城發(fā)投資公司成本管理部部門職責(zé)

　　1.崗位設(shè)置圖

　　備注：造價(jià)工程師按專業(yè)設(shè)置，分為土建和安裝(增加會(huì)計(jì)師)

　　2.部門使命

　　負(fù)責(zé)公司的成本管理體系的建立、策劃、動(dòng)態(tài)成本管理以及成本分析與改進(jìn)，是公司的項(xiàng)目成本控制中心

　　3.部門職責(zé)

　　3.1成本管理體系

　　負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體成本控制，建立和完善公司成本控制體系;

　　負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施;

　　負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任體系，并負(fù)責(zé)落實(shí)與考核;

　　建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。

　　3成本策劃

　　負(fù)責(zé)在產(chǎn)品可研階段進(jìn)行成本測算;

　　負(fù)責(zé)公司目標(biāo)成本的監(jiān)控與調(diào)整;

　　負(fù)責(zé)參加對建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后按要求編制《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》;

　　負(fù)責(zé)對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　3.3成本動(dòng)態(tài)管理

　　負(fù)責(zé)收集、整理公司范圍的有關(guān)成本信息，并負(fù)責(zé)對成本信息進(jìn)行匯總及甄別;

　　負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)各部門建立動(dòng)態(tài)成本信息臺(tái)帳;

　　負(fù)責(zé)對目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)的重大支出進(jìn)行會(huì)簽，避免目標(biāo)成本的非預(yù)期超出;

　　負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動(dòng)范圍的情況啟動(dòng)預(yù)警程序;

　　參與施工圖的經(jīng)濟(jì)評(píng)審，確保符合限額設(shè)計(jì)的要求。

　　3.4成本分析及效益評(píng)估

　　負(fù)責(zé)項(xiàng)目后成本分析評(píng)價(jià)，并落實(shí)成本責(zé)任制;

　　收集、分析已完工項(xiàng)目的成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

　　3.5材料采購價(jià)格監(jiān)控

　　設(shè)定材料設(shè)備采購的成本目標(biāo);

　　定期進(jìn)行市場材料價(jià)格調(diào)查，并對招標(biāo)采購部的材料報(bào)價(jià)進(jìn)行復(fù)核和確認(rèn)。

　　3.6合同審價(jià)及管理

　　參與項(xiàng)目合同洽談;

　　負(fù)責(zé)審定合同商務(wù)條款;

　　負(fù)責(zé)檢查合同生效后的合同管理工作，評(píng)估合同履約情況;

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：房屋維修工程成本管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修工程成本管理

　　一、維修工程成本及成本管理

　　1.維修工程成本及其構(gòu)成

　　(1)維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財(cái)力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成維修施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。維修工程成本是一個(gè)綜合性指標(biāo)，能全面反映維修工程施工生產(chǎn)活動(dòng)及企業(yè)各項(xiàng)管理工作的質(zhì)量。在實(shí)際工作中，維修工程成本又可分為3類:預(yù)算成本、計(jì)劃成本、實(shí)際成本。

　　①預(yù)算成本。是按維修工程預(yù)算定額和各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的預(yù)算造價(jià)。預(yù)算成本項(xiàng)目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)和計(jì)劃利潤。這些費(fèi)用構(gòu)成已完工程的全部造價(jià)。

　　②計(jì)劃成本。是指為了有步驟地降低維修工程成本而編制的內(nèi)部控制的具體計(jì)劃指標(biāo)。

　　③實(shí)際成本。是維修工程實(shí)際支出的生產(chǎn)費(fèi)用的總和。它反映維修工程成本耗費(fèi)的實(shí)際水平，必須按規(guī)定正確核算工程成本，準(zhǔn)確地反映維修工程的實(shí)際耗費(fèi)，從而為成本分析提供可靠資料。

　　預(yù)算成本是維修工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)，也是編制成本計(jì)劃和衡量實(shí)際成本水平的依據(jù)。計(jì)劃成本和實(shí)際成本反映的是維修企業(yè)的成本水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)管理水平的制約。預(yù)算成本和實(shí)際成本比較，可以反映維修工程實(shí)際盈虧情況；實(shí)際成本和計(jì)劃成本比較，可以考核成本計(jì)劃各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況。

