商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)踐

　　商業(yè)物業(yè)項目開發(fā)和商業(yè)設(shè)施更新改造的價值體現(xiàn)與保值增值，在很大程度上取決于物業(yè)管理企業(yè)所提供的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)。各級政府為了規(guī)范物業(yè)管理行為，出臺了一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，在物業(yè)管理規(guī)范化的進(jìn)程中取得了長足的進(jìn)步，但很難替代各種具體業(yè)態(tài)物業(yè)管理的 標(biāo)準(zhǔn)化管理。這造成各商業(yè)物業(yè)管理的水平、標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間時常發(fā)生矛盾，有的矛盾還相當(dāng)尖銳，而解決這些矛盾又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。

　　一個行業(yè)成熟的標(biāo)志之一是實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司率先在這方面進(jìn)行了探索實(shí)踐，20**年4月公司按照“源于實(shí)踐、高于實(shí)踐、指導(dǎo)實(shí)踐”的原則，編寫出版了我國第一部有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，為進(jìn)一步制定地方性、行業(yè)性、全國性商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造了條件、打下了基礎(chǔ)。這一體系包含了101項標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)容包括：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和 工作標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)表示了公司對外所有服務(wù)的承諾;作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是公司所屬管理處和相關(guān)職能部門的實(shí)務(wù)運(yùn)作;管理標(biāo)準(zhǔn)是用于各職能部門、管理處對公司業(yè)務(wù)經(jīng)營和管理活動進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和控制;工作標(biāo)準(zhǔn)則是規(guī)范了公司所有部門和員工的工作行為。

　　基于對行業(yè)特點(diǎn)與規(guī)律的把握

　　為使所制定的標(biāo)準(zhǔn)具有系統(tǒng)性、完整性、前瞻性和可操作性，公司召開一系列討論會，請經(jīng)營管理者、專家和部分職工代表對有關(guān)部門搜集的資料進(jìn)行分析研究，力求準(zhǔn)確把握商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)和規(guī)律。 商業(yè)物業(yè)管理區(qū)別于其它物業(yè)管理在于：

　　1、管理面積大，出入口多。電梯(客梯、觀光梯、自動扶梯等)分散，配備的保潔、保安人員相對較多，管理幅度與難度較大。

　　2、客流量大。一般商場每天要接納數(shù)千人、上萬人，甚至更多的顧客。客流量大，如發(fā)生突發(fā)事件時，其疏散分流工作十分復(fù)雜。

　　3、時間性強(qiáng)。顧客到商場購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日，而平時和白天顧客相對少些。

　　4、服務(wù)繁多。商場提供的服務(wù)集餐飲、娛樂、購物于一體，能夠為不同的消費(fèi)者提供相應(yīng)的特色服務(wù)。

　　5、車輛多。來商場的顧客，有開車的，也有騎自行車的。大量的機(jī)動車和非機(jī)動車對商場周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。

　　商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的主要特點(diǎn)

　　1、系統(tǒng)性。

　　該標(biāo)準(zhǔn)共101項企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)的完整體系。涉及了購物中心、超市、賣場、百貨等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是我國第一部較為系統(tǒng)、全面的有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、首創(chuàng)性。

　　該標(biāo)準(zhǔn)不僅填補(bǔ)了我國在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)方面的標(biāo)準(zhǔn)空白，而且其中不少標(biāo)準(zhǔn)是我國商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中首次提出的，例如：參照了國際標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)，依據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，建立了系列化的應(yīng)急預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)，對大型商場如何應(yīng)付突發(fā)性事件具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

　　3、先進(jìn)性。

　　公司在制定標(biāo)準(zhǔn)的過程中，把國際先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)管理的理念、經(jīng)驗、標(biāo)準(zhǔn)和方法與公司多年來為顧客(業(yè)戶)提供服務(wù)形成的管理經(jīng)驗加以融和，并進(jìn)行提煉、深化，使所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)具有先進(jìn)性和前瞻性。例如根據(jù)商廈時有發(fā)生顧客帶飲料污染地面、商品和其他顧客的現(xiàn)象，以及年老顧客不幸滑倒在地等難以處理的案例，制定了具有前瞻性的、先進(jìn)性的保安服務(wù)作業(yè)條款。

