景區(qū)客運(yùn)公司標(biāo)準(zhǔn)化管理流程

　　為規(guī)范公司的管理行為，明確各部門管理責(zé)任，提升公司的管理能力，改進(jìn)公司管理質(zhì)量，提高公司的管理效率，增強(qiáng)公司的執(zhí)行力，促進(jìn)企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量上一個(gè)新臺(tái)階，推動(dòng)和促進(jìn)公司的持續(xù)快速發(fā)展，公司結(jié)合實(shí)際，對(duì)所有經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括公司行政管理、人事管理、財(cái)務(wù)管理、安全管理、運(yùn)營(yíng)管理、機(jī)務(wù)管理、工程管理等方面，制定了《公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系》，各部門要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化管理程序管理。

　　一、公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系建設(shè)的指導(dǎo)思想：

　　堅(jiān)持“以人為本、管理創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，秉承“服務(wù)游客、有求必應(yīng)”的服務(wù)承諾，以強(qiáng)化公司的人性化、規(guī)范化、制度化、程序化建設(shè)為目標(biāo)，確實(shí)提高公司管理效能，促進(jìn)企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量上一個(gè)新臺(tái)階。

　　二、公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系建設(shè)的目標(biāo)：

　　規(guī)范公司的管理行為，明確各部門管理責(zé)任，提升公司的管理能力，改進(jìn)公司管理質(zhì)量，增強(qiáng)公司的執(zhí)行力，提高公司的管理效率，以推動(dòng)和促進(jìn)公司的持續(xù)快速發(fā)展。

　　三、公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系建設(shè)的原則：

　　制度化原則，標(biāo)準(zhǔn)化體系要進(jìn)入公司制度體系；

　　簡(jiǎn)潔化原則，標(biāo)準(zhǔn)化體系要簡(jiǎn)潔、明確、通俗易懂；

　　統(tǒng)一性原則，標(biāo)準(zhǔn)化體系要和公司其他制度不相沖突；

　　適用性原則，標(biāo)準(zhǔn)化體系要符合崗位實(shí)際，具有可操作性；

　　四、公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系建設(shè)的范圍：

　　涉及到公司的所有經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括公司行政管理、人事管理、財(cái)務(wù)管理、安全管理、運(yùn)營(yíng)管理、機(jī)務(wù)管理、工程管理等方面，都必須建立標(biāo)準(zhǔn)化管理體系。

　　五、公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系建設(shè)的模式：

　　公司的標(biāo)準(zhǔn)化體系實(shí)行歸口管理、層層負(fù)責(zé)、環(huán)節(jié)清晰、責(zé)任明確、和公司管理相統(tǒng)一的模式。在表述模式上采取文字條款表述和流程圖表述相結(jié)合的模式。

　　六、公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系內(nèi)容

　　1、行政管理

　　A.發(fā)文處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　B.收文處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　C.辦公用品管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　D.來(lái)電處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　E.會(huì)務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　F.領(lǐng)導(dǎo)視察接待標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　G.公關(guān)接待工作標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　H.辦公車輛調(diào)度標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　I.辦公車輛維修標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　J.出差管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　K.機(jī)關(guān)考勤管理標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　L.辦公室內(nèi)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　2．人事管理

　　A.人事異動(dòng)管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　B.人事考評(píng)管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　C.員工獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　D.員工食堂管理標(biāo)準(zhǔn)；

　　E.人事調(diào)查處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　F.員工宿舍內(nèi)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)；

　　G.員工著裝管理標(biāo)準(zhǔn)；

　　H.員工休假管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　I.員工培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)程序。

　　3．財(cái)務(wù)管理

　　A.財(cái)務(wù)開支管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　B.費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　C.成本控制管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　D.燃油管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　E.現(xiàn)金（帳戶）管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　F.車輛運(yùn)行統(tǒng)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　G.材料核算管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　H.工程資金撥付管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　I.資金回籠管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　J.物資采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)程序。

　　4．安全運(yùn)營(yíng)管理

　　A.安委會(huì)年度安全管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　B.駕駛員安全行車工作標(biāo)準(zhǔn)；

