房地產開發項目融資模式操作分析

　　融資模式一 銀行貸款

　　*房地產企業資金銀行貸款70%是低限;

　　*土地出讓金對每一個開發商都是一筆巨大的成本--一般占整個開發成本的1/5以上。

　　*拿到"四證"開始施工之時，所投入的資金往往已經要占到項目總投資的近50%。

　　*按揭貸款對整個建房過程的支撐逐年加重，目前已肯定超過50%。

　　*地產商以自有資金支付土地出讓金、獲得"四證"，并開始建筑施工;信貸資金在這之后進入，形成地產商、銀行共擔風險的安排。

　　*房地產業的信貸操作實踐的實際情況：以流動資金貸款交納土地出讓金，取得"四證"，申請開發貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業銀行按揭貸款程序，形成房地產開發的實際資金鏈。

　　信貸資金監管

　　*20**年6月19日中華人民銀行《關于規范住房金融業務的通知 》(銀發[20**]195號 )

　　*流動資金貸款來頂替開發貸款的做法，在地產商間非常普遍。一位銀行界人士說，流動資金貸款期限為一年，但一般都還不了，于是便展期。短貸加展期，實際轉化成長期開發貸款--這就鉆了195號文的空子。

　　*先用一筆流動資金貸款，盡快將土地使用證辦下來，然后抵押給銀行，申請正式的開發貸款，再用新貸來的部分開發貸款去償還流動資金貸款。這樣就形成用銀行短貸充長貸、長貸還短貸的循環。有一些地產商還將開發貸款化整為零，到不同的銀行去貸流動資金貸款--這已經跡近欺詐了。

　　*中國建設銀行廣東省八家支行信貸抽查發現高達10億元的假按揭。

　　*20**年，建設單位(不含集體和個體)拖欠施工單位的工程款達2408億元，與上年同期相比增長了21.4%，其中房地產開發項目拖欠比較嚴重，共865億元，占全部拖欠款的35.9%。

　　*20**年6月5日中華人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀[20**]121號)

　　信貸資金監管

　　*20**年2月20日公布的《20**年貨幣政策執行報告》中，人民銀行披露了本次檢查的結果，"本次檢查共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元......發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%"。

　　*從貸款的種類看，違規貸款主要集中在房地產開發貸款和個人商業用房貸款......一是對'四證'不齊全的項目發放房地產開發貸款;或逃避人民銀行'四證'規定，以流動資金貸款替代房地產開發貸款;二是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款。

　　其他貸款

　　*信用擔保 信用貸款

　　*企業法人 委托貸款

　　*典當行 典當貸款

　　*商業票據迅速成為商業銀行短期融資的重要工具之一。截至20**年末,商業匯票余額1.28萬億元,貼現、轉貼現余額8934億元

　　其他違規貸款

　　*證券公司 國債回購

　　*保險公司 保險資金

　　*外貿公司 信用證質押貸款

　　*勞動和社會保障局 社保基金

　　*住房公積金管理中心 公積金

　　《住房公積金管理條例》規定的程序是：住房公積金管理委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶儲存，財政監督

　　融資模式二 上市融資

　　-- IPO

　　*20**年12月5日成立，以原首創集團旗下首創陽光房地產綜合開發公司為主體、由10多家經營房地產業務的公司整合而成的公司，其主要資產包括總建筑面積達近336萬平方米的27個項目，還有首創集團于深圳上市的A股公司陽光股份26.5%的股權。

　　*20**年6月15日，首創集團副總經理王琪在北京的香港上市新聞推介會上宣布，由于海外招股活動已獲計劃銷售額八倍超額認購，首創置業股份有限公司(上市代碼為2868)的H股，將于6月19日在香港正式掛牌交易。此次首創置業全球發售5.64億股H股，計劃籌資約11億元人民幣。

　　-- 借殼上市

　　*20**年，北京房地產商大量進入資本市場，華頓國際入主遼房天(000558);北京嘉利恒德房地產開發公司入主湖北車橋(000760);北京科技園置業入主萬里電池(600847);北京天創房地產開發公司入主貴華旅業(600791)。

　　融資模式三 信托投資

　　*重慶國際會展中心已經完成了該項目的規劃，展館總建筑面積22萬平方米，其中，展覽部分12萬平方米，會議部分4萬平方米，酒店6萬平方米，總投資15億元左右。目前已投入5個億資金。

　　*重慶國際信托投資有限公司宣布將同重慶市城市建設投資公司簽約，于20**年4月正式推出重慶國際會展中心集合資金信托計劃，預計募集資金10億元。 該資金信托計劃預計年收益率4.5%，為三年期，主要面向機構投資者，每份起點500萬元，將有重慶市商業銀行

