投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的初探
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，本文主要探討了采用公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)的好處與不足。
20**年2月16日，財(cái)政部在北京舉行會(huì)計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則體系發(fā)布會(huì)，宣布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和48項(xiàng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則，標(biāo)志著適應(yīng)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則)規(guī)定，企業(yè)出租或者持有并準(zhǔn)備增值后出讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物是投資性房地產(chǎn)，可采用成本模式、公允價(jià)值模式中之一進(jìn)行計(jì)量。新準(zhǔn)則于20**年1月1日起在上市公司執(zhí)行，但從各上市公司的20**年年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，只有寥寥的十幾家公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。
公允價(jià)值模式被預(yù)言為“面向21世紀(jì)的計(jì)量模式”，新準(zhǔn)則中, 它的全面引入, 更是被稱作“革命性的重大突破”。采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量有如下兩個(gè)亮點(diǎn)：
一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)能夠滿足信息使用者的決策需求。新準(zhǔn)則改變了過去輕資產(chǎn)負(fù)債表，重利潤(rùn)表的觀念。利潤(rùn)表代表過去，投資者更關(guān)注企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和未來。公允價(jià)值計(jì)量能夠合理地反映企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值，更確切地凸現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)總量、經(jīng)營(yíng)能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等信息。高度的決策相關(guān)性使得公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)更多地受到投資者、債權(quán)人以及企業(yè)管理者等多方青睞。如某公司20**年12月31日總資產(chǎn)為2億元，在1997年投入3000萬元購買的某處物業(yè)，隨著地產(chǎn)價(jià)格的飆升，市值已達(dá)5000萬元，那么，20**年1月1日采用公允價(jià)值模式計(jì)量，該處物業(yè)被確認(rèn)為5000萬元后，公司資產(chǎn)總量就增加了2000萬，償債能力也會(huì)隨之增強(qiáng)。
二、 公允價(jià)值計(jì)量屬性能真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益，正確評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，為決策者正確處置投資性房地產(chǎn)提供依據(jù)。投資性房地產(chǎn)收益率計(jì)算是通過收入與相關(guān)費(fèi)用及投資性房地產(chǎn)價(jià)值配比進(jìn)行，收入和成本計(jì)量屬性不同造成的價(jià)差, 不利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果, 因此對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量屬性更科學(xué)合理。隨著企業(yè)精細(xì)化管理水平的提高，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的收益提出了新的要求，企業(yè)的某項(xiàng)資產(chǎn)收益如果達(dá)不到收益要求，就有可能處置變現(xiàn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)，更是如此。如某公司在1997年投入3000萬元購買某處物業(yè)，凈值2000萬元，全年經(jīng)營(yíng)收入450萬元，折舊100萬元，稅金及費(fèi)用50萬元，凈收益300萬元，按舊準(zhǔn)則計(jì)算的收益率為15%，按新準(zhǔn)則采用公允值計(jì)量為5000萬元，則收益率為8%。若該公司認(rèn)定資產(chǎn)收益率在10%以下的為低效資產(chǎn)，就會(huì)在目前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位運(yùn)行的時(shí)候處置變現(xiàn)。
誠然，金無足赤，公允價(jià)值模式計(jì)量也有如下不足之處：
一、運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的成本高。公允價(jià)值計(jì)量屬性是動(dòng)態(tài)計(jì)量屬性, 要求每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新計(jì)量。依據(jù)《投資性房地產(chǎn)》，后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。從這兩個(gè)條件中可以看出，公允價(jià)值的獲取應(yīng)該是在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下進(jìn)行，它要求交易的各方必須充分了解市場(chǎng)情況，任何商品或要求權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格都可以公開查閱，并據(jù)此確定交易價(jià)格。我國市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況對(duì)會(huì)計(jì)人員取得準(zhǔn)確的公允價(jià)值仍然是一挑戰(zhàn)，目前切實(shí)可行的就是聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。會(huì)計(jì)人員依據(jù)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理，但是，這樣既增加了企業(yè)評(píng)估費(fèi)用，又增加了工作量。特別是上市公司對(duì)擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，這些都會(huì)增加公允價(jià)值使用成本。若不聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，自行確定公允價(jià)值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年報(bào)中，對(duì)擁有的投資性房地產(chǎn)依據(jù)所在地房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息確認(rèn)公允價(jià)值，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。