　　C.駕駛員日常工作標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　D.交通違章處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　E.事故處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　F.黃金周接待工作標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　G.運(yùn)營(yíng)車輛調(diào)度標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　H.站場(chǎng)工作人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　　I.游客投訴處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　J.游客丟失物品尋找及處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　K.應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　L.VIP接待管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　M.安全運(yùn)營(yíng)稽查標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　N.駕駛員行車?yán)锍探y(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　O.GPRS監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　P.熱線管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　Q.技術(shù)維護(hù)及搶修標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　U.保安突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　R.營(yíng)運(yùn)車車輛移交標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　S.監(jiān)控中心接待流程。

　　5．機(jī)務(wù)管理

　　A.分隊(duì)長(zhǎng)機(jī)務(wù)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)；

　　B.駕駛員日常機(jī)務(wù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　C.車輛維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　D.車輛維修管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　E.零配件（輪胎）采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　F.維修成本控制標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　G.維修工日常操作標(biāo)準(zhǔn)流程；

　　H.車輛外修管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　I.配件臨時(shí)采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　J.廢棄物處理標(biāo)準(zhǔn)程序。

　　6．工程管理

　　A.工程管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　B.工程項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　C.工程招（邀）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　D.合同管理標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　E.工程變更審批標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　F.工程結(jié)算審核標(biāo)準(zhǔn)程序；

　　G.停水停電應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)流程。

篇2：商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)踐

　　商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)踐

　　商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和商業(yè)設(shè)施更新改造的價(jià)值體現(xiàn)與保值增值，在很大程度上取決于物業(yè)管理企業(yè)所提供的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)。各級(jí)政府為了規(guī)范物業(yè)管理行為，出臺(tái)了一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，在物業(yè)管理規(guī)范化的進(jìn)程中取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但很難替代各種具體業(yè)態(tài)物業(yè)管理的 標(biāo)準(zhǔn)化管理。這造成各商業(yè)物業(yè)管理的水平、標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間時(shí)常發(fā)生矛盾，有的矛盾還相當(dāng)尖銳，而解決這些矛盾又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。

　　一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志之一是實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司率先在這方面進(jìn)行了探索實(shí)踐，20**年4月公司按照“源于實(shí)踐、高于實(shí)踐、指導(dǎo)實(shí)踐”的原則，編寫出版了我國(guó)第一部有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，為進(jìn)一步制定地方性、行業(yè)性、全國(guó)性商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造了條件、打下了基礎(chǔ)。這一體系包含了101項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)容包括：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和 工作標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)表示了公司對(duì)外所有服務(wù)的承諾;作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是公司所屬管理處和相關(guān)職能部門的實(shí)務(wù)運(yùn)作;管理標(biāo)準(zhǔn)是用于各職能部門、管理處對(duì)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和控制;工作標(biāo)準(zhǔn)則是規(guī)范了公司所有部門和員工的工作行為。

　　基于對(duì)行業(yè)特點(diǎn)與規(guī)律的把握

　　為使所制定的標(biāo)準(zhǔn)具有系統(tǒng)性、完整性、前瞻性和可操作性，公司召開一系列討論會(huì)，請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理者、專家和部分職工代表對(duì)有關(guān)部門搜集的資料進(jìn)行分析研究，力求準(zhǔn)確把握商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)和規(guī)律。 商業(yè)物業(yè)管理區(qū)別于其它物業(yè)管理在于：

　　1、管理面積大，出入口多。電梯(客梯、觀光梯、自動(dòng)扶梯等)分散，配備的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理幅度與難度較大。

　　2、客流量大。一般商場(chǎng)每天要接納數(shù)千人、上萬(wàn)人，甚至更多的顧客。客流量大，如發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，其疏散分流工作十分復(fù)雜。

　　3、時(shí)間性強(qiáng)。顧客到商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少些。

　　4、服務(wù)繁多。商場(chǎng)提供的服務(wù)集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體，能夠?yàn)椴煌南M(fèi)者提供相應(yīng)的特色服務(wù)。

　　5、車輛多。來(lái)商場(chǎng)的顧客，有開車的，也有騎自行車的。大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商場(chǎng)周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。

　　商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的主要特點(diǎn)

　　1、系統(tǒng)性。

　　該標(biāo)準(zhǔn)共101項(xiàng)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)的完整體系。涉及了購(gòu)物中心、超市、賣場(chǎng)、百貨等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是我國(guó)第一部較為系統(tǒng)、全面的有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、首創(chuàng)性。

　　該標(biāo)準(zhǔn)不僅填補(bǔ)了我國(guó)在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)方面的標(biāo)準(zhǔn)空白，而且其中不少標(biāo)準(zhǔn)是我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中首次提出的，例如：參照了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)，依據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，建立了系列化的應(yīng)急預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)大型商場(chǎng)如何應(yīng)付突發(fā)性事件具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

