中國企業(yè)的管理離現(xiàn)代化管理有多遠(yuǎn)
難忘柳傳志曾經(jīng)在20**年時說的那句關(guān)于企業(yè)名人的感人肺腑的話：“我從1984年創(chuàng)辦企業(yè)，18年間和我同臺領(lǐng)過獎的許多知名企業(yè)家，今天回過頭去看，絕大部分已經(jīng)銷聲匿跡?！睂τ谄髽I(yè)經(jīng)營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史舞臺，可能再也沒有機會轉(zhuǎn)化為它們下一次的成功了。
下面是一段統(tǒng)計資料：“據(jù)統(tǒng)計，世界最長壽的公司已達(dá)700多歲，世界500強的平均壽命是40歲至42歲，1000強的平均壽命是30歲。歐美企業(yè)平均生存年限是12.5年。日本《日經(jīng)實業(yè)》的調(diào)查顯示，日本企業(yè)平均壽命為30年。在中國，有關(guān)企業(yè)存繼周期尚無如此明確的統(tǒng)計，據(jù)1993年、1995年、1997年、2000年、20**年連續(xù)進(jìn)行的5次全國私營企業(yè)大規(guī)模抽樣調(diào)查表明，1993年以前私營企業(yè)平均存繼周期只有4年，2000年提高到7.02年。
“資料顯示，在中國集團公司的平均壽命7至8歲，中小企業(yè)平均壽命只有2.9歲，由于中國90%以上的企業(yè)是中小企業(yè)，據(jù)此推算，中國企業(yè)的平均壽命約3.5歲。相比之下，我國企業(yè)的平均壽命遠(yuǎn)遜日本，而大型企業(yè)(集團公司)的平均壽命也只達(dá)到美國中小型企業(yè)的平均水平。中國每年有數(shù)百萬家企業(yè)倒閉，美國每年倒閉的企業(yè)大概為數(shù)十萬家，倒閉數(shù)大約只有我國倒閉數(shù)的1/10，若考慮到兩個國家在企業(yè)總數(shù)上的差別，這一數(shù)字可能會更加驚人。如在中關(guān)村注冊的企業(yè)有6000家，壽命已經(jīng)超過8年的不到3%?！?/p>
面對中國這樣的管理現(xiàn)狀，卻經(jīng)常聽到企業(yè)家、私營老板和職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)常把“建立百年企業(yè)”作為自己的口頭禪，實在讓人費解?中國企業(yè)離實現(xiàn)現(xiàn)代化管理有多遠(yuǎn)，他們在經(jīng)營管理中到缺什么?
1、企業(yè)的組織設(shè)計殘缺
規(guī)范的組織設(shè)計包括合法的企業(yè)管理體制、科學(xué)的組織機構(gòu)和規(guī)范的組織運行規(guī)定，具體說就是：合法的企業(yè)管理體制，一是要符合公司治理要求，包括結(jié)構(gòu)合理，責(zé)權(quán)分明，關(guān)系處理妥當(dāng)三方面;二是要滿足經(jīng)營目標(biāo)要求，確保經(jīng)營目標(biāo)的一致性;三是要按工作內(nèi)容設(shè)置組織，包括工作內(nèi)容的劃分和設(shè)置，分工對組織的影響等，關(guān)于這點，我走過兩家小型企業(yè)，企業(yè)都發(fā)展了10多年，就是沒有一套完整的企業(yè)管理制度和規(guī)范流程，即便是完整的文件檔案、記錄也做不到。我們?nèi)粽劮瞎局卫韱栴}，受我國璀璨的帝王管理思想左右和困擾的各企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人，在數(shù)以萬計的企業(yè)中，無論是企業(yè)什么性質(zhì)，也不管公司大小，有幾家企業(yè)老總能做到放權(quán)并“符合公司治理要求?”就拿在滬深上市的2000來家企業(yè)來說，可以說是比較“規(guī)范”了，可是漏洞百出的企業(yè)也不經(jīng)常在曝光死嗎?
2、違法經(jīng)營，不合理偷稅
幾乎所有做過財務(wù)工作的人都知道，一般的企業(yè)都會做兩套賬，屬稱“內(nèi)帳”和“外帳”，企業(yè)的財務(wù)賬分兩套運行已經(jīng)不是什么秘密了，就即便國家領(lǐng)導(dǎo)人想來也知道這些，大部分企業(yè)家都沒有花心思去提高企業(yè)內(nèi)控管理而合理避稅，反而是想盡一切辦法在偷稅、漏稅，這樣的經(jīng)營不是幫助企業(yè)，而是私飽老板而危害企業(yè)，當(dāng)我們建立的是從公司領(lǐng)導(dǎo)層開始都不是考慮提高企業(yè)的經(jīng)營管理，而是將心思花在尋求法律漏洞甚至知法犯法的時候，我們所建立起來的企業(yè)文化其實一開始就是“死亡文化”、或“終身違法文化”。
3、無利經(jīng)營
作為制造業(yè)，按照經(jīng)濟學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，如果利潤低于5%，投資收益將會被畫上句號，沒有誰能做做到無利經(jīng)營，但是在中國江浙一帶，就有企業(yè)能做這個，據(jù)一位常出差江浙企業(yè)，負(fù)責(zé)接手委托產(chǎn)品驗貨的朋友說，江浙有很多出口型企業(yè)可以做到100%無利經(jīng)營，這里的“100%無利經(jīng)營”是指毛利剛好能夠在扣除相應(yīng)稅款和成本后，凈利為零，但是企業(yè)還是能夠正常經(jīng)營，沒有聽說過吧，我剛聽到的時候，咱也不相信，經(jīng)過老友解析后慢慢清楚。原來，企業(yè)先通過無利出口，經(jīng)營過程中通過偷稅(但是提交發(fā)票報出口退稅)，最后通過出口退稅成活，我不得不樹大拇指，這樣的企業(yè)能活多久大家可想而知。
4、是否有核心競爭力即可
國際知名企業(yè)的權(quán)威專家告訴中國企業(yè)：擁有“核心技術(shù)”并不能主導(dǎo)一切，掌握“標(biāo)準(zhǔn)”才能稱大。標(biāo)準(zhǔn)高于技術(shù)，它是一個權(quán)威的尺度，技術(shù)是否可行要由它來權(quán)衡。因此，各行業(yè)盡快聯(lián)合起來，制定本行業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入機制，這也是提高我國企業(yè)核心競爭力的重要手段。如目前中國電器、電子行業(yè)除CCC是通過仿造得來的“標(biāo)準(zhǔn)”類要求外，中國很少有獨立自主的、能通行國際的民用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(這里不談軍用范圍)。
5、是否要企業(yè)文化和創(chuàng)新經(jīng)營
如果你想要員工的付出，那么，你就需要首先對員工投資。就像沃爾瑪說的那樣，如果你想要員工照顧好你的顧客，那么，請首先照顧好你的員工!而一旦當(dāng)企業(yè)把投資重點，從設(shè)備轉(zhuǎn)移到員工身上，整個生產(chǎn)程序?qū)a(chǎn)生難以想象的效益。換句話說，企業(yè)真正強大的是它的員工，而不是它的機器!但是，回頭看看時下的企業(yè)文化管理，在中國，經(jīng)營人心的方法恐怕是“權(quán)術(shù)謀略”，而非真正的建立其企業(yè)文化吧。同時，企業(yè)的經(jīng)營要做到如下幾點：
A、企業(yè)經(jīng)營者和職業(yè)經(jīng)理人的誠信道德和社會責(zé)任問題 ;B、技術(shù)和產(chǎn)品的創(chuàng)新和創(chuàng)造問題;C、企業(yè)經(jīng)營和管理體制的調(diào)整和改造問題;C、市場變化和競爭加劇問題;D、資源成本提高和合理利用問題;E、企業(yè)和產(chǎn)品的品牌和文化建設(shè)問題;F、國內(nèi)和國際市場全球化競爭問題;G、企業(yè)短期利益與長期發(fā)展和社會責(zé)任矛盾。
篇2：物業(yè)知識教材:物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)
物業(yè)知識教材:物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)
物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的深化而形成的與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的一種統(tǒng)一管理方式，是與建立社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理模式。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化
(一)實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的優(yōu)越性
隨著gg開放的深入發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟的建立，人們越來越認(rèn)識到市場的競爭，歸根到底是商品的競爭，而商品的競爭，歸根到底是技術(shù)的競爭、人才的競爭。特別是當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時代，物業(yè)管理要創(chuàng)一流水平，體現(xiàn)一流質(zhì)量，實現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢在必行。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)有以下優(yōu)越性:
1.高效率
物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，管理范圍大，內(nèi)容廣，采用舊的房產(chǎn)管理方法和手段，不僅耗費了大量的人力、物力，而且效益十分低下。如果推行現(xiàn)代化管理手段，尤其是將一些高科技用于物業(yè)管理上，將大大提高其效率。比如，小區(qū)內(nèi)實行電視安全監(jiān)控系統(tǒng)來管理治安，則只需一個人坐在熒光屏前，就可以觀察到小區(qū)內(nèi)主要道路及一些主要地方人們活動及治安狀況，并由錄像帶自動記錄下來。如果住戶反映某天發(fā)現(xiàn)自家東西被竊，便可以通過錄相像帶的記錄情況幫助分析破案，既提高了管理水平，又節(jié)約了大量的人力。
2.高質(zhì)量
傳統(tǒng)的收費管理及服務(wù)項目是采用簡單的人工手段進(jìn)行工作的，對一般化管理還可以，如果需要一些要求較高或較復(fù)雜的系統(tǒng)管理，就顯得力不從心?，F(xiàn)代化管理把管理建成一個完備的系統(tǒng)，具有數(shù)據(jù)采集、整理和及時分析的全過程，減少了信息在中間傳遞過程的流失，保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，提高了決策的可靠性，電子計算機先進(jìn)設(shè)備在保證工作質(zhì)量方面有極高的可靠性。它可以連續(xù)運行，可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差錯，并且設(shè)有反饋和自檢的功能，可以自動檢查系統(tǒng)的執(zhí)行情況，并校正計算誤差，高質(zhì)量地完成各種工作。
3.高儲量
計算機具有大量儲存信息的功能。直徑15厘米的磁盤可存儲大32開本562頁(每頁784個字)，約44萬字，而長3000米的磁帶可存儲127551頁，約1億個字。
4.方便
隨著計算機運用的擴展與聯(lián)網(wǎng)，物業(yè)管理公司的電腦系統(tǒng)可以根據(jù)工作的需要，與銀行金融機構(gòu)、自來水公司、供電系統(tǒng)等有關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，這給物業(yè)管理與住房的管理交費都帶來了極大的方便。
深圳市長城物業(yè)管理公司運用電腦方法進(jìn)行收費管理帶來了明顯的優(yōu)越性:
?、俟?jié)省了50%~70%的人力;
?、谑召M穩(wěn)定可靠;
?、郾苊饬藗€別收費人員徇私情;
?、茇攧?wù)報表反映及時、準(zhǔn)確;
?、莘奖懔藰I(yè)主(使用人);
?、蘅梢噪S時統(tǒng)計出不正常水電用量的用戶，故可及時反映水、電表運行情況。
(二)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容
