萬(wàn)科中海等標(biāo)桿企業(yè)如何科學(xué)拿地

　　在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條之中，拿地是首要也是風(fēng)險(xiǎn)最高的工作環(huán)節(jié)。不少企業(yè)在快速擴(kuò)張、高歌猛進(jìn)過程中由于地塊投資失誤從而導(dǎo)致一蹶不振，錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，成為昨日黃花，這樣的例子比比皆是，令人扼腕嘆息。那如何規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，快馬加鞭呢?

　　我們針對(duì)行業(yè)龍頭萬(wàn)科、中海等標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行了橫向?qū)Ρ确治龊脱芯浚芯堪l(fā)現(xiàn)，在拿地過程中，龍頭企業(yè)不約而同的采取了“拿地連連看”的方式，從宏觀到微觀層層篩選，以此來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，支撐企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　圖一：龍頭企業(yè)拿地模型

　　一、看城市：從可進(jìn)入性、市場(chǎng)成長(zhǎng)性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性三方面構(gòu)建城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的過程中，哪些城市應(yīng)該進(jìn)入哪些城市應(yīng)該規(guī)避，這是首先需要回答的問題。城市選擇直接影響投資效益和企業(yè)持續(xù)發(fā)展，因此，對(duì)企業(yè)如何評(píng)價(jià)和選擇進(jìn)入的城市等問題，需要根據(jù)企業(yè)自身實(shí)力和市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮。

　　為解決這個(gè)問題，龍頭企業(yè)一般根據(jù)自身管理關(guān)注點(diǎn)開發(fā)一套能夠評(píng)價(jià)和衡量城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)群，概括而言可以從城市可進(jìn)入性、市場(chǎng)成長(zhǎng)性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度三個(gè)方面著手分析。

　　1、城市可進(jìn)入性

　　首先，企業(yè)在調(diào)查城市社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)力，評(píng)估市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，判斷企業(yè)能否進(jìn)入該市場(chǎng)。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可進(jìn)入性主要可以從政策環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及資源的可獲得性三個(gè)方面評(píng)估，為量化分析，可進(jìn)入性評(píng)價(jià)一般采用如下所示的指標(biāo)體系：

　　通過上述指標(biāo)，各個(gè)企業(yè)基本可以明確哪些城市是有自己發(fā)力空間的，比如北上廣深這四大城市，土地市場(chǎng)異常激烈，總價(jià)和單價(jià)都很高，歷來(lái)是龍頭房企以及百億軍團(tuán)的主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)于成長(zhǎng)型房企來(lái)說(shuō)除了舊改以外很難介入到這些土地資源的爭(zhēng)奪中來(lái)。

　　而對(duì)于龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)，考慮到三四線城市市場(chǎng)需求有限，城市庫(kù)存壓力較大，后期去化困難，同時(shí)售價(jià)較低利潤(rùn)微薄，目前也大部分伸縮陣線重返一二線城市。

　　2、市場(chǎng)成長(zhǎng)性

　　其次，企業(yè)要評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)性。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)性主要是由城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)發(fā)展水平所決定的。成長(zhǎng)性好的市場(chǎng)有助于企業(yè)深耕細(xì)作，進(jìn)一步開拓和開發(fā)業(yè)務(wù)。如果市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間已經(jīng)不大，那么企業(yè)進(jìn)入該市場(chǎng)也會(huì)受到各方面的約束。可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩個(gè)層面構(gòu)建城市成長(zhǎng)性分析的指標(biāo)體系：

　　3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度

　　最后，房地產(chǎn)投資額大、涉及因素多等特性，容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，因此需要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)地科學(xué)分析與評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要從市場(chǎng)飽和度、市場(chǎng)泡沫度、金融風(fēng)險(xiǎn)三方面去衡量，如下表所示：

