房企目標(biāo)成本利潤(rùn)率，利潤(rùn)底線的“守護(hù)者”
目標(biāo)成本如何確定和調(diào)整才不會(huì)吞噬項(xiàng)目利潤(rùn)，這是很多房企目標(biāo)成本的一個(gè)管理難點(diǎn)。基于收益的視角，將成本利潤(rùn)率作為目標(biāo)成本的統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，是守住項(xiàng)目利潤(rùn)底線的有效方法 目標(biāo)成本如何確定和調(diào)整才不會(huì)吞噬我們項(xiàng)目的利潤(rùn)？這是很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理過(guò)程中遇到的難點(diǎn)。某標(biāo)桿房企D企的做法是基于收益的視角，將成本利潤(rùn)率作為集團(tuán)、區(qū)域（城市）公司以及各業(yè)務(wù)部門(mén)的統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
一、目標(biāo)成本管控依據(jù)——成本利潤(rùn)率
D企是中國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)，已連續(xù)5年跨入百億軍團(tuán)，其集團(tuán)管控定位為“利潤(rùn)監(jiān)控”。因此，其成本管理絕大部分權(quán)限都下放到城市公司，總部?jī)H保留目標(biāo)成本編制審批、調(diào)整審批這兩輪審批權(quán)。但如何確保目標(biāo)成本確定及調(diào)整審批的合理性？
傳統(tǒng)的做法是基于絕對(duì)值進(jìn)行評(píng)審，容易導(dǎo)致集團(tuán)、區(qū)域（城市）公司以及各業(yè)務(wù)部門(mén)之間的扯皮。例如在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因建造標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而導(dǎo)致目標(biāo)成本需要追加時(shí)，往往由于集團(tuán)和下屬公司對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，很容易糾纏于成本總數(shù)的高低，缺乏對(duì)項(xiàng)目最終收益的有效分析，無(wú)法得到雙方都滿意和可接受的結(jié)果，導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)成本制定的合理性受到質(zhì)疑。
D企的新型做法就是基于收益視角，將成本利潤(rùn)率作為集團(tuán)、區(qū)域（城市）公司以及各業(yè)務(wù)部門(mén)目標(biāo)成本評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)不同主體對(duì)成本投放的統(tǒng)一認(rèn)知，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中目標(biāo)成本調(diào)整與審批的合理性，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的有效監(jiān)控。同時(shí)，針對(duì)不同類別的項(xiàng)目，采用不同成本凈利率和內(nèi)部收益率的收益標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資決策評(píng)價(jià)（具體見(jiàn)表 1）。
我們看下D企對(duì)成本利潤(rùn)率定義：成本利潤(rùn)率=稅后凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本，其中項(xiàng)目總成本=土地費(fèi)用+建安成本+營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 + 管理費(fèi)用。
二、目標(biāo)成本管控機(jī)制
1. 多版本目標(biāo)成本的利潤(rùn)率分析
D企目標(biāo)成本分為三個(gè)版本，分別是土地版、方案版和調(diào)整版，這三個(gè)版本的目標(biāo)成本均由城市公司成本部編制，報(bào)集團(tuán)成本委員會(huì)審批。其中，方案版目標(biāo)成本作為基準(zhǔn)版目標(biāo)成本，納入城市公司成本維度考核，也是集團(tuán)審批的重點(diǎn)。集團(tuán)在審批城市公司上報(bào)的目標(biāo)成本時(shí)，以成本利潤(rùn)率為剛性指標(biāo)，要求后一版本目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)的成本利潤(rùn)率不能少于前一版本目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)的成本利潤(rùn)率，且各階段成本利潤(rùn)率不能突破集團(tuán)設(shè)定的基準(zhǔn)值（如10%）。這既是投資決策的一個(gè)重要指標(biāo)，也是成本管控過(guò)程中一條紅線，嚴(yán)格控制不允許突破。這就使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從拿地開(kāi)始，就可將多版本的成本利潤(rùn)率指標(biāo)分析作為收益監(jiān)控的主要手段。
2. 建立兩輪審批機(jī)制
第一輪：目標(biāo)成本審批。在城市公司目標(biāo)成本編制完成后，為保障項(xiàng)目利潤(rùn)可控，集團(tuán)會(huì)進(jìn)行第一輪審批，主要基于項(xiàng)目利潤(rùn)控制，以成本利潤(rùn)率為審批依據(jù)，并形成弱與強(qiáng)兩種管控模式。
弱管控：當(dāng)成本利潤(rùn)率未突破基準(zhǔn)投資收益指標(biāo)，或低于前版本，則由集團(tuán)成本委員會(huì)審批后可直接通過(guò)。
強(qiáng)管控：當(dāng)成本利潤(rùn)率突破投資收益目標(biāo)基準(zhǔn)值，或者后版本目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)成本利潤(rùn)率低于前版本目標(biāo)成本利潤(rùn)率時(shí)，集團(tuán)成本委員會(huì)在審批時(shí)原則上不允許通過(guò)，直接叫停，由城市公司修改成本目標(biāo)后再報(bào)送集團(tuán)審批，但非常特殊情況下（如考慮戰(zhàn)略因素或者政治因素），集團(tuán)成本委員會(huì)需審核后進(jìn)一步上報(bào)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)——總經(jīng)理辦公會(huì)審批。
第二輪：目標(biāo)成本調(diào)整審批。主要基于增量利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整。目標(biāo)成本審批通過(guò)后，并非一成不變，但調(diào)整的前提是嚴(yán)守項(xiàng)目利潤(rùn)率底線。D企對(duì)于目標(biāo)成本調(diào)整體現(xiàn)在增量成本之中，僅限于提升項(xiàng)目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào)。可調(diào)整的成本內(nèi)容包括：建筑效果提升（外立面、鋁合金門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿）、景觀效果提升（軟硬景、小品、水景）、室內(nèi)裝修檔次（大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、入戶門(mén)）、設(shè)備（電梯品牌、電梯裝修和可視對(duì)講）。其增量成本和增量成本利潤(rùn)率均需報(bào)集團(tuán)成本委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整審批，而且專項(xiàng)專用，不得挪作他用。
