酒店財務部管理實務5

　　第一章

　　第一條 為了加強財務管理，規范財務行為與財務活動，根據國家有關財經制度，結合酒店實際情況，特定本條例。

　　第二條 酒店財務管理遵循統一領導、分級授權管理原則。

　　第三條 酒店財務管理的根本目標是實現利潤最大化，確保資產保值與增值。

　　第四條 酒店設立財務機構，建立健全內部財務管理制度，做好財務管理工作，真實反映企業財務狀況，依法上繳各項稅、費，保護所有者權益不受侵犯。

　　第五條 酒店應推行全面預算管理制度。

　　第六條 本條例僅包括會計人員、固定資產及其折扣、成本核算與費用方面的規定。

　　第二章 財務部機構與會計人員管理

　　第七條 本條例所稱的是酒店財務部工作的財務人員。

　　第八條 財務部經理及財會人員由酒店領導班子考核后，統一聘用。

　　第九條 財務部經理具有以下權利：

　　(一) 對本單位的會計人員的聘任、晉升、調動、獎懲提出建議或意見;

　　(二) 組織本單位會計人員的培訓與考核;

　　(三) 組織本單位的經濟核算、財務會計和管理工作;

　　(四) 參與本單位的預算、財務收支計劃、成本費用計劃信貸計劃的制定，并監督執行情況。

　　(五) 其它應享有的權利

　　第十條 財務部經理職責：

　　(一) 確保酒店資產的安全完整。防止資本的流失;

　　(二) 真實、完整、及時的報告酒店的財務狀況、經營成本和現金流量情況;

　　(三) 監督、貫徹國家各項財經政策、法令、制度和酒店會計規章制度。

　　(四) 其它應承擔的職責。

　　第十條 部門經理若自行辭職，必須提前一個月向酒店領導和人事部提出書面報告，報經批準，辦妥離職手續后，方可去職。

　　第十一條 部門經理定期對其管轄的會計人員進行德、 能、成績的考核，作為升職、降職、續聘、解聘和崗位調整的依據。

　　第十二條 部門經理及工作人員原則上一年一聘，經考核 稱職者，方可續聘，不稱職者予以解聘。

　　第十三條 對愛崗敬業、成績顯著的財務負責人、會計人員按規定給予獎勵;對玩忽職守、造成直接經濟瑣事的人，按規定給予經濟處罰直至追究法律責任。

　　第三章 固定資產管理

　　第十四條 本條例所稱固定資產是指使用期限在一年以上、在使用過程中保持原有物資形態的主要勞動資料，包括房屋及建筑物、機械設備、運輸設備、動力設備、專用設備及其他設備。

　　第十五條 使用年限在二年以上、單位價值在2000元以上的非經營主要設備和物品，也列為固定資產進行管理。不符合上述要求的勞動資料，應作為低值易耗品進行管理。

　　第十六條 帳簿設置，財務部門設固定資產總帳外，還應設置固定資產分類帳，記載每項固定資產原值、凈值、累計折舊、折舊率和狀況。

　　第十七條 固定資產取得后，由管理部門管理，并會同財務部門依其類別進行編號，并貼粘標簽，作為固定資產臺帳的依據。

　　第十八條 計提折舊的固定資產包括：房屋和建筑物、在用的機器設備、儀器儀表、運輸車輛、工具、器具;季節性停用和修理停用的設備;以經營租賃方式租出的固定資產;以融資租賃方式的固定資產。

　　第十九條 不計提折舊的固定資產包括：房屋建筑以外的未使用、不需用的固定資產和封存的固定資產;經營租賃方式租入的固定資產;已提足折舊繼續使用的固定資產;未提足折舊提前報廢的固定資產。

　　第二十條 已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應自交付使用之日起，按照工程預算、造價或者工程成本等資料，估價轉入固定資產，并按本條例計提折舊。

　　第二十一條 酒店按月計提折舊，月份開始使用的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊;月份內減少或停用的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。

　　第二十二條 房屋及建筑物殘值統一按原值5%計算，機器設備殘值統一按原值3%計算。

　　第二十三條 固定資產折舊方法，一般采用平均年限法。

　　第二十四條 固定資產出租和外借須按總經理批準，并制訂固定資產出租或出借使用，合同應對租金、支付時間、支付方式、修繕保養、稅費負擔、歸還期限、保持原狀、附屬設備、違約責任作出規定。

　　>　　第二十五條 固定資產報損應報酒店領導審批，注明報損原因、固定資產生產日期、使用年限、原值、凈值、并附有掛部門對固定資產報損的檢驗報告。報損固定資產殘余價值和變價收以及保險賠償收入，應沖減清理支出。報損固定資產凈余額，結轉為營業外支出或收入。