　　(2)維修工程成本構(gòu)成。為了了解各種生產(chǎn)費(fèi)用情況，監(jiān)督生產(chǎn)費(fèi)用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)分類，并考慮使工程實(shí)際成本能與預(yù)算成本相比較。因此，實(shí)際成本項(xiàng)目所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項(xiàng)預(yù)算成本項(xiàng)目所包含的內(nèi)容相一致。維修工程成本的構(gòu)成如下:

　　①直接成本。指維修工程施工過程中直接耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程形成的各項(xiàng)支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接機(jī)械費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和其他直接費(fèi)。

　　②間接成本。指施工企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理部(作業(yè)層)為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)活動(dòng)所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)支出。包括現(xiàn)場管理人員的人工費(fèi)、管理用材料費(fèi)、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、工程保修費(fèi)和其他費(fèi)用等。

　　維修工程預(yù)算造價(jià)中的間接費(fèi)，屬于企業(yè)管理層發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)用，不屬于成本的范疇。

　　2.成本管理的概念及其任務(wù)

　　維修工程成本管理是物業(yè)管理公司(或維修施工企業(yè))為降低維修工程成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱。成本管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，企業(yè)各項(xiàng)管理工作都同成本管理有著緊密的聯(lián)系，都會(huì)反映到成本上。因此，加強(qiáng)成本管理，不僅能夠節(jié)約費(fèi)用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營管理工作。

　　成本管理的基本任務(wù)就是保證降低成本，通過對維修工程施工中各項(xiàng)耗費(fèi)進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。成本管理的任務(wù)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

　　(1)做好成本計(jì)劃，嚴(yán)格進(jìn)行成本控制。認(rèn)真編好成本計(jì)劃，把降低成本的指標(biāo)、措施層層落實(shí)到各職能部門和各環(huán)節(jié)上去，并通過承包等方法和職工的物質(zhì)利益掛起鉤來，真正調(diào)動(dòng)起職工的積極性，努力降低消耗，節(jié)約開支。在施工中嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，保證一切支出控制在計(jì)劃成本內(nèi)。

　　(2)做好成本管理的基礎(chǔ)工作。加強(qiáng)定額管理，建立健全原始記錄、計(jì)量與檢驗(yàn)制度，建立健全成本管理責(zé)任制。

　　(3)加強(qiáng)維修成本核算與分析。通過成本核算與分析，可以及時(shí)找出存在的問題，了解各項(xiàng)成本費(fèi)用節(jié)約或超支的情況，找出原因，有針對性地提出解決問題的辦法，及時(shí)總結(jié)成本管理工作的經(jīng)驗(yàn)，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高。

　　二、維修工程成本管理工作內(nèi)容

　　維修工程成本管理的工作內(nèi)容一般包括:成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。

　　1.成本預(yù)測

　　成本預(yù)測是加強(qiáng)成本事前管理的重要手段。成本預(yù)測的目的，一方面為企業(yè)降低成本指出方向；另一方面確定目標(biāo)成本，為企業(yè)編制成本計(jì)劃提供依據(jù)。

　　成本預(yù)測應(yīng)在大量收集進(jìn)行預(yù)測所需的歷史資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)方法進(jìn)行，并和企業(yè)挖掘潛力、改進(jìn)技術(shù)組織措施相結(jié)合。成本預(yù)測的主要目的是確定目標(biāo)成本，并根據(jù)降低成本目標(biāo)提出降低成本的各項(xiàng)技術(shù)組織措施，不斷挖掘降低成本的潛力，使各項(xiàng)技術(shù)組織措施確實(shí)保證達(dá)到或超過降低成本目標(biāo)的要求。

　　2.成本計(jì)劃

　　房屋維修成本計(jì)劃是以貨幣形式規(guī)定計(jì)劃期內(nèi)房屋維修工程的生產(chǎn)耗費(fèi)和成本水平，以及為保證成本計(jì)劃實(shí)施所采取的主要方案。編制成本計(jì)劃就是確定計(jì)劃期的計(jì)劃成本，是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　(1)成本計(jì)劃的作用:

　　①成本計(jì)劃是企業(yè)日常控制生產(chǎn)費(fèi)用支出，實(shí)行成本控制的主要依據(jù)。通過編制成本計(jì)劃，事先審查費(fèi)用的支出是否合理，從而在降低成本方面增強(qiáng)預(yù)見性。

　　②成本計(jì)劃可以為全體職工在降低成本方面指出目標(biāo)和方向，有利于調(diào)動(dòng)職工的積極性，采取有效措施降低成本。

　　③降低成本是企業(yè)利潤的主要來源，成本計(jì)劃是企業(yè)利潤計(jì)劃的重要依據(jù)。

　　(2)成本計(jì)劃編制的程序:

　　①收集、整理、分析資料。為了使編制的成本計(jì)劃有科學(xué)的依據(jù)，應(yīng)對有關(guān)成本計(jì)劃的基礎(chǔ)資料全面收集整理，作為編制成本計(jì)劃的依據(jù)。主要有:

　　a.計(jì)劃期維修工程量、工程項(xiàng)目等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

　　b.上年度成本計(jì)劃完成情況及歷史最好水平；

　　c.計(jì)劃期內(nèi)維修生產(chǎn)計(jì)劃、勞動(dòng)工資計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃及技術(shù)組織措施計(jì)劃等；

　　d.上級(jí)主管部門下達(dá)的降低成本指標(biāo)和建議；

　　e.施工圖紙、定額、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　②成本指標(biāo)的試算平衡。在整理分析資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行成本試算平衡，測算計(jì)劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標(biāo)進(jìn)行比較。如果不能滿足降低成本目標(biāo)的要求，就要進(jìn)一步挖掘降低成本的潛力，直到達(dá)到或超過降低成本目標(biāo)的要求。

　　③編制成本計(jì)劃。經(jīng)過成本試算平衡后，由企業(yè)組織有關(guān)部門編制成本計(jì)劃，同時(shí)將降低成本指標(biāo)分解下達(dá)到各職能部門和各有關(guān)環(huán)節(jié)上。

　　3.成本控制

　　成本控制就是在維修生產(chǎn)施工過程中，依據(jù)成本計(jì)劃，對實(shí)際發(fā)生的生產(chǎn)耗費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算，對成本偏差進(jìn)行經(jīng)常的預(yù)防、監(jiān)督和及時(shí)糾正，把成本費(fèi)用限制在成本計(jì)劃的范圍內(nèi)，以達(dá)到預(yù)期降低成本的目標(biāo)。

　　(1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各種費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)等。為了控制直接成本，除了要控制材料采購成本外，最基本的是在維修施工過程中，落實(shí)降低成本的技術(shù)組織措施，經(jīng)常把實(shí)際發(fā)生的各種直接費(fèi)用與各種消耗定額及預(yù)算中各相應(yīng)的分部分項(xiàng)工程的目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本和計(jì)劃成本的差異，并找出成本差異發(fā)生的因素和主客觀原因，采取有效措施加以改正。

　　(2)間接成本采用指標(biāo)分解、歸口管理的方法。間接成本是企業(yè)各個(gè)施工項(xiàng)目上管理人員和職能部門為了組織、管理維修工程施工所發(fā)生的各種管理費(fèi)用，即現(xiàn)場管理過程中發(fā)生的費(fèi)用。該費(fèi)用項(xiàng)目多而雜，并且與工程施工無直接聯(lián)系，所以一般采用指標(biāo)分解歸口管理的辦法。即將成本計(jì)劃指標(biāo)按特定的用途分解為若干明細(xì)項(xiàng)目，確定其開支指標(biāo)，分別由歸口部門管理。凡是超過標(biāo)準(zhǔn)、違反成本開支范圍的費(fèi)用都要予以抵制。