三、目標(biāo)成本確定與調(diào)整保障機(jī)制
1.兩級(jí)會(huì)議評(píng)審，落實(shí)成本責(zé)任，管控成本利潤(rùn)率
為保障目標(biāo)成本確定與調(diào)整的合理性，D 企運(yùn)用兩級(jí)會(huì)議進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審：
城市公司成本評(píng)審會(huì)：項(xiàng)目目標(biāo)成本編制與調(diào)整時(shí)，由城市公司財(cái)務(wù)部組織各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行各項(xiàng)目標(biāo)成本的評(píng)審，明確成本利潤(rùn)率的分析情況，通過(guò)會(huì)議落實(shí)全員責(zé)任成本。城市公司審批完成后，報(bào)集團(tuán)審批。
集團(tuán)成本委員會(huì)評(píng)審會(huì)：由集團(tuán)成本部組織各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本確定與調(diào)整的審批，主要審批內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一是成本利潤(rùn)率是否滿足要求；二是各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否合理，是否還有成本利潤(rùn)率挖潛的空間，從而保障項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的達(dá)成。
2. 鎖定銷(xiāo)售價(jià)格，確保成本利潤(rùn)率不失真
D企依據(jù)成本利潤(rùn)率來(lái)進(jìn)行目標(biāo)成本審批決策，但如何保障成本利潤(rùn)率的計(jì)算沒(méi)有水分呢？前面講了成本利潤(rùn)率=稅后凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本，也就是說(shuō)影響成本利潤(rùn)率的兩個(gè)值是稅后凈利潤(rùn)和項(xiàng)目總成本。“成本”是城市公司考核的重要內(nèi)容，原則上不存在虛低的情況，但要避免虛高的情況發(fā)生。所以，為確保成本利潤(rùn)率不失真，從確保銷(xiāo)售價(jià)格的合理性來(lái)保證稅后凈利潤(rùn)值的合理性是關(guān)鍵要點(diǎn)。D 企的做法是：在前期拿地時(shí)，城市公司會(huì)根據(jù)地塊的所處區(qū)域、土地屬性等確定項(xiàng)目定位，集團(tuán)進(jìn)行復(fù)核。D企項(xiàng)目定位主要分為四類：豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔、普通，由此基本框定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的基本區(qū)間。此外，會(huì)由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心嚴(yán)控每年年初核定項(xiàng)目KPI銷(xiāo)售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格來(lái)源于可研報(bào)告售價(jià)假設(shè)，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上可能會(huì)有微調(diào)，并且每年價(jià)格均按照5～10%增長(zhǎng)來(lái)刷新，有嚴(yán)格的前后繼承關(guān)系，通過(guò)這個(gè)機(jī)制擠掉價(jià)格水分，保障價(jià)格不虛高。
通過(guò)鎖定銷(xiāo)售價(jià)格的方式，成本利潤(rùn)率這一指標(biāo)值的合理性有較大程度的保障。總部無(wú)須擔(dān)心城市公司虛報(bào)成本利潤(rùn)率躲避集團(tuán)審批，相反，通過(guò)擠干成本水分的
制度設(shè)計(jì)，還能保障城市公司上報(bào)的成本利潤(rùn)率不會(huì)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)高階區(qū)間。
3.成本利潤(rùn)率考核，綁定個(gè)人績(jī)效與項(xiàng)目收益
為確保成本利潤(rùn)率管控的嚴(yán)肅性，D企對(duì)下屬公司年度考核中增添了成本利潤(rùn)率這一指標(biāo)，并且占到考核總權(quán)重的30%。通過(guò)成本利潤(rùn)率與城市公司總經(jīng)理績(jī)效相綁定的方式，體現(xiàn)對(duì)利潤(rùn)的牽引，也驅(qū)動(dòng)城市公司總經(jīng)理從整體上統(tǒng)籌成本管理。
成本利潤(rùn)率考核最終得分分為兩大維度，每個(gè)維度各占50%的考核比例，一個(gè)是與目標(biāo)值進(jìn)行比較，每高（低）于目標(biāo)值1個(gè)百分點(diǎn)，加（減）標(biāo)準(zhǔn)分值的5%，加分不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)的50%；另一個(gè)是在城市公司間進(jìn)行排行，與實(shí)際完成值的內(nèi)部排名掛鉤，先計(jì)算總體均值，再計(jì)算總體均值以上和以下部分分?jǐn)?shù)均值，劃分為ABCD四檔，對(duì)應(yīng)得分為標(biāo)準(zhǔn)分值的100%90%70%60%。
另外，由于成本利潤(rùn)率要在最終結(jié)算時(shí)才能最終確定，那么，在年度考核時(shí)，如何保障成本利潤(rùn)率不失真呢？主要有兩大措施：一是前述所說(shuō)的價(jià)格追蹤管理，二是針對(duì)成本部分則取值預(yù)計(jì)結(jié)算成本。為防止下屬成本公司預(yù)計(jì)結(jié)算成本作假，D企嚴(yán)格要求如果最終實(shí)際結(jié)算成本大于預(yù)計(jì)結(jié)算成本5%，如非特別情況及專門(mén)背書(shū)解釋，否則將受到嚴(yán)厲懲罰，兩年內(nèi)不得晉升和漲薪。
總體而言，D企通過(guò)搭建基于成本利潤(rùn)率的目標(biāo)成本管控機(jī)制，通過(guò)完善的管控機(jī)制及保障機(jī)制，有效防止了成本對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的侵蝕。
篇2：以速度贏取利潤(rùn):碧桂園成本控制
以速度贏取利潤(rùn)--碧桂園的成本控制
碧桂園以大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主。其產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法企及的。這種產(chǎn)業(yè)模式帶來(lái)的首先是成本控制的精算，是生產(chǎn)過(guò)程的可控制性非常強(qiáng)，使整個(gè)生產(chǎn)節(jié)奏加快。
一、低土地成本是碧桂園成功的不二法門(mén)
1．碧桂園是全國(guó)最大的“地主”
“土地多了不一定賺錢(qián)，老婆多了不一定幸福。”地產(chǎn)圈思想家馮侖的這句格言，碧桂園集團(tuán)的老板楊國(guó)強(qiáng)顯然不太認(rèn)同。
過(guò)去兩個(gè)月來(lái)，這位起步于廣東順德的地產(chǎn)富豪，正催促其部下以驚人的速度全國(guó)圈地：據(jù)其最新公告稱，截至8月15日止，該集團(tuán)土地儲(chǔ)備總可建筑面積達(dá)到5400萬(wàn)平方米——僅僅在15天前，這一數(shù)字為4500萬(wàn)平方米，而統(tǒng)計(jì)至6月30日止的中期業(yè)績(jī)報(bào)告則顯示，當(dāng)時(shí)的數(shù)字是2950萬(wàn)平方米。這些新增土地儲(chǔ)備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個(gè)省市自治區(qū)，且基本上位于三線中小城市。