　　3、先進(jìn)性。

　　公司在制定標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，把國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)管理的理念、經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)和方法與公司多年來(lái)為顧客(業(yè)戶)提供服務(wù)形成的管理經(jīng)驗(yàn)加以融和，并進(jìn)行提煉、深化，使所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)具有先進(jìn)性和前瞻性。例如根據(jù)商廈時(shí)有發(fā)生顧客帶飲料污染地面、商品和其他顧客的現(xiàn)象，以及年老顧客不幸滑倒在地等難以處理的案例，制定了具有前瞻性的、先進(jìn)性的保安服務(wù)作業(yè)條款。

　　4、操作性。

　　該標(biāo)準(zhǔn)的制定突出了為顧客(業(yè)戶)提供服務(wù)的“實(shí)質(zhì)效用”，不僅使企業(yè)員工好操作，也要使顧客(業(yè)戶)看得見，摸得著。為此，在標(biāo)準(zhǔn)中，比較注重可識(shí)別的量化要素。商業(yè)物業(yè)管理提供的服務(wù)產(chǎn)品要素一般難以量化，但經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析、研究，把操作內(nèi)容進(jìn)行了分解，解決了這個(gè)難題。如 保潔服務(wù)方面的量化：清潔面積、頻次、拖把一次拖地面積、清潔藥水的劑量等;保安服務(wù)方面的量化：?jiǎn)挝恍r(shí)內(nèi)巡邏的面積、單位時(shí)間內(nèi)不同管轄區(qū)域內(nèi)巡邏的頻次、應(yīng)急處理到位的時(shí)間、商場(chǎng)清場(chǎng)時(shí)間等。還有設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)，綠化養(yǎng)護(hù)，應(yīng)急處理等許多服務(wù)要素盡可能進(jìn)行量化，改變了過(guò)去商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)“毛估估”的概念。通過(guò)定量標(biāo)準(zhǔn)既增強(qiáng)了員工的操作性，又加強(qiáng)了服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量控制。

　　5、互動(dòng)性。

　　顧客(業(yè)戶)是物業(yè)管理中的服務(wù)對(duì)象。在服務(wù)過(guò)程中，他們也會(huì)出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，會(huì)給物業(yè)管理帶來(lái)很大隱患。公司在貫徹執(zhí)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理中，從維護(hù)全體業(yè)戶共同利益出發(fā)，分別制定了《業(yè)戶公約》、《裝修管理規(guī)定》、《攜帶出門規(guī)定》、《安全管理規(guī)定》等一系列管理規(guī)定，并以標(biāo)準(zhǔn)化文件形式進(jìn)行明文告示。同時(shí)要求各管理處加強(qiáng)與業(yè)戶溝通和聯(lián)系，注入“人情化”的管理服務(wù)，取得業(yè)戶對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化管理的信任和支持，同時(shí)宣傳了社會(huì)主義法制建設(shè)的內(nèi)容，提升了業(yè)戶的社會(huì)道德水準(zhǔn)，增強(qiáng)了業(yè)戶的凝聚力、向心力，得以共同遵守公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化中的有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，從而有效地實(shí)現(xiàn)管理的雙向性、互動(dòng)性和有序性。

　　任何標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)受實(shí)踐檢驗(yàn)

　　制定任何標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的過(guò)程，都必須經(jīng)歷一個(gè)源于實(shí)踐，又用于實(shí)踐的循環(huán)，在實(shí)踐中不斷加以調(diào)整、完善。公司制定商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)幾年來(lái)，在實(shí)際工作中取得了不錯(cuò)的效果，為該類物業(yè)類型規(guī)范管理做出了有益探索。

　　1、縮短了與業(yè)戶之間的距離。

　　公司實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持了始于教育，終于教育，始終把標(biāo)準(zhǔn)作為核心內(nèi)容賦予崗位教育的始終，讓每個(gè)員工深刻認(rèn)識(shí)到有標(biāo)準(zhǔn)不依或無(wú)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)均是違規(guī)行為。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范了企業(yè)和員工的行為，規(guī)范了流程，規(guī)范了操作，使客戶的滿意度不斷提升，由前期的93%提高到97%。易初蓮花 等業(yè)戶決策層表示：愿與公司長(zhǎng)期合作，“我們的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到哪里，你們的物業(yè)管理就到哪里”。公司信任度指數(shù)也不斷提升，贏得了業(yè)戶強(qiáng)烈的認(rèn)同感和歸屬感，許多業(yè)戶與公司鑒定了“精神文明共建協(xié)議書”;聯(lián)合舉辦了“共創(chuàng)溫馨家園活動(dòng)”;建立了“陽(yáng)光驛站”等。