物業(yè)管理現(xiàn)代化的定義可以簡單表述為:綜合運用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段，把國家對物業(yè)管理的各項規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成某種工作目標(biāo)服務(wù)的人機信息處理系統(tǒng)。
從廣義上講，物業(yè)管理現(xiàn)代化包括以下五項內(nèi)容，即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段自動化。
1管理觀念現(xiàn)代化
現(xiàn)代化的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在思想觀念上有著明顯的不同，具體表現(xiàn)為:
(1)信息觀念強。在物業(yè)管理中，信息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運行情況。對一個不斷變化的物業(yè)系統(tǒng)，要隨時隨地對其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最優(yōu)工作狀態(tài)。居民、業(yè)主對物業(yè)的意見、建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ)，物業(yè)管理必須充分運用信息，加強信息流動、傳遞，促進(jìn)信息循環(huán)，及時組織反饋，達(dá)到與客觀實際的相對一致，從而為科學(xué)的決策提供條件。
(2)系統(tǒng)觀念強。物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物，而是把建筑物與其周圍環(huán)境統(tǒng)一起來作為一個系統(tǒng)來管理。在這個系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì)，還包括無形的精神文明。物業(yè)管理不僅要保證物業(yè)正常使用，而且要使物業(yè)的使用功能盡可能地發(fā)揮，從而為居民提供舒適的生活和工作環(huán)境。
(3)經(jīng)營觀念強。物業(yè)管理公司是專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的獨立法人，不能依靠行政手段來工作，而是要通過經(jīng)營方式、經(jīng)濟的手段來管理物業(yè)。它是以人為本，積極開展有償服務(wù)，并以一業(yè)為主，多種經(jīng)營方式來保證管理系統(tǒng)的資金籌集。
2.管理方式程序化
物業(yè)管理要通過人的經(jīng)營活動去實現(xiàn)，管理人員水平的高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。因此，要保證公司的管理水準(zhǔn)就必須建立起一整套完備的制度。對每一崗位上的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，都需訂出明確的規(guī)定，使每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量。許多物業(yè)管理公司實施ISO9002，就是完全按照程序化辦事，根據(jù)質(zhì)量體系要素細(xì)化，根據(jù)管理職責(zé)分工，強化法治意識。由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保嫣岣咂髽I(yè)水準(zhǔn)，保證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定運行。只有程序化的管理方式才有利于采用先進(jìn)的自動化管理手段。
3.管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化
在現(xiàn)代企業(yè)管理中，絕大多數(shù)的工業(yè)企業(yè)都有一套完整的產(chǎn)品質(zhì)量檢測系統(tǒng)，以保證其產(chǎn)品質(zhì)量在日益激烈的市場競爭中占領(lǐng)一定的市場。物業(yè)管理公司也是企業(yè)，它是服務(wù)性行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)行為。公司為了保證“產(chǎn)品”質(zhì)量，應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，制定管理標(biāo)準(zhǔn)要將其細(xì)化，具有可操作性。在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。它可以像工礦企業(yè)一樣采用“全過程質(zhì)量控制”--對管理服務(wù)行為實施的整個過程進(jìn)行全面考核，以保證員工的素質(zhì)。只有一流的員工隊伍才能提供一流的管理服務(wù)，物業(yè)管理公司整體素質(zhì)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。
4.管理組織網(wǎng)絡(luò)化
物業(yè)管理涉及面廣，物業(yè)管理公司與許多政府部門、服務(wù)公司等都有著各種聯(lián)系。如果我們將物業(yè)管理系統(tǒng)看作是一張網(wǎng)，將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門看作是這張“網(wǎng)”上的一點，那么它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。于是物業(yè)管理公司內(nèi)部各個部門機構(gòu)間的關(guān)系就形成一個層次分明、上下貫通的網(wǎng)絡(luò)，而與其外部工作緊密相連的政府各個部門以及相關(guān)的企事業(yè)單位(如供電局、自來水公司、銀行等)也形成了一個工作“網(wǎng)”。物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)化要求各部門與“網(wǎng)”中的其他部門有良好的交流，網(wǎng)絡(luò)中的各個結(jié)點能實現(xiàn)資源共享。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資源、人力資源、技術(shù)資源--各類企業(yè)的技術(shù)人員、管理人員均可采用以上方式共享。這樣，物業(yè)管理公司就可以節(jié)省大量的人力、物力，它的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。
5.管理手段自動化
物業(yè)管理中的信息量大、面廣，而且需要長期保存、經(jīng)常調(diào)用，采用計算機技術(shù)，可將信息分類、處理存入軟盤中保存，并可將計算機聯(lián)網(wǎng)運行，以方便物業(yè)管理公司內(nèi)的各部門隨時調(diào)用。計算機迅速準(zhǔn)確地完成對各種數(shù)據(jù)的調(diào)用、匯總、分析，既提高了文檔統(tǒng)計工作效率和質(zhì)量，又可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測上進(jìn)行輔助，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。物業(yè)管理中除了采用計算機以外，還可以選擇精密的電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、保安自動巡更系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)等先進(jìn)的高技術(shù)的自動化管理手段。
然而決不能簡單地理解為傳統(tǒng)的管理加計算機就是現(xiàn)代化。如果只有計算機技術(shù)在物業(yè)管理上的運用而缺乏現(xiàn)代化的管理觀念，程序化的管理方式，規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，網(wǎng)絡(luò)化的管理組織，那么這個現(xiàn)代化的含義是不完整的，只有“五位一體”才真正是物業(yè)管理現(xiàn)代化。
(三)計算機運用于物業(yè)管理之中
隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，電子計算機越來越為各個行業(yè)所普遍使用。同樣，正是由于它的綜合性、快速性及可靠性，今天已被廣泛用于物業(yè)管理的各項服務(wù)之中。通常是把物業(yè)管理運作作為一個大系統(tǒng)，物業(yè)管理系統(tǒng)是大系統(tǒng)中的一種，它把各種物業(yè)管理組織成一個有機整體，通常分為三個部分，并存在于社會大環(huán)境中。
物業(yè)管理涉及到方方面面，在運作之前應(yīng)作超前性系統(tǒng)研究，這樣才能使物業(yè)管理活動走上正軌。通常超前性研究有以下幾方面的好處:
?、倭私馕飿I(yè)管理的整體，有利于制定目標(biāo)與要求，減少盲目性與片面性;
②使決策者充分了解物業(yè)處于大環(huán)境的種種制約，物業(yè)管理必須與所處大環(huán)境相適應(yīng)，相通融;
③通過系統(tǒng)輸出信息反饋，能及時找到某些輸入不合理原因，采取必要的控制加以改進(jìn)，使其與總目標(biāo)的偏差減小到最低程度。
物業(yè)管理系統(tǒng)建立的步驟:
①提出問題。根據(jù)購房對象，調(diào)查分析其文化程度、知識結(jié)構(gòu)、家庭組成、經(jīng)濟狀況及對物業(yè)管理的態(tài)度。
②明確目標(biāo)。物業(yè)管理對象是哪些人，規(guī)模多大，服務(wù)的內(nèi)容范圍有多大，主要管理手段是什么等。
?、墼O(shè)計方案。設(shè)計時要進(jìn)行多方案比較，并有可比基礎(chǔ)，可按公司管理體制來設(shè)計方案。
?、芙⒛Ｐ?。明確物業(yè)管理具體由哪些部門組成，部門之間的聯(lián)系。模型要進(jìn)行定量化與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。
⑤優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)。對各種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比、分析，如管理開支、人員構(gòu)成、規(guī)模效益、收益指標(biāo)、服務(wù)滿意度、物業(yè)增值率等。
?、薹桨笓駜?yōu)。在眾多方案中，經(jīng)過比較、分析，選出一個令人滿意的最優(yōu)方案。
(四)管理信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用
管理信息系統(tǒng)(ManagementInformationSystems，簡稱MIS)是由人、計算機等組成的能進(jìn)行管理信息的收集、傳遞、儲存、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。
1.MIS對物業(yè)管理現(xiàn)代化具有重要作用
物業(yè)管理在我國起步較晚，最早的深圳也只有十幾年的歷史;國內(nèi)的其他地區(qū)都是90年代以后之事，管理水平低、管理手段落后、管理質(zhì)量差，要使物業(yè)管理真正走上專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理之路，必須運用現(xiàn)代化管理方法。MIS作為當(dāng)前一種先進(jìn)的管理工具在國外已被普遍運用于物業(yè)管理行業(yè)，因此，我國應(yīng)在物業(yè)管理行業(yè)推廣MIS管理方式。一個好的管理信息系統(tǒng)，能滿足物業(yè)管理公司內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)、管理員、操縱員等各層人員要求，具有多方面功能，主要有以下四個方面:
(1)及時、全面地提供信息和數(shù)據(jù)，讓公司領(lǐng)導(dǎo)全面掌握物業(yè)管理狀況，更好地確定系統(tǒng)目標(biāo)。