　　4、操作性。

　　該標(biāo)準(zhǔn)的制定突出了為顧客(業(yè)戶)提供服務(wù)的“實(shí)質(zhì)效用”，不僅使企業(yè)員工好操作，也要使顧客(業(yè)戶)看得見，摸得著。為此，在標(biāo)準(zhǔn)中，比較注重可識別的量化要素。商業(yè)物業(yè)管理提供的服務(wù)產(chǎn)品要素一般難以量化，但經(jīng)過仔細(xì)分析、研究，把操作內(nèi)容進(jìn)行了分解，解決了這個難題。如 保潔服務(wù)方面的量化：清潔面積、頻次、拖把一次拖地面積、清潔藥水的劑量等;保安服務(wù)方面的量化：單位小時內(nèi)巡邏的面積、單位時間內(nèi)不同管轄區(qū)域內(nèi)巡邏的頻次、應(yīng)急處理到位的時間、商場清場時間等。還有設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)，綠化養(yǎng)護(hù)，應(yīng)急處理等許多服務(wù)要素盡可能進(jìn)行量化，改變了過去商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)“毛估估”的概念。通過定量標(biāo)準(zhǔn)既增強(qiáng)了員工的操作性，又加強(qiáng)了服務(wù)過程的質(zhì)量控制。

　　5、互動性。

　　顧客(業(yè)戶)是物業(yè)管理中的服務(wù)對象。在服務(wù)過程中，他們也會出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，會給物業(yè)管理帶來很大隱患。公司在貫徹執(zhí)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理中，從維護(hù)全體業(yè)戶共同利益出發(fā)，分別制定了《業(yè)戶公約》、《裝修管理規(guī)定》、《攜帶出門規(guī)定》、《安全管理規(guī)定》等一系列管理規(guī)定，并以標(biāo)準(zhǔn)化文件形式進(jìn)行明文告示。同時要求各管理處加強(qiáng)與業(yè)戶溝通和聯(lián)系，注入“人情化”的管理服務(wù)，取得業(yè)戶對標(biāo)準(zhǔn)化管理的信任和支持，同時宣傳了社會主義法制建設(shè)的內(nèi)容，提升了業(yè)戶的社會道德水準(zhǔn)，增強(qiáng)了業(yè)戶的凝聚力、向心力，得以共同遵守公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化中的有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，從而有效地實(shí)現(xiàn)管理的雙向性、互動性和有序性。

　　任何標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)受實(shí)踐檢驗

　　制定任何標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的過程，都必須經(jīng)歷一個源于實(shí)踐，又用于實(shí)踐的循環(huán)，在實(shí)踐中不斷加以調(diào)整、完善。公司制定商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)幾年來，在實(shí)際工作中取得了不錯的效果，為該類物業(yè)類型規(guī)范管理做出了有益探索。

　　1、縮短了與業(yè)戶之間的距離。

　　公司實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，堅持了始于教育，終于教育，始終把標(biāo)準(zhǔn)作為核心內(nèi)容賦予崗位教育的始終，讓每個員工深刻認(rèn)識到有標(biāo)準(zhǔn)不依或無標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)均是違規(guī)行為。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范了企業(yè)和員工的行為，規(guī)范了流程，規(guī)范了操作，使客戶的滿意度不斷提升，由前期的93%提高到97%。易初蓮花 等業(yè)戶決策層表示：愿與公司長期合作，“我們的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到哪里，你們的物業(yè)管理就到哪里”。公司信任度指數(shù)也不斷提升，贏得了業(yè)戶強(qiáng)烈的認(rèn)同感和歸屬感，許多業(yè)戶與公司鑒定了“精神文明共建協(xié)議書”;聯(lián)合舉辦了“共創(chuàng)溫馨家園活動”;建立了“陽光驛站”等。

　　2、推進(jìn)了制定商業(yè)物業(yè)管理地方(行業(yè))標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)程。

　　《華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》受到了國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司和中國物業(yè)管理協(xié)會、市標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會、市技監(jiān)局、市服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會、市物業(yè)管理協(xié)會等有關(guān)專家的高度評價：“各項標(biāo)準(zhǔn)按其內(nèi)在聯(lián)系形成科學(xué)的有機(jī)整體，該企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)系列體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特色，具有前瞻 性和指導(dǎo)性、系統(tǒng)性和完整性、原則性和可操作性。對推進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范商業(yè)管理，具有普遍和重要的指導(dǎo)意義。” 建設(shè)部全國城建培訓(xùn)中心、華夏當(dāng)代后勤管理科學(xué)研究院聯(lián)合舉辦的全國后勤部門物業(yè)管理經(jīng)理班的培訓(xùn)將公司的商業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)新作為學(xué)員現(xiàn)場學(xué)習(xí)及觀摩的基地。 最近，上海市物業(yè)管理協(xié)會已邀請公司領(lǐng)銜組織制定地方性商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、企業(yè)效益明顯提升。