　　2、推進(jìn)了制定商業(yè)物業(yè)管理地方(行業(yè))標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)程。

　　《華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》受到了國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、市標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)、市技監(jiān)局、市服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)等有關(guān)專家的高度評(píng)價(jià)：“各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)按其內(nèi)在聯(lián)系形成科學(xué)的有機(jī)整體，該企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)系列體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特色，具有前瞻 性和指導(dǎo)性、系統(tǒng)性和完整性、原則性和可操作性。對(duì)推進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范商業(yè)管理，具有普遍和重要的指導(dǎo)意義。” 建設(shè)部全國(guó)城建培訓(xùn)中心、華夏當(dāng)代后勤管理科學(xué)研究院聯(lián)合舉辦的全國(guó)后勤部門物業(yè)管理經(jīng)理班的培訓(xùn)將公司的商業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)新作為學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)及觀摩的基地。 最近，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)已邀請(qǐng)公司領(lǐng)銜組織制定地方性商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、企業(yè)效益明顯提升。

　　有形效益：管理面積年遞增33%;收入年遞增 41%，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收繳率100%。員工素質(zhì)得到了普遍提升，員工培訓(xùn)率為100%;特殊崗位持證上崗率100%。客戶有效投訴率為零;重大事故發(fā)生為零;中高層管理人員擁有大專以上學(xué)歷的80%以上。 無(wú)形效益：加強(qiáng)了服務(wù)理念，提高了全員素質(zhì)，夯實(shí)了管理基礎(chǔ)，規(guī)范了流程操作，提升了競(jìng)爭(zhēng)能力，樹立了企業(yè)形象。

　　4、為構(gòu)建和諧社會(huì)做出了一定的貢獻(xiàn)。

　　企業(yè)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，拓展了大量的就業(yè)崗位。公司吸收社會(huì)待崗人員2000余人，為個(gè)人解了難，為社會(huì)分了憂。 通過(guò)規(guī)范化管理，規(guī)范化操作，大大改善了公司與業(yè)戶之間的關(guān)系，不僅構(gòu)建了和諧的工作環(huán)境，還建立了友好和諧的伙伴關(guān)系。 標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展減少了內(nèi)部部門之間及人與人之間的磨擦，增進(jìn)了員工之間的團(tuán)結(jié)友愛，部門之間的真誠(chéng)合作，構(gòu)筑了良好的人際關(guān)系，構(gòu)建了和諧、融洽、真誠(chéng)、愉快的團(tuán)隊(duì)氛圍。

篇3：建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設(shè)施設(shè)備主要指所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)或公益性文體設(shè)施等。

　　一、制定分類標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)管理

　　要實(shí)現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)范化管理，就應(yīng)當(dāng)制定《房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》的維修管理標(biāo)準(zhǔn)，用標(biāo)準(zhǔn)著力規(guī)范房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。

　　首先應(yīng)制定分類管理標(biāo)準(zhǔn)。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是支撐物業(yè)使用功能正常運(yùn)行的保障，由于覆蓋面廣，保障對(duì)象各異，因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同，為充分發(fā)揮各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用效能，就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用規(guī)范和設(shè)施設(shè)備使用型材的構(gòu)成，進(jìn)行科學(xué)的維修管理分類，在分類標(biāo)準(zhǔn)中依據(jù)設(shè)施設(shè)備的材料科學(xué)界定其使用時(shí)限、保養(yǎng)和維護(hù)升級(jí)的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)管理單位對(duì)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施正確的維修管理，提醒業(yè)主在關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。

　　其次應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的類別不同決定其管理和維護(hù)的方式各異，因此房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理程序和方法應(yīng)當(dāng)各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應(yīng)當(dāng)將相同或相近的共用部位和設(shè)施設(shè)備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標(biāo)準(zhǔn)，從而增強(qiáng)維修管理的針對(duì)性；對(duì)電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應(yīng)明確維修、更新、改造的技術(shù)要求，提高維修保障的及時(shí)性。其三應(yīng)明確分類標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)保障要求。分類標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)確定維修、更新的基本條件和技術(shù)要求，同時(shí)明確只要符合條件都應(yīng)采取相應(yīng)的措施，措施應(yīng)具有可操作性。因此，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為管理制度是全面推進(jìn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范化管理的重要保證。