(2)利用數(shù)學(xué)模型加工數(shù)據(jù)，根據(jù)過去的數(shù)據(jù)預(yù)測未來，或者根據(jù)過去、現(xiàn)在的數(shù)據(jù)選擇最優(yōu)決策。
(3)根據(jù)不同管理層次的特點，完成不同要求的功能，從而達(dá)到各層次的溝通，發(fā)揮控制與反饋作用。
(4)有效地利用自身的人才和設(shè)備等資源，使成本最低化。
2.物業(yè)管理應(yīng)用MIS的必要性、優(yōu)越性
物業(yè)管理使用MIS以后，可以提高管理人員辦事效率，改善整體管理水平，具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)有效改善有關(guān)資料存儲方式。對一個住宅小區(qū)(大廈)而言，各種規(guī)劃檔案、平面圖、水電管道線路圖、驗收文件等資料相當(dāng)繁雜，建立物業(yè)管理MIS后，可以把所有資料儲入一個小磁盤中，運用MIS后，查找、翻閱、修改、復(fù)制非常方便、快捷。
(2)可以分類記錄日常發(fā)生的各項事務(wù)。物業(yè)管理承擔(dān)著房屋的維修保養(yǎng)、設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔、美化環(huán)境、樓宇驗收與交換、質(zhì)量綜合測評、住戶各項費用的收繳等日常事務(wù)，用手工操縱既繁瑣、又不規(guī)范，有時還會出差錯，采用MIS則將各項事務(wù)既分門00別類，又相互關(guān)聯(lián)地存儲起來，按時統(tǒng)計分析，甚至自動判斷哪些資料不完善，提出工作建議。還顯著減少了管理人員的重復(fù)性工作。
(3)計算住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)發(fā)生的多項費用，實現(xiàn)財務(wù)電算化。任何一個物業(yè)管理公司的財務(wù)管理都是非常繁瑣的，各式各樣表格、憑證不但要做到賬目清晰，更要保證數(shù)字萬無一失。MIS則可以使這種狀況大為改觀，不僅可以記錄各項費用，而且保證準(zhǔn)確，這大大簡化了統(tǒng)計、制表等工作，隨時可以調(diào)出想要知道的各項費用的開支。
(4)實現(xiàn)高質(zhì)量管理。MIS利用計算機的電子表格、文字編排、圖像制作等功能，有效改善了物業(yè)管理傳統(tǒng)的處理事務(wù)的方式。MIS是有步驟、按固定程序運行的，它要求管理人員按規(guī)范化操作，從而促使物業(yè)管理規(guī)范進(jìn)行，提高管理人員處理事務(wù)的效率和自身素質(zhì)，提高管理質(zhì)量。
(5)實現(xiàn)決策科學(xué)化。MIS所包含的決策支持系統(tǒng)可以綜合處理各類信息，自動進(jìn)行統(tǒng)計、比較、繪圖等工作，為管理者決策提供材料和依據(jù)，并能為決策者提供各種相關(guān)的決策方案，從而促進(jìn)物業(yè)管理的決策科學(xué)化、管理科學(xué)化。
建立一個物業(yè)管理MIS需要大量人力、物力，需要進(jìn)行深入調(diào)查，熟悉工作環(huán)境，規(guī)劃好各個子系統(tǒng)，既要保證各子系統(tǒng)的獨立性，又要有相互的耦合性，需要懂得電子計算機編程序人員參與。由于篇幅有限，需要運用MIS時再深入展開、細(xì)化研究。
二、物業(yè)管理現(xiàn)代化對人才的需求
(一)物業(yè)管理現(xiàn)代化需要觀念更新
物業(yè)管理公司實質(zhì)上是市場經(jīng)濟的伴生物。在國外，多數(shù)國家和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)早已實行了這種管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完備的物業(yè)管理公司。西歐、北美一些國家的物業(yè)管理起步更早，成效尤為突出，對這些國家、地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。我國的物業(yè)管理相對國外來講十分年輕，要使我國物業(yè)管理趕上世界先進(jìn)水平，必須加快物業(yè)管理現(xiàn)代化建設(shè)，需要在思想觀念上有所更新，重樹三個觀念。
1.創(chuàng)新觀念
雖然物業(yè)管理行業(yè)在國外已興起和發(fā)展了好幾十年，一些成功的經(jīng)驗可為我們借簽，但我國的實際情況又決定了不可能照搬照抄國外的經(jīng)驗。我國地域大，人口多，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡。gg開放以來，市場經(jīng)濟起步較早的沿海南方城市與交通不便的內(nèi)地城市的經(jīng)濟發(fā)展差異很大，老百姓的收入也有很大的差別。據(jù)對我國35個城市的抽查表明，上海1995年人均生活費收入為6822元，而內(nèi)蒙古呼和浩特市卻為2780元;人們文化素質(zhì)差異也很大，大城市高于中小城市，沿海城市高于內(nèi)地，因而人們的思想觀念懸殊也很大。所以在我國實行社會主義市場經(jīng)濟、加快住房制度改革、推行物業(yè)管理時，既要借鑒國外一些成功的管理經(jīng)驗，又要積極創(chuàng)新，走符合我國國情、符合管理服務(wù)對象(業(yè)主)實際情況的路。實踐證明:凡是被建設(shè)部評為優(yōu)秀示范的住宅小區(qū)，其參與管理的物業(yè)管理公司都能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況及業(yè)主(使用人)的經(jīng)濟、文化等具體條件積極開展服務(wù)工作，創(chuàng)造出了自己的特色后被人們所共認(rèn)。
2.人才觀念
人才是企業(yè)生存、發(fā)展之根本，這已成為當(dāng)今人們的共識。但作為從事物業(yè)管理工作的人才，需要重新認(rèn)識。那種認(rèn)為物業(yè)管理工作僅僅是“收收房租、掃掃地、看看門”，人人都會做，不需要什么文化技術(shù)的觀點是錯誤的。借鑒香港開展物業(yè)管理工作的經(jīng)驗，深感我國這方面專業(yè)人才匱乏。據(jù)南京市房管局調(diào)查，南京市現(xiàn)有近130家物業(yè)管理公司，卻沒有一位經(jīng)過本專業(yè)培養(yǎng)的專門人才，即使是改行從事這項工作的專業(yè)技術(shù)人員也不很多，學(xué)歷層次不高，大大影響了物業(yè)管理工作的開展。
物業(yè)管理所提供的服務(wù)很廣，包括建筑物本身的結(jié)構(gòu)，以及建筑物以外的環(huán)境、場地和附屬設(shè)施，還有保安、通訊等方面的內(nèi)容。特別是在建立和諧的人際關(guān)系和公共關(guān)系、形成良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境方面，有著許多深層次的工作需要去做。因此，凡是從事物業(yè)管理工作，尤其是高層次的管理人員，需要有廣博的知識，應(yīng)是一位復(fù)合型人才，這樣才能夠勝任。國外十分重視物業(yè)管理公司管理人員的文化素質(zhì)。香港規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)中的中高層管理人員必須具有大專以上的文化水平。除必須具備這一條件以外，還需要進(jìn)行2年至3年的職業(yè)培訓(xùn)，取得證書后方可進(jìn)行工作。所以我國的物業(yè)管理工作要想健康地發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變認(rèn)識觀念，必須加強人才培養(yǎng)。我國政府非常重視物業(yè)管理人才素質(zhì)培養(yǎng)，建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)公司于1996年聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》，全國各省都在積極開展培訓(xùn)，注重人才素質(zhì)培養(yǎng)。
3.市場觀念
由于當(dāng)前我國存在著多種所有制形式，客觀上也就存在著經(jīng)濟利益的多元化格局。目前，我國的gg開放、實行社會主義市場經(jīng)濟，就是要調(diào)動一切人的積極因素，發(fā)揮各種所有制的互補作用，加速國民經(jīng)濟的發(fā)展。現(xiàn)代市場經(jīng)濟最主要的功能之一就是要打破“封建割據(jù)”、“小農(nóng)經(jīng)濟”的生產(chǎn)模式，合理有效地配置資源，使各種生產(chǎn)要素實現(xiàn)最佳組合，充分提高資源利用率，從而使國民經(jīng)濟快速、高效地運行。但目前我國的物業(yè)管理方式還是一種“誰開發(fā)，誰管理”、“兒子為父親打工”(管理與開發(fā)商的關(guān)系)。因此管理單位忙于自己圈子里的物業(yè)管理，而忽略了“市場”這個觀念。從某種意義上來講，目前這些物業(yè)管理公司還處在為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售房屋而工作，而不是真正社會化的物業(yè)管理，因此常出現(xiàn)“大馬拉小車”、效益欠佳的情況。從建立現(xiàn)代企業(yè)制度、講究規(guī)模效益來講，這種只忙于自己所開發(fā)的物業(yè)管理是不行的。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的需要，在公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場運行機制下，物業(yè)管理工作要想創(chuàng)造出更輝煌的成績，必須推行社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、集團化的模式，要有參與競爭的意識，這就需要經(jīng)理層、管理層、操作層都要盡快地建立市場觀念，迎接競爭的挑戰(zhàn)。
(二)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識綜合運用的新學(xué)科
談到物業(yè)管理，許多人并不十分了解其內(nèi)涵，甚至有些人把物業(yè)管理誤認(rèn)為是“掃掃地”、“種種花”、“看看門”、“收收水電費”，不需要文化，不需要技術(shù)，只要出點兒勞動力就行了。正是由于存在這些錯誤的觀念，許多物業(yè)管理公司不重視技術(shù)人才的引進(jìn)與使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量低下，住宅小區(qū)的業(yè)主(使用人)對其意見很大。實踐證明，物業(yè)管理運作過程中涉及的知識面很寬，從大學(xué)科目來講，有行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等，這些學(xué)科主要屬于管理范疇;城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)以及設(shè)備、電氣、水暖、煤氣、空調(diào)、電訊、計算機等學(xué)科或?qū)I(yè)，技術(shù)成分占據(jù)了主要地位。無論從管理角度，還是從技術(shù)角度，這些學(xué)科、專業(yè)與物業(yè)管理的生存和發(fā)展都息息相關(guān)。由此可見，人才對搞好物業(yè)管理之重要。
(三)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
一個模范小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量，除了“硬件”(住房、公共設(shè)施、設(shè)備等)是一流的，而且“軟件”也應(yīng)該是一流的?！败浖卑ㄒ?guī)章制度、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容，最終要落實在物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)上，即人才質(zhì)量上。具體來說，就是要求全體員工的思想素質(zhì)、文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)要高水平，每一位工作人員應(yīng)具有強烈的事業(yè)心、責(zé)任感。在工作中要牢固樹立“服務(wù)觀念”、“道德觀念”，要有“寧可自己多流汗，不讓住戶一時難”的“住戶至上”的思想覺悟，這樣的服務(wù)質(zhì)量才是一流的，才能受到業(yè)主(使用人)的歡迎。例如深圳中海物業(yè)管理公司“硬件”與“軟件”同步，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求地培養(yǎng)出一支作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)技術(shù)精通的管理隊伍。它要求每一位員工強化服務(wù)意識，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，使得小區(qū)內(nèi)每一位住戶都十分滿意。