二、公允價(jià)值計(jì)量增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不確定性。在成本計(jì)量模式下, 在出售之前, 市價(jià)的波動(dòng)不調(diào)整賬面價(jià)值, 也不計(jì)入當(dāng)期損益, 除非期末市價(jià)低于成本。采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 投資性房地產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)將被計(jì)入損益, 這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)。任何資產(chǎn)，在市場(chǎng)上價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，沒有只升不跌的市場(chǎng)，也沒有只跌不升的市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)處在上升的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，增加投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，計(jì)入當(dāng)年的損益對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生正面提升作用;當(dāng)市場(chǎng)在走下坡路，房地產(chǎn)價(jià)格就回調(diào)，計(jì)入下一年的損益就會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生負(fù)面影響。這樣會(huì)引起經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)忽高忽低, 給投資者留下企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定的印象, 甚至誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者, 影響對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式有可能被當(dāng)成達(dá)到特定目的的工具之嫌。有些企業(yè)可能利用轉(zhuǎn)換的契機(jī)產(chǎn)生的巨額收益或虧損，來調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。實(shí)務(wù)中，一些企業(yè)，特別是大中型國有企業(yè)，擁有大量的物業(yè)，由于歷史遺留的原因，在國有企業(yè)整合過程中，托管或收購小型國有企業(yè)，或通過債權(quán)收購，以歷史成本賬面值低價(jià)受讓其他國企房地產(chǎn)。經(jīng)過整合后，一旦轉(zhuǎn)換用途作為投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，將產(chǎn)生巨額收益。再如上市的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債率一般都比較高，在目前宏觀調(diào)控力度不斷加大的情況下，融資壓力持續(xù)增大，為了緩解融資壓力達(dá)到增發(fā)目的，就可以對(duì)其擁有的物業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，來降低其資產(chǎn)負(fù)債率。
四、外部市場(chǎng)環(huán)境因素。目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和評(píng)估市場(chǎng)還不完全具備企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說是個(gè)非理性的市場(chǎng)，存在泡沫。開始是溫州炒樓團(tuán)，接著是山西的煤老板，再后來全國人民也加入進(jìn)來，出現(xiàn)了大量的投機(jī)性購買;在人民幣升值的大背景下，熱錢、外資也想方設(shè)法投資中國的房地產(chǎn)，助推價(jià)格。剛過去的20**年就是個(gè)亢奮年, 房?jī)r(jià)在全國性的大躍進(jìn)，在宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，全國房?jī)r(jià)不降反升，地價(jià)也大幅度上漲，各城市新地王、“
面粉貴過面包”、地價(jià)高過周邊樓價(jià)的怪現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，造成價(jià)格和價(jià)值的背離，嚴(yán)重影響有關(guān)人員對(duì)物業(yè)公允價(jià)值的判斷。中國的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)起步晚，估價(jià)理論和方法源自西方，評(píng)估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，水平也參差不齊。估價(jià)受限于評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的職業(yè)道德、技術(shù)水平、技術(shù)方法及內(nèi)部管理。同一物業(yè)，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)，甚至同一評(píng)估機(jī)構(gòu)的不同評(píng)估師，估價(jià)差距可能就很大，降低了資產(chǎn)公允價(jià)值的準(zhǔn)確性。
五、可能增加企業(yè)的稅負(fù)。按照目前我國的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)，仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。
采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的模式，是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主導(dǎo)模式，而我國的現(xiàn)實(shí)選擇仍是以成本模式為主導(dǎo)。但筆者相信隨著我們對(duì)新準(zhǔn)則的內(nèi)涵全面深入地理解和外部環(huán)境的改善，我國投資性房地產(chǎn)的主導(dǎo)計(jì)量模式必將與國際接軌。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解[M].人民出版社，20**.
[2] 何雅妮：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防范[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，20**( 31).