　　有形效益：管理面積年遞增33%;收入年遞增 41%，利潤實(shí)現(xiàn)同步增長。商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收繳率100%。員工素質(zhì)得到了普遍提升，員工培訓(xùn)率為100%;特殊崗位持證上崗率100%。客戶有效投訴率為零;重大事故發(fā)生為零;中高層管理人員擁有大專以上學(xué)歷的80%以上。 無形效益：加強(qiáng)了服務(wù)理念，提高了全員素質(zhì)，夯實(shí)了管理基礎(chǔ)，規(guī)范了流程操作，提升了競爭能力，樹立了企業(yè)形象。

　　4、為構(gòu)建和諧社會做出了一定的貢獻(xiàn)。

　　企業(yè)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，拓展了大量的就業(yè)崗位。公司吸收社會待崗人員2000余人，為個人解了難，為社會分了憂。 通過規(guī)范化管理，規(guī)范化操作，大大改善了公司與業(yè)戶之間的關(guān)系，不僅構(gòu)建了和諧的工作環(huán)境，還建立了友好和諧的伙伴關(guān)系。 標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展減少了內(nèi)部部門之間及人與人之間的磨擦，增進(jìn)了員工之間的團(tuán)結(jié)友愛，部門之間的真誠合作，構(gòu)筑了良好的人際關(guān)系，構(gòu)建了和諧、融洽、真誠、愉快的團(tuán)隊氛圍。

篇2：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同

　　麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同

　　第1條 協(xié)議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯(lián)系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯(lián)絡(luò)人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯(lián)絡(luò)人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發(fā)的“****”項目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　4. “物業(yè)”指由甲方在**市開發(fā)的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時間。

　　6.“后期物業(yè)管理顧問服務(wù)”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)。

　　7. “物業(yè)管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務(wù)，依據(jù)本合約的約定應(yīng)向乙方及丙方支付的費(fèi)用。

　　第3條 甲方之權(quán)利、義務(wù)

　　根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開展物業(yè)顧問工作，甲方的權(quán)利和義務(wù)為：

　　1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標(biāo)牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權(quán)利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應(yīng)在物業(yè)交付使用日三個月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。

　　3．負(fù)責(zé)本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務(wù)。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據(jù)實(shí)際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實(shí)施，由甲方負(fù)責(zé)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評比標(biāo)準(zhǔn)，如有不達(dá)標(biāo)的項目，甲方須在限期內(nèi)負(fù)責(zé)整改并承擔(dān)整改相應(yīng)費(fèi)用。

　　4. 須在簽約后指定專人負(fù)責(zé)與乙方及丙方進(jìn)行溝通，若此人發(fā)生人事變動，或聯(lián)絡(luò)方式變更，均應(yīng)在變更前三個工作日內(nèi)以書面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。

　　5. 依據(jù)銷售時約定的交鋪標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報批件、建筑及設(shè)備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業(yè)管理公司移交。

　　6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費(fèi)發(fā)票。

　　7. 在合約期內(nèi)應(yīng)對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應(yīng)給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業(yè)管理建議權(quán)；

　　財務(wù)管理建議權(quán)；

　　本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時向乙方及丙方通報工程進(jìn)度，并負(fù)責(zé)本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。

　　第4條 乙方之權(quán)利、義務(wù)

　　根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負(fù)責(zé)為甲方提供并履行本合約確認(rèn)的物業(yè)之物業(yè)管理顧問工作，在合約期內(nèi)，乙方應(yīng)：

　　1. 乙方須嚴(yán)格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責(zé)完成本合約規(guī)定之顧問工作內(nèi)容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標(biāo)志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問酬金。

　　4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責(zé)任及義務(wù)。

　　第5條 丙方的權(quán)利、義務(wù)

　　1. 丙方應(yīng)根據(jù)本物業(yè)實(shí)際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地指導(dǎo)工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營運(yùn)作中出現(xiàn)的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產(chǎn)生的問題和影響不承擔(dān)任何責(zé)任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據(jù)顧問工作需要，有權(quán)隨時檢查甲方對顧問意見的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應(yīng)該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時本物業(yè)的管理工作仍能正常運(yùn)行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問服務(wù)，包括：