三、物業(yè)管理的人才素質(zhì)
(一)當(dāng)前我國物業(yè)管理的人才狀況
目前我國物業(yè)管理公司種類繁多，從物業(yè)管理公司的性質(zhì)來看，有國家辦的，有集體辦的，還有個體辦的，以及中外合資或獨資辦的;從物業(yè)管理公司的隸屬關(guān)系來看，有房管部門成立的物業(yè)管理公司，街道成立的物業(yè)管理公司，而更多的是由房地產(chǎn)開發(fā)公司成立的物業(yè)管理公司。各個公司都引進(jìn)了大量人員，而在這些人員當(dāng)中，只有極少部分的人接受過物業(yè)管理的培訓(xùn)，絕大多數(shù)人還只是剛剛涉及物業(yè)管理工作，且許多人員本身文化水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。據(jù)南京房管局統(tǒng)計，南京成立的100多家物業(yè)管理公司中沒有幾個是真正科班出身的本科畢業(yè)生。盡管近期引進(jìn)了一些人才，也僅僅是具有大專以上非專業(yè)對口的畢業(yè)生。物業(yè)管理人員隊伍的業(yè)務(wù)水平有待于進(jìn)一步提高與加強。
(二)物業(yè)管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力
一個優(yōu)秀的物業(yè)管理人員應(yīng)具備多方面的素質(zhì)和能力。它包括:
1.政治素質(zhì)
物業(yè)管理人員要有良好的政治素養(yǎng)、正確的經(jīng)營思想、強烈的事業(yè)心，能全心全意為業(yè)主(使用人)服務(wù)，能為本公司利益著想，有很強的法制觀念。當(dāng)前我國正由過去的傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌到市場經(jīng)濟中來，房屋管理也由過去的行政管理轉(zhuǎn)到社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理上來，因此過去所制定的方針、政策不能再照搬照套，而新的法制又尚未健全。在這種情況下，在開展物業(yè)管理工作時，一定要本著對國家、對業(yè)主、對公司負(fù)責(zé)的精神，遵守國家的有關(guān)法規(guī)。能否按照國家法規(guī)辦事也體現(xiàn)著管理人員的政治修養(yǎng)。
2.良好的職業(yè)道德
物業(yè)管理人員的職業(yè)體現(xiàn)在:高度的責(zé)任感、事業(yè)心;業(yè)主至上，服務(wù)第一;實事求是，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致;艱苦創(chuàng)業(yè)，任勞任怨;尊重住戶，禮貌待人;遵紀(jì)守法，不謀私利。
3.業(yè)務(wù)素質(zhì)
作為一名合格的物業(yè)管理工作人員，應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識，尤其是中、高級管理人員應(yīng)是復(fù)合型人才。他們不僅要有一定的土建知識，了解住宅的結(jié)構(gòu)類型，各種材料性能、施工質(zhì)量以及外觀裝修、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等，還要懂得有關(guān)機電知識，保證公共服務(wù)設(shè)施中的機電設(shè)備出現(xiàn)故障時能盡快排除。此外，還需要掌握一定的行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)等知識，為良好的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。
4.文化素質(zhì)
物業(yè)管理人員應(yīng)接受良好的教育，知識面要寬，接受信息的能力要強，要精通經(jīng)濟學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、美學(xué)、法學(xué)等學(xué)科知識。這樣在工作中才能與業(yè)主(使用人)溝通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。
5.身心素質(zhì)
身體好、精力旺盛、儀表端正、熱情大方、知難而進(jìn)、不怕挫折、心理承受力強，這些將是物業(yè)管理工作得以開展的基礎(chǔ)。
6.具有較強的管理能力
所謂管理能力要強，一般體現(xiàn)在“五勤”，即腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在:管理工作動腦筋要勤，觀察發(fā)現(xiàn)問題要勤，說服管理指導(dǎo)要勤，巡視檢查管理要勤，動手參與管理要勤。
(三)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì)
物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理不僅應(yīng)具備物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和能力以外，而且還要有領(lǐng)導(dǎo)能力和方法。
1.領(lǐng)導(dǎo)能力
領(lǐng)導(dǎo)能力包括五種能力:決策指揮能力、組織協(xié)調(diào)能力、創(chuàng)新應(yīng)變能力、信息捕捉能力和語言表達(dá)能力。
2.基本領(lǐng)導(dǎo)方法
物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)者要堅持使用“從住戶中集中起來，到住戶中堅持下去”的領(lǐng)導(dǎo)方法。“從住戶中集中起來”，就是領(lǐng)導(dǎo)者要深入到住戶中去，廣泛傾聽住戶的意見，把來自各方面的分散的零碎意見集中起來，經(jīng)過分析研究、整理概括，化為集中的系統(tǒng)的意見，形成切合實際的管理方針、計劃方案。這個過程，也是領(lǐng)導(dǎo)者從個別指導(dǎo)中概括出一般意見的過程。“到住戶中堅持下去”，就是要把集中起來的群眾意見，即領(lǐng)導(dǎo)者作出的決策、指示，讓物業(yè)管理公司全體人員貫徹、服務(wù)于住戶(即回到住戶中去)，通過住戶的評價，進(jìn)一步檢驗管理方針。計劃方案要放到群眾中，讓其修改、補充。從住戶中集中起來又到住戶中堅持下去，從個別到一般，一般到個別，是無限循環(huán)的過程。在這個過程中，領(lǐng)導(dǎo)的意見才能一次比一次更正確、更生動、更豐富。
(四)加強物業(yè)管理人才素質(zhì)的培養(yǎng)
搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù)，首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊伍，這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強管理隊伍建設(shè)作為一項基礎(chǔ)工程來抓，應(yīng)著重從以下四個方面來進(jìn)行培訓(xùn):
1.思想建設(shè)
引導(dǎo)全體管理人員把“服務(wù)第一，住戶至上”當(dāng)作企業(yè)的生命，全心全意為業(yè)主(住戶)服務(wù)。具體表現(xiàn)在16個字上:文明禮貌，合理規(guī)范，及時快捷，完好滿意。教育倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)敬業(yè)，愛我物業(yè)，管理服務(wù)，住戶至上”的企業(yè)精神。
2.作風(fēng)建設(shè)
作風(fēng)反映企業(yè)的形象，是檢驗員工隊伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個重要尺度。因此，在工作時間內(nèi)，管理人員應(yīng)該統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一掛牌，統(tǒng)一用語;接待業(yè)主(使用人)以及賓客，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅。只要住戶需要服務(wù)，物業(yè)管理公司就應(yīng)盡可能地滿足住戶的要求，使全體住戶真正體會到“處處方便，事事放心”。
3.業(yè)務(wù)建設(shè)
業(yè)務(wù)水平的高低，直接關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到企業(yè)的效益，因此，公司在選聘使用員工時應(yīng)注意嚴(yán)格把關(guān)。選聘員工應(yīng)本著德、才標(biāo)準(zhǔn)，著重考核思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，兼顧年齡、學(xué)歷、專業(yè)等條件。同時，應(yīng)通過不同形式的培訓(xùn)工作提高在職人員的素質(zhì)。常采用的形式有:
①短期培訓(xùn)。以1個月至3個月為期，較為系統(tǒng)地講授物業(yè)管理知識及物業(yè)管理操作技能。
?、趯ｎ}講座。根據(jù)物業(yè)管理公司員工的工作狀況及特點，有選擇地進(jìn)行專題講座，以提高他們的業(yè)務(wù)能力及實際操作技能。
?、奂寄芨傎悺榇龠M(jìn)全體員工提高技術(shù)，鉆研業(yè)務(wù)，可以通過各種技能比賽、選拔先進(jìn)的方式來推動學(xué)習(xí)技術(shù)的高潮。
?、軐W(xué)歷教育。根據(jù)員工的不同層次、不同條件、不同水平，選拔一些熱愛物業(yè)管理工作，具有奉獻(xiàn)精神，又有培養(yǎng)前途的員工到相應(yīng)的高校進(jìn)行較系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。
4.法制建設(shè)
社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要求每一位員工自覺地遵守法紀(jì)。要學(xué)法用法，物業(yè)管理公司要在國家頒布的各項法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家制定的各項規(guī)章制度開展物業(yè)管理工作，積極為住戶服務(wù)。
篇3：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化
物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化
一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義
(一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義
小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué) 管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。
