
■ 工程進(jìn)度付款審批表上月產(chǎn)值無(wú)法確定如何填寫？
解決辦法：至少填寫"累計(jì)完成產(chǎn)值合計(jì)"一欄；
(7) 參考文件
《資金計(jì)劃表》
《工程付款審批表》
《工程竣工結(jié)算付款審批表》
5. 投標(biāo)報(bào)價(jià)(含三家比價(jià))，合同價(jià)格審核；
(1) 工作內(nèi)容
■ 招標(biāo)文件中造價(jià)條款的擬定，工程量清單招標(biāo)中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負(fù)責(zé)核定)；
■ 定標(biāo)中造價(jià)條款的審定，并確定最低報(bào)價(jià)；
(2) 工作條件（前提）
■ 項(xiàng)目確定，圖紙基本完整；
(3) 工作流程
(4) 需注意事項(xiàng)
■ 圖紙是否有設(shè)計(jì)部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字；
■ 圖紙細(xì)部尺寸是否足以核定造價(jià)；
■ 招投標(biāo)及合同造價(jià)的確定宜首選總價(jià)包干形式，其次選用單價(jià)包干形式(或按現(xiàn)行的當(dāng)?shù)囟~結(jié)算)；
■ 工程量清單招標(biāo)中造價(jià)條款一定要明確，投標(biāo)方有按圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)核工程量清單的義務(wù)，并最終對(duì)工程量清單承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；
■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單（短名單）不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍；且在發(fā)標(biāo)前要求主辦部門確認(rèn)投標(biāo)或比價(jià)單位的資質(zhì)；
■ 定標(biāo)中需復(fù)核各家投標(biāo)條件是否一致；(投標(biāo)條件包括：施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標(biāo)準(zhǔn)等)；
■ 非特殊情況造價(jià)人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)不實(shí)的廠家或施工單位提出警告后，二次報(bào)價(jià)仍高于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍或低于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍，該次報(bào)價(jià)作廢，并通告各成本人員，取消該廠家對(duì)萬(wàn)科投標(biāo)報(bào)價(jià)的權(quán)利；
■ 最低報(bào)價(jià)確定原則：工程量清單報(bào)價(jià)中總價(jià)最低；單價(jià)包干報(bào)價(jià)中應(yīng)預(yù)估實(shí)際各分部分項(xiàng)工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后，采用綜合報(bào)價(jià)最低的報(bào)價(jià)，采用單價(jià)包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計(jì)增加材料用量最大的材料單價(jià)；
■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行，并建立臺(tái)帳；
(5) 權(quán)限
5萬(wàn)元以下項(xiàng)目部負(fù)責(zé)；
5萬(wàn)元以上工程管理部負(fù)責(zé)；
(6) 參考文件
《集團(tuán)工程招標(biāo)管理辦法》
《網(wǎng)上采購(gòu)管理辦法》
6. 成本動(dòng)態(tài)管理
(1) 工作內(nèi)容
■ 以成本指導(dǎo)書內(nèi)容指導(dǎo)項(xiàng)目部有關(guān)造價(jià)工作；
■ 每周、月按規(guī)定格式報(bào)表；
■ 現(xiàn)場(chǎng)零星材料限價(jià)；
(2) 工作流程
(3) 注意事項(xiàng)
■ 當(dāng)月發(fā)生簽證、變更單筆造價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元，應(yīng)于當(dāng)周報(bào)成本管理部；
■ 材料限價(jià)應(yīng)建立臺(tái)帳；
■ 每月報(bào)表中簽證、變更應(yīng)按合同分類；
■ 重大變更應(yīng)說(shuō)明原因；
■ 當(dāng)需調(diào)整目標(biāo)成本，要嚴(yán)格覆行目標(biāo)調(diào)整審批流程。 范圍：與成本指導(dǎo)書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同)，非市場(chǎng)因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(jià)(調(diào)整材料選型、品牌、檔次，調(diào)整常規(guī)費(fèi)率等)；
(4) 參考文件
《項(xiàng)目成本月報(bào)表》
7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)
(1) 工作內(nèi)容
■ 配合其它部門工作(成本咨詢)；
(2) 注意事項(xiàng)
■ 現(xiàn)場(chǎng)成本工程師的臨時(shí)任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場(chǎng)成本工程師崗位職責(zé)說(shuō)明書的范圍為標(biāo)準(zhǔn)，如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則；
■ 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)每周不宜超過(guò)二個(gè)工作日且每月累計(jì)不應(yīng)超過(guò)五個(gè)工作日，出現(xiàn)超過(guò)現(xiàn)象應(yīng)向項(xiàng)目部或人力資源部書面說(shuō)明情況；
四、補(bǔ)充說(shuō)明
(1) 本指引由成本管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂；
(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供；
(3) 本指引屬公司成本管理重要體系文件之一，持有人不得復(fù)印、拷貝、轉(zhuǎn)借公司外部人員，并對(duì)本指引內(nèi)容負(fù)有保密責(zé)任
篇2：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時(shí)間，但倍感受益。
第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。
房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)的幾個(gè)季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時(shí)代，排隊(duì)購(gòu)房，
深夜開(kāi)盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過(guò)度時(shí)期，三級(jí)市場(chǎng)洗牌，購(gòu)房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會(huì)來(lái)臨？怎樣面對(duì)？是保持原價(jià)還是降價(jià)，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么？消費(fèi)者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬(wàn)科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對(duì)策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤(rùn)壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來(lái)企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在：項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實(shí)施作業(yè)過(guò)程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購(gòu)供方的選擇和現(xiàn)場(chǎng)的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動(dòng)態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實(shí)現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)變更和簽證是成本管理的一個(gè)重要組成部分，設(shè)計(jì)變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對(duì)設(shè)計(jì)變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場(chǎng)狀況而定的，還有公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。
