項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告:作業(yè)指導(dǎo)書

2024-06-17 1636

　　項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告--作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。

　　2.作業(yè)要求

　　為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。

　　3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。

　　協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會計(jì)師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。

　　主辦崗位營銷策劃：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

　　協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。

　　4.緊前工作條件

　　初步可行性研究：已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；

　　深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。

　　5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。

　　5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。

　　5.4小組集體討論，議題為：

　　5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。

　　5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

　　5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)。對推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。

　　5.5編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。

　　5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：

　　5.6.1市場分析

　　5.6.1.1整體市場分析

　　全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；

　　全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

　　5.6.1.2細(xì)分市場分析

　　物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

　　總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；

　　開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

　　投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。

　　5.6.2法規(guī)政策分析

　　開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

　　其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

　　5.6.3項(xiàng)目分析

　　5.6.3.1項(xiàng)目基本情況

　　地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。

　　5.6.3.2項(xiàng)目周邊情況

　　主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

　　5.6.3.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）

　　項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機(jī)會（T）。

　　5.6.3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測

　　市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

　　5.6.4項(xiàng)目開發(fā)建議與評價(jià)

　　5.6.4.1項(xiàng)目主要定位

　　市場定位（市場形象、主題品牌）；

　　客戶定位（主要客戶對象）；

　　價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。

　　5.6.5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

　　整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

　　5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

　　建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

　　小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。

　　5.6.7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

　　總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。

　　5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

　　建筑總成本、市場總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

　　風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

　　5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。

　　5.6.11附件（包括附圖和附表）。

　　5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容：

　　5.7.1總論

　　項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析

　　項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。

　　5.7.3產(chǎn)品供需分析

　　市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　5.7.4建筑方案選擇

　　建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

　　5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

　　建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。

　　5.7.6投資估算與資金籌措

　　建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。

　　5.7.7財(cái)務(wù)評價(jià)

　　財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論。

　　5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析

　　項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對策。

　　5.7.9結(jié)論與建議

　　5.7.10附表

　　投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。

　　5.7.11附圖

　　片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

　　5.7.12附件

　　土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

篇2：成都某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合同

　　成都某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合同

　　甲方：______集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司

　　乙方：______集團(tuán)(成都)尺度地產(chǎn)營銷有限公司

　　經(jīng)雙方協(xié)商，由甲方委托乙方承擔(dān)文殊院項(xiàng)目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。

　　第一條：甲方在合同簽定之日起7日內(nèi)，向乙方提供所有與研究工作有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，并對資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

　　1.提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：(略)。

　　2.在合同期內(nèi)，甲方進(jìn)行所有與本工程有關(guān)的討論、詢價(jià)、對外談判、調(diào)研考察等所得的信息資料，應(yīng)及時(shí)提供給乙方，必要時(shí)可吸收乙方參加本工程可行性研究工作的人員參加。

　　第二條：乙方應(yīng)在20___年5月26日以前，向甲方提供文殊院項(xiàng)目一期工程可行性研究報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容包括：

　　1.投資環(huán)境分析

　　2.市場分析

　　3.同類項(xiàng)目競爭分析

　　4.投資估算

　　5.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

　　(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析結(jié)論

　　(2)動態(tài)投資回收期

　　6.風(fēng)險(xiǎn)分析

　　7.研究結(jié)論

　　乙方應(yīng)向甲方提供報(bào)告10份。

　　甲方在合同期內(nèi)如對工程做重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動，有可能導(dǎo)致乙方對可行性研究報(bào)告做大量修改或重做時(shí)，經(jīng)雙方協(xié)商，對本合同進(jìn)行修改，或增加任務(wù)變更附件、或從新訂立合同。

　　第三條：費(fèi)用支付條款

　　1.本工程的可行性研究費(fèi)用為人民幣陸萬元整。(小寫：60000.00元)

　　2.全部費(fèi)用在乙方將報(bào)告提交給甲方后，由甲方在三日內(nèi)一次性付清。

　　第四條：違約罰金

　　1.乙方未按時(shí)提交可行性研究報(bào)告，每拖欠一天，按應(yīng)所得費(fèi)用的千分之五作為違約罰金;

　　2.由于甲方的責(zé)任造成大量修改或返工重做時(shí)，應(yīng)另行增加費(fèi)用，由雙方協(xié)商而定;

　　3.甲方未按時(shí)支付乙方費(fèi)用時(shí)，每拖欠一天，按應(yīng)所得費(fèi)用的千分之五作為違約罰金;

　　4.雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害的，違約方向?qū)Ψ劫r付壹萬元整的違約罰金。

　　第五條：合同自簽定之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。

　　第六條：本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。

　　甲方乙方

　　代表簽字：______代表簽字：______

　　蓋章蓋章

　　______年___月___日

篇3：項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告:作業(yè)指導(dǎo)書