　　二、根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理

　　采用標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備可持續(xù)運(yùn)行的有效途徑，所謂《標(biāo)準(zhǔn)》就是充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，有的放矢的解決房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備使用過(guò)程中維修管理不到位等問(wèn)題，即通過(guò)科學(xué)而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理不能簡(jiǎn)單的理解為維修或更換，其管理涉及的對(duì)象具有專業(yè)化程度高、技術(shù)含量重的特點(diǎn)，如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等，需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求全面推行專業(yè)化的維修管理，即將標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)化有機(jī)的結(jié)合進(jìn)來(lái)，科學(xué)的實(shí)施維護(hù)和修繕。其次管理過(guò)程應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。

　　一）相關(guān)部門要強(qiáng)力推行維修管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　應(yīng)當(dāng)向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理的重要性，讓業(yè)主深切領(lǐng)會(huì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用功能的正常保障攸關(guān)自己的實(shí)際需要，進(jìn)而充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的熱情。同時(shí)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人和管理人員系統(tǒng)的學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的基本要求，把握實(shí)際操作要領(lǐng)。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修的管理指導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹標(biāo)準(zhǔn)化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)晉級(jí)的重要參考和依據(jù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織員工進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的崗前學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，對(duì)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)和推廣經(jīng)驗(yàn)。

　　二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，用標(biāo)準(zhǔn)踐行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組織員工或設(shè)專人負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用監(jiān)管，做到勤檢查、勤保養(yǎng)，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論，按標(biāo)準(zhǔn)使用要求提醒業(yè)主及時(shí)采取標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理措施。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步將標(biāo)準(zhǔn)納入合同服務(wù)管理，通過(guò)合同約定的方式，采用標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的措施來(lái)即時(shí)解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理問(wèn)題。三是業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理義務(wù)，配合其做好設(shè)施設(shè)備的經(jīng)常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項(xiàng)維修資金，為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的即時(shí)維護(hù)和修繕奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　三）管理結(jié)果應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　標(biāo)準(zhǔn)化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用完好率符合標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行的技術(shù)要求，符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維修單位應(yīng)當(dāng)以確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行為管理核心，確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風(fēng)貌品質(zhì)，同時(shí)幫助業(yè)主，充分了解房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的主要構(gòu)成以及使用保障的時(shí)限和技術(shù)規(guī)范，從而增強(qiáng)業(yè)主參與房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理意識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。

　　二、創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容強(qiáng)化管理

　　創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創(chuàng)新管理內(nèi)容。

　　一）要總結(jié)項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理經(jīng)驗(yàn)。

　　維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)不是房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備科學(xué)管理的唯一法寶，更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥，而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù)，所以要不斷研究實(shí)施房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的新情況，適應(yīng)房屋共用設(shè)施設(shè)備快速更新的實(shí)際需要，用標(biāo)準(zhǔn)化的管理思路解決實(shí)際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問(wèn)題。

　　二）要不斷拓寬維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。

　　房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置不是絕對(duì)永恒的，在保障使用功能的同時(shí)需要不斷的優(yōu)化和更新，因而房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目分類的標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，從而夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的管理內(nèi)容，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化管理的權(quán)威性。

　　三）要增強(qiáng)管理的主動(dòng)性。

　　結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H要推行房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的分片包干的責(zé)任制，責(zé)任管理要具體落實(shí)到班組或個(gè)人。老舊物業(yè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行承包管理責(zé)任制，將房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時(shí)以物業(yè)區(qū)域?yàn)楣芾韱挝辉O(shè)立監(jiān)督管理責(zé)任人，專項(xiàng)監(jiān)督房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)通報(bào)業(yè)主和維修單位，增強(qiáng)主動(dòng)維護(hù)和管理的能力。

　　隨著房屋使用時(shí)限的不斷延續(xù)，確保房屋使用功能正常的管理任務(wù)更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)其維修管理，不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新，而且是破解房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理不規(guī)范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標(biāo)準(zhǔn)促規(guī)范、用標(biāo)準(zhǔn)促保障，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)，需要業(yè)主的積極配合與支持，需要社會(huì)各方形成有效的管理合力，才能實(shí)現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。