一、成本管理分三個(gè)方面：目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、責(zé)任成本。
1、目標(biāo)成本：整個(gè)項(xiàng)目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對(duì)象是哪個(gè)階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場(chǎng)的變化和材料價(jià)格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點(diǎn)的確定，有控制點(diǎn)就有主要的目標(biāo)。
2、動(dòng)態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險(xiǎn)，建立有效的管理體系，主要落實(shí)到每個(gè)點(diǎn)面去，要管理好每個(gè)點(diǎn)面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實(shí)現(xiàn)，這些只有通過(guò)計(jì)算才能看得出來(lái)。成本與財(cái)務(wù)接軌的問(wèn)題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來(lái)，都是動(dòng)態(tài)成本管理的工作。
3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部分，通過(guò)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來(lái)保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過(guò)程并重的原則。
責(zé)任成本的分解方式：
根據(jù)成本的科目對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說(shuō)明，包括控制內(nèi)容，控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。
根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成
1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成。
2、設(shè)計(jì)：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門落實(shí)成本目標(biāo)。
3、招標(biāo)：采購(gòu)部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實(shí)成本目標(biāo)。
4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實(shí)到合同。
5、履約：項(xiàng)目部、工程部在建造實(shí)施中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：
a、投資管控型
b、戰(zhàn)略管控型
c、運(yùn)營(yíng)管控型
d、職能管控型
e、矩陣式管控型
f、項(xiàng)目管理型。
二、確定考核成本的可行性：
實(shí)施方案設(shè)計(jì)是這方面的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)圖出來(lái)后要把資金框死在這個(gè)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)主體圖紙出來(lái)后要概算出成本的范圍，投資回報(bào)率的計(jì)算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：
目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開(kāi)發(fā)計(jì)劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無(wú)限制的調(diào)整，會(huì)影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施。過(guò)程導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)過(guò)程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實(shí)施過(guò)程中圖紙管理。
"八項(xiàng)注意"：注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場(chǎng)管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。
第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理》，由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)管理：
是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級(jí)、運(yùn)作模式、管理團(tuán)隊(duì)。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對(duì)未來(lái)，開(kāi)動(dòng)腦筋，運(yùn)用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理：
要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)工期要求合理利用，設(shè)計(jì)合同是決定設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計(jì)限額不要拿結(jié)構(gòu)說(shuō)事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過(guò)精確計(jì)算對(duì)照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來(lái)確定，只能跟蹤設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點(diǎn)。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過(guò)就行。符合性、功能性，完整性的評(píng)審要綜合起來(lái)。要用施工處理卡的辦法來(lái)解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問(wèn)題。
三、設(shè)計(jì)成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計(jì)管理、成本管理。
1、設(shè)計(jì)管理分概念設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：項(xiàng)目定位的開(kāi)發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計(jì)包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計(jì)，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計(jì)階段編制成本測(cè)算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點(diǎn)和速度。
四、設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制：
1、原則性評(píng)審包括：
a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；
b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評(píng)審包括：
a、有效性：滿足設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計(jì)深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；
b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計(jì)算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評(píng)審包括：
a、投資控制：限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、方便工程發(fā)包；
b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯(cuò)。
4、設(shè)計(jì)上功能缺陷防治：主要以示圖來(lái)說(shuō)明。
a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。
b、私人空間：門窗開(kāi)啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒(méi)有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽(yáng)臺(tái)水電、煤氣管線雜亂無(wú)章影響使用。