　　第二十六條 每年年終前應對所有固定資產進行一次盤點，做到帳帳相符，對盤盈和盤虧的固定資產應按本條例的規定處理。

　　第四章 成本與費用管理

　　第二十七條 成本管理任務：反映和監督企業各項費用的支出，按照國家有關法令，制度和酒店有關規定以及酒店的計劃和定額，嚴格控制費用，促使酒店合理、節約地使用人力、物力和財力;正確地計算經營的總成本和單位成本，反映和監督成本計劃完成的情況，為預測成本和利潤、參與酒店經營決策提供資料，促使酒店改進管理，加強經營核算，提高經濟效益。

　　第二十八條 成本核算程序：對成本費用進行審核和控制，確定計入成本的界限;成本核算要貫徹受益原則，劃清下列界限，不得相互混淆，影響成本核算的準確性。

　　(一) 正確劃分應計入經營成本與不計入經營成本的界限，遵守成本開支范圍。

　　(二) 正確劃分各個月份的成本界限，實行權責發生制原則，凡屬于本期的成本，不管其何時付出，都作為本期成本處理，不得將本期成本計入下期成本處理，不得將下期的成本提前計入本期。

　　第二十九條 各部門應通過預算控制費用開支計劃，嚴把審批關，財務部門審核人員應按照國家財經制度，酒店的有關條例、規定，嚴格審核超標準部分和經營無關的費用不予報銷。

　　第三十條 財務部門應積極籌集資金，加速資金周轉，提高資金贏利能力，降低融資能力。

　　第三十一條 酒店不得將費用結轉到待攤費用、或其他科目。

　　第三十二條 管理費用是指行政管理部門為管理和組織經營活動的各項費用。

　　第三十三條 低值易耗品原則上在領用時一次性入管理費用，數額較大的可分期攤銷計入管理費用。

　　第三十四條 企業發生的修理費用一般直接計入當期管理費用，固定資產的修理費用發生不均衡或數額較大的，可采用待攤或預提的方法。實行預提的，預提大修理費用列入當期管理費用，實行待攤的發生修理1年內平均攤銷。

　　第三十五條 酒店發生的壞帳損失可以采用直接轉銷法，計入管理費用，收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

　　第三十六條 酒店也可以按照應收款余額百分比法計提壞帳準備。

　　第三十七條 經營費用指整個經營環節所發生的各種費用，即采購商品所支付的費用。

　　第三十八條 經營費用包括由酒店負擔的運輸費，裝卸費、整理費、勞務費、廣告費、商品消耗等。

　　第三十九條 財務費用是指企業為籌建資金而發生的各項費用，包括酒店經營期間發生的利息凈支出，外匯調劑手續費，加息等。酒店在籌建期間發生的借款費用記入開辦費，不行列入財務費用。

　　第四十條 企業發生與建造固定資產和無形資產或某項資產直接相關的費用，在該項資產尚未交付使用或雖已交付使用但尚未輸竣工決算之前，計入資產的成本，不得列為財務費用。

　　第四十一條 酒店各部門應嚴格控制本部門的費用開支，未經領導預先批準的某些消費性開支，不得報銷。

　　第四十二條 財務部門每季度應對費用開支增長比率、結構比例變化進行分析、發現費用增長的因素，找出降低費用的對策。

　　第五章 附 則

　　第四十三條 本條例適用于酒店結合實際情況制定內部財務管理辦法，如與有關政策、法規抵觸的，按有關規定執行。

篇2：物業管理師物業管理實務試題匯編之物業財務管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之物業財務管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第十一章物業財務管理

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．商品房銷售時，專項維修資金的繳納比例是()。

　　A、購房款的1％一2％

　　B、購房款的2％～3％

　　C、購房款的3％～4％

　　D、購房款的4％～5％

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關規定的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定，在銷售商品房時，購房

　　者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選B，有關內容可參見教材第176頁。

　　2．在物業管理企業發生更迭時，代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤辦理賬戶轉移后續后，自雙方簽字蓋章之日起()。

　　A、10日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

　　B、15日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

　　C、20日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

　　D、30日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業管理企業發生更迭時，代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。故本題選A，有關內容可參見教材第176頁。