　　每個(gè)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，綜合上述三大維度，從上述指標(biāo)中選取重點(diǎn)關(guān)注或者傾向性的指標(biāo)，賦予不同的權(quán)重，從而得到各城市的優(yōu)先級(jí)排序。首先，判斷備選城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可進(jìn)入性程度，如果進(jìn)入門檻很高，企業(yè)難以進(jìn)入，企業(yè)則評(píng)價(jià)其他的城市。如果進(jìn)入門檻較低，企業(yè)可以進(jìn)入該城市，則進(jìn)一步分析該城市市場(chǎng)的成長(zhǎng)性，如果成長(zhǎng)空間較大的話，再分析市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。在此基礎(chǔ)上綜合分析該城市，選定投資的城市。

　　二、看區(qū)域：找到城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，提升土地增值

　　1、把握城市化發(fā)展大勢(shì)，找到土地升值重點(diǎn)區(qū)域

　　根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，不同的城市化水平下，各城市發(fā)展區(qū)域的重心是不一樣的，而這決定了我們投資價(jià)值及未來(lái)土地升值潛力，需要我們從大勢(shì)上把握城市內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，找到重點(diǎn)投資領(lǐng)域，更好地提升土地價(jià)值，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，可以從城市化水平來(lái)推導(dǎo)投資重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，如下表所示：

　　2、跟黨走，緊隨政府規(guī)劃

　　龍頭企業(yè)特別關(guān)注新區(qū)、新城及開發(fā)區(qū)的大規(guī)模土地獲取，比如龍湖特別關(guān)注如下四個(gè)區(qū)域：

　　三、看項(xiàng)目：全方位了解項(xiàng)目情況，保障后續(xù)投資收益測(cè)算準(zhǔn)確性，同時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)排查

　　1、了解項(xiàng)目基本情況、周邊環(huán)境和市政配套，全方位細(xì)致了解

　　比如萬(wàn)科要求針對(duì)項(xiàng)目基本情況、周邊環(huán)境及市政配套做全方位細(xì)致了解和排查：

　　(1)基本情況：四至范圍;地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較;地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有溝壑(小峽谷)、地下電纜、暗渠;地上地下有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡;土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路;地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　(2)周邊情況：治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

　　(3)市政配套：如道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系(影響);供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間;污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間;通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：現(xiàn)有管線、距宗地距離、涉及線路成本等;永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、距宗地距離、涉及線路成本等;燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、距宗地距離、接口位置;供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、距宗地距離、接口位置。

　　2、做好風(fēng)險(xiǎn)排查

　　如碧桂園要求在拿地時(shí)必須重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：

　　(1)是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī);地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等;

　　(2)地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、加油站、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)埂④娛略O(shè)施、文物;

　　(3)考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)狻⒐┡⑴盼酃艿澜尤氲葐栴}。

　　四、看收益：兩類指標(biāo)把好最后一道關(guān)

　　通過上述層層篩選后，最后一輪把關(guān)主要是看項(xiàng)目收益能否滿足公司要求了，核心是兩步，第一步是要明確項(xiàng)目分類，選定指標(biāo);第二步是根據(jù)項(xiàng)目分類確定差異化的指標(biāo)評(píng)價(jià)值。

　　1、明確項(xiàng)目分類，確定收益指標(biāo)基礎(chǔ)

　　不同的項(xiàng)目相應(yīng)的開發(fā)策略也不同，對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)也應(yīng)該不同，所以首先需要對(duì)項(xiàng)目類型

進(jìn)行分類，如招商就針對(duì)下屬項(xiàng)目分成四類：

　　2、確立項(xiàng)目分類收益指標(biāo)基準(zhǔn)值

　　綜合行業(yè)龍頭企業(yè)投資收益指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)，核心是關(guān)注兩類指標(biāo)：一類是動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)，如內(nèi)部收益率：大約是15%-20%水平;二類是靜態(tài)收益指標(biāo)，如銷售凈利率大約8-10%;成本利潤(rùn)率大約15%左右，如下表所示：

　　綜上所述，龍頭企業(yè)需要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)管理需要，通過看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目和看收益這連連看的方式，有效的提升了投資質(zhì)量，同時(shí)也嚴(yán)控了投資風(fēng)險(xiǎn)，有力支撐整個(gè)投資規(guī)模的有序擴(kuò)張，值得業(yè)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)。