毫無(wú)疑問(wèn)，這家赴港上市不到半年(4月20日掛牌)的內(nèi)地地產(chǎn)股新貴，已經(jīng)成為中國(guó)開(kāi)發(fā)商中最大也是最生猛的“地主”之一。中銀國(guó)際甚至預(yù)計(jì)，一年后碧桂園的土地儲(chǔ)備總建筑面積可能增至8600萬(wàn)平方米。
對(duì)10年來(lái)(碧桂園創(chuàng)辦于1997年)以“大盤(pán)開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略笑傲珠三角的楊國(guó)強(qiáng)而言，展開(kāi)全國(guó)擴(kuò)張攻勢(shì)后土地儲(chǔ)備的急劇膨脹尚在意料之中，而其新增土地地價(jià)之低廉，更讓人印象深刻。上述中報(bào)披露，碧桂園集團(tuán)的平均土地成本僅約占樓盤(pán)售價(jià)的7.4％，平均樓面地價(jià)每平方米不超過(guò)200元。7～8月份新增的2000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，一共花了不到30億元，平均樓面地價(jià)更只有145元！作為對(duì)比，其廣東老鄉(xiāng)富力地產(chǎn)9月11日拍下的廣州白云區(qū)一幅地塊，樓面地價(jià)每平方米高達(dá)18700元。
2．碧桂園的低價(jià)拿地策略
碧桂園的低價(jià)拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價(jià)圈地的秘訣之一；（2）第二招：酒店開(kāi)路——“酒店+住宅”模式一舉兩得；（3）第三招：急人所急——楊國(guó)強(qiáng)深諳基層政府的心思（做成流程圖）
楊國(guó)強(qiáng)曾說(shuō)過(guò)，低土地成本是碧桂園成功的不二法門(mén)。但在政府土地出讓政策日益收緊的今天，他是怎樣做到這一點(diǎn)的呢？短時(shí)間內(nèi)吞食如此巨量的土地，難道他不擔(dān)心消化不良嗎？
（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價(jià)圈地的秘訣之一
在韶關(guān)市“十一五”規(guī)劃中，武江區(qū)芙蓉新城將成為“大韶關(guān)”的核心，建造中的武廣客運(yùn)鐵路專線韶關(guān)新站就設(shè)在新城之內(nèi)。武廣專線通車(chē)后，由廣州到韶關(guān)坐火車(chē)只需50分鐘，而目前最快也要兩個(gè)半小時(shí)。
20**年7月12日，碧桂園兩家子公司聯(lián)合競(jìng)得的韶關(guān)新項(xiàng)目，就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點(diǎn)不敢相信的是，占地達(dá)239萬(wàn)平方米，總建筑面積430萬(wàn)平方米，且山水資源豐富、發(fā)展前景可觀的這一大片土地，只花了碧桂園4.5億元，每平方米樓面地價(jià)僅104元。
“碧桂園是通過(guò)公開(kāi)出讓方式獲得這一地塊的，不存在所謂‘暗箱操作’。”韶關(guān)市國(guó)土資源局的屠主任強(qiáng)調(diào)，“政府借助有實(shí)力的民間資本撬動(dòng)新城區(qū)發(fā)展，作為知名開(kāi)發(fā)商和香港上市公司，我們相信碧桂園有足夠的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力。”
“其實(shí)韶關(guān)的地價(jià)并不低。”韶關(guān)怡和園房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)部一位人士說(shuō)。20**年6月底，該公司同樣在武江區(qū)拍下的一幅土地，每平方米地價(jià)為339元。而7月20日一幅更靠近市區(qū)的總面積達(dá)37萬(wàn)平方米的地塊，最終成交價(jià)達(dá)3億元，每平方米地價(jià)超過(guò)了800元。
“雖然碧桂園新項(xiàng)目離市區(qū)還有一段路，但業(yè)內(nèi)都知道芙蓉新城是個(gè)潛力股。如果不是政府支持默許，誰(shuí)也不可能以如此低的價(jià)格投得。”上述人士表示。
實(shí)際上，早在20**年，碧桂園就已進(jìn)入韶關(guān)，當(dāng)時(shí)宣稱將投資100億元。據(jù)知情人士介紹，楊國(guó)強(qiáng)對(duì)當(dāng)時(shí)正在規(guī)劃中的芙蓉新城表示出濃厚興趣，但因時(shí)機(jī)尚不成熟，楊轉(zhuǎn)而在韶關(guān)湞江區(qū)拿下了其當(dāng)?shù)厥讉€(gè)項(xiàng)目，并命名為“韶關(guān)碧桂園”。
碧桂園表現(xiàn)出來(lái)的務(wù)實(shí)作風(fēng)及出色的效率與能力，讓韶關(guān)市政府官員對(duì)其信心倍增。比如聯(lián)合湞江區(qū)政府妥善解決了8000畝征地青苗費(fèi)清點(diǎn)及補(bǔ)償工作，后又與政府達(dá)成協(xié)議，為受征地影響農(nóng)民提供培訓(xùn)后安排到公司內(nèi)就業(yè)。此后，碧桂園在韶關(guān)，尤其是在急劇擴(kuò)容的新城開(kāi)發(fā)過(guò)程中便一路綠燈。
（2）第二招：酒店開(kāi)路——“酒店+住宅”模式一舉兩得
“一年一個(gè)碧桂園”，曾經(jīng)是前些年楊國(guó)強(qiáng)最喜歡一句口號(hào)。如今的碧桂園顯然早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破“一年一個(gè)”的目標(biāo)，但其“克隆”戰(zhàn)術(shù)的精髓卻始終未變。
在建的湞江區(qū)韶關(guān)碧桂園，就有一座五星級(jí)酒店的規(guī)劃，而其芙蓉新城項(xiàng)目也宣稱，將建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店及相應(yīng)商業(yè)配套。在韶關(guān)這樣經(jīng)濟(jì)不算十分發(fā)達(dá)的中等城市里，10公里內(nèi)由同一家集團(tuán)開(kāi)發(fā)兩座五星級(jí)酒店的做法，從投資回報(bào)角度看是否合理姑且不論，至少當(dāng)?shù)卣菢?lè)見(jiàn)其成的，因?yàn)檫@有助于提高城市形象，以吸引其他外來(lái)投資。
當(dāng)?shù)厝耸吭u(píng)價(jià)說(shuō)，酒店及各項(xiàng)商業(yè)配套，是每個(gè)城市的面子工程，共同的利益出發(fā)點(diǎn)使碧桂園與政府關(guān)系融洽，在競(jìng)爭(zhēng)看中的地塊時(shí)自然握有更多議價(jià)籌碼。
值得注意的是，在碧桂園8月宣布的全國(guó)5個(gè)新增項(xiàng)目中，有四個(gè)沿用“酒店+住宅”的模式，除韶關(guān)芙蓉新城外，重慶長(zhǎng)壽、安徽池州和天津塘沽等，都計(jì)劃在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。
據(jù)前述中報(bào)披露，迄今為止碧桂園集團(tuán)一共要做五星級(jí)酒店17座。其中開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的兩座(另有一座為四星級(jí))，即將投入運(yùn)營(yíng)的三座，在建的五座，僅20**年7、8月新規(guī)劃興建的就達(dá)七座。
至于高檔酒店及商業(yè)配套能大大提升周邊住宅的價(jià)值，自然是碧桂園樂(lè)此不疲的更重要原因。
（3）第三招：急人所急——楊國(guó)強(qiáng)深諳基層政府的心思
起步于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的楊國(guó)強(qiáng)最明白基層政府的心
思。20**年8月，碧桂園在韶關(guān)轄下的縣級(jí)市樂(lè)昌，也獲得了一幅8萬(wàn)平方米的土地。樂(lè)昌緊鄰湖南，境內(nèi)山高林密，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后，而碧桂園是作為當(dāng)?shù)卣饕猩桃Y對(duì)象“請(qǐng)進(jìn)來(lái)的”，據(jù)知情人士介紹，樂(lè)昌市委市政府及外經(jīng)局、招商辦、國(guó)土局、規(guī)劃局、拆遷辦等部門(mén)為此還組織了聯(lián)合行動(dòng)，視碧桂園項(xiàng)目為“提升城市形象的重點(diǎn)工程”。