篇2：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的初探
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的初探
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，本文主要探討了采用公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)的好處與不足。
20**年2月16日，財(cái)政部在北京舉行會(huì)計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則體系發(fā)布會(huì)，宣布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和48項(xiàng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則，標(biāo)志著適應(yīng)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則)規(guī)定，企業(yè)出租或者持有并準(zhǔn)備增值后出讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物是投資性房地產(chǎn)，可采用成本模式、公允價(jià)值模式中之一進(jìn)行計(jì)量。新準(zhǔn)則于20**年1月1日起在上市公司執(zhí)行，但從各上市公司的20**年年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，只有寥寥的十幾家公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。
公允價(jià)值模式被預(yù)言為“面向21世紀(jì)的計(jì)量模式”，新準(zhǔn)則中, 它的全面引入, 更是被稱作“革命性的重大突破”。采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量有如下兩個(gè)亮點(diǎn)：
一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)能夠滿足信息使用者的決策需求。新準(zhǔn)則改變了過去輕資產(chǎn)負(fù)債表，重利潤(rùn)表的觀念。利潤(rùn)表代表過去，投資者更關(guān)注企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和未來。公允價(jià)值計(jì)量能夠合理地反映企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值，更確切地凸現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)總量、經(jīng)營(yíng)能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等信息。高度的決策相關(guān)性使得公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)更多地受到投資者、債權(quán)人以及企業(yè)管理者等多方青睞。如某公司20**年12月31日總資產(chǎn)為2億元，在1997年投入3000萬元購買的某處物業(yè)，隨著地產(chǎn)價(jià)格的飆升，市值已達(dá)5000萬元，那么，20**年1月1日采用公允價(jià)值模式計(jì)量，該處物業(yè)被確認(rèn)為5000萬元后，公司資產(chǎn)總量就增加了2000萬，償債能力也會(huì)隨之增強(qiáng)。
二、 公允價(jià)值計(jì)量屬性能真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益，正確評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，為決策者正確處置投資性房地產(chǎn)提供依據(jù)。投資性房地產(chǎn)收益率計(jì)算是通過收入與相關(guān)費(fèi)用及投資性房地產(chǎn)價(jià)值配比進(jìn)行，收入和成本計(jì)量屬性不同造成的價(jià)差, 不利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果, 因此對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量屬性更科學(xué)合理。隨著企業(yè)精細(xì)化管理水平的提高，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的收益提出了新的要求，企業(yè)的某項(xiàng)資產(chǎn)收益如果達(dá)不到收益要求，就有可能處置變現(xiàn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)，更是如此。如某公司在1997年投入3000萬元購買某處物業(yè)，凈值2000萬元，全年經(jīng)營(yíng)收入450萬元，折舊100萬元，稅金及費(fèi)用50萬元，凈收益300萬元，按舊準(zhǔn)則計(jì)算的收益率為15%，按新準(zhǔn)則采用公允值計(jì)量為5000萬元，則收益率為8%。若該公司認(rèn)定資產(chǎn)收益率在10%以下的為低效資產(chǎn)，就會(huì)在目前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位運(yùn)行的時(shí)候處置變現(xiàn)。
誠然，金無足赤，公允價(jià)值模式計(jì)量也有如下不足之處：
一、運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的成本高。公允價(jià)值計(jì)量屬性是動(dòng)態(tài)計(jì)量屬性, 要求每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新計(jì)量。依據(jù)《投資性房地產(chǎn)》，后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。從這兩個(gè)條件中可以看出，公允價(jià)值的獲取應(yīng)該是在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下進(jìn)行，它要求交易的各方必須充分了解市場(chǎng)情況，任何商品或要求權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格都可以公開查閱，并據(jù)此確定交易價(jià)格。我國市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況對(duì)會(huì)計(jì)人員取得準(zhǔn)確的公允價(jià)值仍然是一挑戰(zhàn)，目前切實(shí)可行的就是聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。會(huì)計(jì)人員依據(jù)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理，但是，這樣既增加了企業(yè)評(píng)估費(fèi)用，又增加了工作量。特別是上市公司對(duì)擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等，這些都會(huì)增加公允價(jià)值使用成本。若不聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，自行確定公允價(jià)值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年報(bào)中，對(duì)擁有的投資性房地產(chǎn)依據(jù)所在地房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息確認(rèn)公允價(jià)值，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。
二、公允價(jià)值計(jì)量增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不確定性。在成本計(jì)量模式下, 在出售之前, 市價(jià)的波動(dòng)不調(diào)整賬面價(jià)值, 也不計(jì)入當(dāng)期損益, 除非期末市價(jià)低于成本。采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 投資性房地產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)將被計(jì)入損益, 這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)。任何資產(chǎn)，在市場(chǎng)上價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，沒有只升不跌的市場(chǎng)，也沒有只跌不升的市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)處在上升的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，增加投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，計(jì)入當(dāng)年的損益對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生正面提升作用;當(dāng)市場(chǎng)在走下坡路，房地產(chǎn)價(jià)格就回調(diào)，計(jì)入下一年的損益就會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生負(fù)面影響。這樣會(huì)引起經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)忽高忽低, 給投資者留下企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定的印象, 甚至誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者, 影響對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式有可能被當(dāng)成達(dá)到特定目的的工具之嫌。有些企業(yè)可能利用轉(zhuǎn)換的契機(jī)產(chǎn)生的巨額收益或虧損，來調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。實(shí)務(wù)中，一些企業(yè)，特別是大中型國有企業(yè)，擁有大量的物業(yè)，由于歷史遺留的原因，在國有企業(yè)整合過程中，托管或收購小型國有企業(yè)，或通過債權(quán)收購，以歷史成本賬面值低價(jià)受讓其他國企房地產(chǎn)。經(jīng)過整合后，一旦轉(zhuǎn)換用途作為投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，將產(chǎn)生巨額收益。再如上市的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債率一般都比較高，在目前宏觀調(diào)控力度不斷加大的情況下，融資壓力持續(xù)增大，為了緩解融資壓力達(dá)到增發(fā)目的，就可以對(duì)其擁有的物業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，來降低其資產(chǎn)負(fù)債率。