c、陽(yáng)臺(tái)防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過(guò)兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問(wèn)，是值得研究和探討的，在激勵(lì)地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)與成本管理，尤其是新樓盤的開(kāi)發(fā)要注重項(xiàng)目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開(kāi)發(fā)之中去，樹(shù)立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。
篇3：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本
降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本
序言：朝陽(yáng)法院最近集中、批量的對(duì)欠交物業(yè)管理費(fèi)且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動(dòng)，特別是動(dòng)用司法強(qiáng)力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(huì)(不同利益團(tuán)體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個(gè)人的觀點(diǎn)是：不能再靠外部強(qiáng)力來(lái)維持社會(huì)平衡。強(qiáng)力只是維持法律、規(guī)則的工具。因?yàn)槿绻痉◤?qiáng)力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動(dòng)，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強(qiáng)制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計(jì)和實(shí)際操作技巧，使得弱勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體之間達(dá)到平衡，這才能實(shí)現(xiàn)永久的和諧。
房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，買受人在購(gòu)買了其專有的部分以外，還同時(shí)購(gòu)買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價(jià)值大概在30%左右。因?yàn)楣?/a>面積上其實(shí)還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實(shí)際價(jià)值上計(jì)算，大概占總合同價(jià)款的60%左右!而這部分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主如何維護(hù)呢?
物業(yè)管理活動(dòng)，則更純粹是單個(gè)業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)，以及對(duì)居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運(yùn)行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理活動(dòng)幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動(dòng)，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，100%的用于該項(xiàng)活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價(jià)格收取費(fèi)用。
業(yè)主拒交銀行按揭款項(xiàng)或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，大多是因?yàn)槠洳徽J(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實(shí)是一種主動(dòng)的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動(dòng)。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對(duì)抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費(fèi)的對(duì)抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會(huì)，也正因?yàn)槿绱吮貙?dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)案件大多以敗訴告終。
但是，我們必須看到，一個(gè)和諧社會(huì)，必須有足夠有效、經(jīng)濟(jì)、可操作的權(quán)利救濟(jì)渠道，特別是個(gè)體對(duì)一個(gè)侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動(dòng)的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時(shí)，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無(wú)法對(duì)立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實(shí)際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實(shí)際上不是利益團(tuán)體之間的利益沖突。而我國(guó)治國(guó)從軍隊(duì)主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國(guó)民是阿斗、國(guó)民是羊群的基礎(chǔ)上。而國(guó)民是公民，則應(yīng)該是我國(guó)依法治國(guó)的基礎(chǔ)。當(dāng)國(guó)家財(cái)產(chǎn)屬于皇帝或某個(gè)利益集團(tuán)的時(shí)候，國(guó)民是臣民，沒(méi)有立法權(quán)利;當(dāng)國(guó)家財(cái)產(chǎn)屬于全民的時(shí)候，國(guó)民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個(gè)公民有權(quán)對(duì)侵害全民利益的行為(包括立法活動(dòng))主張救濟(jì)的權(quán)利。而這個(gè)權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒(méi)有依法建立起來(lái)。
但是今天，我們有機(jī)會(huì)在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財(cái)產(chǎn)的擁有者)如何以單個(gè)身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。
而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護(hù)公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!
我們必須了解，業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時(shí)所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。
但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時(shí)，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對(duì)相對(duì)較小的從內(nèi)部或外來(lái)侵權(quán)行為，用業(yè)主大會(huì)的方式來(lái)維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過(guò)程是緩慢的、相對(duì)微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個(gè)項(xiàng)目的電梯中了，因?yàn)橛凶衷谏厦?。也就是說(shuō)對(duì)物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會(huì)再來(lái)維權(quán)，損失就是無(wú)法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟(jì)手段，業(yè)主大會(huì)存不存在也無(wú)妨。
比如，本來(lái)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和義務(wù)。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動(dòng)中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時(shí)。這難道也要業(yè)主大會(huì)決議才能救濟(jì)?!