在湖北的咸寧及隨州、安徽和縣等不大知名的小城市，碧桂園所到之處，都享受了同樣的特殊待遇。除數(shù)千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備外，碧桂園在這些城市還參與了至少1800萬(wàn)平方米土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)。
廣東省省情調(diào)查研究中心執(zhí)行副主任馮勝平稱，碧桂園向來(lái)習(xí)慣于選擇二、三線城市作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，當(dāng)年碧桂園就是借助城郊大盤(pán)起家，對(duì)如何控制成本，如何在二、三線城市打開(kāi)局面，有一套成熟而獨(dú)到的運(yùn)作模式。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文近年來(lái)曾考察了碧桂園在廣東的20多個(gè)項(xiàng)目。他舉例說(shuō)，佛山轄下縣級(jí)市高明的碧桂園每平方米售價(jià)達(dá)2000～3000元，而該市內(nèi)房?jī)r(jià)則基本在1000元左右，碧桂園幾乎把這個(gè)小城市中的富人全部鎖定了，事實(shí)上這個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售反映非常不錯(cuò)。
“正因?yàn)槿绱耍坦饒@很樂(lè)意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂園之類大名鼎鼎的‘外來(lái)和尚’幫助念好本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展這本經(jīng)。”他說(shuō)。
3．碧桂園作為全國(guó)最大的地主也有軟肋
“碧桂園目前可以動(dòng)用的銀行現(xiàn)金達(dá)180億港元。”20**年4月20日成功登陸港股后，楊國(guó)強(qiáng)曾意氣風(fēng)發(fā)地宣布。而經(jīng)過(guò)四個(gè)多月來(lái)近乎瘋狂的圈地?cái)U(kuò)張后，這條后勁十足的大鱷，現(xiàn)金流依然強(qiáng)大。據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，20**年上半年碧桂園負(fù)債比率為-74.6%(即有凈現(xiàn)金流)，而上市前負(fù)債比率是160%，換言之，公司上市后所募集資金尚未使用完畢。
德意志銀行一份研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)20**年碧桂園毛利潤(rùn)將增至38%，達(dá)到同業(yè)中最高的盈利水平。9月份開(kāi)始，碧桂園先后成為摩根士丹利資本國(guó)際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)及香港恒生綜合指數(shù)、恒生中國(guó)內(nèi)地綜合指數(shù)的成分股。機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)同，使碧桂園股價(jià)迅速攀升，7月底時(shí)其股價(jià)尚不到9港元，短短1個(gè)半月已突破13港元。目前碧桂園港股市值超過(guò)1500億港元。
（1）短期大規(guī)模圈地——資金壓力巨大
盡管現(xiàn)金流豐富，但短時(shí)間內(nèi)超大規(guī)模的圈地，還是給碧桂園造成了一定壓力。上述中報(bào)承認(rèn)，由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地之需要，將動(dòng)用IPO(股票首次公開(kāi)發(fā)售)所得資金，或進(jìn)行額外借款。而20**年初政府開(kāi)始征收土地增值稅后，碧桂園這類土地儲(chǔ)備量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房企，更首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。
（2）應(yīng)對(duì)大筆增值稅，開(kāi)支大幅增加
碧桂園集團(tuán)投資者關(guān)系部主管劉嘉毅接受記者采訪時(shí)就表示，為了應(yīng)對(duì)增值稅清算，上半年僅此一項(xiàng)公司就增加了3.4億元的開(kāi)支，撥備余額達(dá)到9.6億元。但他不同意碧桂園“濫儲(chǔ)土地”的外界質(zhì)疑，堅(jiān)稱公司有一套獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式，所有土地儲(chǔ)備都是經(jīng)過(guò)認(rèn)真而理性的調(diào)查研究后才進(jìn)行的。
（3）“酒店＋住宅”的開(kāi)發(fā)模式也有軟肋
從技術(shù)層面上說(shuō)，“酒店＋住宅”這一碧桂園通行的開(kāi)發(fā)模式也有軟肋。業(yè)界人士稱，富力地產(chǎn)、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粵系房企，同樣注重開(kāi)發(fā)酒店及商業(yè)配套，但實(shí)際操作中大都引進(jìn)知名酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，而碧桂園旗下酒店完全由自己開(kāi)發(fā)管理。
“盡管酒店只是碧桂園住宅開(kāi)發(fā)的輔助性業(yè)務(wù)，但同時(shí)運(yùn)營(yíng)十多座五星級(jí)酒店，需要真正國(guó)際級(jí)的酒店管理能力，楊國(guó)強(qiáng)懂這個(gè)嗎？”業(yè)界人士對(duì)此表示質(zhì)疑。
對(duì)于碧桂園目前土地儲(chǔ)備存在的一些問(wèn)題，很多專業(yè)人士提出了很好的建議。
第一，利用時(shí)機(jī)，增發(fā)募資，加固資金鏈。
凱基證券一位分析師認(rèn)為，雖然近期政府暫緩實(shí)施所謂“北水南調(diào)”(允許個(gè)人投資者投資香港股市)政策，但中期來(lái)看政策放開(kāi)勢(shì)在必行，像碧桂園這樣以廣東為大本營(yíng)的內(nèi)地房企股，自然“近水樓臺(tái)先得月”。有傳聞稱，珠三角地區(qū)不少民間資金已在加緊集結(jié)，只要政府發(fā)令槍一響，相信碧桂園等將會(huì)迎來(lái)一波股價(jià)上漲高潮。“碧桂園完全可以充分利用有利時(shí)機(jī)增發(fā)募資，加固其早晚會(huì)緊繃的資金鏈。”有分析人士認(rèn)為。
第二，人事領(lǐng)域擴(kuò)張，防止人才短板。
碧桂園的高速擴(kuò)張還從土地和資金延伸到人事領(lǐng)域。自上市后到6月30日止，兩個(gè)多月內(nèi)碧桂園新招了3000多名員工，比上市前增加約18%，同時(shí)正四處從同行那里搶奪中高層管理人才，據(jù)傳連房企老大萬(wàn)科集團(tuán)一位副總級(jí)人物，也成為其挖角目標(biāo)。“現(xiàn)在的矛盾是，雖然集團(tuán)儲(chǔ)備土地充足，但多年來(lái)在廣東行之有效的開(kāi)發(fā)和管理模式，向全國(guó)擴(kuò)張后必然要有所調(diào)整，而人才儲(chǔ)備正是我們的短板。”碧桂園某區(qū)域經(jīng)理表示。
二、低成本規(guī)模制造彰顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