四、外部市場(chǎng)環(huán)境因素。目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和評(píng)估市場(chǎng)還不完全具備企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說是個(gè)非理性的市場(chǎng)，存在泡沫。開始是溫州炒樓團(tuán)，接著是山西的煤老板，再后來全國人民也加入進(jìn)來，出現(xiàn)了大量的投機(jī)性購買;在人民幣升值的大背景下，熱錢、外資也想方設(shè)法投資中國的房地產(chǎn)，助推價(jià)格。剛過去的20**年就是個(gè)亢奮年, 房?jī)r(jià)在全國性的大躍進(jìn)，在宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，全國房?jī)r(jià)不降反升，地價(jià)也大幅度上漲，各城市新地王、“
面粉貴過面包”、地價(jià)高過周邊樓價(jià)的怪現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，造成價(jià)格和價(jià)值的背離，嚴(yán)重影響有關(guān)人員對(duì)物業(yè)公允價(jià)值的判斷。中國的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)起步晚，估價(jià)理論和方法源自西方，評(píng)估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，水平也參差不齊。估價(jià)受限于評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的職業(yè)道德、技術(shù)水平、技術(shù)方法及內(nèi)部管理。同一物業(yè)，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)，甚至同一評(píng)估機(jī)構(gòu)的不同評(píng)估師，估價(jià)差距可能就很大，降低了資產(chǎn)公允價(jià)值的準(zhǔn)確性。
五、可能增加企業(yè)的稅負(fù)。按照目前我國的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)，仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。
采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的模式，是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主導(dǎo)模式，而我國的現(xiàn)實(shí)選擇仍是以成本模式為主導(dǎo)。但筆者相信隨著我們對(duì)新準(zhǔn)則的內(nèi)涵全面深入地理解和外部環(huán)境的改善，我國投資性房地產(chǎn)的主導(dǎo)計(jì)量模式必將與國際接軌。
【參考文獻(xiàn)】
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篇3：財(cái)政部發(fā)投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)試行意見（2010年）
財(cái)政部發(fā)投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)試行意見(20**)
頒布部門：財(cái)政部
第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)》，制定本指導(dǎo)意見。
第二條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)──投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
第三條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)》要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。
第二章 基本要求
第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤，不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。
第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。
第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。
第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。
第九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。
第十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值。
第十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。
第三章 評(píng)估對(duì)象
第十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類，并參照以下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，明確評(píng)估對(duì)象：
(一)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。
(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
(三)已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。
第十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。
當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
第四章 評(píng)估方法
第十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。
第十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。
第十六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。
第十七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確定凈收益。
投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。
第十八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法、有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測(cè)未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。當(dāng)約定租金與市場(chǎng)租金水平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行充分披露。
第十九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。
第二十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。
第二十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。
第二十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或折讓等。
第二十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。
第五章 評(píng)估披露
第二十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評(píng)估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)》編制并由所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)披露。
第二十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過程、合理理解并恰當(dāng)使用評(píng)估結(jié)論。
第二十六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露以下內(nèi)容：
(一)評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等;
(二)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息;
(三)價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系;
(四)評(píng)估方法的選擇過程和依據(jù)，評(píng)估方法的具體運(yùn)用;
(五)評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法、有效;已簽租約是否實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無故終止;已出租建筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否會(huì)發(fā)生重大改變;
(六)關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的來源、依據(jù)和測(cè)算過程等;
(七)是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。
第二十七條 當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)該瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者予以關(guān)注。
第六章 附則
第二十八條 本指導(dǎo)意見自20**年7月1日起施行。