住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理作為我國新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改 革、開放以及建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制，由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須以實現(xiàn) 管理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段等，去實施硬件(如房屋、設(shè)備與設(shè)施等)和軟件(如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等)的科學(xué)管 理。通過內(nèi)部不同層次的管理活動，進(jìn)而達(dá)到科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的。顯而易見，小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實際意義就在于:
首先，它要求管理思想更新。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、 資金運用、服務(wù)質(zhì)量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。
其次，它是實現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè) 管理體制，設(shè)置和選擇管理組織機構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。
第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一 系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學(xué)方法等等。
第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。
第五，它是實現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。 一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識 的現(xiàn)代管理人才。
(二)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必然性
小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化已是跨世紀(jì)管理的時代要求與必然。即是社會實踐與社會發(fā)展的客 觀需要。就現(xiàn)階段而言，這種必然性主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
1.小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢
黨的十四大提出我國經(jīng)濟體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟體制。我國目前正逐 步由傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。市場經(jīng)濟的建立，要求企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，因而也就勢必要求企業(yè)在管理思想、管理組織等方面適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的 房屋管理思想，樹立現(xiàn)代的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型管理思想，這樣從思想上與市場經(jīng)濟的發(fā)展要求保持一致性，進(jìn)而在組織上、管理方法、手段及人才上逐步適應(yīng)市場經(jīng)濟 的發(fā)展要求。
社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，使住宅物業(yè)才能以企業(yè)化形式出現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)房屋已不再是 福利分配，而是商品置業(yè)或經(jīng)營。這一觀點的確立，才使得一些城市的房管部門率先把小區(qū)物業(yè)視為商品來經(jīng)營，對小區(qū)物業(yè)開始從單純的管理型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，小區(qū)物業(yè)管理才發(fā)展 成一個新興行業(yè)，而市場經(jīng)濟的發(fā)展又離不開管理的現(xiàn)代化。管理現(xiàn)代化是經(jīng)濟體制改革的一項重要內(nèi)容，而小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化只有盡早抓起，才能跟得上時代的步伐，才能在市場 經(jīng)濟的大潮中顯示出旺盛的生命力，也才能發(fā)揮其應(yīng)有的職能作用。因此，小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢和要求。
2.小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求
在許多國家或地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，素有經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”之稱 。而房地產(chǎn)業(yè)在我國興起，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟中涌現(xiàn)，是黨的十一屆三中全會以來gg開放的產(chǎn)物，短短的十多年來，對我國經(jīng)濟的發(fā)展，起著重要的促進(jìn)作用，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的成效十分顯著，大量的住宅小區(qū)和高層樓宇及各類房屋都投入了市場，建設(shè)項目的增多，建設(shè)規(guī)模的擴大，建設(shè)方式的多樣化以及產(chǎn)權(quán)多元化的格局，都給房地產(chǎn) 管理特別是房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域后的物業(yè)管理提出了新的要求。隨著房地產(chǎn)的市場化，原有的那套行政性福利型的房屋管理體制越來越不適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要，在這種情況下，物業(yè) 管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房體制改革相配套的綜合性管理形式必然要滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需要，這種需要的實質(zhì)，是必須擺脫過去那種自建自管的分散管理體制，克服了過去各自為 政、多頭管理、互相扯皮、互相推諉的舊體制的種種弊端，盡快建立起組織機構(gòu)健全，以其社會化、專業(yè)化和企業(yè)化的現(xiàn)代化管理服務(wù)于新建住宅小區(qū)的住宅商品化的消費管理。我國 房地產(chǎn)業(yè)的健康、順利發(fā)展，也就越是需要小區(qū)走物業(yè)規(guī)?；?jīng)營之路，提高管理水平，在客觀上必然要求小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)現(xiàn)代化。
3.小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，能夠滿足住區(qū)群眾日益增長的對改善居住環(huán)境的需求
小區(qū)物業(yè)管理的一個重要功能就是為業(yè)主和租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和 諧的生活和工作的環(huán)境。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對生活和工作空間及環(huán)境都有了越來越高的要求，特別是住宅小區(qū)的大量涌現(xiàn)和房改的不斷深化，當(dāng)人們遷入寬 敞明亮、裝飾一新的居室后，就會更加期待有一個文明、詳和、安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，呼喚著房屋維修、安全保衛(wèi)有保障，渴望生活服務(wù)設(shè)施健全并實施現(xiàn)代化小區(qū)管理。滿 足住區(qū)群眾的這種要求，以“用戶至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷健全管理制度，完善服務(wù)機構(gòu)，向小區(qū)住戶提供全方位的綜合服務(wù)，為建設(shè)優(yōu)美、安全、文明的居住環(huán)境創(chuàng)造條件， 是小區(qū)物業(yè)管理的義不容辭的責(zé)任，因此，小區(qū)物業(yè)管理只有以現(xiàn)代化管理為手段，才能不斷滿足住區(qū)群眾日益增長的對改善住區(qū)環(huán)境的需求。
4.小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化有利于推進(jìn)城市管理的現(xiàn)代化
小區(qū)物業(yè)管理推行的是變過去那種單純的房屋維修為實施全方位的維修、養(yǎng)護(hù)及綜合服 務(wù)管理，變政府部門行政性、福利型管理為企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型的有償服務(wù)管理，因而，通過小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實施必然為城市管理的現(xiàn)代化帶來生機。使物業(yè)管理成為城市 管理現(xiàn)代化的一個窗口行業(yè)。由于小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化，必然會在小區(qū)管理與服務(wù)中，推進(jìn)城市管理現(xiàn)代化的進(jìn)程。由于小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化不僅僅是房屋及設(shè)備、設(shè)施、管理，而 且它還包括小區(qū)地產(chǎn)管理、治安、環(huán)衛(wèi)、生活服務(wù)等的管理，在實施社會化、專業(yè)化的小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，就會大大提高城市管理的社會化和專業(yè)化水平，因此，小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化 必然是加快城市現(xiàn)代化管理水平的客觀需要。
二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑
(一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化是一個不斷發(fā)展、創(chuàng)新的動態(tài)活動過程，隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展和 小區(qū)現(xiàn)代化房屋、設(shè)備與設(shè)施以及家庭生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與衡量標(biāo)準(zhǔn)也會不斷地發(fā)生變化。某些設(shè)備與設(shè)施現(xiàn)在看，是符合現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的，但過一段時 間它又變成落后的了，所以現(xiàn)代化的內(nèi)容與方法既應(yīng)是相對穩(wěn)定的，也不是一成不變的。就前述現(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的意義中，我們也不難理解，管理現(xiàn)代化的內(nèi)容應(yīng)包括:
1.管理理論的現(xiàn)代化