篇2：參觀學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)部觀后感

　　參觀學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)部觀后感

　　在科技飛速發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)，很多企業(yè)都已經(jīng)逐步向多元化經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展，業(yè)務(wù)也是隨之大幅的增長(zhǎng)，集團(tuán)化的企業(yè)架構(gòu)讓財(cái)務(wù)部理面臨著新的考驗(yàn)和轉(zhuǎn)型的可能，為提高集團(tuán)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，學(xué)習(xí)和了解先進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和管理理念。20**年8月30日下午，由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部牽頭，聯(lián)合審計(jì)部、資金部對(duì)長(zhǎng)虹集團(tuán)財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行了一次觀摩學(xué)習(xí)。

　　下午2時(shí)許，z一行30余人在z部長(zhǎng)的帶隊(duì)下來(lái)到了長(zhǎng)虹，在長(zhǎng)虹接待人員的安排下，交流會(huì)如期舉行。

　　會(huì)議期間，長(zhǎng)虹集團(tuán)市場(chǎng)拓展部劉經(jīng)理給我們簡(jiǎn)述了長(zhǎng)虹發(fā)展歷程，然后重點(diǎn)講述了長(zhǎng)虹集團(tuán)領(lǐng)先的財(cái)務(wù)核算體系SAP系統(tǒng)，這也正是我公司需要學(xué)習(xí)和借鑒的地方。系統(tǒng)引起了z財(cái)務(wù)人員的極大興趣，大家聚精會(huì)神的聽取了劉老師的介紹，這套系統(tǒng)涵蓋了幾乎公司所有業(yè)務(wù)的辦理，各節(jié)點(diǎn)均由專門的人員集中審核或者審批，不僅使業(yè)務(wù)集中化，處理專業(yè)化，而且還提高了準(zhǔn)確率和效率，在財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)突破了以往手寫，手輸?shù)木置妫瑢?shí)現(xiàn)了自動(dòng)生成，自動(dòng)結(jié)算的智能處理。

　　短短的系統(tǒng)介紹已經(jīng)讓我們?cè)鲩L(zhǎng)了許多的知識(shí)，介紹完畢后，z人已經(jīng)迫不及待的和長(zhǎng)虹的專業(yè)人員交流起來(lái)，饒有興趣的咨詢著它的先進(jìn)之處，并結(jié)合我們自身的情況紛紛提出了自我改進(jìn)的建議。

　　接下來(lái)，在劉老師的帶領(lǐng)下，我們參觀了這套系統(tǒng)的操作中心----長(zhǎng)虹財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)共享中心，大家在參觀過程中見識(shí)到了長(zhǎng)虹整潔的辦公環(huán)境和緊張有序的工作流程，嘖嘖稱贊的同時(shí)，也對(duì)我們z集團(tuán)的進(jìn)一步改進(jìn)和優(yōu)化提出了展望。

　　z集團(tuán)隨著近幾年的快速發(fā)展，對(duì)財(cái)務(wù)也提出了更高的要求，不僅要發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)的核算和結(jié)算功能，也對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)督管理和決策參考寄予了更高的要求。我們除了在日常的工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于外部的先進(jìn)理念我們也要積極的擇優(yōu)吸取，劉部長(zhǎng)在活動(dòng)后表示，此次活動(dòng)給我們的平時(shí)工作起到了推動(dòng)的作用，參觀標(biāo)桿企業(yè)的先進(jìn)制度，提高了我們財(cái)務(wù)人員的工作熱情和制度改進(jìn)的積極性，這樣的活動(dòng)以后要多參加，爭(zhēng)取把z的財(cái)務(wù)管理提高到新的水平。

　　集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部

篇3：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系特點(diǎn)

　　標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理體系的特點(diǎn)

　　行業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的理解存在廣義和狹義兩種。狹義工程管理指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理，主要任務(wù)是組織、協(xié)調(diào)和管理施工、監(jiān)理及各外包單位有序、按計(jì)劃、保質(zhì)保量的完成工程建設(shè)任務(wù)；而廣義的工程管理實(shí)際涉及房地產(chǎn)開發(fā)全過程，是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈?zhǔn)冀K的工程管理系統(tǒng)，配合設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、營(yíng)銷等各職能發(fā)揮作用。廣義的工程管理也可以認(rèn)為是其狹義工程管理體系的前后延展。國(guó)內(nèi)行業(yè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司普遍按照廣義上的理解去運(yùn)行工程管理體系。