任何一個(gè)到過(guò)碧桂園樓盤(pán)的人，都會(huì)被其龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢(shì)以及優(yōu)美的環(huán)境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強(qiáng)大的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、資源整合及調(diào)配能力，也是碧桂園長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持規(guī)模開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型配置到售前售后服務(wù)，每一環(huán)節(jié)都配備快速反應(yīng)的精英團(tuán)隊(duì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。
1．低成本土地為主要利潤(rùn)來(lái)源
碧桂園“做生不做熟”，通過(guò)大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，碧桂園所參與的地產(chǎn)項(xiàng)目，基本是由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段就開(kāi)始介入。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購(gòu)地成本較低”已成為其主要賣(mài)點(diǎn)之一，20**至20**年土地成本僅是售價(jià)的6％～7％。碧桂園也就是這么發(fā)家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的商業(yè)模式。
相關(guān)鏈接：
到20**年1月底，碧桂園在內(nèi)地持有土地儲(chǔ)備達(dá)到1900萬(wàn)平方米建筑面積。其中97％土地已獲“土地使用證”，另外3％仍在辦理當(dāng)中。碧桂園集團(tuán)主席楊國(guó)強(qiáng)在5月28日股東大會(huì)后表示，該公司上市一個(gè)多月以來(lái)，增加了約900萬(wàn)平方米可建筑面積，土地儲(chǔ)備從上市時(shí)約1900萬(wàn)平方米迅速增至約2800萬(wàn)平方米。
碧桂園這樣的商業(yè)模式，已經(jīng)超出一般的房地產(chǎn)商，帶有土地開(kāi)發(fā)商的性質(zhì)。普通的房地產(chǎn)
商的利潤(rùn)來(lái)源，主要靠賣(mài)房子，也就是說(shuō)房子是他的主要商品，占利潤(rùn)的主體。但是，碧桂園的利潤(rùn)來(lái)自兩塊，一個(gè)是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣(mài)房子獲得的價(jià)值，而土地增值部分是其主要的利潤(rùn)來(lái)源。
2．布局二、三線城市降低風(fēng)險(xiǎn)
碧桂園目前的開(kāi)發(fā)模式選擇了二、三線城市作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線城市的土地開(kāi)發(fā)成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)透明。而在二、三線城市，有大量的未開(kāi)發(fā)土地，資源豐富，價(jià)格相對(duì)便宜，更重要的是，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)協(xié)議拿地的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這中間有很大的操作空間。
正是因?yàn)閰⑴c了土地的前期開(kāi)發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園能夠以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點(diǎn)。
而碧桂園所取得的土地，在上市前和上市后有一個(gè)明顯的區(qū)別，碧桂園上市之前，多數(shù)土地儲(chǔ)備集中在其發(fā)家的珠三角一帶，上市之后，連續(xù)兩次在東北的沈陽(yáng)和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽(yáng)取得的四地塊總面積超過(guò)12000畝，地塊性質(zhì)是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫亍６俏驳貕K則是6月份最新公布的地塊，土地規(guī)劃同樣也是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫兀浅＿m合碧桂園模式的大盤(pán)開(kāi)發(fā)。
3．全產(chǎn)業(yè)鏈成本控制
碧桂園有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個(gè)月內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。“一條龍”開(kāi)發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格把房子賣(mài)給消費(fèi)者。
從成本控制出發(fā)，這點(diǎn)非常關(guān)鍵，確保其開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)質(zhì)量，碧桂園在廣東的二十多個(gè)項(xiàng)目基本是一樣的產(chǎn)品，但是這二十多個(gè)碧桂園，已經(jīng)在售的，銷(xiāo)售情況都不錯(cuò)，比如高明碧桂園，市內(nèi)的房?jī)r(jià)基本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房?jī)r(jià)可以買(mǎi)到每平方米2000～3000元。
策略分析：
碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時(shí)它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤(pán)規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)來(lái)吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。
4．一體化開(kāi)發(fā)加快周轉(zhuǎn)速度
一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國(guó)奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購(gòu)的形式，碧桂園就很難保證每天24小時(shí)施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。碧桂園操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個(gè)民營(yíng)企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系。
篇3：中海地產(chǎn):利潤(rùn)之王成本算盤(pán)
中海地產(chǎn)：利潤(rùn)之王的成本算盤(pán)
當(dāng)前結(jié)構(gòu)成本管理的現(xiàn)狀，僅僅是從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上對(duì)結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行控制，從而陷入鋼與混凝土含量越低結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)越優(yōu)秀的誤區(qū)。對(duì)于“利潤(rùn)之王”中海而言，實(shí)現(xiàn)行業(yè)最高利潤(rùn)的背后是一系列精細(xì)化的管控，其中結(jié)構(gòu)成本的關(guān)鍵點(diǎn)控制，起到了重要作用。
前期策劃：地質(zhì)的考慮
規(guī)劃階段：建筑物的排放
方案階段：結(jié)構(gòu)的可行性及合理性，避免返工
擴(kuò)初階段：結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化
施工圖階段：結(jié)構(gòu)的精細(xì)化設(shè)計(jì)