管理是科學(xué)，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學(xué)習(xí)現(xiàn)代 化管理理論，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來指導(dǎo)管理實踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。如小區(qū)物業(yè)管理理論與家務(wù)、系統(tǒng)工程學(xué)、管理方法論及房屋維修技術(shù)、行為心理學(xué)等。
2.管理思想的現(xiàn)代化
小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，從企業(yè)化經(jīng)營與管理的角度，它是從事住宅長期消費活動的經(jīng) 濟實體，因此，要加強現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時
間、效果、經(jīng)營戰(zhàn)略等觀念。
3.管理機構(gòu)的現(xiàn)代化
管理機構(gòu)現(xiàn)代化的主要標(biāo)志是管理的高效率，這就要求機構(gòu)設(shè)置要科學(xué)、機構(gòu)層次少而 精，職能部門有機聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。只有機構(gòu)設(shè)置符合現(xiàn)代化要求，管理現(xiàn)代化也就有了組織保障。
4.管理方法現(xiàn)代化
方法現(xiàn)代化是兩個根本性轉(zhuǎn)變的客觀需要，簡單的粗放型管理已不能適應(yīng)管理現(xiàn)代化的 要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標(biāo)準(zhǔn)，人人講標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo) 準(zhǔn)化活動中推行管理方法的現(xiàn)代化。
5.管理手段的現(xiàn)代化
管理手段現(xiàn)代化的主要標(biāo)志，是電子計算機在小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)中的廣泛應(yīng)用。無論 是小區(qū)物業(yè)機構(gòu)的職能業(yè)務(wù)管理，還是綜合家庭信息服務(wù)，都應(yīng)采用這一現(xiàn)代化管理手段。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達(dá)到管理的高效率。
6.管理人員的現(xiàn)代化
管理人員現(xiàn)代化是實現(xiàn)全方位管理與服務(wù)的最活躍的因素。小區(qū)物業(yè)管理的社會化、專 業(yè)化，必然要求要有一大批專業(yè)化的管理人員參與管理與服務(wù)。只有依靠對人的智力開發(fā)，才能使管理逐步走向現(xiàn)代化。
(二)小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)現(xiàn)代化的途徑
為實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應(yīng)從以 下幾個方面入手:
1.樹立全新的管理思想，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)
管理思想的現(xiàn)代化是管理現(xiàn)代化的靈魂，沒有管理思想的現(xiàn)代化，也就談不上其他管理 方面的現(xiàn)代化。
要實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向 社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場經(jīng)濟的發(fā)展要求的。
在計劃經(jīng)濟體制及轉(zhuǎn)型過程中，隨著經(jīng)濟體制的改革，小區(qū)物業(yè)管理體制在不斷改革中 已初步形成。許多城市的小區(qū)物業(yè)管理在借鑒香港和國外物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合國情，已走出了一條適應(yīng)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理新思路。因此，要搞好物業(yè)管理，現(xiàn) 代化就不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。
2.組建全新的物業(yè)管理組織機構(gòu)，是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證
物業(yè)管理機構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè) 化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。一般情況下，小區(qū)物業(yè)的組織機構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括3個方面:
第一、小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化 管理的要求;是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系;是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。
第二、小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗收標(biāo)準(zhǔn)，是 否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。
第三、衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是 否達(dá)到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意;企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益( 即社會效益和企業(yè)效益)是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理 的要求，也體現(xiàn)著管理組織機構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。
以上三個標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中 ，第3條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進(jìn)行衡量，縱向衡 量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度;橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管 理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。
3.運用現(xiàn)代化管理方法，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑
現(xiàn)代管理方法的特點主要有以下幾點;
第一，科學(xué)性。即現(xiàn)代管理方法是以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)的，是系統(tǒng)論、控制論、信息 論的具體應(yīng)用。
第二，定量性?，F(xiàn)代管理方法一般建立在現(xiàn)代數(shù)學(xué)基礎(chǔ)之上，有越來越明顯的定量化趨 勢。
第三，完整性?，F(xiàn)代管理方法一般都較為完整，一般都有明確的目標(biāo)、一定的制約條件 、達(dá)到目標(biāo)的程序和方法、良好的信息反饋等。
第四，通用性?，F(xiàn)代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應(yīng)用于 庫存管理，而且還可應(yīng)用于資金管理、人事管理等。
第五，全面性。即現(xiàn)代管理方法應(yīng)用范圍的全面性和所賴以產(chǎn)生的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的全面 性。現(xiàn)代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。
第六，智能性。即以電子計算機為手段?，F(xiàn)代管理方法與電子計算機輔助管理互相依存 、互相配合現(xiàn)代管理方法的應(yīng)用越來越多地以電子計算機為手段。
現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng) 域的應(yīng)用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代 管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法:
(1)管理決策方法，包括:市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。
(2)計劃管理法，包括:全面計劃管理、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。
(3)物資管理法，包括:全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方法。
(4)理財方法，包括:全面經(jīng)濟核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。
由于管理方法現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，在小區(qū)物業(yè)管理中 推行和采用現(xiàn)代化管理方法并不是件容易的事。首先，它要求小區(qū)物業(yè)管理層要以身作則的學(xué)習(xí)并運用現(xiàn)代化管理方法;其次，要加強組織培訓(xùn)，為管理人員掌握現(xiàn)代化管理方法創(chuàng)造 條件;最后，在推行現(xiàn)代化管理方法時，要貫徹由簡到繁，由單項到多項，不能操之過急，要循序漸進(jìn)。
總之，采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高小 區(qū)物業(yè)的管理水平，有益于小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。
4.提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵
小區(qū)物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。物業(yè)管理的一切先進(jìn) 管理方法、手段和物業(yè)管理活動，都是在人的使用下和參與下才能發(fā)揮作用。因此，培養(yǎng)和造就一大批掌握現(xiàn)代領(lǐng)導(dǎo)管理藝術(shù)，具有指揮、管理與監(jiān)督才能的各種專業(yè)的現(xiàn)代管理人才 ，是當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫的大事。