　　為信托計劃作擔保，投資者購買后，可以通過投資公司、典當等進行流通。 這筆資金將貸款給重慶市城市建設投資公司，用于南岸區重慶國際會展中心建設。

　　融資模式四 股權投資

　　*20**年5月"重慶國信"推出景龍國際公寓股權投資信托計劃，規模為8000萬元，期限為一年，投資獲益模式是以"重慶國信"名義采取股權投資方式投入北京中建森嵐房地產有限責任公司，信托期滿，北京中建嵐森建設投資有限公司采取股權溢價9%收購方式歸還信托資金及收益，信托受益人將享有不低于6%預計年收益率，"重慶國信"則享有另外3%。此信托計劃名為股權投資，實際上具有強烈的貸款色彩，包括明確的收益率和本息償還方案、投資風險依賴于開發商(中建森嵐)的信譽而非項目本身的成敗。

　　融資模式五 股權投資

　　*開發企業通過公司A控制上市公司B，公司C則是這兩家公司共同出資的房地產項目公司。

　　第一步：初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權;開發企業A僅占小股。公司C預付土地出讓金、獲得"四證"(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)，成立房地產項目開發公司D。

　　第二步：回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權。

　　第三步：項目竣工，開發企業享有大部分收益。項目竣工后，公司C以項目總投資額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，開發公司A獲得大部分利潤，上市公司B承擔了初期高成本及風險，最終卻僅獲得小部分利潤。

　　融資模式六 現金流控制

　　*順馳的連鎖經營業務可以通過提供高附加值的業務品種、建立銀行融資渠道等方式，來為集團沉淀大量資金(比如說在二手房交易時，順馳可以先收買方訂金，直至交易完成，這筆錢都在順馳的賬上);

　　*在單個開發項目中行使"現金-現金"的商業模式：買地時推遲首付款時間，拉長后續付款時間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款，也就是說盡量縮短付地款到收房款之間的周期。孫宏斌對其間的"速度"格外強調："比如設計環節，很早我就不允許招標了，那樣太慢。研發部門必須知道哪個研究院、哪家公司最適合做這個項目的設計，直接聘用，多花的錢通過快速開工、銷售就找回來了。"在地產界，一個項目從拿地到開工歷時一年甚至兩年很多，而順馳能夠把它縮短到三個月。

　　*此外，每個分公司利用多項目操作優勢，將資金在各項目的付款、開發、貸款和回款之間進行調度;

　　*作為集團財務，則是關注各區域、各項目的銷售回款和貸款完成情況，在集團范圍內調劑資金。

　　*實行全國化戰略后，順馳的預算由半年做一次變為一周調整一次。"每發生一個變化，不僅僅會影響這個項目、這個公司，還可能會影響你的全局，這就需要及時對預算體系做一個調整，你要把它對未來幾個月資金流的影響找出來。集團財務要有在很短時間內利用創新方案彌補資金缺口的能力。"汪浩說。20**年春節前，蘇州公司調整土地付款節奏，10天內要將原計劃付款1.5億調整到2.7億，一下子增加1.2億。"我的第一個反應就是拿預算出來，看賬上有沒有這么多錢。沒有怎么辦?"汪浩說，"我必須拿出幾個解決方案。"比如增加其他項目的回款、調整原來預算中幾筆付款的節奏，或者把下個月安排幾筆貸款提前。如果缺口還存在，會推遲或少拿一兩塊地。"這種調劑的前提是，你必須有一定的總量，如果你手下只有幾個項目根本沒法調劑。我們去年是29個項目，今年是60個，各個城市各個檔次都有，這個城市不好其他城市可以調劑，這個項目不好別的項目可以調劑。

篇2：房地產融資國際化

　　業內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業實行企業重整的“企業年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業環境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業,這些企業要么發展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發展空間。

　　在房地產開發過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺以來,使借貸為主的開發商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現狀下,很多開發商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發,獲得新華信托2.6億元和深國投信托發行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發;獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發展。20**年11月8日,中國農業銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。

　　在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優質企業同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發展注入4億美元現金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發展。新成立的瑞安房地產發展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發展成立之后,開始大舉向中國內地發展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發展的前景值得期待。

　　金地,素以低調和穩健著稱,20**年不僅以信托、增發等形式成功實現融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業的海外融資方式,可以發現有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系

　　20**年7月5日,首創與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創置業與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業,并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發商合作開發新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產當金融產品

　　從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創領先一步,早在1994年,首創即與荷蘭國際集團(ING)合作發起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發基金”,基金規模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創置業與新加坡政府投資有限公司達成協議,合作開發兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創置業,成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創置業還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創正朝著成為一個行業內舉足輕重的產業金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態,而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業評論的邀請,游走于美國的各種商業俱樂部和哈佛大學之間,到處發表演講約見歐美地產行業人士,以及相關文化交流活動。首創董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決