公司人事制度（十五）

　　第一章總則

　　第一條本手冊所稱本公司員工，系指本公司正式錄用員工，及試用期員工而言。

　　第二條因業(yè)務(wù)需要而延聘的技術(shù)工程師、特約人員、顧問，依合同另行約定有關(guān)事宜。

　　第二章雇用

　　本公司雇用員工，由用工部門提出用工計劃及申請送人事部，經(jīng)批準(zhǔn)后，

　　第三條辦理招聘及內(nèi)部調(diào)配。

　　第四條本公司應(yīng)聘人員須經(jīng)面試或?qū)I(yè)知識測試合格方得雇用。

　　第五條本公司雇用人員除特殊情形經(jīng)董事長特許免于試用、縮短試用期者外，均應(yīng)試用三個月（含受訓(xùn)期間），在試用期間，請事、病、傷假不予列計；試用期間新進(jìn)員工須接受公司專業(yè)培訓(xùn)或輔導(dǎo)，并參加考核。經(jīng)考核不合格者不予雇用，公司不作任何補(bǔ)償，試用人員不得提出異議；經(jīng)考核合格者，于考核合格之翌月一日起轉(zhuǎn)正為本公司正式員工。

　　第六條應(yīng)聘人員經(jīng)核準(zhǔn)雇用，應(yīng)于接到通知后，攜帶錄用通知所規(guī)定之證件、物品，按其指定日期及地點親自辦理報到手續(xù)，否則視為拒絕受雇，該通知因而失其效力。

　　第三章行為規(guī)范

　　第七條儀表行為規(guī)范

　　著裝整潔、佩戴大方；

　　舉止端莊、說話和氣；

　　待人誠懇、態(tài)度熱情；

　　語言文明、講究禮貌。

　　第八條人際關(guān)系行為規(guī)范

　　注意禮節(jié)、文明稱呼；

　　與人共事、寬厚豁達(dá)；

　　團(tuán)結(jié)友愛、相互幫助；

　　恪守信用、言行一致。

　　第九條員工目標(biāo)行為規(guī)范

　　勤奮學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)取；

　　忠于職守、負(fù)責(zé)到底；

　　熱情工作、懇于奉獻(xiàn)。

　　第十條遵章守紀(jì)行為規(guī)范

　　聽從指揮、服從安排；

　　守法守規(guī)、不謀私利。

　　第十一條群體意識行為規(guī)范

　　大局為重、維護(hù)群體；

　　熱心集體、發(fā)揮特長。

　　第四章獎懲

　　第十二條本公司員工的獎勵分為以下六種：

　　（一）獎金

　　考核獎金

　　年終盈余獎金

　　全年綜合印象獎金（包括對公司的忠誠度獎、改善提案獎、重大功績獎）

　　優(yōu)秀員工獎金

　　全勤獎（一年內(nèi)無遲到、早退、曠工、事假及病假者）

　　（二）優(yōu)秀員工獎

　　公司內(nèi)部一年一度評選"優(yōu)秀員工"，凡在公司連續(xù)工作時間滿一年者均有資格被選。公司除給予優(yōu)秀員工一定經(jīng)濟(jì)獎勵外，還將頒發(fā)榮譽(yù)證書及獎杯。

　　（三）境外商務(wù)考察

　　公司對于忠誠度高、各方面表現(xiàn)出色的員工予以境外商務(wù)考察的獎勵。

　　（四）晉級或給予其他獎勵

　　具有領(lǐng)導(dǎo)和組織能力，各方面表現(xiàn)出色者。

　　對公司作提案改善，經(jīng)實施結(jié)果證明能創(chuàng)造公司利潤或減少損失者。

　　為公司目標(biāo)管理的達(dá)成，經(jīng)營效益的提高，成效卓著者。

　　一年內(nèi)記大功三次者。

　　（五）記大功

　　維護(hù)公司重大利益，竭盡全力，避免重大損失者。

　　具有其他重大功績，足為其他從業(yè)人員的模范表率者。

　　（六）加薪

　　根據(jù)當(dāng)年公司的利潤及員工工作態(tài)度和業(yè)績，有董事長核準(zhǔn)加薪，幅度為0%--10%。（員工必須連續(xù)為公司服務(wù)滿6個月）

