談企業(yè)部門核算與成本控制
對任何一家企業(yè)來說，運營成本的有效控制都是管理者最頭疼的問題之一。
企業(yè)里到處都在花錢：客戶接待要花錢、市場公關(guān)要花錢、行政辦公更要花錢、水電氣房屋維修汽車電話人吃馬喂沒有一樣是不花錢的。
企業(yè)的管理者于是感嘆：這一天從早到晚簽出去的哪是單子啊，整個是一張張的鈔票!
于是，企業(yè)的管理者每天都在重復(fù)思考一件事：提高競爭力、滿足客戶、花最少的錢辦最多的事!
這就涉及到企業(yè)中非常敏感的話題：成本的有效控制問題。
一、企業(yè)成本控制者的困惑;
一般來說，企業(yè)對員工的考核是通過業(yè)績、工作成果、工作量和效率等來進(jìn)行的，即為“績效考核”。但對一個部門，特別是企業(yè)的職能部門，考核的方法和標(biāo)準(zhǔn)就難以準(zhǔn)確確定，考核的標(biāo)準(zhǔn)和成果是否合理真實也難以界定。
員工的考核通過人力資源部，輔以有效的管理工具即能有效實現(xiàn)目標(biāo)，但企業(yè)成本的有效控制就不是靠一、二個部門就能實現(xiàn)的，企業(yè)的管理者為控制成本想了許多辦法，比較常見的有：
(1)高度集權(quán)。
大到上千萬，小到幾角幾分，全部都要經(jīng)過最高管理者的簽字，一句話，沒有最高管理者的簽字，一分錢也休想從財務(wù)拿出來;
(2)部分授權(quán)。
中層經(jīng)理們有一定限額的審批權(quán)，超過限額就必須請上一級主管簽字，如是層層審批，直到最高管理者;
(3)親信授權(quán)。
這是許多民營企業(yè)的“特色”，財務(wù)審批上全部是親信(往往也是親戚)把關(guān)，凡是財務(wù)開支全部由親信確認(rèn)，然后是自己簽字，外人一概不用;
以上種種方法的效果一般都不大好，高度集權(quán)的管理者日益發(fā)現(xiàn)自己被一大堆的瑣碎小事所淹沒，辦公室老是有經(jīng)理們秘書們進(jìn)進(jìn)出出，每天上班第一件事是簽無數(shù)的字，具體哪些是該花的哪些是不該花的，根本沒有時間細(xì)看。月底看財務(wù)報表才嚇一跳，這個月又比上月多了幾百萬的開銷，趕緊叫財務(wù)部門查帳，發(fā)現(xiàn)千頭萬緒全部是自己簽了條子的，這邊帳還沒處理完，那邊又一大堆的單子等著簽字了。
部分授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)自己以為管理得當(dāng)，忽然有一天發(fā)現(xiàn)了問題，經(jīng)理們經(jīng)常把超過權(quán)限的單子分開來簽報，這樣每筆單子都在經(jīng)理們的審批權(quán)限內(nèi);部門的辦公費用連續(xù)上漲，復(fù)印紙一個月用了三十多箱、有的部門四五個人一個月領(lǐng)了六七個計算器二十多支筆、公司水電氣電話費更是數(shù)目驚人，而行政部門根本沒有辦法控制，于是管理者認(rèn)為行政部失職，走馬換將一番，結(jié)果費用開支依然是“外甥打燈籠--照舊”。
選擇親信授權(quán)的管理者在費用開支上感覺良好，每月花的都還可以，但漸漸發(fā)現(xiàn)公司有點兒不對勁，公司內(nèi)死氣沉沉、員工們情緒低落、工作效率低的讓人吃驚、工作你推我讓，當(dāng)年一起意氣風(fēng)發(fā)的干勁全然不見了。
糾其根本原因，癥結(jié)在這些管理者采用的是“堵”的辦法，在他們眼中企業(yè)到處是窟窿，需要到處去堵這些窟窿。
高度集權(quán)使得中層管理者和員工沒有積極性，一個沒有自主性和發(fā)展空間的崗位怎能留住真正的人才?
部分授權(quán)的中層經(jīng)理們雖然有自主權(quán)但這個自主權(quán)與高度集權(quán)一樣，并沒有什么實際意義，部門經(jīng)理實際并不控制本部門的開支，他們樂得作個好人，凡是在自己權(quán)限內(nèi)的開支一律放行而不會有任何阻礙，行政部并沒有權(quán)力否定其他部門的經(jīng)理們(那樣豈不是行政部經(jīng)理要高于其他經(jīng)理們了)，怎樣控制的了?
親信授權(quán)最直接的結(jié)果是傷害了員工和其他經(jīng)理們的心，在這樣的環(huán)境中有誰愿意成為“企業(yè)人”?那么有能力的都飛走了，留下的多是無所作為的，這樣的企業(yè)怎能長久?