管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括:管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu) 等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。一個優(yōu)秀的管理人才無論是在個人素質(zhì)、能力及知識結(jié)構(gòu)等方面，均應(yīng)具有綜合管理水平。在素質(zhì)方面應(yīng)具有良好的個性心理特征，強 烈的創(chuàng)新素質(zhì)和健康的身體素質(zhì);在能力方面，應(yīng)具有制定決策的能力，其中包括信息處理能力、組織咨詢能力、綜合分析能力、擇優(yōu)判斷能力等。此外，還應(yīng)具有決策實施能力，即 實施方案的選擇能力、知人善任的用人能力、令行禁止的統(tǒng)率能力以及善于協(xié)調(diào)、應(yīng)變等能力;在知識結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)具有管理知識、技術(shù)知識和法律知識。管理知識，是每一管理人才 必備的專業(yè)知識;技術(shù)知識，是管理人才知識結(jié)構(gòu)中重要的組成部分，是成功地管理物業(yè)企業(yè)所必不可少的技能知識;法律知識，是以依法治業(yè)，懂法、執(zhí)法的必備知識。此外尚需具 備較高深的理論知識如經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、法學(xué)、人才學(xué)、哲學(xué)、貿(mào)易、金融、財政、統(tǒng)計、會計等。
目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的 廣泛性和復(fù)雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚，對管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓(xùn)的力度不 足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。
三、小區(qū)物業(yè)微機管理與應(yīng)用
計算機是一種自動、高速、精確地進(jìn)行各種數(shù)據(jù)計算、數(shù)據(jù)處理的現(xiàn)代化電子設(shè)備。計 算機的出現(xiàn)，雖然只有40多年的時間，但對于人類的科學(xué)文化，對國民經(jīng)濟和國防科技都產(chǎn)生了巨大影響。計算機已成為現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)管理的重要內(nèi)容。特別是進(jìn)入本世紀(jì)80年代 以來，大規(guī)模和超大規(guī)模集成電路的應(yīng)用，出現(xiàn)了微型計算機，使計算計的應(yīng)用更加廣泛。計算機的發(fā)展已超出了計算機的范圍，隨著計算機產(chǎn)品的更新?lián)Q代和應(yīng)用軟件的不斷推陳出 新，計算機已在國民經(jīng)濟各個部門大顯神通，成為管理手段現(xiàn)代化的標(biāo)志。毫不夸張的說，當(dāng)今世界上許多先進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，如若沒有計算機的幫助，許多高科技成果是不可能獲得成 功的，計算機在高科技乃至管理領(lǐng)域，起著對人類社會發(fā)展不可替代的作用。
近年來，隨著我國小區(qū)物業(yè)管理的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理如何應(yīng)用計算機全面開展小 區(qū)物業(yè)的日常管理，已日漸成為人們的共識。
實踐證明，用微機管理小區(qū)物業(yè)，不僅可以提高時效，而且會加快小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代 化進(jìn)程，使管理與服務(wù)實現(xiàn)良好的社會和經(jīng)濟效益，可以預(yù)見，以計算機為手段的小區(qū)物業(yè)管理，必將顯示出所具有的強大的生命力。
為使人們對計算機應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理有一個感性認(rèn)識，了解與熟悉計算機的 特點、組成、應(yīng)用與成果是十分必要的。
(一)微型計算機的特點和組成
1.微型計算機的特點
微型計算機即臺式計算機，具有如下特點:
(1)有運算速度快的特點
這是微型計算機的顯著特點。目前，一般微機運算速度可達(dá)每秒幾十萬次，這就大大節(jié) 省了運算時間;
(2)有記憶和邏輯判斷能力的特點
微型計算機能把數(shù)據(jù)、程序存貯起來進(jìn)行處理，把結(jié)果也保存起來，隨時準(zhǔn)備輸出。計 算機還能進(jìn)行邏輯判斷，并根據(jù)判斷結(jié)果自動地決定計算應(yīng)執(zhí)行什么命令。
(3)具有高精度和高可靠性的特點
由于采用了二進(jìn)制數(shù)字式表示方法。因此，計算數(shù)據(jù)的輸入、保存及運算都能以極高的 速度與精度進(jìn)行運算，其結(jié)果可以說是非常可靠的。
2.微型計算機的組成
一般來說，計算機通常由兩大部分組成。一部分是看得見摸得著的部分，稱為“硬件” ;另一部分是指計算機工作的程序叫“軟件”。
(1)微型計算機的硬件系統(tǒng)
通常情況下，計算機硬件由五部分組成:
①輸入設(shè)備
其功能是輸入原始數(shù)據(jù)、命令和程序等，如鍵盤、光電輸入機、光筆等。
?、谳敵鲈O(shè)備
其功能是將計算機運算的中間結(jié)果或最后結(jié)果輸出。如:CRT顯示、電傳、打印機等 。
?、圻\算器
它是計算機中進(jìn)行運算的部件。
?、艽尜A器
它是能夠保存和記錄原始數(shù)據(jù)、程序以及運算的中間結(jié)果和最后結(jié)果的裝置。
存貯器又可分為內(nèi)存和外存兩部分，內(nèi)存容量小(目前微機常用的32k字或64k字) ，但存取速度快，微機中，多采用半導(dǎo)體存貯器。外存容量大，但存取速度慢。常用的有軟 磁盤、硬磁盤、光盤等。
?、菘刂破?/p>
它能根據(jù)事先給定的命令發(fā)出各種控制信息，使整個計算過程能按一定順序進(jìn)行。
在上述硬件系統(tǒng)的5個組成部分中，人們往往把運算器、存貯器和控制器聯(lián)結(jié)在一起， 稱為計算機的主機;而把各種輸入輸出設(shè)備統(tǒng)稱為計算機的外圍設(shè)備或外部設(shè)備。其中，主機內(nèi)的中央處理器(CPU)是計算機中的運算器(即驅(qū)動器)和控制器(即鍵盤)的集成，它是 微機的核心部分。
(2)微型計算機的軟件系統(tǒng)
計算機除了硬件外，還必須有軟件系統(tǒng)。因為光有硬件，計算機還是什么事也干不了的 ，要使計算機正確地運行以解決各種問題，必須給它編制各種程序。
為了運行、管理和維修計算機所編制的各種程序的總和就稱為軟件。軟件的種類很多， 通常分為系統(tǒng)軟件、應(yīng)用軟件。
系統(tǒng)軟件，是指操作系統(tǒng)、各種高級語言的編譯和診斷程序等。如DOS系統(tǒng)，通過這個橋梁，用戶不必多了解計算機本身就可使用它。
應(yīng)用軟件，是指不同用戶根據(jù)自己對軟件的多樣化需要所編譯的專用程序，它較能滿足生活與管理等多方面的需求，近于使用單位，例如工資管理程序、計劃管理程序等。應(yīng)用軟 件也可逐步標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，逐步形成解決各種典型問題的應(yīng)用程序的組合，被稱為軟件包或稱為軟件系統(tǒng)構(gòu)成，見下圖所示。
(二)微機在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的應(yīng)用
小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，涉及面也十分廣泛，綜合起來說，主要有房屋管理、市 政公用設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、交通管理、財務(wù)管理、市場管理及一些經(jīng)營性項目管理等。因此，微機在物業(yè)管理的應(yīng)用是非常必要和緊迫的。
目前，微機主要應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的有以下三個方面:
1.房屋及住戶的有關(guān)資料的存檔和信息收集的應(yīng)用
在物業(yè)管理中，房屋及住戶的有關(guān)資料的詳細(xì)登記和存檔是相當(dāng)繁瑣的，其工作量相當(dāng) 大。主要包括:戶籍資料、房屋建筑的技術(shù)檔案資料、房屋設(shè)備管理賬冊和重要設(shè)備維修的技術(shù)檔案等。
這些財產(chǎn)資料反映了房地產(chǎn)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況，記錄了房屋及其土地使用情況的基礎(chǔ)資料 和現(xiàn)有房屋及設(shè)備技術(shù)性能情況，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，為物業(yè)管理的計劃和決策工作提供了重要依據(jù)。房屋及住戶的資料登記工作是一項涉及面廣、工作量大、技術(shù)性強而又繁雜 的工作，而采用微機進(jìn)行財產(chǎn)資料存貯則大大減輕了過去人工操作的勞動強度。由于微機能迅速地對大量資料及時進(jìn)行輸入、分類、加工處理、保存和傳遞，不僅有助于存貯、保管， 還便于查詢和查閱。
2.財務(wù)管理方面的應(yīng)用
隨著財務(wù)應(yīng)用軟件的開發(fā)和應(yīng)用，微機在財務(wù)管理中的應(yīng)用也成為可能。作為物業(yè)管理 的重要內(nèi)容的財務(wù)管理，它包括資金的籌集及現(xiàn)金、預(yù)算等程序軟件的編制，即可通過財務(wù)核算、財務(wù)分析為管理者提供企業(yè)的資金運營狀況，使管理者及時了解小區(qū)物業(yè)管理中各項 有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。
另外，各項服務(wù)和管理項目的收費也可采用微機管理。如水、電、氣費通過相應(yīng)的系統(tǒng) 管理軟件，建立用戶檔案，只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)即可自動計算出用戶的應(yīng)交費用，并自動打印出收費單據(jù)，并可以與財務(wù)軟件相連，以便財務(wù)上的核算，這樣可減輕收費員的工作強度 ，使得收費工作規(guī)范化、統(tǒng)一化，還可減少對用戶的服務(wù)時間，為用戶提供快捷、便利的服務(wù)。
3.編制房屋裝飾、維修工程概預(yù)算的應(yīng)用
在物業(yè)管理中，房屋及附屬物的維修和裝修所占比重相當(dāng)大，構(gòu)成物業(yè)管理的主要內(nèi)容 。隨著微機編制工程概預(yù)算程序、表格設(shè)計及定額數(shù)據(jù)文件庫的完善和應(yīng)用，采用微機編制工程概預(yù)算已成為一種維修與居室裝修應(yīng)用發(fā)展趨勢。
應(yīng)用微機編制概預(yù)算具有幾個優(yōu)點:一是編算速度快，提高了編制概預(yù)算的效率;二是 計算準(zhǔn)確、口徑一致，精度較高;三是預(yù)算項目完整、數(shù)據(jù)齊全;四是使用簡便，容易掌握。
因此，在物業(yè)管理中采用微機編制工程概預(yù)算具有快速、準(zhǔn)確、完整、簡便、方便施工 等特點，免除了專業(yè)人員的大量繁瑣、重復(fù)的手工計算過程，強化了經(jīng)濟核算工作。
此外小區(qū)物業(yè)微機管理和應(yīng)用還可用于其他方面，如方便住戶的電腦換房、電腦查詢信 息等等。隨著物業(yè)管理的發(fā)展和微機的普及，小區(qū)物業(yè)微機管理將成為今后的發(fā)展方向。
(三)小區(qū)物業(yè)微機管理和應(yīng)用給物業(yè)管理帶來的變化
微機應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)管理，如同其他先進(jìn)技術(shù)一樣，不僅提高了小區(qū)物業(yè)的管理水平， 同時也引起了物業(yè)管理的一系列變化。從目前的應(yīng)用情況看，這種變化主要表現(xiàn)在如下幾個方面:
1.小區(qū)物業(yè)微機管理與應(yīng)用，促進(jìn)了管理方法的進(jìn)步
