物業管理師物業管理實務試題匯編之物業財務管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之第十一章物業財務管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．商品房銷售時，專項維修資金的繳納比例是()。
A、購房款的1％一2％
B、購房款的2％～3％
C、購房款的3％～4％
D、購房款的4％～5％
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關規定的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定，在銷售商品房時，購房
者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選B，有關內容可參見教材第176頁。
2．在物業管理企業發生更迭時，代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤辦理賬戶轉移后續后，自雙方簽字蓋章之日起()。
A、10日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
B、15日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
C、20日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
D、30日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業管理企業發生更迭時，代管的維修資金賬目經業主大會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。故本題選A，有關內容可參見教材第176頁。
3．在業主轉讓房屋所有權時，結余的維修資金()。
A、結余部分退還
B、結余部分不予退還
C、結余部分退還新產權人補繳
D、結余部分不予退還隨房屋所有權同時過戶
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。故本題選D，有關內容可參見教材第176頁。
4．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金()。
A、按賬面余額按戶數退還業主
B、按繳納數額扣除發生數額按面積退還業主
C、按賬面余額按面積退還業主
D、按賬面余額按業主個人繳納比例退還業主
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。故本題選D。有關內容可參見教材第176頁。
5．物業管理企業可于年度終了時按年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金，計入管理費用。
A、U．r2u／0一U．1j’J／0
B、O．3％～0．4％
C、0．3％～0．5％
D、O．4％～0．5％
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的掌握程度。物業管理企業可于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0．3％～0．5％計提壞賬準備金，計人管理費用。故本題選c，有關內容可參見教材第169～170頁。
6．關于物業管理項目財務管理，說法不正確的是()。
A、分為獨立核算和非獨立核算兩種形式
B、物業管理項目財務管理是指在一個獨立行駛管理權的基層物業管理單位內，獨立核算的財務主體所進行的以物業服務費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務活動
c、酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作
D、物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理項目財務管理的掌握程度。選項C“酬金制條件下業主有權利直接干預物業管理項目機構的財務工作’’應為‘‘酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構監督物業管理項目機構財務管理的權利，但又不能直接干預物業管理項目機構的財務工作”。故本題選C，有關內容可參見教材第170“ 171貞。
7．酬金制的物業服務費計提基數為()。
A、預收服務資金
B、實收服務資金
C、預收服務資金和其他收入
D、實收服務資金和其他收入
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。物業服務費用酬金制應以預收的物業服務資金為計提基數。故本題選A，有關內容可參見教材第172頁。
8．酬金制的年末結余資金歸屬()。
A、全體業主
B、物業管理企業按比例提取后，剩余部分歸全體業主
C、用于業主委員會經費
D、計人物業管理的利潤
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業服務費用酬金制的掌握程度。酬金制下，物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。故本題選A，有關內容可參見教材第172頁。
9．以下不屬于物業管理企業主營業務收入的是()。
A、無形資產轉讓收入
B、物業管理收人
C、物業經營收入
D、物業大修收人
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括：物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。選項A“無形資產轉讓收入”屬于其他業務收入。
故本題選A，有關內容可參見教材第168～169頁。
10．以下不屬于物業管理企業利潤構成的是：
A、營業利潤
B、投資凈收益
C、營業稅及附加
D、補貼收入
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業利潤的掌握程度。物業管理企業的利潤構成包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選C，有關內容可參見教材第170頁。
11．以下不屬于物業服務費成本(支出)的是()。
A、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用
B、營業稅及附加
C、物業管理區域綠化養護費用
D、辦公費用
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化保養；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其他費用。選項B“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選B，有關內容可參見教材第173～174頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．物業管理企業的財務管理包括()。
A、成本和費用管理B、利潤管理C、專項維修資金的管理
D、稅金管理 E、營業收入管理
【答案】A B C E
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業財務管理的掌握程度。物業管理企業的財務管理包括營業收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第168頁。
2．主營業業務收入包括()。
A、物業經營收人B、物業大修收入C、入戶維修收入D、特約服務收入
E、物業管理收入
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業營業收入的掌握程度。物業管理企業主營收入包括：物業管理收入、物業經營收人和物業大修收入。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第168～169貞。
3．物業服務費用構成包括()。
A、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費
B、辦公費用
C、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用
D、物業共用部位、共用設施設備的大中修費用
E、物業管理企業固定資產折舊
【答案】A B C E
【解析】本題考查的是考生對物業服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：①管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化保養；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其他費用。選項B“營業稅及附加”屬于物業管理企業稅費。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第173～174頁“物業服務費成本(支出)構成”的內容。
4．公房銷售時，繳納維修資金的提取比例是()。
A、多層住宅不低于售房款的20％
B、多層住宅不低于售房款的25％
C、多層住宅不低于售房款的30％
D、高層住宅不低于售房款的25％
E、高層住宅不低于售房款的30％
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規定，在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選A、E，有關內容可參見教材第176頁。