比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對(duì)社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個(gè)業(yè)主沒(méi)有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會(huì)決議才能訴訟和救濟(jì)?有人可能說(shuō)：還有國(guó)家的行政管理嘛。恰恰是這種沒(méi)有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!
比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時(shí)，業(yè)委會(huì)拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對(duì)物業(yè)管理公司是權(quán)利，對(duì)業(yè)主大會(huì)是責(zé)任)，單個(gè)業(yè)主如何能保障最終通過(guò)訴訟業(yè)委會(huì)而起動(dòng)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，改選或罷免業(yè)委會(huì)才能解決?!如果業(yè)委會(huì)拒不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)呢?“召集業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利在業(yè)委會(huì)是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會(huì)還不訴訟呢?......。
更有甚者，業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會(huì)，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時(shí)業(yè)主大會(huì)成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會(huì)是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無(wú)效，可單個(gè)業(yè)主用不履行這個(gè)無(wú)效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無(wú)效，難道非要和業(yè)委會(huì)發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實(shí)事上導(dǎo)致業(yè)委會(huì)違法、侵權(quán)的肆無(wú)忌憚。一個(gè)侵權(quán)行為，無(wú)論如何它都是侵權(quán)行為才對(duì)。總不能因被侵權(quán)人主動(dòng)主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實(shí)事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，被侵權(quán)人抗辯就無(wú)效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實(shí)體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實(shí)際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問(wèn)題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國(guó)家權(quán)利被濫用的社會(huì)問(wèn)題。(需要說(shuō)明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費(fèi)案件所遇到的情形，那個(gè)管委會(huì)私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。
說(shuō)來(lái)更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無(wú)奈的告訴大家，從我對(duì)法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個(gè)判決結(jié)果，和法院無(wú)關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國(guó)家的立法體制和違憲審查問(wèn)題中去了。
《物業(yè)管理?xiàng)l理》因其出臺(tái)時(shí)上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
也就是說(shuō)，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺(tái)了。畢竟我們國(guó)家從49年以后逐步實(shí)現(xiàn)的完全沒(méi)有私有財(cái)產(chǎn)的“理想”社會(huì)，又逐步回歸到有私有財(cái)產(chǎn)且保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)、理性的社會(huì)，但被成百上千的個(gè)人購(gòu)買的城市多層公寓類住宅的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)舊中國(guó)的司法體制還是對(duì)新中國(guó)的司法體制，都是一個(gè)從來(lái)未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實(shí)際上是無(wú)法行使)權(quán)利了。
我不是個(gè)跟法律較勁的人，我的價(jià)值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個(gè)立法條款而奮斗。說(shuō)到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益是我的價(jià)值觀。當(dāng)然，法律本身的問(wèn)題我必須清楚，能說(shuō)就說(shuō)，能改就改，至少絕對(duì)不去撞，自討沒(méi)趣。畢竟法律的鋼性我是無(wú)奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實(shí)，任何人的一生，都會(huì)對(duì)法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個(gè)年代發(fā)生的問(wèn)題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問(wèn)題，而沒(méi)有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。
因此首先我主張，建議立法使得單個(gè)業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動(dòng)的訴訟中，還有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。
而在立法不能解決這個(gè)問(wèn)題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實(shí)現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個(gè)業(yè)主可以依本合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開(kāi)罷免業(yè)委會(huì)某個(gè)或者全部委員和補(bǔ)選、改選業(yè)委會(huì)的業(yè)主大會(huì)，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會(huì)議決議，決議有效”，“單個(gè)業(yè)主可以依本《規(guī)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。
從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。
從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟(jì)角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個(gè)道理。而事后救濟(jì)并不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)事后救濟(jì)本身，而是通過(guò)不特定人群個(gè)體和低成本的救濟(jì)手段的設(shè)計(jì)，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時(shí)無(wú)法對(duì)特定人群行賄以實(shí)施其侵權(quán)行為;對(duì)侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。
有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟(jì)的制度設(shè)計(jì)，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對(duì)民事侵權(quán)活動(dòng)的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來(lái)保障公民權(quán)利，不設(shè)計(jì)低成本的權(quán)利救濟(jì)手段，實(shí)際上是遺留在立法者潛意識(shí)中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。
因此，我們不但要告訴公民社會(huì)，民事活動(dòng)要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時(shí)也要為社會(huì)設(shè)計(jì)一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對(duì)侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟(jì)途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會(huì)對(duì)侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無(wú)能力、無(wú)渠道使用這些法律。
謝謝大家。