施工配合階段：變更、簽證的合理控制
關(guān)鍵點(diǎn)1：層高
層高的增加不僅僅對(duì)豎向構(gòu)件的長(zhǎng)度和體積有影響同時(shí)還影響一系列的間接成本，比如對(duì)基礎(chǔ)及相關(guān)內(nèi)容、建筑構(gòu)件、外裝、設(shè)備及運(yùn)營(yíng)成本等都有成本影響，據(jù)行業(yè)內(nèi)有關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，對(duì)于中檔房屋來(lái)講層高每增加250px，就增加30元/㎡的造價(jià)。
控制好層高并不是要犧牲房屋的凈高，因?yàn)榉课莸膬舾呤欠慨a(chǎn)客戶極度關(guān)注的內(nèi)容之一，如果犧牲房屋的凈高就降低了建筑產(chǎn)品的價(jià)值，就違背了全方位的控制成本的原則，所以一般情況下控制層高從控制結(jié)構(gòu)的梁高和有效利用機(jī)電設(shè)計(jì)的管道空間上面著手。
1.控制結(jié)構(gòu)的梁高
一般情況下設(shè)計(jì)單位僅僅從結(jié)構(gòu)成本這單一成本考慮結(jié)構(gòu)梁高的經(jīng)濟(jì)合理取值在1/8~1/12梁高，但是若把層高等因素綜合分析宜取1/10~1/16梁高，這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)取值，如果在實(shí)踐中去應(yīng)用的話需要具體問(wèn)題具體分析，做好和設(shè)計(jì)人員的溝通工作同時(shí)也要做定量的方案比較。
設(shè)計(jì)院通常的做法，是取結(jié)構(gòu)本身最經(jīng)濟(jì)的梁高（一般為1/8-1/12的跨度），綜合各種成本因素，取值應(yīng)較正常結(jié)構(gòu)本身最經(jīng)濟(jì)的梁高降低10%~30%。（建議為1/12~1/18的跨度）
2.有效利用機(jī)電設(shè)計(jì)的管道空間
對(duì)于有效利用和壓縮機(jī)電空間要從兩個(gè)方面著手：
首先在機(jī)電管線設(shè)計(jì)時(shí)在條件許可的情況下要求設(shè)計(jì)院做樓層的綜合管線圖（空調(diào)、電纜、水管），采用綜合管線圖對(duì)機(jī)電管線進(jìn)行認(rèn)真的優(yōu)化，這樣一般可節(jié)省近200mm的空間高度，采用綜合管線圖進(jìn)行優(yōu)化的另外一個(gè)目的就是能夠讓各個(gè)專業(yè)認(rèn)真溝通，有效避免差錯(cuò)。
其次壓縮機(jī)電管線空間的另外一個(gè)途徑就是讓結(jié)構(gòu)梁和管道空間能夠結(jié)合起來(lái)，綜合利用，基本方法有：
（1）采用變截面梁、在機(jī)電管線通過(guò)處，減少梁截面高度。
（2）在梁中預(yù)埋管或預(yù)留洞口，使管線穿過(guò)。
（3）采用設(shè)柱帽（或不設(shè)柱帽）的無(wú)梁樓蓋，使管線與結(jié)構(gòu)柱帽在同一高度空間。
（4）設(shè)計(jì)使結(jié)構(gòu)梁的布置與空調(diào)管線的布置保持一致，以便結(jié)構(gòu)梁與空調(diào)管線共同占用一個(gè)空間。
關(guān)鍵點(diǎn)2：地下室
地下室結(jié)構(gòu)在結(jié)構(gòu)成本中所占的比重很大，設(shè)計(jì)方案對(duì)地下室結(jié)構(gòu)成本的影響也最大，而且地下室的結(jié)構(gòu)離散性比較大，對(duì)其他部分的影響和關(guān)聯(lián)不明顯，做好地下室結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)于控制整個(gè)結(jié)構(gòu)成本至關(guān)重要。
1.地下室層高
地下室層高=建筑凈高（2.2m）+結(jié)構(gòu)梁高（0.9m）+空調(diào)管高度（0.4m）+消防噴淋高度（0.1m）=3.6m，水電交叉等在次梁部分進(jìn)行，因此地下室層高在3.8m左右是比較合適的。
2.空間利用率
對(duì)地下室的結(jié)構(gòu)成本控制首先要注意公共大地下室的面積的充分利用，做好單層地下室和多層地下室的方案比較。因?yàn)榈叵率业目臻g利用率一直是業(yè)主和甲方都不注意和關(guān)注的地方，一般情況下如果利用充足停一輛車(chē)一般只需要利用20㎡~25㎡的面積空間，同時(shí)還要關(guān)注設(shè)備用房的面積是否過(guò)大，一般情況下地下空間的面積不做考究，往往把設(shè)備空間的面積做的過(guò)大，造成了不必要的浪費(fèi)。一般情況下對(duì)于自然地質(zhì)條件較好的場(chǎng)地設(shè)置多層地下室比設(shè)計(jì)單層地下室要節(jié)約成本，但是使用單層地下室在用戶使用起來(lái)比較方便，這就要結(jié)合具體項(xiàng)目和具體項(xiàng)目的自然地質(zhì)條件做好方案比較，具體情況具體分析。
對(duì)地下室的結(jié)構(gòu)成本控制要把握好支護(hù)成本的降低，盡量抬高整個(gè)±0.000的標(biāo)高，因?yàn)檫@不僅降低了支護(hù)的成本還節(jié)約了土方的開(kāi)挖和外運(yùn)，減少了地下水豐富區(qū)域的水壓力的影響，對(duì)地下室的底板和抗拔樁的設(shè)計(jì)都起到了有利影響。
3.地下水位
要利用好地下水位高度的取值和應(yīng)用，在計(jì)算地下室側(cè)板的時(shí)候總是把側(cè)向土壓力和地下水壓力組合起來(lái)計(jì)算，同樣在計(jì)算地下室基礎(chǔ)荷載的時(shí)候也可以充分利用地下水有利的方面進(jìn)行計(jì)算，不過(guò)這需要一定的經(jīng)驗(yàn)和折減，同時(shí)也要把握好抗浮設(shè)計(jì)水位和最低設(shè)計(jì)水位，這就要求在做地勘報(bào)告的時(shí)候做好相關(guān)數(shù)據(jù)的要求，為后面的成本控制和精細(xì)化設(shè)計(jì)服務(wù)。
4.地面覆土厚度
要把握好地下室頂部覆土厚度和頂部活荷載的控制，地下室頂部覆土的厚度一般與景觀布置和地下管線的埋設(shè)要求有關(guān)系，這就要求在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中把景觀設(shè)計(jì)和管網(wǎng)設(shè)計(jì)提前介入，做好精細(xì)化設(shè)計(jì)和專業(yè)配合工作，嚴(yán)格控制好地下室頂部覆土的厚度。
（1）地下室頂板覆土厚度
水電管線的走向、交叉布置以及埋置深度以及景觀種植樹(shù)木的要求，是決定地下室頂板覆土厚度的關(guān)鍵因素，一般地下室頂板的覆土厚度在1.0~1.5m左右是比較合適的。為了避免上部建筑的設(shè)備管線直接穿越人防頂板，設(shè)計(jì)中往往將地下室頂板降低后覆土，在覆土層中完成上部建筑設(shè)備管線的轉(zhuǎn)換，既避免了對(duì)管線采取防護(hù)密閉措施，又可以節(jié)省投資。
另外，大型地下室頂板的跨度一般較大，僅靠中間向兩邊放坡很難解決排水問(wèn)題。因此設(shè)計(jì)中考慮將地下室分成幾個(gè)區(qū)域，利用輕質(zhì)陶粒砼找坡，坡向頂板外圍水溝，由區(qū)域邊的排水暗溝接入小區(qū)管網(wǎng)。
地下室頂板的結(jié)構(gòu)布局形式：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，帶柱帽的無(wú)梁樓蓋。當(dāng)覆土1~1.5米時(shí)，較優(yōu)的經(jīng)濟(jì)性順序?yàn)椋褐鞔瘟翰贾谩⒕至翰贾谩⑹至翰贾茫瑢?duì)于覆土大于1.5米，則帶柱帽的無(wú)梁樓蓋最經(jīng)濟(jì)。
（2）頂部活荷載
對(duì)于一般的設(shè)計(jì)單位地下室頂部活荷載的取值為10kN/㎡（非人防和消防車(chē)道部位），規(guī)范中規(guī)定這個(gè)活荷載取為10kN/㎡是因?yàn)榭紤]在上部結(jié)構(gòu)施工工程中加在地下室頂板上的腳手架等施工荷載，但是在實(shí)際的施工過(guò)程中這個(gè)活荷載往往和覆土荷載不是同時(shí)組合的，這樣實(shí)際的荷載組合就比設(shè)計(jì)荷載組合小了不少，所以對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的荷載取值這里的10kN/㎡可以換為4kN/㎡，這樣就大大減少了結(jié)構(gòu)成本，不過(guò)這些覆土厚度和荷載優(yōu)化的時(shí)候要注意做好根據(jù)具體情況的靈活運(yùn)用，不可千篇一律。
