酒店工程維修費用淺析

　　維修費用可分為修理費和零備件材料費兩方面。

　　修理費主要是指需要外包修理的工程費用。由于修理工具、場地、技術(shù)、人力等諸多因素的限制，有些工程需要向外承包修理。對這些工程要議標(biāo)、招標(biāo)。零備件材料費主要是指酒店員工為了保證完成工程設(shè)備年度維修計劃而準(zhǔn)備庫存的零件材料費用。

　　從物資的因素來看，酒店之間的競爭實質(zhì)上是各方物資綜合保障能力的較量。維修備件材料的管理與物資管理工作一樣，表現(xiàn)為各類備件材料從計劃、采購、運輸、驗收、保管、發(fā)放、直至消費使用這樣一個復(fù)雜的過程，它包括備件材料消耗定額、備件材料儲備定額的制定和管理，備件材料供應(yīng)計劃的編制和執(zhí)行、倉庫管理、備件材料調(diào)運以及備件材料節(jié)約等工作。而備件材料管理工作的基本任務(wù)是采用科學(xué)的、合理的、先進的管理形式和方法，做好零備件材料的供、管、用和節(jié)約四個方面的工作，以保證工程設(shè)備維修和需要。

　　為了發(fā)揮設(shè)備的綜合效益，避免酒店設(shè)備老化，需要對酒店設(shè)備、設(shè)施和酒店裝修進行增建、更新和改造。一般中修周期為4年至5年，大修周期為8年至10年。設(shè)備增修、更新和改造一般投資成本比較大，需要較長的時間才能回收投資資金，應(yīng)該十分慎重地計劃和討論，對方案進行技術(shù)和經(jīng)濟效益比較。但是考慮到經(jīng)濟效益和社會效益的需要，投入成本的回收一般應(yīng)在5年之內(nèi)完成比較合適，因為在考慮到第一個周期改造的同時還應(yīng)立足于第二個更新周期的到來。

　　設(shè)備檔案與維修記錄

　　設(shè)備檔案的管理是設(shè)備管理的一部分。擔(dān)負著設(shè)備技術(shù)粢瓣收集，記錄、填寫、積累、整理、鑒定、歸檔、統(tǒng)計、提供利用的價值。設(shè)備檔案管理的目標(biāo)是科學(xué)化，面規(guī)范化、制度化既是科學(xué)的基礎(chǔ)，也是科學(xué)的內(nèi)容。設(shè)備檔案管理的最終目的是運用科學(xué)的方法，堅持合理、效能的原則，促成設(shè)備檔案的高質(zhì)量和高利用價值。

　　維修記錄是設(shè)備檔案中的重要一部分，維修記錄是開展預(yù)防性維修，進行可維修性研究的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)維修科學(xué)化、定量化、信息化的重要環(huán)節(jié)。維修記錄涉及的范圍很廣，凡是屬于與維修有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料都應(yīng)包括在內(nèi)。從層次上講，它包括設(shè)備的論證、改造、使用、報廢等各個階段的維修和改裝的各種各樣數(shù)據(jù)及資料。

　　（一）維修記錄的種類

　　為了完整地記錄維修數(shù)據(jù)、積累維修資料，維修記錄應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　1、 設(shè)備管理方面的記錄。這方面的記錄包括：日常保養(yǎng)和測試記錄，定期檢查記錄；設(shè)備的精度檢查和調(diào)整記錄及設(shè)備的使用登記簿；

　　2、 故障事故方面的記錄。設(shè)備的故障或事故記錄內(nèi)容有：各種停機事故以及所造成的停機時間；日常的設(shè)備故障、安全事故及各種天災(zāi)人禍所造成的事故。

　　3、 修理方面的記錄。修理工程方面記錄的內(nèi)容有：機械拆檢記錄，施工明細單；拆檢鑒定單，追加工程以及員工自修的項目明細單、故障修理記錄等。修理過程中的記錄包括：各種修理計劃和實際動用工時記錄；維修質(zhì)量檢查和實驗記錄；試機記錄以及各種維修技術(shù)標(biāo)等。

　　（二）維修記錄的整理

　　1、 建立維修制度，健全登記表格，將分散在各個班組的維修情況首先做到登記起來、保存下來。

　　2、 建立維修統(tǒng)計制度。由專職或兼職人員按期、按時、按班組、按設(shè)備和故障種類、事故周期等分門別類地進行統(tǒng)計。建立維修分析系統(tǒng)。定期地按問題性質(zhì)進行分析，提出專項的維修報告，以改善設(shè)備的維修管理。

篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

　　維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

　　誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費。

　　[案例分析]

　　維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費用。

　　至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＮ飿I(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。

　　從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。本案例應(yīng)收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。

　　[解決辦法]

　　情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

　　這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）

　　一、目的

　　規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。

　　......