　　每年3月為公司加薪月，從當(dāng)月25日開始執(zhí)行。

　　員工因職位調(diào)動，可以在其他時候適當(dāng)調(diào)整工資，但一年內(nèi)加薪只能一次。

　　第十三條本公司員工的懲罰分為以下四種：

　　（一）警告，當(dāng)月工資扣除人民幣20元。

　　在工作區(qū)域內(nèi)吸煙及大聲喧嘩者。

　　破壞公司環(huán)境衛(wèi)生者。

　　言行粗魯、不講究文明禮貌者。

　　外出辦事不填寫出門單者。

　　出差不填寫申請單者。

　　工作時間未能安規(guī)定著裝者（周一至周四上班，男員工須穿襯衣打領(lǐng)帶；

　　女員工禁止穿牛仔褲、跑鞋及運(yùn)動休閑服）。

　　工作時間沒有佩帶員工識別證，經(jīng)提醒不作改正者。

　　工作時間在辦公區(qū)域吃零食者。

　　下班后桌面零亂、不整潔者。

　　（二）記過，當(dāng)月工資扣除人民幣50元。

　　被指定受訓(xùn)人員無故不參加公司安排的培訓(xùn)課程者。

　　對上級指示或有期限命令未申報正當(dāng)理由而未如期完成或處理不當(dāng)者。

　　對同仁惡意攻訐、刁難而制造事端者。

　　工作時間內(nèi)躺臥睡覺、上娛樂性網(wǎng)站、看與工作無關(guān)之書報、玩電腦游戲者。

　　在公共區(qū)域內(nèi)或公用設(shè)備上任意堆放產(chǎn)品、

資料者。

　　擅自變更工作方法致使公司受到損失者。

　　肆意浪費公司資源者。

　　損壞公司公共財產(chǎn)者（情節(jié)嚴(yán)重須照價賠償）。

　　（三）減薪

　　員工因現(xiàn)任工作崗位，其工作能力與相應(yīng)之工作難度、強(qiáng)度及責(zé)任不符時，將實行減薪。

　　員工消極怠工或在工作中不求進(jìn)取，不能適應(yīng)社會、公司、科技發(fā)展時，公司將采取減薪措施，一次減薪幅度在10%--20%之間。

　　另外，當(dāng)公司發(fā)生經(jīng)營不善或受金融危機(jī)影響以及其他因素，公司必須減低費用用以加強(qiáng)競爭力度時，公司將實行員工減薪措施。

　　（四）解雇

　　受政府判刑或受拘留處分情節(jié)重大者。

　　上下班替他人刷卡，偽造考勤記錄者。

　　偷竊同仁或共有財物者。

　　無正當(dāng)理由連續(xù)曠工兩日者。

　　一年內(nèi)累計曠工三次者。

　　泄漏公司技術(shù)、經(jīng)營機(jī)密或在工作上有重大錯誤，致使公司遭受損失者。

　　資用公司名義在外招搖撞騙，致公司名譽(yù)受損或偽造、變造、盜用公司、部門的印信者。未經(jīng)本公司書面同意，在外從事相同業(yè)務(wù)或與本公司利益沖突的工作者。

　　第十四條本手冊未規(guī)定的獎懲而又必需執(zhí)行時，由各部門經(jīng)理議決，上報總經(jīng)理、董事長核定。

　　第五章薪資

　　第十五條本手冊所稱薪資系指員工因工作所獲得的報酬，包括基本工資、工齡工資、崗位津貼、職務(wù)津貼、級別工資或按記件，以現(xiàn)金或?qū)嵨?/P>

　　等方式給付的獎金、其他津貼。

　　第十六條本公司員工的薪資系按工作繁簡難易，職責(zé)輕重及所需專業(yè)技能，績效標(biāo)準(zhǔn)訂定，或由員工與公司于簽訂勞動合同時雙方議定。

　　第十七條薪資以八小時為一日作日計算。

　　第十八條本公司員工的薪資于次月二十五日發(fā)放。

　　第十九條本公司員工的職階、職級按公司薪資管理制度實施。

　　第六章考核與考績

　　第十九條考核的目的

　　1.本制度旨在長期、穩(wěn)定、統(tǒng)一和規(guī)范推行人事考核工作，保證評價的公開性和絕對性。

　　2.考核工作以員工為對象，其目的在于通過對員工全面綜合的評價，判斷其是否稱職，并以次作為企業(yè)制定人力資源計劃及開展相應(yīng)管理活動的基本依據(jù)，切實保證員工的報酬、晉升、調(diào)動、職業(yè)技能開發(fā)、激勵、辭退等項工作的科學(xué)性。

　　第二十條考核的用途

　　在人力資源管理活動中，員工的績效評價可以服務(wù)于以下幾個方面：

　　1.作為人事決策的基礎(chǔ)；

　　2.作為人事研究的標(biāo)準(zhǔn)；

　　3.作為預(yù)測因子；

　　4.幫助確定培訓(xùn)計劃的目標(biāo)；

　　5.給員工提供反饋信息；

　　6.促進(jìn)企業(yè)的診斷和發(fā)展。

　　第二十一條考核的適用范圍

　　本制度使用者系屬全體微欣工貿(mào)公司員工，下列人員除外：

　　1.兼職、特約人員；

　　2.連續(xù)出勤不滿3個月者；

　　3.考核期間休假停職3個月以上者（包括3個月）。

　　第二十二條考核的原則

　　考核工作中無論采取何種方式都將公平合理的進(jìn)行，必須遵守以下原則：

　　1.必須根據(jù)日常業(yè)務(wù)工作中的具體事實作出評價；

　　2.必須消除個人主觀偏向，防止暈圈效應(yīng)和平均主義；

　　3.必須排除上下級的各種顧慮，評價結(jié)論建立在自己信念的基礎(chǔ)上。

　　4.必須對被考核者進(jìn)行考核結(jié)論的反饋，幫助其改進(jìn)績效。

　　第二十三條考核的內(nèi)容

　　（一）績效考核（績考核）

　　對員工工作效率及效果的考核（包括員工工作所完成的數(shù)量、質(zhì)量等內(nèi)容），是人事考核中最重要的組成部分，其結(jié)果為各項人事決策提供客觀依據(jù)。