　　(3)建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一個(gè)重要方面。根據(jù)分工歸口管理的原則，建立成本管理制度，使各職能部門都來加強(qiáng)成本的控制與監(jiān)督。工程部門負(fù)責(zé)組織編制維修施工生產(chǎn)計(jì)劃，搞好施工安排，確保維修工程順利開展；技術(shù)部門負(fù)責(zé)制定與貫徹技術(shù)措施計(jì)劃，確保工程質(zhì)量，加速施工進(jìn)度，節(jié)約用工用料，確保施工安全，防止發(fā)生事故；合同預(yù)算部門負(fù)責(zé)辦理工程合同、協(xié)議的簽訂，編制或核定施工圖預(yù)算，辦理年度結(jié)算和竣工結(jié)算；材料供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制材料采購、供應(yīng)計(jì)劃，健全材料的收、發(fā)、領(lǐng)、退制度，按期提供材料耗用和結(jié)余等有關(guān)成本資料，歸口負(fù)責(zé)降低材料成本；勞動(dòng)人事部門負(fù)責(zé)執(zhí)行勞動(dòng)定額，改善勞動(dòng)組織，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，負(fù)責(zé)降低人工費(fèi)；財(cái)會(huì)部門負(fù)責(zé)落實(shí)成本計(jì)劃，組織成本核算，監(jiān)督考核成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，對維修工程的成本進(jìn)行預(yù)測、控制和分析，并制定本企業(yè)的成本管理制度；行政管理部門負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行有關(guān)的費(fèi)用計(jì)劃和節(jié)約措施，歸口負(fù)責(zé)行政管理費(fèi)節(jié)約額的實(shí)現(xiàn)。

　　4.成本核算

　　成本核算的目的就是要確定維修工程的實(shí)際耗費(fèi)，考核維修工程的經(jīng)濟(jì)效果。為了正確地對維修工程成本進(jìn)行核算，必須合理地劃分成本核算對象。

　　(1)成本核算對象劃分的原則。一般應(yīng)以施工圖預(yù)算所列的單位工程為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合施工管理的具體情況來確定。成本核算對象一般按以下原則劃分:

　　①以每一獨(dú)立編制施工圖預(yù)算的單位工程為成本核算對象；

　　②翻建、擴(kuò)建的大修工程應(yīng)以工程地點(diǎn)、一個(gè)門牌院或一個(gè)地點(diǎn)幾個(gè)門牌院的開、竣工時(shí)間接近的工程合并為一個(gè)核算對象；

　　③維修、零修、養(yǎng)護(hù)工程應(yīng)以物業(yè)管理公司統(tǒng)一劃分的維修片和零修養(yǎng)護(hù)班組為核算對象。

　　維修工程成本核算對象一經(jīng)確定后，各有關(guān)部門不得任意變更。所有的原始記錄，都必須按照確定的成本核算對象填寫清楚，以便歸集各個(gè)成本核算對象的生產(chǎn)費(fèi)用和計(jì)算工程成本。為了集中反映各個(gè)成本核算對象本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，財(cái)會(huì)部門應(yīng)該為每一成本核算對象設(shè)置工程成本明細(xì)賬，以便組織各成本核算對象的成本計(jì)算。

　　(2)成本核算的基本要求。為充分發(fā)揮成本核算的作用，在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)遵循下列基本要求:

　　①加強(qiáng)對費(fèi)用支出的審核和控制。審核費(fèi)用是否應(yīng)該發(fā)生，已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用是否應(yīng)計(jì)入維修工程成本；在費(fèi)用發(fā)生過程中，對各種耗費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，使費(fèi)用支出控制在定額或計(jì)劃要求內(nèi)。

　　②正確劃分各種費(fèi)用的界限。嚴(yán)格遵守成本、費(fèi)用的開支范圍，正確劃分應(yīng)計(jì)入成本和不應(yīng)計(jì)入成本的界限，劃分當(dāng)期費(fèi)用與下期費(fèi)用的界限；劃分不同成本核算對象之間的成本界限等。

　　③做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。做好消耗定額的制定和修改工作；建立健全原始記錄；加強(qiáng)計(jì)量和驗(yàn)收工作；建立健全各種財(cái)產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、報(bào)廢、盤點(diǎn)等制度。