　　4．有償服務(wù)費用的收繳

　　(1)機電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)計費，并請住戶對服務(wù)項目進行驗收，在服務(wù)單上簽字確認。

　　(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認。

　　(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財務(wù)部會計。

　　(4)財務(wù)部會計應(yīng)在每兩個工作日內(nèi)根據(jù)《服務(wù)單》上的相關(guān)記錄填寫《收費通知單》。

　　(5)財務(wù)部會計應(yīng)在28日前將《收費通知單》交財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。

　　(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(7)出納員在規(guī)定交費期限后的三日內(nèi)，編制《費用收繳明細表》報財務(wù)負責(zé)人。

　　(8)財務(wù)部主管對費用收繳明細表進行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對尚未交納的費用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進行處理。

　　5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳

　　(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時到銀行抄錄托收記錄。

　　(2)對未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費用。

　　(3)財務(wù)會計根據(jù)相關(guān)部門提供的收費單據(jù)，填制《收款通知單》。

　　(4)收款通知單經(jīng)財務(wù)部主管審核，如有疑問應(yīng)及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。

　　(5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據(jù)的同時，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。

　　(6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費日后的3日內(nèi)編制《費用收繳明細表》報財務(wù)負責(zé)人。

　　(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對已如數(shù)收回的費用按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進行賬務(wù)處理；對尚未收回的費用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進行相關(guān)的催繳工作。

　　6．兼營的餐飲、娛樂等服務(wù)費用的收繳

　　(1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費時開具消費項目清單（四聯(lián)）。

　　(2)該部門的收費員應(yīng)根據(jù)各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)對消費明細單上的消費項目進行準(zhǔn)確計費、收費。

　　(3)收費員應(yīng)于每日下午3時前將當(dāng)日（前日下午3時~當(dāng)日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務(wù)部出納員處；收費員同時應(yīng)將消費清單的財務(wù)聯(lián)交財務(wù)會計按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進行相關(guān)的賬務(wù)處理。

　　(4)每月31日，收費員應(yīng)將當(dāng)月1日~31日的收入明細匯總后交財務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。

　　7．費用收繳資料的保管

　　(1)財務(wù)會計應(yīng)于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務(wù)部主管審核。

　　(2)財務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會計及時更正；如無疑問應(yīng)將收費資料加密在財務(wù)部長期保存。

　　8．管理服務(wù)費用收繳率原則上應(yīng)達到98%，費用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績效考評依據(jù)之一。

　　五、記錄

　　1．《收費通知單》

　　2．《費用催繳通知單》

　　3．應(yīng)收管理費用明細表》

　　4．《消費項目清單》

　　5．《費用收繳明細》

　　六、相關(guān)支持性文件

　　1．《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　2．《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　3．《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　4．《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

篇3：物業(yè)管理維修費用控制的淺析

　　物業(yè)管理維修費用控制的淺析

　　物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢?而物業(yè)管理費收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項目的不同性質(zhì)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，按政府定價、行業(yè)定價和協(xié)議定價來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費用是物業(yè)管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機械設(shè)備、機器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，控制好維修費用對降低物業(yè)管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預(yù)算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會計資料、目前市場維修行情對預(yù)算作出修改意見。歷史會計資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會討論通過后確定全年維修費用的預(yù)算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預(yù)付維修合同款時，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財務(wù)人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結(jié)算時，要注意前面預(yù)付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠。

　　(二)采用競爭招標(biāo)方式。對大項目的維修要實行競爭招標(biāo)，通過維修單位提供的服務(wù)、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù)，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉(zhuǎn)后才修理。

　　(四)作好當(dāng)?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤?/p>