　　通過分析發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的工程管理體系主要有五個(gè)方面的特點(diǎn)：

　　1.工程管理職能充分前置

　　1)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)都要求在項(xiàng)目可研論證階段，工程人員應(yīng)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，了解項(xiàng)目場(chǎng)地自然條件和社會(huì)條件。對(duì)今后項(xiàng)目施工過程中可能遇到的困難和風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù)。比如：根據(jù)場(chǎng)地地形特點(diǎn)考慮護(hù)坡施工方案；根據(jù)場(chǎng)地道路、風(fēng)向等自然特點(diǎn)考慮未來(lái)施工現(xiàn)場(chǎng)的布局、施工材料運(yùn)送等等。

　　2)策劃定位、方案設(shè)計(jì)也需要工程人員及早參與，提出專業(yè)意見。任何項(xiàng)目的理念和定位，都需要通過工程施工才能由思路、方案變成最終的產(chǎn)品，所以在策劃和方案設(shè)計(jì)階段需要工程人員對(duì)方案的施工工藝難易程度發(fā)表專業(yè)意見，通過各職能的相互藕合，追求項(xiàng)目在“理想”和“現(xiàn)實(shí)”的高度統(tǒng)一。比如：產(chǎn)品的前瞻性與可行性如何兼顧？如何使定位的產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)？哪種材料更容易施工？質(zhì)量更穩(wěn)定？采用何種施工工藝方案進(jìn)度更快、質(zhì)量更好？等等。

　　這一方面是對(duì)今后項(xiàng)目的一些風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)預(yù)控，避免到時(shí)措不及防；另外一方面，也是要求工程職能一定要與設(shè)計(jì)、策劃職能同步考慮問題，按照項(xiàng)目的定位和方案思路及早構(gòu)思未來(lái)的工程管理模式，清晰工程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)所在。

　　3)施工圖設(shè)計(jì)階段，工程人員參與的應(yīng)該更多。深度參與圖紙審核，避免設(shè)計(jì)圖紙中的一些差錯(cuò)形成工程事實(shí)；嚴(yán)格進(jìn)行工程交底；……

　　2.工程管理活動(dòng)要按照PDCA形成閉環(huán)管理

　　1)P(策劃)：策劃的實(shí)質(zhì)是策劃一個(gè)項(xiàng)目的工程管理模式，其意義重大。通常包括以下幾個(gè)方面：

　　A.項(xiàng)目開發(fā)策略

　　B.進(jìn)度方面：項(xiàng)目開發(fā)的一級(jí)里程碑節(jié)點(diǎn)時(shí)間、完成進(jìn)度的前提條件等；

　　C.質(zhì)量：針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，確保項(xiàng)目質(zhì)量的有關(guān)措施（包括事前、事中和事后）有哪些？哪些部位或活動(dòng)是本項(xiàng)目工程質(zhì)量的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)？

　　D.最終要達(dá)成的質(zhì)量目標(biāo)有哪些？如何統(tǒng)計(jì)和計(jì)算？

　　E.成本和合約方面：需要配合成本部門，確定項(xiàng)目采用何種合約框架？各合約的工程邊界？等等

　　F.供方管理：對(duì)總包和主要分包方采取何種管理模式？管到何種程度？

　　總之，事先的充分策劃是做好項(xiàng)目工程管理的前提，工程管理的事先策劃也能體現(xiàn)公司工程管理整體水平。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在此方面還比較薄弱。

　　2)D（執(zhí)行）：執(zhí)行階段主要是按照已策劃的管理方案事實(shí)管理，其中也包括各階段工程管理的流程、作業(yè)指引和表格。

　　優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)往往在工程管理體系的文件系統(tǒng)比較完善和精細(xì)化，強(qiáng)調(diào)文件的指引作用，很多指引性的一些規(guī)范融合到表格中，比如：