　　5.成本分析與考核

　　成本分析是在成本形成過程中，對維修工程施工耗費(fèi)和支出進(jìn)行分析、比較、評(píng)價(jià)，為今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算資料及其他有關(guān)資料，全面分析、了解成本變動(dòng)情況，找出影響成本升降的各種因素及其形成的原因，尋找降低成本的潛力。通過成本分析，可以正確認(rèn)識(shí)和掌握成本變動(dòng)的規(guī)律性；可以對成本計(jì)劃的執(zhí)行過程進(jìn)行有效的控制；可以定期對成本計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)和總結(jié)，為成本預(yù)測、編制成本計(jì)劃提供依據(jù)。

　　成本考核是指定期對維修工程預(yù)算成本、計(jì)劃成本及有關(guān)指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核、評(píng)比。成本考核的目的在于充分調(diào)動(dòng)職工降低成本的主動(dòng)性和自覺性，進(jìn)一步挖掘潛力。成本考核應(yīng)和企業(yè)的獎(jiǎng)懲制度掛起鉤來，調(diào)動(dòng)職工積極性，以利于節(jié)約開支、降低成本，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

篇3：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時(shí)間，但倍感受益。

　　第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。

　　房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個(gè)季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時(shí)代，排隊(duì)購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時(shí)期，三級(jí)市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會(huì)來臨？怎樣面對？是保持原價(jià)還是降價(jià)，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么？消費(fèi)者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。

　　成本管理主要集中在：項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實(shí)施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動(dòng)態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實(shí)現(xiàn)成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)變更和簽證是成本管理的一個(gè)重要組成部分，設(shè)計(jì)變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計(jì)變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計(jì)劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。

　　一、成本管理分三個(gè)方面：目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、責(zé)任成本。

　　1、目標(biāo)成本：整個(gè)項(xiàng)目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個(gè)階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場的變化和材料價(jià)格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點(diǎn)的確定，有控制點(diǎn)就有主要的目標(biāo)。

　　2、動(dòng)態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險(xiǎn)，建立有效的管理體系，主要落實(shí)到每個(gè)點(diǎn)面去，要管理好每個(gè)點(diǎn)面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實(shí)現(xiàn)，這些只有通過計(jì)算才能看得出來。成本與財(cái)務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動(dòng)態(tài)成本管理的工作。

　　3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部分，通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。

　　責(zé)任成本的分解方式：

　　根據(jù)成本的科目對各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。

　　根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。

　　2、設(shè)計(jì)：開發(fā)設(shè)計(jì)部門落實(shí)成本目標(biāo)。

　　3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實(shí)成本目標(biāo)。

　　4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實(shí)到合同。

　　5、履約：項(xiàng)目部、工程部在建造實(shí)施中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰(zhàn)略管控型

　　c、運(yùn)營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項(xiàng)目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實(shí)施方案設(shè)計(jì)是這方面的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)圖出來后要把資金框死在這個(gè)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報(bào)率的計(jì)算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：

　　目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計(jì)劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會(huì)影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實(shí)施過程中圖紙管理。

　　"八項(xiàng)注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。

　　第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理：

　　是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級(jí)、運(yùn)作模式、管理團(tuán)隊(duì)。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動(dòng)腦筋，運(yùn)用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。

　　二、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理：

　　要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)工期要求合理利用，設(shè)計(jì)合同是決定設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計(jì)限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計(jì)算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點(diǎn)。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評(píng)審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。

　　三、設(shè)計(jì)成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計(jì)管理、成本管理。

　　1、設(shè)計(jì)管理分概念設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：項(xiàng)目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計(jì)包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計(jì)，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。

　　2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計(jì)階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點(diǎn)和速度。

　　四、設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制：

　　1、原則性評(píng)審包括：

　　a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；

　　b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。

　　2、符合性評(píng)審包括：

　　a、有效性：滿足設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計(jì)深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；

　　b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計(jì)算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。

　　3、綜合性評(píng)審包括：

　　a、投資控制：限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、方便工程發(fā)包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯(cuò)。

　　4、設(shè)計(jì)上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺(tái)水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺(tái)防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵(lì)地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項(xiàng)目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。