　　3．在業主轉讓房屋所有權時，結余的維修資金()。

　　A、結余部分退還

　　B、結余部分不予退還

　　C、結余部分退還新產權人補繳

　　D、結余部分不予退還隨房屋所有權同時過戶

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。故本題選D，有關內容可參見教材第176頁。

　　4．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金()。

　　A、按賬面余額按戶數退還業主

　　B、按繳納數額扣除發生數額按面積退還業主

　　C、按賬面余額按面積退還業主

　　D、按賬面余額按業主個人繳納比例退還業主

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。故本題選D。有關內容可參見教材第176頁。

　　5．物業管理企業可于年度終了時按年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金，計入管理費用。

　　A、U．r2u／0一U．1j’J／0

　　B、O．3％～0．4％

　　C、0．3％～0．5％

　　D、O．4％～0．5％

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的掌握程度。物業管理企業可于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0．3％～0．5％計提壞賬準備金，計人管理費用。故本題選c，有關內容可參見教材第169～170頁。

　　6．關于物業管理項目財務管理，說法不正確的是()。

　　A、分為獨立核算和非獨立核算兩種形式

　　B、物業管理項目財務管理是指在一個獨立行駛管理權的基層物業管理單位內，獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務活動

　　c、酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作

　　D、物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理項目財務管理的掌握程度。選項C“酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作’’應為‘‘酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構監督物業管理項目機構財務管理的權利，但又不能直接干預物業管理項目機構的財務工作”。故本題選C，有關內容可參見教材第170“ 171貞。

　　7．酬金制的物業服務費計提基數為()。

　　A、預收服務資金

　　B、實收服務資金

　　C、預收服務資金和其他收入

　　D、實收服務資金和其他收入

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。物業服務費用酬金制應以預收的物業服務資金為計提基數。故本題選A，有關內容可參見教材第172頁。

　　8．酬金制的年末結余資金歸屬()。

　　A、全體業主

　　B、物業管理企業按比例提取后，剩余部分歸全體業主

　　C、用于業主委員會經費

　　D、計人物業管理的利潤

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。酬金制下，物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。故本題選A，有關內容可參見教材第172頁。

　　9．以下不屬于物業管理企業主營業務收入的是()。

　　A、無形資產轉讓收入

　　B、物業管理收人

　　C、物業經營收入

　　D、物業大修收人

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括：物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。選項A“無形資產轉讓收入”屬于其他業務收入。

　　故本題選A，有關內容可參見教材第168～169頁。

　　10．以下不屬于物業管理企業利潤構成的是：

　　A、營業利潤

　　B、投資凈收益

　　C、營業稅及附加

　　D、補貼收入

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業利潤的掌握程度。物業管理企業的利潤構成包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選C，有關內容可參見教材第170頁。

　　11．以下不屬于物業服務費成本(支出)的是()。

　　A、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用

　　B、營業稅及附加

　　C、物業管理區域綠化養護費用

　　D、辦公費用

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化保養；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其他費用。選項B“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選B，有關內容可參見教材第173～174頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．物業管理企業的財務管理包括()。

　　A、成本和費用管理B、利潤管理C、專項維修資金的管理

　　D、稅金管理 E、營業收入管理

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業財務管理的掌握程度。物業管理企業的財務管理包括營業收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第168頁。

　　2．主營業業務收入包括()。

　　A、物業經營收人B、物業大修收入C、入戶維修收入D、特約服務收入

　　E、物業管理收入

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括：物業管理收入、物業經營收人和物業大修收入。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第168～169貞。

　　3．物業服務費用構成包括()。

　　A、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費

　　B、辦公費用

　　C、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

　　D、物業共用部位、共用設施設備的大中修費用

　　E、物業管理企業固定資產折舊

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化保養；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其他費用。選項B“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第173～174頁“物業服務費成本(支出)構成”的內容。

　　4．公房銷售時，繳納維修資金的提取比例是()。

　　A、多層住宅不低于售房款的20％

　　B、多層住宅不低于售房款的25％

　　C、多層住宅不低于售房款的30％

　　D、高層住宅不低于售房款的25％

　　E、高層住宅不低于售房款的30％

　　【答案】A E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定，在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選A、E，有關內容可參見教材第176頁。

　　5．下列屬于物業經營收入的是()。

　　A、房屋出租收入

　　B、會所收入

　　C、廢品回收收入

　　D、房屋中介代理收入

　　E、材料物質銷售收入

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業經營收入的掌握程度。物業經營收入是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。選項C“廢品回收收入”、選項D“房屋中介代理收入”和選項E“材料物質銷售收入”都屬于“其他業務收入”。故本題選A、B，有關內容可參見教材第168～169頁。

　　6．企業發生壞賬損失時，如何進行處理()。

　　A、企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金

　　B、收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金

　　C、不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用

　　D、收回已核銷的壞賬，增加管理費用

　　E、收回已核銷的壞賬，減少壞賬準備金

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的管理的掌握程度。企業發生壞賬損失時，要：企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金；不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。選項D“收回已核銷的壞賬，增加管理費用”應為“收回已核銷的壞賬，沖減管理費用”；選項E“收回已核銷的壞賬，減少壞賬準備”應為“收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金”。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第170頁。