　　3)C（檢查）：工程管理過程的檢查實(shí)際包括兩個(gè)大部分：一是對(duì)外包方的定期檢查，并進(jìn)行考核，其實(shí)也是供方管理體系一部分，往往這種過程的檢查結(jié)果作為對(duì)供方評(píng)價(jià)的重要依據(jù)之一。二是，對(duì)工程本身的檢查，按照分部分項(xiàng)工程，在各重要階段開展，比如：隱蔽工程檢查、分部分項(xiàng)工程階段驗(yàn)收、整體竣工驗(yàn)收、物業(yè)驗(yàn)收、交房驗(yàn)收等等。

　　在實(shí)際工作中，這種檢查與監(jiān)理的工作要互為補(bǔ)充，除對(duì)監(jiān)理的工作形成監(jiān)督以外，還重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商或業(yè)主所關(guān)注的質(zhì)量，這種質(zhì)量更多應(yīng)該是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層面的質(zhì)量，而不僅僅是行業(yè)規(guī)范中規(guī)定的質(zhì)量。

　　4)A（行動(dòng)、改進(jìn)）：該階段更多體現(xiàn)在，項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)該組織相關(guān)專業(yè)人員開展項(xiàng)目后評(píng)估，系統(tǒng)梳理項(xiàng)目開發(fā)過程中的得與失，為下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)提供借鑒和指南。

　　3.科學(xué)合理的合約體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資源整合型的企業(yè)，其許多活動(dòng)都是通過其他供應(yīng)商提供的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的管理更多是對(duì)相關(guān)各方的管理。在這一方面，工程管理更為典型。所以房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀工程管理體系離不開科學(xué)合理的合約體系。

　　1)公司合約體系的規(guī)劃需要根據(jù)公司整體戰(zhàn)略來(lái)考慮。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要綜合考慮自身的資金、能力、開發(fā)策略等方面因?yàn)闃?gòu)建符合自己管理特點(diǎn)的合約體系。

　　2)合約體系能體現(xiàn)公司對(duì)項(xiàng)目管理的模式。不同的模式各有優(yōu)劣，需要取長(zhǎng)補(bǔ)短、統(tǒng)籌兼顧。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)鍵是要通過事先策劃，進(jìn)行清晰的合理劃分。

　　3)只搭建了合約體系還不夠，還需要對(duì)各合約邊界進(jìn)行清晰界定：

　　4)只有界定還不夠，還需要對(duì)各類供應(yīng)商的管理方法進(jìn)行明確。這些管理方法的明確通常是體現(xiàn)在招標(biāo)文件和合同中，所以行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)往往都會(huì)對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，建立自己的標(biāo)準(zhǔn)合同模板。

　　總之，科學(xué)合理的合約體系是做好工程管理的前提和基礎(chǔ)。

　　4.通過工程技術(shù)管理，建立完善的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系

　

　房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程技術(shù)，關(guān)系到與項(xiàng)目的可行性，與工程成本控制、建筑美學(xué)效果、建筑物的適用性等等有著緊密的聯(lián)系，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一項(xiàng)非常重要的基礎(chǔ)性工作。但在實(shí)際操作過程中，往往不被房地產(chǎn)企業(yè)所重視，這種低估工程技術(shù)重要性的做法，有時(shí)會(huì)令房地產(chǎn)企業(yè)付出慘重的代價(jià)。

　　1）工程技術(shù)管理的任務(wù)是什么？

　　房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)就是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖和滿足國(guó)家或地方的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)沒有突破工程成本計(jì)劃。

　　2）工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有何作用？

　　l●對(duì)招投標(biāo)：有利于招標(biāo)過程達(dá)到“技術(shù)商務(wù)一體化”，有利于成本管理；（影響成本）

　　l●對(duì)工程檢查：工程檢查能做到“有法可依”，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；（影響質(zhì)量）

　　l●對(duì)設(shè)計(jì)過程：使設(shè)計(jì)任務(wù)書中某些是事項(xiàng)的深化（比如：某些部位的具體尺寸、做法等）變?yōu)榭赡堋＃ㄓ绊戇M(jìn)度和質(zhì)量）

　　l●避免因圖紙、合同表述不清，而增加簽證或變更。（影響進(jìn)度、成本）

　　3）如何建立工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系？

　　●思路上：要加強(qiáng)工程技術(shù)市場(chǎng)研究，搭建工程技術(shù)管理平臺(tái)；

　　所謂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際是長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累的結(jié)晶，所以建立工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)一定是一個(gè)長(zhǎng)期、不斷提升和深化的過程，不可能一蹴而就，也不會(huì)一勞永逸。這就需要公司從職能上、人員上、流程上得到保障。