所以說：堵不是辦法，導(dǎo)才是上策。要知道，成本控制的要害在于企業(yè)的“單元”--部門，而不是在于“個體”--員工，抓住了這個根本，企業(yè)成本控制難題迎刃而解。
二、部門核算有效解決成本控制難題;
成本控制實際上是一個全員參與、個體控制的過程。說它全員參與是指企業(yè)的每一個人都會影響成本控制的結(jié)果，但成本控制的重點不是這些單個的個體，而是這些個體的直接領(lǐng)導(dǎo)者--作為“兵頭將尾”的部門經(jīng)理們。
現(xiàn)代企業(yè)對部門經(jīng)理的職能界定上最主要的一項就是：對本部門的成本進(jìn)行有效控制。如果部門經(jīng)理們真正對本部門實施了有效的成本控制，實際上就實現(xiàn)了整個企業(yè)的成本控制目標(biāo)。
因此實行以部門為單位的“部門核算”方法是一個有效的工具。
部門核算是一種針對部門進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)控制考核方法，也是一種充分授權(quán)部門經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)核算方法。主要內(nèi)容是：對各部門下達(dá)全年度的成本、利潤指標(biāo)，在這個指標(biāo)的控制下，部門經(jīng)理可以自行決定本部門收支項目，公司指定財務(wù)、行政、審計等部門(或者是一個專門的項目小組)定期對其進(jìn)行監(jiān)督檢查、費用稽核，定期進(jìn)行公布，年終進(jìn)行匯總，兌現(xiàn)獎懲，部門經(jīng)理在整個部門的費用上有充分的自主權(quán)，但同時也承擔(dān)完全的責(zé)任。
為刺激部門經(jīng)理和員工的成本控制意識，一般的核算辦法中都包含這樣的信息：凡年度成本低于預(yù)算、利潤高于預(yù)算的部分按比例進(jìn)行獎勵，獎勵的方法是按照一定比例進(jìn)行部門提留，反之進(jìn)行相應(yīng)懲罰。年度費用的控制結(jié)果將直接影響部門經(jīng)理下一年度的薪資待遇，企業(yè)通過對部門經(jīng)理的控制、員工本身的控制意識增強(qiáng)以及員工--部門經(jīng)理間的自覺監(jiān)督實現(xiàn)了成本控制的目標(biāo)。
部門核算的指標(biāo)包含經(jīng)濟(jì)收支但不局限于此，可以有其他指標(biāo)，比較常用的有：薪資、嘉獎、員工帶薪休假等;
部門核算優(yōu)點是充分授權(quán)部門經(jīng)理，極大地調(diào)動了中層管理人員、員工的積極性和責(zé)任心，成本利潤與個人(部門)利益掛鉤，每個部門、每個主管、每個員工都會密切關(guān)注成本利潤，追求最低成本和最大利潤，從而實現(xiàn)公司經(jīng)營成本降低和利潤最大化。
可以說部門核算解決了兩個問題：部門主管不管和沒有依據(jù)管的問題，沒有制度就沒有執(zhí)行的依據(jù)，部門主管怎樣來管?為什么管?往往會導(dǎo)致這樣的問題：部門主管做“好好先生”--只要員工申請就簽字，或者
部門主管想控制，但有依據(jù)嗎?沒有。
實施部門核算最重要、也最關(guān)鍵的問題是：怎樣確定部門的預(yù)算，預(yù)算高了失去核算的意義，預(yù)算低了部門會難以運轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是確定這個“度”，要想處理好這個問題，關(guān)鍵的就是發(fā)動財務(wù)、行政部門(成本運行部門)的力量，同時在制定這個指標(biāo)時考慮縮小執(zhí)行周期，比如一個季度。在第一、二個(甚至更多)考核周期內(nèi)依照實際進(jìn)行微調(diào)，需要一段試運行。
具體的預(yù)算指標(biāo)的確定方法及比重：
1、人員辦公費用70%;
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)(折舊)25%;
3、其他不可預(yù)見支出5%;
綜上所述，成本控制的主要任務(wù)就是：明確部門經(jīng)理的職責(zé)權(quán)限，將其對本部門費用的成本控制任務(wù)作為考核和監(jiān)督部門經(jīng)理的重要內(nèi)容之一來明確說明，通過部門經(jīng)理的控制以及員工的普遍監(jiān)督達(dá)成目標(biāo)，實現(xiàn)公司內(nèi)的“成本控制”目的。
通過這種方式進(jìn)行的成本控制，一般能夠有效解決企業(yè)的費用控制難題，這對于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展常有裨益。
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費、停車服務(wù)費、特約服務(wù)創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會保險等責(zé)任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務(wù)報銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務(wù)報銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標(biāo)定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會美譽度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實務(wù)和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內(nèi)部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費、停車服務(wù)費、特約服務(wù)創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會保險等責(zé)任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務(wù)報銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務(wù)報銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標(biāo)定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會美譽度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實務(wù)和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內(nèi)部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。