對(duì)地下室的結(jié)構(gòu)成本控制要把握好地下室頂板和底板的布置方案，對(duì)這些結(jié)構(gòu)布置方案要做好多方案成本比較，要全方位的把握方案的可行性，對(duì)方案的取舍要慎之又慎。
關(guān)鍵點(diǎn)3：基礎(chǔ)選型和方案比較
1.體系選型與結(jié)構(gòu)布局要合理
基礎(chǔ)部分（尤其是樁基礎(chǔ)）在施工過(guò)程中往往是最不容易控制成本的，有的項(xiàng)目實(shí)際基礎(chǔ)造價(jià)會(huì)大幅度超過(guò)合同價(jià)甚至達(dá)到原合同價(jià)的兩倍，造成成本控制的不準(zhǔn)確，這就要求在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中要認(rèn)真做好地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)，摸清地下復(fù)雜的地質(zhì)情況，根據(jù)地質(zhì)情況合理選擇合適的基礎(chǔ)形式或樁型，合理選擇持力層，合理選擇樁長(zhǎng)，還是要認(rèn)真做好精細(xì)化設(shè)計(jì)，做好多方案的比較，用總的成本數(shù)據(jù)與合理施工周期為依據(jù)做好選擇。
在基礎(chǔ)方案比較的時(shí)候一定要耐心的把具體的方案全部做出來(lái)，認(rèn)真的算經(jīng)濟(jì)帳再確定合理的方案，這時(shí)候切忌想當(dāng)然。
2.結(jié)構(gòu)計(jì)算與內(nèi)力分析要正確
一般情況下估算建筑的重量有個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，供參考，對(duì)于框架結(jié)構(gòu)單位面積重量的標(biāo)準(zhǔn)值在12kN/㎡~15KN/㎡；框剪結(jié)構(gòu)為13kN~16 kN/㎡；剪力墻結(jié)構(gòu)為15kN/㎡~18 kN/㎡；框筒結(jié)構(gòu)為14kN/㎡~16 kN/㎡；地下室一般在20 kN/㎡左右。這樣基本上根據(jù)建筑方案和地質(zhì)條件在設(shè)計(jì)初期對(duì)基礎(chǔ)方案進(jìn)行比較了，然后根據(jù)設(shè)計(jì)條件的成熟逐步深入。
在樁（基礎(chǔ)）的設(shè)計(jì)時(shí)要把握好以下幾點(diǎn)，從而對(duì)樁的總量進(jìn)行優(yōu)化；
（1）關(guān)注柱底內(nèi)力的取值，考慮好實(shí)際的柱底內(nèi)力組合。
（2）關(guān)注樁承載力的應(yīng)用，選擇合適的樁徑和樁長(zhǎng)。
（3）關(guān)注樁基礎(chǔ)中地下室底板承載力的利用，一般老土的承載力還可以，這時(shí)候地下室的底板和活荷載可以利用老土來(lái)承載。
（4）關(guān)注水浮力的利用，利用水浮力抬升建筑物，降低樁和基礎(chǔ)的數(shù)量，不過(guò)這學(xué)要一定的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在地質(zhì)勘測(cè)的時(shí)候要讓地質(zhì)部門(mén)提供一個(gè)準(zhǔn)確的歷史最低水位值，有時(shí)靠地下水的作用可以使樁的數(shù)量有一定的減少。
（5）關(guān)注基礎(chǔ)類型的歸并，一般基礎(chǔ)的歸并不宜超過(guò)15%，否則就造成一定程度的浪費(fèi)。
關(guān)鍵點(diǎn)4：梁的布置和配筋方式
1.梁的布置
一般情況下梁的布置不會(huì)有什么大的問(wèn)題，但是在地下車(chē)庫(kù)和商業(yè)大跨度空間，比如在8.5m*8.5m的柱網(wǎng)下，選擇井字梁還是十字梁就要做個(gè)方案比較了，一般情況下對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層采用十字梁比井字梁較經(jīng)濟(jì)大概綜合成本（計(jì)算鋼筋的數(shù)量、混凝土的數(shù)量和模板的數(shù)量）要低10%左右，對(duì)于地下室則采用井字梁比較經(jīng)濟(jì)，對(duì)于屋面或荷載較小的時(shí)候井字梁和十字梁相差不多；在梁布置的時(shí)候還要注意對(duì)于一些短墻下一般不需要布置梁來(lái)支撐這些短墻，因?yàn)橥ㄟ^(guò)荷載規(guī)范可以知道對(duì)于樓板局部有集中荷載是沒(méi)有問(wèn)題的，尤其是住宅的樓板通常情況下是構(gòu)造配筋，也就是在承載力計(jì)算上有一定的余量，加墻后計(jì)算也應(yīng)該不存在什么問(wèn)題，所以一般在墻長(zhǎng)度在3m以內(nèi)的情況下不再墻下加設(shè)小梁。
2.梁的配筋
在梁的配筋方式上要做到精細(xì)化設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中做的細(xì)致一點(diǎn)，就在梁配筋上能節(jié)省幾公斤，每個(gè)梁能不浪費(fèi)（或節(jié)省）幾公斤那整個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)不小的數(shù)字，例如設(shè)計(jì)院在梁的配筋習(xí)慣上往往造成一定的浪費(fèi)，一般設(shè)計(jì)院對(duì)于跨中鋼筋就是簡(jiǎn)單的把支座鋼筋截?cái)嘁恍Ｓ嗟耐ㄩL(zhǎng)布置，這樣就存在一定的浪費(fèi)，這就需要在做設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院先提供配筋樣圖，仔細(xì)核算并進(jìn)行耐心溝通，以理服人，真正在設(shè)計(jì)過(guò)程中做好項(xiàng)目的精細(xì)化設(shè)計(jì)。同時(shí)還要注意在住宅標(biāo)準(zhǔn)層梁寬通常為200或250這是在梁截面配筋要盡量采用小直徑鋼筋；盡量把梁的鋼筋控制在25以內(nèi)；主次梁相交處是否需要設(shè)計(jì)吊筋等等。
關(guān)鍵點(diǎn)5：勘察報(bào)告
地質(zhì)勘察費(fèi)用占比很小，但地質(zhì)勘察對(duì)巖土、結(jié)構(gòu)成本的影響卻很大，特別是對(duì)基坑邊坡、基礎(chǔ)以及地下室等與土體有關(guān)部分的成本造價(jià)將起到?jīng)Q定性作用。現(xiàn)在常見(jiàn)一些勘察單位以低價(jià)中標(biāo)，卻往往土體取樣與實(shí)驗(yàn)不足，只好向甲方提交偏于安全甚至過(guò)于安全的勘查成果，對(duì)于甲方是因小失大。因此選取一個(gè)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)配合意識(shí)好的地質(zhì)勘察單位，并給予合理的勘察費(fèi)用是做好報(bào)告的關(guān)鍵因素。嚴(yán)格的勘察要求和勘察報(bào)告審核是地質(zhì)報(bào)告做好的重要保障。
地質(zhì)勘察布孔應(yīng)滿足以下要求：
（1）有地下室時(shí)勘察方案需考慮滿足基坑支護(hù)設(shè)計(jì)要求。
（2）同一項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)時(shí)，其地質(zhì)勘察應(yīng)該同時(shí)滿足遠(yuǎn)期與近期工程開(kāi)發(fā)的要求。
（3）需進(jìn)行場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)工作的，在進(jìn)行地質(zhì)勘察時(shí)，應(yīng)同時(shí)考慮場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)的要求，并將地質(zhì)勘察鉆孔作為場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)所需的工程鉆孔，重復(fù)利用。