5．下列屬于物業經營收入的是()。
A、房屋出租收入
B、會所收入
C、廢品回收收入
D、房屋中介代理收入
E、材料物質銷售收入
【答案】A B
【解析】本題考查的是考生對物業經營收入的掌握程度。物業經營收入是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。選項C“廢品回收收入”、選項D“房屋中介代理收入”和選項E“材料物質銷售收入”都屬于“其他業務收入”。故本題選A、B，有關內容可參見教材第168～169頁。
6．企業發生壞賬損失時，如何進行處理()。
A、企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金
B、收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金
C、不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用
D、收回已核銷的壞賬，增加管理費用
E、收回已核銷的壞賬，減少壞賬準備金
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用的管理的掌握程度。企業發生壞賬損失時，要：企業發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金；不計提取壞賬準備金的物業管理企業，其所發生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。選項D“收回已核銷的壞賬，增加管理費用”應為“收回已核銷的壞賬，沖減管理費用”；選項E“收回已核銷的壞賬，減少壞賬準備”應為“收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金”。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第170頁。
7．物業服務費的測算編制應考慮的因素有()。
A、區分不同物業的性質和特點
B、根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算物業服務成本
C、固定資產的折舊
D、做到收支平衡略有結余
E、物業管理人員素質
【答案】A B C D
【解析】本題考查的是考生對物業服務費的測算編制的掌握程度。應考慮的因素有：①物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價；②物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本；③物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中；④物業管理屬微利性的服務行業，物業服務的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第173頁。
8．物業服務費的編制依據有()。
A、管理計劃
B、實施計劃
C、物業正常維修和養護計劃
D、物業管理人員素質
E、收費標準和可收費的管理面積
【答案】A B C E
【解析】本題考查的是考生對物業服務費編制依據的掌握程度。收入的編制方式通常是依據收費標準和可收費的管理面積；支出的編制依據包括管理計劃及實施計劃所需物業服務成本和物業正常維修和養護計劃。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第174頁。
9．確定物業服務費成本構成的注意事項有()。
A、詳細B、全面C、測算依據準確D、平時注意收集數據E、多用估值
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對確定服務費成本構成的注意事項的掌握程度。注意事項有：一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據準確，不用或少用估值。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第174貞。
10．以下關于物業管理企業的成本費用和稅費的說法，正確的()。
A、物業管理企業營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等
B、物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等
C、物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的3％一5％計提壞賬準備金，計人管理費用
D、物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為，不計征營業稅，但對
從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅E實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用，有關支出直接計人管理費用
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對物業管理企業成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的3％～5％計提壞賬準備金，計入管理費用”應為“物業管理企業可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0．3％～0．5％計提壞賬準備金，計人管理費用”。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第169～170頁。
11．以下關于物業管理服務費用的說法，不正確的是()。
A、包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式
B、酬金制是指在預收的物業服務資金中技約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足由業主享有或承擔
C、采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金
D、采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費
E、無論是在酬金制還是包干制下，物業管理項目都是的會計主體
【答案】C D E
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務費用的掌握程度。選項C“采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”應為“采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金”；選項D“采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”應為“采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費”；選項E“無論是在酬金制還是包干制下，物業管理項目都會計主體”應為“在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體；在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業管理企業”。故本題選C、D、E，有關內容可參見教材第171-173頁。
12．以下關于專項維修資金的說法，正確的是()。
A、專項維修資金由業主或物業使用人交納，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造
B、專項維修資金屬于開發商所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質
C、在大、中修和更新改造費用不足時，由物業管理企業決定向全體業主續籌資金
D、專項維修資金應當在銀行專戶存儲，專款專用，不得用于任何投資
E、業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主大會審定后實施
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對物業管理專項維修資金的掌握程度。選項B“專項維修資金屬于開發商所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”應為“專項維修資金屬于業主所有，物業管理單位的管理和使用屬于代管性質”；選項C“在大、中修和更新改造費用不足時，由物業管理企業決定向全體業主續籌資金”應為“在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主續籌資金”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第175～176頁。
三、案例題
1．請寫出物業服務費成本(支出)構成，并對其中的“物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內容)。
【答案】(1)物業服務費成本(支出)構成：
①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
?、谖飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
?、畚飿I管理區域清潔衛生費用；
?、芪飿I管理區域綠化養護費用；
?、菸飿I管理區域秩序維護費用；
?、揶k公費用；
⑦物業管理企業固定資產折舊；