　　7．物業服務費的測算編制應考慮的因素有()。

　　A、區分不同物業的性質和特點

　　B、根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算物業服務成本

　　C、固定資產的折舊

　　D、做到收支平衡略有結余

　　E、物業管理人員素質

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務費的測算編制的掌握程度。應考慮的因素有：①物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價；②物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本；③物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中；④物業管理屬微利性的服務行業，物業服務的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第173頁。

　　8．物業服務費的編制依據有()。

　　A、管理計劃

　　B、實施計劃

　　C、物業正常維修和養護計劃

　　D、物業管理人員素質

　　E、收費標準和可收費的管理面積

　　【答案】A B C E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務費編制依據的掌握程度。收入的編制方式通常是依據收費標準和可收費的管理面積；支出的編制依據包括管理計劃及實施計劃所需物業服務成本和物業正常維修和養護計劃。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第174頁。

　　9．確定物業服務費成本構成的注意事項有()。

　　A、詳細B、全面C、測算依據準確D、平時注意收集數據E、多用估值

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對確定服務費成本構成的注意事項的掌握程度。注意事項有：一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據準確，不用或少用估值。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第174貞。

　　10．以下關于物業管理企業的成本費用和稅費的說法，正確的()。

　　A、物業管理企業營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等

　　B、物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等

　　C、物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的3％一5％計提壞賬準備金，計人管理費用

　　D、物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為，不計征營業稅，但對

　　從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅E實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用，有關支出直接計人管理費用

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的3％～5％計提壞賬準備金，計入管理費用”應為“物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0．3％～0．5％計提壞賬準備金，計人管理費用”。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第169～170頁。

　　11．以下關于物業管理服務費用的說法，不正確的是()。

　　A、包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式

　　B、酬金制是指在預收的物業服務資金中技約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足由業主享有或承擔

　　C、采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金

　　D、采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費

　　E、無論是在酬金制還是包干制下，物業管理項目都是的會計主體

　　【答案】C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理服務費用的掌握程度。選項C“采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”應為“采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”；選項D“采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”應為“采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”；選項E“無論是在酬金制還是包干制下，物業管理項目都會計主體”應為“在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體；在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業管理企業”。故本題選C、D、E，有關內容可參見教材第171-173頁。

　　12．以下關于專項維修資金的說法，正確的是()。

　　A、專項維修資金由業主或物業使用人交納，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造

　　B、專項維修資金屬于開發商所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質

　　C、在大、中修和更新改造費用不足時，由物業管理企業決定向全體業主續籌資金

　　D、專項維修資金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?，不得用于任何投資

　　E、業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主大會審定后實施

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。選項B“專項維修資金屬于開發商所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”應為“專項維修資金屬于業主所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”；選項C“在大、中修和更新改造費用不足時，由物業管理企業決定向全體業主續籌資金”應為“在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主續籌資金”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第175～176頁。

　　三、案例題

　　1．請寫出物業服務費成本(支出)構成，并對其中的“物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內容)。

　　【答案】(1)物業服務費成本(支出)構成：

　　①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?、畚飿I管理區域清潔衛生費用；

　　④物業管理區域綠化養護費用；

　?、菸飿I管理區域秩序維護費用；

　　⑥辦公費用；

　　⑦物業管理企業固定資產折舊；

　　⑧物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

　　⑨經業主同意的其他費用。

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用含有：

　?、俟步ㄖ暗缆吠两阈拶M；

　?、诮o排水設備日常運行維護費用；

　?、垭姎庀到y設備維護保養費；

　　④消防設備日常運行維護費用；

　?、蓦姎庀到y設備運行能源費等。

　　2．說明業主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。

　　【答案】在業主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。在業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主大會審定后實施。

　　3．如果你是某物業公司的物業管理人員，請說明物業服務費的內容構成?

　　【答案】(1)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　(2)物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用；

　　(3)物業管理區域清潔衛生費用；

　　(4)物業管理區域綠化保養；

　　(5)物業管理區域秩序維護費用；

　　(7)物業管理企業固定資產折舊；

　　(8)物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；

　　(9)經業主同意的其他費用。

　　4．如果你是某物業公司的管理人員，請說明物業管理包干制和酬金制的概念?

　　【答案】包干制：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足由業主享有或承擔。

　　5．如果你是某物業公司的管理人員，公司委派你開展物業服務費的測算編制工作，請說明物業服務費的測算編制應考慮哪些因素?

　　【答案】

　　(1)物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。

　　(2)物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本。

　　(3)物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中。

　　(4)物業管理屬微利性的服務行業，物業服務的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。