　　●方向上：結(jié)合自身的合約體系和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；

　　選擇建立工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)域時(shí)，要結(jié)合自身的合約體系和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先選擇其薄弱環(huán)節(jié)；所以實(shí)際工作中通常是由工程管理部門組織其他部門，對(duì)這項(xiàng)工作進(jìn)行整體規(guī)劃。

　　5.注重知識(shí)管理

　　“不同項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)相同的質(zhì)量問題”、“同一個(gè)問題，在工作往往會(huì)重復(fù)出現(xiàn)”，這是房地產(chǎn)企業(yè)管理上普遍會(huì)遇到困惑，解決的根源是要在公司層面建立知識(shí)管理體系。在建立該知識(shí)管理體系時(shí)，需要有以下幾個(gè)方面：

　　1)搭建一個(gè)經(jīng)驗(yàn)和信息交流的平臺(tái)。

　　在網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)之前，這種信息和經(jīng)驗(yàn)的交流往往通過會(huì)議，這種方式效率低、時(shí)效差、范圍小，效果也不是很好。目前國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司都建立自己知識(shí)管理系統(tǒng)，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)的手段，到達(dá)知識(shí)和信息的共享。例如萬(wàn)科的“知本家”系統(tǒng)。

　　2)建立知識(shí)成果轉(zhuǎn)化的流程；

　　公司層面應(yīng)建立相關(guān)管理流程，規(guī)范知識(shí)成果轉(zhuǎn)化過程。比如：萬(wàn)科建立的《經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)轉(zhuǎn)化作業(yè)指引》

　　A.規(guī)范問題的收集：渠道包括但不限于：客戶投訴、項(xiàng)目自檢、業(yè)主報(bào)修、入伙保修意見征詢、各種風(fēng)險(xiǎn)檢查、工程質(zhì)量缺陷反饋月報(bào)、區(qū)域評(píng)估、工程雙月評(píng)估、精裝修評(píng)估、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告、現(xiàn)場(chǎng)巡查與專項(xiàng)檢查、設(shè)計(jì)部現(xiàn)場(chǎng)周報(bào)、案例庫(kù)、物業(yè)公司反饋，以及外部考察等等

　　B.轉(zhuǎn)化過程：產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)缺陷、潛在問題每月收集，每月組織系統(tǒng)性轉(zhuǎn)化。

　　C.明確經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)成果系統(tǒng)性轉(zhuǎn)化的落實(shí)方式：

　　a)納入設(shè)計(jì)任務(wù)書

　　b)納入施工圖指導(dǎo)書

　　c)納入技術(shù)措施

　　d)納入設(shè)計(jì)審圖清單

　　e)加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程控制

　　f)納入工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　g)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理

　　h)納入采購(gòu)技術(shù)要求

　　i)列入專題研究課題

　　j)備案

　　k)孤立問題，糾正

　　l)其他

　　3)對(duì)知識(shí)成果轉(zhuǎn)化進(jìn)行激勵(lì)。

　　公司應(yīng)建立定期對(duì)知識(shí)成果轉(zhuǎn)化的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工參與知識(shí)成果轉(zhuǎn)化的積極性。

　　4)公司應(yīng)形成知識(shí)管理的氛圍。

　　在企業(yè)文化培養(yǎng)過程中，應(yīng)注重知識(shí)學(xué)習(xí)和共享氛圍的建立，打造一個(gè)學(xué)習(xí)型組織。金地集團(tuán)在學(xué)習(xí)方面非常令人稱道，曾有某公司老總就坦言：將金地作為其未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要原因是因?yàn)榻鸬丶瘓F(tuán)的學(xué)習(xí)能力非常強(qiáng)。

　　工程管理處于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的中段，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，越來(lái)越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。