?、辔飿I共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；
⑨經業主同意的其他費用。
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用含有：
?、俟步ㄖ暗缆吠两阈拶M；
?、诮o排水設備日常運行維護費用；
?、垭姎庀到y設備維護保養費；
?、芟?/a>設備日常運行維護費用；
⑤電氣系統設備運行能源費等。
2．說明業主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。
【答案】在業主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。在業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主大會審定后實施。
3．如果你是某物業公司的物業管理人員，請說明物業服務費的內容構成?
【答案】(1)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
(2)物業公共部位、共用設備的日常運行、維護費用；
(3)物業管理區域清潔衛生費用；
(4)物業管理區域綠化保養；
(5)物業管理區域秩序維護費用；
(7)物業管理企業固定資產折舊；
(8)物業公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；
(9)經業主同意的其他費用。
4．如果你是某物業公司的管理人員，請說明物業管理包干制和酬金制的概念?
【答案】包干制：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物來管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足由業主享有或承擔。
5．如果你是某物業公司的管理人員，公司委派你開展物業服務費的測算編制工作，請說明物業服務費的測算編制應考慮哪些因素?
【答案】
(1)物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。
(2)物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本。
(3)物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中。
(4)物業管理屬微利性的服務行業，物業服務的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。
篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
___年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
A. 各業主分別B. 業主大會
C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由()制定。
A. 建設單位B. 購房人
C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。
A. 設計工作B. 工程監理工作
C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。
A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立
C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
A. 建設單位B. 業主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業
C. 裝修施工人員D. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。
A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結構B. 木結構
C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預防性維修D. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任
D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示
D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。
A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。
A. 物業服務成本B. 物業服務支出
C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業管理企業B. 全體業主
C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位
26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。
A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業主商議決定
D. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導價
C.業主定價
D.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
A. 業主B. 建設單位
C. 施工單位D. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。
A.管理服務費B.審批費
C.施工現場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A.企業法定代表人的身份證明
B.企業總經理的身份證明
C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
A.物業管理企業 B.物業建設單位
C.業主大會 D.業主委員會
E.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要
D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同
E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。
A.業主公約經業主大會通過后生效
B.業主公約對全體業主具有約束力
C.業主公約對物業管理企業具有約束力
D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用
C.建設單位應承擔此次事故的全部費用
D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。
A.居住B.公共
C.商業D.工業
E.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A.物業管理B.物業經營
C.政策性虧損補貼D.物業大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤
C.投資凈收益D.營業外收支凈額
E.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B.物業管理企業財產保險費用
C.物業共用部位、共用設施設備保險費用
D.管理服務人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場調節價D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業管理企業B.物業管理專業人員
C.業主委員會D.建設單位
E.物業使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理
5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
20**年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準：
(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準：
第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準：
1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；
2、調整優化管理服務工作流程；
3、加強安全管理，公共秩序管理；
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；
5、加強小區衛生管理工作；
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準：
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；
(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
篇3：物業管理師實務技能模擬試題
物業管理師實務技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？
5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？
6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。