房產項目景觀成本控制：重籌劃、巧選材、嚴施工
從總造價來講，景觀費用只占項目開發總成本的2%~3%，但這微乎其微的一部分費用所產生的附屬價值和效應可以用“四兩撥千斤”來形容。由此，越來越多房地產企業加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，然而任何投入都有邊際效應，當追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來，如何結合客戶的現實需求，通過有限的投入實現最佳的景觀效果是景觀成本管理的核心。
一、規劃設計階段：分層做好籌劃
景觀成本控制需要事前策劃，而不是等設計方案出來后，再考慮成本控制。從項目開發流程的角度，景觀成本控制要在項目定位階段便開始控制了，在規劃和設計階段該如何策劃景觀成本？
1.合理籌劃軟、硬、水景整體比例。通常而言，硬質景觀單方造價往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質景觀節省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺沖擊力。某房地產企業旗下各項目景觀工程的軟景成本占總景觀成本的比例平均為60%，軟景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景觀效果顯著，受到客戶一致好評，項目在市場上美譽度較高。
2.巧妙搭配植被及密度。明確硬軟景觀一級比例后，針對項目需求，進一步將軟景、硬景的內容明確細化，如軟景面積里面草坪、灌木如何分配，密度如何設置。比如可適當控制軟景中大喬木的數量，增加灌木及草坪的面積。據研究，人的最佳視角區在1-3米，在這個視覺范圍內高灌木產生的效果最好。草坪是軟景中單項成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。
3.重點區域進行成本投入的傾斜。一般來說，入口區、示范區和人行系統需要重點投入，尤其是人行系統，據悉，某標桿企業的展示區人流線至少200米。
二、招采階段：合作、自產雙管齊下
1. 建立戰略模式，保障材料質量，降低采購成本。進入一個城市大規模開發之初，有意識地尋找戰略合作伙伴。通過集團公司規模效應，保證項目開發時有充足資源供選擇、比較，確定合適的單位進行設計和施工。
2. 分項列清單單獨報價。請設計院按照各個園建分項單獨報價，分別列明各個分區用材標準、數量與總成本，便于掌握各分項總價及各分項中各材料的價格，進行橫向比較，對價格不合理的園建及材料進行調整及更換，從而綜合控制工程的總造價。
3.選用經濟合理的材料。選用與小區檔次相一致的材料，適當選擇能提高客戶體驗區位用材檔次，不過度追求完美與極致，選材要與樓盤定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客戶景觀滿意度，比如小區中心的水景。與此同時，充分了解市場，通過綜合論證了解材料市場行情，盡量采用價廉物美的鋪裝材料，保證項目施工時所用材料在當時當地具有最佳經濟性。
（1）石材的價格與產地、品名、厚度、面層類型有關，同樣的品種，進口的比國產的貴一倍。
（2）軟景成本高低對總景觀成本影響重大， 因而有必要了解影響不同區域軟景成本的主要因素，包括：可使用的苗木種類數量、苗木采購成本、苗木運輸距離、苗木土球大?。ㄟ\輸成本）、適宜栽種期的長短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護等。
4.建立自有苗圃或托管苗圃。在項目開發地擁有大量合作苗圃或自有苗圃，確保苗木供應的質量和數量。比如，某知名地產集團在初期開發時就使用甲方供苗這種方式來參與項目的景觀施工，取得良好的經濟效益和品質效益后在各地迅速推廣，在各地拿地的同時就建立自有苗圃或托管苗圃，保證施工進度和質量。
三、施工階段：施工工藝標準化，嚴控變更
施工階段是設計實現的過程，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。某標桿房企景觀成本目標確定后，取其80%為限額設計的標準，預留20%在施工階段，作為景觀調整備用。
1.重視施工圖紙交底。施工進場前，應由建設單位組織多方圖紙會審，包括：景觀設計師、成本經理、工程經理、各專業現場代表、設計單位各專業設計師、施工單位各專業負責人。目的在于：完善圖紙，防止缺漏項；明確施工邊界，避免產生有爭議的工程量；協調各專業，杜絕相關專業溝通上的盲點。施工交底會議記錄將是工程結算的依據之一，應作好記錄。
2.嚴格執行設計變更審批程序。施工過程中，由于現場條件發生變化，需要變更設計。工程建設涉及多個專業，互為設計條件，并且關系到銷售承諾。因此設計需要統籌考慮，出現某一專業的錯漏項都會帶來返工。采用分級審批可以有效縮短審批周期，不耽誤工程進度。同時也能有效控制成本。除了正常設計變更外，還應該對惡意變更提高警剔。部分施工單位這了競標成功，做標書時刻意降低某些項目的價格，達到拉低工程總價的目的，這一現象在綠化工程尤為明顯。中標后通過各種手段和借口，將利潤低的苗木品種變更為合同中利潤高的品種。應嚴加防范此種變更發生。
3. 工藝節點標準化。把成熟的工藝節點按工藝進行標準化，要求施工方嚴格參照操作手冊的推薦手法進行施
工，不允許隨意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。
總結
效果和成本是景觀設計的兩個重要評價指標，景觀方案在決策過程中一直是在效果與成本之間找平衡。不能脫離成本談論景觀效果、評價設計方案，也不能撇開景觀效果一味追求低成本。當前的市場情況更需要合理有效的成本管理，促使我們完善管理制度，向縱深發展管理體系，追求更專業、更卓越的精細化管理。
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司，例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業管理成本
如何控制物業管理成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司
例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。