　　一、物業(yè)管理籌備階段顧問服務(wù)內(nèi)容

　　5.1 物業(yè)管理銷售配合

　　制定物業(yè)管理服務(wù)項目及內(nèi)容；

　　對甲方的銷售和招商人員進(jìn)行物業(yè)管理知識的培訓(xùn)；

　　協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務(wù)員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書面顧問建議；

　　協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務(wù)員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務(wù)員等進(jìn)行培訓(xùn)；

　　展銷會期間派員到現(xiàn)場進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認(rèn)以后，方可使用于業(yè)主。

　　5.2 物業(yè)管理籌備服務(wù)

　　協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；

　　協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規(guī)程、崗位職責(zé)及權(quán)能；

　　協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協(xié)助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓(xùn)，使各崗位管理人員認(rèn)識有關(guān)日常運(yùn)作，并提高服務(wù)意識；

　　根據(jù)需要，協(xié)助甲方進(jìn)行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護(hù)保養(yǎng)外判商的招投標(biāo)工作；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗收移交。

　　5.3 財務(wù)服務(wù)

　　協(xié)助甲方編制首年財務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)預(yù)算；

　　開設(shè)物業(yè)管理專用銀行帳戶；

　　協(xié)助編制各項財務(wù)制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應(yīng)收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容

　　5.4 物業(yè)管理方面

　　協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對實(shí)際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協(xié)助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現(xiàn)場檢定有關(guān)工作，對存在的問題提供糾正及預(yù)防措施；

　　每月定期協(xié)助甲方對員工工作表現(xiàn)進(jìn)行評審；

　　綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開總結(jié)會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護(hù)的計劃，設(shè)計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費(fèi)；

　　協(xié)助甲方進(jìn)行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務(wù)質(zhì)量；

　　協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。

　　5.5 財務(wù)管理方面

　　協(xié)助甲方按既定的財務(wù)計劃，執(zhí)行日常的財務(wù)管理工作；

　　每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營運(yùn)的財務(wù)預(yù)算；

　　協(xié)助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預(yù)算，爭取理想收費(fèi)。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業(yè)知識及崗位職責(zé)培訓(xùn)，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；

　　協(xié)助甲方明確崗位職責(zé)，執(zhí)行員工評審制度及匯報責(zé)任；

　　協(xié)助進(jìn)行招聘員工工作，以彌補(bǔ)自然流失的員工，并制定標(biāo)準(zhǔn)試題或現(xiàn)場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育，特別要加強(qiáng)服務(wù)意識及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習(xí)；

　　5.7 工程支持方面

　　協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機(jī)電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時間均以最佳狀態(tài)運(yùn)作；

　　協(xié)助對機(jī)電及設(shè)備的使用維護(hù)手冊，嚴(yán)格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設(shè)備的運(yùn)作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設(shè)計和設(shè)施的營運(yùn)，并提出改善意見，以求物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業(yè)驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協(xié)助解決物管上的問題，經(jīng)理級管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場配合甲方工作，對物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，并應(yīng)甲方之需求根據(jù)顧問工作內(nèi)容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)駐場，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請物業(yè)管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達(dá)成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關(guān)費(fèi)用

　　1. 物業(yè)管理顧問酬金

　　物業(yè)管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業(yè)管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預(yù)付相當(dāng)于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負(fù)責(zé)管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號或有關(guān)ISO9002服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證等稱號，則甲方將承諾適當(dāng)?shù)莫剟睢?/p>

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應(yīng)繳費(fèi)用拖欠達(dá)三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責(zé)及服務(wù)，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導(dǎo)致無法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，三方應(yīng)本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務(wù)或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務(wù)水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對本合約的條款進(jìn)行修訂，更改或補(bǔ)充，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務(wù)，三方無須承擔(dān)任何責(zé)任。

　　第11條 責(zé)任與權(quán)利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責(zé)任及

　　賦予乙方及丙方之權(quán)力時，如乙方及丙方在履行職責(zé)時并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應(yīng)保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責(zé)任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經(jīng)甲方認(rèn)可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭議應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)。

　　第13條 標(biāo)志所有權(quán)

　　1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對方電話確認(rèn)后，視為有效送達(dá)。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。

　　本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇3：試談商業(yè)樓宇的物業(yè)管理

　　試談商業(yè)樓宇的物業(yè)管理

　　同樣是物業(yè)管理，商業(yè)樓宇與住宅小區(qū)，在功能與服務(wù)對象上絕然不同。商業(yè)樓宇的管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理之外，還要加上特殊的管理服務(wù)。