（4）布置勘察孔時(shí)，應(yīng)結(jié)合地下室（有地下室時(shí)）范圍、標(biāo)高、層高綜合考慮，確定孔距、孔深，以及控制性孔與一般性孔的數(shù)量比例。
（5）當(dāng)?shù)叵率矣锌垢⌒枰獣r(shí)，應(yīng)明確要求提供設(shè)計(jì)抗浮水位。
（6）對(duì)地質(zhì)報(bào)告，設(shè)計(jì)單位應(yīng)認(rèn)真審閱，并應(yīng)對(duì)地質(zhì)報(bào)告內(nèi)容及數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性提出意見(jiàn)并及時(shí)反饋給甲方。
勘察報(bào)告的取值，應(yīng)關(guān)注基礎(chǔ)選型及地基處理建議、關(guān)注承載力的取值建議、關(guān)注抗浮設(shè)計(jì)水位的標(biāo)高，及可否提出最低設(shè)計(jì)水位標(biāo)高。
關(guān)鍵點(diǎn)6：基坑、邊坡
在基坑、邊坡的設(shè)計(jì)中，經(jīng)驗(yàn)占70%，計(jì)算占30%，因此在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員是相當(dāng)關(guān)鍵的。
支護(hù)設(shè)計(jì)是通過(guò)方案招標(biāo)確定的，其評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為“在滿足結(jié)構(gòu)安全可靠及環(huán)境
綠化要求的前提下綜合造價(jià)最低方案為中標(biāo)方案”。在設(shè)計(jì)方案確定后為進(jìn)一步降低造價(jià)、方便施工和縮短進(jìn)度，需要在計(jì)算、構(gòu)造、施工圖設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行細(xì)致的優(yōu)化，使設(shè)計(jì)施工圖在滿足安全的前提下更經(jīng)濟(jì)合理。
由于基坑、邊坡設(shè)計(jì)中經(jīng)驗(yàn)占了決定地位，因此請(qǐng)一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的專家小組對(duì)重要基坑、邊坡設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
關(guān)鍵點(diǎn)7：柱的配筋
框架柱設(shè)計(jì)第一要素是柱截面尺寸不要摳太緊，即軸壓比不宜太接近限值，這不僅可減少配筋，而且還能較易實(shí)現(xiàn)強(qiáng)柱弱梁的要求。
縱筋配置也應(yīng)有適當(dāng)余量，角筋可選擇較大直徑，其他縱筋根據(jù)計(jì)算要求設(shè)計(jì)即可。箍筋在滿足最小配箍率和計(jì)算要求前提下，宜I和II（III）級(jí)鋼混用，即外圍箍筋選用II、III級(jí)鋼，內(nèi)部箍筋仍采用I級(jí)鋼。這樣可利用強(qiáng)度較高的外圍箍筋增加對(duì)內(nèi)部混凝土的約束，而且容易實(shí)現(xiàn)配箍率要求。若全部采用I級(jí)鋼，為滿足配箍率，有可能箍筋數(shù)量會(huì)太多或者直徑過(guò)大。若全部采用II、III級(jí)鋼，有可能不經(jīng)濟(jì)。剪力墻邊緣構(gòu)件的配箍可采用類似方法。
關(guān)鍵點(diǎn)8：剪力墻
優(yōu)化剪力墻布置的位置數(shù)量，一是建筑物的兩端和周邊重點(diǎn)布置，二是建筑物的內(nèi)部和中間位置減少布置，以保證結(jié)構(gòu)的抗震扭轉(zhuǎn)指標(biāo)滿足要求。
優(yōu)化剪力墻的長(zhǎng)度（墻身用鋼量45%~65%），剪力墻太長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)本身成本增加，同時(shí)又使地震力增加，進(jìn)一步加大結(jié)構(gòu)成本；短肢剪力墻，抗震性能不好，構(gòu)造配筋成倍放大，成本也會(huì)增大。
最優(yōu)化的剪力墻長(zhǎng)度是其寬度的8倍+100；剪力墻的翼緣小于600時(shí)，應(yīng)關(guān)注其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)果。
關(guān)于剪力墻的厚度取值，《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》中提到：底部加強(qiáng)層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級(jí)抗震等級(jí)）或1/20（三、四級(jí)抗震等級(jí)）。但底部商業(yè)、底層假?gòu)?fù)式住宅或架空層層墻高較高，按此規(guī)定，厚度必須增加較多，同時(shí)變成短肢剪力墻，配筋進(jìn)一步大幅增加。
經(jīng)過(guò)《高規(guī)》附錄專門(mén)的公式驗(yàn)算，大部分墻厚不需比標(biāo)準(zhǔn)層加厚或加厚一點(diǎn)即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價(jià)約15%。
關(guān)鍵點(diǎn)9：樓板厚度
標(biāo)準(zhǔn)層樓板厚度50px，占標(biāo)準(zhǔn)層總荷載約3.3%；僅考慮構(gòu)造因素，板的配筋量與板的厚度成比例增加；標(biāo)準(zhǔn)層樓板50px的厚度增加地震力約3.3%。此外，標(biāo)準(zhǔn)層樓板厚度對(duì)梁、柱、墻配筋，以及基礎(chǔ)也有間接影響。
在實(shí)際工程中的樓板厚度選擇，建議：
普通3~4米跨度的樓板可取100；高層核心筒部位的樓板可取150；客廳處的異形大板可取120~150；普通屋面板可取120；管線密集處可取120；地下室頂板可取180。
關(guān)鍵點(diǎn)10：鋼筋、混凝土材料
結(jié)構(gòu)梁、柱、墻鋼筋統(tǒng)一選取原則：6~200px直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB235；10~300px直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB335；350px及以上鋼筋統(tǒng)一采用HRB400。
樓板鋼筋統(tǒng)一選取原則：優(yōu)先采用冷軋帶肋鋼筋（3級(jí)鋼）；板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置；當(dāng)冷軋帶肋鋼筋不能滿足承載力要求時(shí)，采用HRB400。
混凝土標(biāo)號(hào)對(duì)成本的影響：
（1）混凝土標(biāo)高增加，單價(jià)直接上升，標(biāo)號(hào)每增加一級(jí)，單價(jià)提高5%~8%；
（2）提高標(biāo)號(hào)可顯著減小墻柱的尺寸，增加建筑實(shí)際使用率；
（3）正常情況下標(biāo)號(hào)對(duì)梁的承載力幾乎沒(méi)影響，因此對(duì)梁的截面及配筋影響很小，不宜采用高標(biāo)號(hào)；
（4）正常情況下標(biāo)號(hào)對(duì)板的承載力幾乎沒(méi)影響，但可能會(huì)提高板的構(gòu)造配筋率，同時(shí)還會(huì)增加板開(kāi)裂的隱患，應(yīng)盡量采用低標(biāo)號(hào)。
實(shí)際工程中混凝土標(biāo)號(hào)的選擇建議：
（1）普通的結(jié)構(gòu)梁板混凝土標(biāo)號(hào)一般為C25、C30。
（2）受力較大的梁板混凝土標(biāo)號(hào)可采用C30（C35）：如地下室的底板、頂板、轉(zhuǎn)換層、屋頂花園的樓板等。
（3）剪力墻、柱混凝土標(biāo)號(hào)按軸壓比控制，使其盡量接近軸壓比規(guī)定的上限，同時(shí)又使絕大部分豎向構(gòu)建為構(gòu)造配筋。
（4）高層豎向構(gòu)件砼宜按層數(shù)分段，下部樓層提高標(biāo)號(hào)以減少截面，上部降低標(biāo)號(hào)以降低成本。（30層左右：C50~[C45]~C40~C35~C30）