隨著微機在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，物業(yè)管理方法明顯進(jìn)步。由于微機能對大量的資料 及時迅速地進(jìn)行分類、加工、處理、保存和傳遞，不僅改變了傳統(tǒng)的人工處理信息的方法，減輕了管理人員的勞動強度，提高了工作效率，而且還為管理人員提供和創(chuàng)造了決策、規(guī)劃 、管理等的科學(xué)方法。如微機在財務(wù)、人事等方面的軟件應(yīng)用與推廣，使管理人員從繁雜的編制會計憑證、會計報表及人事調(diào)配的工作中解脫出來，而且通過微機可以進(jìn)行財務(wù)分析， 并且根據(jù)需要還可分析和提供管理者需要的數(shù)據(jù)，同時為決策者提供決策方案等等?？傊C在小區(qū)物業(yè)管理中引起的變革已打破了多年來，以粗放型管理為主的管理方法，正在向 管理方法現(xiàn)代化的方向推進(jìn)。
2.小區(qū)物業(yè)微機管理和應(yīng)用，促進(jìn)了管理人員的變化
微機的應(yīng)用大大改善了小區(qū)物業(yè)管理人員的勞動強度，提高了工作效率，使物業(yè)管理人 員可以從繁瑣、重復(fù)的事務(wù)性工作中解脫出來，把更多的時間、精力投入到小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務(wù)與急需解決的諸如興辦新的服務(wù)項目等工作中去，為進(jìn)行創(chuàng)造性的管理與服務(wù)工作 帶來了新變化，促進(jìn)了管理人員激勵作用的發(fā)揮。同時對管理人員的知識結(jié)構(gòu)也提出了新的要求，要求管理人員不僅要掌握業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識、專業(yè)技術(shù)知識與法律知識，還要求管理人員 盡快掌握計算機操作和應(yīng)用知識，使自己不僅能操作，而且還是編制管理軟件程序的能手。這種變化真可謂“如魚得水”。只有這樣才能把微機在物業(yè)管理中的應(yīng)用，推向更加廣泛的 管理領(lǐng)域，才能使微機更好地為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。
3.小區(qū)物業(yè)微機管理與應(yīng)用，引起了管理機制的變化
微機管理系統(tǒng)對信息的收集、加工、存貯傳遞均實現(xiàn)自動化，在現(xiàn)代通信技術(shù)的支持下 ，計算機可利用通信設(shè)備聯(lián)成網(wǎng)絡(luò)，使得信息的搜集、使用、處理不受地理位置的限制。這樣既能保證本業(yè)務(wù)系統(tǒng)的縱向聯(lián)系，又能為國內(nèi)與國際的橫向聯(lián)網(wǎng)具有了可能性。在這種情 況下，管理的各部門將日益依賴于計算機信息管理系統(tǒng)，從而改變傳統(tǒng)的管理方式。在管理機制上一方面有利于集中控制，另一方面又有利于基層管理人員了解全球的物業(yè)管理新動態(tài) ，從而，可以自覺地調(diào)整服務(wù)項目與管理總目標(biāo)的要求，及時而迅速地為業(yè)主和用戶提供服務(wù)。這種以計算機為中心的管理系統(tǒng)將促使管理機制發(fā)生新的突破性變化，使其更能適應(yīng)現(xiàn) 代化管理手段的需要。
四、小區(qū)物業(yè)微機管理與應(yīng)用的發(fā)展趨勢
隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理的范圍日益擴大，管理 程度也日益復(fù)雜。面對激烈的市場競爭和人民群眾對改善物業(yè)環(huán)境的渴望，物業(yè)管理單憑依靠物業(yè)管理者的豐富管理經(jīng)驗和高超的管理藝術(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)21世紀(jì)對科技進(jìn)步和小 區(qū)物業(yè)管理飛速發(fā)展的客觀要求，小區(qū)物業(yè)管理全面實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的勢頭已是勢不可當(dāng)。無需諱言，就目前而言，由于各種原因，計算機在小區(qū)物業(yè)管理與應(yīng)用中，尚不能盡如人意 。然而，隨著計算機軟件編程技術(shù)的不斷發(fā)展，計算機在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將呈現(xiàn)出如下發(fā)展趨勢。
(一)計算機在小區(qū)物業(yè)管理中的發(fā)展階段
計算機在社會服務(wù)領(lǐng)域中的發(fā)展，是隨著計算機軟件程序技術(shù)的不斷開發(fā)與應(yīng)用，而得 到廣泛推廣的。這種發(fā)展趨勢，大致是沿著3個階段推進(jìn)的。
1.單項數(shù)據(jù)處理階段
該階段由于計算機本身的功能、軟件系統(tǒng)及外部設(shè)備發(fā)展不夠完善，僅能模仿手工管理 方式，多用于簡單的處理工資、計劃、統(tǒng)計報表等的事務(wù)性工作，是計算機用于管理的低級階段。
2.數(shù)據(jù)綜合處理階段
該階段的主要特點是:計算機管理由單項數(shù)據(jù)處理發(fā)展到具有一定反饋功能的子系統(tǒng)管 理，計算機出現(xiàn)分時系統(tǒng)，單級發(fā)展成網(wǎng)絡(luò)，信息處理由批處理方式發(fā)展為實時處理方式。
3.管理信息系統(tǒng)階段
隨著計算機廣泛應(yīng)用于管理，以及信息論、控制論、系統(tǒng)工程等優(yōu)化理論在軟件程序中 的應(yīng)用，使計算機具有存儲數(shù)據(jù)的功能，即數(shù)據(jù)庫的出現(xiàn)和各種通訊網(wǎng)的建立，促使計算機由管理某個子系統(tǒng)而發(fā)展為全面管理系統(tǒng)，由計算機初始階段的簡單運算，發(fā)展到控制制訂 計劃、編制報表、提供高層決策等的管理信息系統(tǒng)階段。
該管理信息系統(tǒng)的特點是強調(diào)從系統(tǒng)的角度來處理事務(wù)，力求達(dá)到全面最優(yōu)，建立以人 為主體，計算機為助手的人-機自動化管理系統(tǒng);依靠計算機對各種信息處理和綜合，使管 理做到有序的實時處理。
綜上所述，從計算機在管理中的三個發(fā)展階段中，我們不難看出，當(dāng)前的小區(qū)物業(yè)應(yīng)用 微機管理，還處于正在向第二個階段發(fā)展與完善的時期。因此，計算機在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用還真是任重而道遠(yuǎn)。這種應(yīng)用滯后于計算機發(fā)展現(xiàn)狀，雖然有計算機軟件開發(fā)的原因， 但小區(qū)物業(yè)開發(fā)科研經(jīng)費不足與管理尚不規(guī)范，也是不可忽視的重要內(nèi)因。
但人們有理由相信，隨著微機開發(fā)成本的下降和微機軟件技術(shù)的日漸完善，小區(qū)物業(yè)微 機管理應(yīng)用也必然會大踏步地迎頭趕上，向計算機應(yīng)用的高級階段即管理信息系統(tǒng)階段邁進(jìn)。誠然，這種發(fā)展趨勢的到來，不是一朝一夕就能做到的，需要各方面包括技術(shù)上、經(jīng)濟上 的共同努力才能逐步實現(xiàn)。
(二)計算機在小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)用范圍上的發(fā)展趨勢
計算機在我國經(jīng)濟管理的各個方面都得到了廣泛的應(yīng)用，在其他行業(yè)的管理中效果是明 顯的。一方面是取得了可計量的直接效果，如節(jié)省了人力，減少了費用，防止損失，增加收益等;另一方面取得的效果是無形的，是無法直接計量的。如提高了企業(yè)的管理水平，提高 了管理人員的素質(zhì)，促進(jìn)了管理的現(xiàn)代化等，而這些效果的取得正是由于計算機應(yīng)用于企業(yè)管理的各個方面、各個層次的結(jié)果。如決策、計劃、生產(chǎn)過程等。同樣，要使微機在小區(qū)物 業(yè)管理中發(fā)揮其應(yīng)有的效果，就要不斷地拓寬微機在物業(yè)管理中的應(yīng)用范圍，使微機真正成為管理的助手。因此，從微機應(yīng)用范圍的趨勢看，應(yīng)在下述3個方面進(jìn)行開發(fā)。
1.應(yīng)大力開發(fā)物業(yè)管理的規(guī)劃與決策軟件
不言而喻，物業(yè)管理不僅是為房屋及其設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行維修保養(yǎng)，對治安、環(huán)衛(wèi)、小區(qū) 綠化等進(jìn)行定期管理，而且它還要為住戶提供全方位的管理服務(wù)，如建立商場、醫(yī)院、學(xué)校及一些家庭生活上的需求服務(wù)等。這就要涉及到整個物業(yè)管理的規(guī)劃和決策。為此，不僅需 要管理者具備管理經(jīng)驗，還需要依賴管理者對信息的處理、投資理財、大量的原始信息、資料整理以及嚴(yán)格的投資計劃可行性分析等能力，如若沒有計算機的協(xié)助處理，管理人員要在 短期內(nèi)提出規(guī)劃和決策方案是相當(dāng)困難的，而采用微機情況就不一樣了，它可對各種方案進(jìn)行計算機模擬并加以評價，很快就可以為管理者提供出快捷的科學(xué)決策依據(jù)。開發(fā)出這樣一 套規(guī)劃與決策軟件，馬上會使物業(yè)管理在短時間內(nèi)達(dá)到一個較高的水平。
2.應(yīng)大力開發(fā)物業(yè)管理范圍的計劃管理軟件
在計算機模擬結(jié)束和決策方案制定后，管理的任務(wù)就是依據(jù)模擬結(jié)果，選用最佳決策方 案，然后就是具體地執(zhí)行計劃?？梢哉f，包括收集、統(tǒng)計資料在內(nèi)的絕大部分工作都可以由計劃管理軟件來完成。由于物業(yè)管理與服務(wù)項目較多，以往通過人工去制定計劃，還有賴于 對有關(guān)資料的收集、記錄和分析十分繁瑣。若是有了軟件程序使用計算機就可以完成統(tǒng)計預(yù)測，以便管理人員在掌握所需情況后，有的放矢地制訂出房屋、設(shè)備與設(shè)施的維修計劃，通 過信息反饋系統(tǒng)，計算機還可對維修計劃執(zhí)行情況，作出統(tǒng)計分析，并且能夠提供房屋、設(shè)備、設(shè)施的完好率、故障率和其他具體情況。開發(fā)出這樣的計劃管理系統(tǒng)軟件，已是計劃管 理工作的多年愿望。
3.應(yīng)大力開發(fā)財務(wù)會計系統(tǒng)軟件
物業(yè)管理作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的經(jīng)濟實體，其資金的運營狀況是其存在 和發(fā)展的關(guān)鍵。
作為小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的資金來源，一方面來自管理服務(wù)收入;另一方面還要開展 多種企業(yè)化服務(wù)流動，借以擴寬資金來源渠道。由于小區(qū)物業(yè)管理涉及的業(yè)務(wù)范圍，多而雜，管理人員要詳細(xì)、全面了解其資金的收支狀況，并不是件易事，若大力開發(fā)物業(yè)財務(wù)會計 系統(tǒng)軟件，就使物業(yè)管理的財務(wù)狀況一目了然，不僅使管理者對具體業(yè)務(wù)的資金收支狀況了如指掌，而且還可借助計算機進(jìn)行新的投資計劃決策和及時調(diào)整原有計劃中的失誤。然而， 以計算機為信息處理工具，使財務(wù)會計進(jìn)入全面的電算化編程系統(tǒng)，替代手工核算，尚存在較多的困難，除經(jīng)濟條件的限制外，包括小區(qū)物業(yè)財務(wù)會計在內(nèi)的企業(yè)會計系統(tǒng)不是獨立存 在的系統(tǒng)，它不僅與企業(yè)內(nèi)部發(fā)生直接聯(lián)系，它還要和外部、上級主管、財稅、銀行等發(fā)生經(jīng)濟往來，所以難度很大，但根據(jù)實際需要，大力開發(fā)內(nèi)部財務(wù)會計系統(tǒng)軟件的范圍、目標(biāo) 是可以積極探索的。
總之，對小區(qū)物業(yè)微機管理與應(yīng)用及其發(fā)展趨勢的認(rèn)識，應(yīng)持機遇與挑戰(zhàn)并存的態(tài)度。 辦公自動化、小區(qū)服務(wù)信息化，是社會科技進(jìn)步賦予物業(yè)及其物業(yè)管理的歷史必然，是人類社會進(jìn)入21世紀(jì)之后，所要經(jīng)歷的必由之路。但人類社會要全面實現(xiàn)電腦社會，矛盾也是 客觀存在的。迎接挑戰(zhàn)，探索適合小區(qū)物業(yè)微機管理的新路，應(yīng)是我們追求的最終目標(biāo)。