　　一、營造一流經(jīng)營空間，確保商場良性運(yùn)作

　　商場的裝修十分頻繁，由于施工隊伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設(shè)施的妨礙，甚至個別道具存在安全隱患，物業(yè)與商場不可避免地會產(chǎn)生一些摩擦。對此，上海置地廣場物管中心的做法是主動向各供應(yīng)商宣傳安全法規(guī)，指導(dǎo)他們規(guī)范施工；對施工力量確實(shí)薄弱的單位，由物業(yè)管理公司按市場價進(jìn)行有償服務(wù)，確保商場的經(jīng)營活動，也滿足了物業(yè)管理的要求，達(dá)到一個雙贏的效果。

　　為方便商廈招商，物業(yè)管理企業(yè)要在提供一流的環(huán)境上下功夫。比如在一次商場樓面調(diào)整中，因招商時間過于倉促，有些柜臺來不及進(jìn)場，為了填補(bǔ)空白點(diǎn)，該樓物業(yè)及時安排布置了一些植物和盆景，形成了一個個錯落有致的綠色小景點(diǎn)。取得了良好的視察效果。

　　二、加強(qiáng)風(fēng)險管理，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展

　　物業(yè)管理作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險的企業(yè)，要想在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中永遠(yuǎn)立于不敗之地，不僅要在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，更要經(jīng)受住形形色色的自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險考驗。

　　現(xiàn)代化大廈普遍配置有大型應(yīng)急發(fā)電機(jī)組，高低供配電設(shè)備，智能型消防設(shè)備，高靈敏度攝像安保系統(tǒng)，現(xiàn)代化的能風(fēng)系統(tǒng)，各類高速電梯、自動扶梯，大型空調(diào)機(jī)組，燃油鍋爐等等。這些設(shè)備設(shè)施的技術(shù)含量高、價格不菲，一旦遇上天災(zāi)人禍，僅靠物業(yè)管理企業(yè)自身的能力，往往是難以迅速恢復(fù)正常運(yùn)營的。

　　對此，物業(yè)管理公司可以用參加保險的方法把“不確定”且“大”的損失，轉(zhuǎn)化為“確定”且“小”的損失。例如1999年6月置地廣場900冷噸離心式冷凍機(jī)組高速齒輪意外受損，獲理賠款4.75萬元；1999年8月上海地區(qū)遭暴雨，大量雨水涌入置地廣場地下一、二層，造成電梯、自動扶梯，消防報警設(shè)備等被淹，獲理賠款67.5萬元。

　　三、辦公樓租賃，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)

　　在商務(wù)樓管理中，物業(yè)管理公司除常規(guī)工作之外，有時還全權(quán)負(fù)責(zé)辦公樓的租賃，此時，物業(yè)管理公司更應(yīng)該時時刻刻為業(yè)戶著想，認(rèn)認(rèn)真真地為業(yè)戶服務(wù)。比如上海置地廣場物業(yè)管理中心了解到原先購置了該處商務(wù)樓的一些業(yè)戶由于受到東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對于購入的房產(chǎn)急于脫手或轉(zhuǎn)租，便開展了代業(yè)戶租房的業(yè)務(wù)。此舉加深了物業(yè)管理公司與業(yè)戶在情感上的溝通，加深彼此的了解，建立起了良好的關(guān)系，縮短了雙方的距離，給物業(yè)管理費(fèi)的征收帶來了便利。

　　四、注重環(huán)保，創(chuàng)造良好生態(tài)環(huán)境

　　隨著中國加入WTO，環(huán)境質(zhì)量日益成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。物業(yè)管理需要開拓的領(lǐng)域還有很多，生態(tài)環(huán)境的保護(hù)便是其中的一個重要課題。創(chuàng)造一個良好的生態(tài)環(huán)境，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理公司的服務(wù)目標(biāo)之一。隨著ISO14001的導(dǎo)入，物業(yè)管理公司首先要時刻注意自身活動對環(huán)境的影響，如在貫徹實(shí)施ISO14001標(biāo)準(zhǔn)的過程中，進(jìn)行廢電池回收，廢熒光管集中處理工作；發(fā)出倡議書給各業(yè)戶，增強(qiáng)業(yè)戶及顧客的環(huán)保意識和環(huán)保知識，號召大家共同保護(hù)好地球的生態(tài)資源。

　　上海成泰置地發(fā)展有限公司置地廣場物業(yè)管理中心總經(jīng)理　沈柏林