　　（二）能力考核（能考核）

　　指員工從事工作的能力（包括智能與技能），通過員工對事物的記憶、分析、綜合、判斷、創(chuàng)新以及操作、表達(dá)、組織等能力來鑒定，是人事考核的重點與難點。

　　（三）態(tài)度考核（勤考核）

　　指員工的積極性在工作中的體現(xiàn)（包括出勤情況、紀(jì)律性、干勁、責(zé)任心、主動性等內(nèi)容）。

　　（四）品德考核（德考核）

　　指員工的思想品德、工作作風(fēng)和職業(yè)道德。

　　第二十四條考核的方式和時間

　　（一）考核的方式

　　自我評價

　　上級評價

　　綜合評定

　　第二十五條考核的時間

　　季考核（三個月為一季，第二季度第一個月12日完成自我評價、15日完成上級評價、18日收齊交人事部登記存檔）

　　年考核（在月、季考核的基礎(chǔ)上，作年終綜合評定，人事部核準(zhǔn)提出獎懲建議、董事長批示）。

　　第二十六條考核結(jié)果的處理

　　（一）考核結(jié)果的保管

　　所有人員的考核資料均由人事部保管，除董事長、總經(jīng)理及副總經(jīng)理以外，其他部門主管及經(jīng)管人員需經(jīng)上級許可方可借閱。

　　（二）考核結(jié)果的反饋

　　參與"上級評定"的管理人員須在每季考核結(jié)束后向被考核人員發(fā)放考核結(jié)果反饋表，約定面談時間及地點，確保考核工作透明度。

　　對于考核結(jié)果，被考核者有權(quán)向上級主管提出疑義，確保考核工作的民主性。

　　第二十七條公司所有員工如有以下情形之一者，年度考核成績將為實際考核

　　成績之次級（除經(jīng)董事長特別核準(zhǔn)者不在此限）：

　　年度內(nèi)受過行政處分而未抵消者（如惡意刁難同仁、制造事端者等）；

　　年度內(nèi)有無故曠工者；

　　年度內(nèi)累計事假達(dá)十四日以上（包括十四日）者；

　　未能在規(guī)定時間內(nèi)完成公司規(guī)定公共課程培訓(xùn)者。

　　第二十八條營銷人員

考核

　　業(yè)務(wù)人員考核成績由業(yè)績達(dá)標(biāo)量來決定，無須書面評定。

　　銷售助理、技術(shù)支持所屬片區(qū)的業(yè)績達(dá)成率決定40%考核成績，60%為工作表現(xiàn)，須書面評定。

　　物流專員所屬片區(qū)的業(yè)績達(dá)成率決定20%考核成績，80%為工作表現(xiàn)，須書面評定。

　　市場專員全國業(yè)績達(dá)成率決定30%考核成績，70%為工作表現(xiàn)，須書面評定。

　　產(chǎn)品專員全國業(yè)績達(dá)成率決定40%考核成績，60%為工作表現(xiàn)，須書面評定。

　　第二十九條后勤人員考核（財務(wù)部、行政部）100%為工作表現(xiàn)，須書面評定。

　　第三十條正式錄用未滿一個月者，不參加該年度的年終考核（無該年度年終獎）。

　　第七章考勤

　　第三十一條本公司員工上班時間為周一至周五9：00－18：00（12：00－13：00為午餐時間），周六9：00－12：00。若特殊原因，上班時間變更以上海行政部通知為準(zhǔn)。

　　第三十二條代替他人刷卡或偽造考勤記錄者予以免職辭退。

　　第三十三條以下情況視為曠工。

　　1.上班時間開始后至六十分鐘內(nèi)，始行簽到者視為遲到，每次扣除當(dāng)月工資人民幣30元。若發(fā)生突發(fā)事件須在六十分鐘內(nèi)至電行政部，否則視為曠工。

　　2.若未按規(guī)定請假或假期屆滿未續(xù)而不到工者以曠工論。

　　3.請假理由或證明經(jīng)查實屬偽造者以曠工論。

　　4.擅自早退者以曠工論。

　　5.員工應(yīng)按照規(guī)定時間進(jìn)行上下班考勤記錄，忘帶考勤卡者需立即至行政部登記，無考勤記錄或登記者則視為曠工。

　　第三十四條休假（詳見附件）

　　第八章公司福利

　　第三十五條本公司成立員工俱樂部，并按季度撥款作為活動經(jīng)費，舉辦各種活動，如：文藝活動、體育活動、宣傳活動、教育活動等，本公司員工得依規(guī)定參加。

　　第三十六條本公司員工經(jīng)試用合格為正式員工，一律加入社會勞動保險，享有該保險規(guī)定之各項權(quán)利。

　　第三十七條本公司組織一年一度的員工旅游活動。旅游經(jīng)費視員工在司服務(wù)年限分別規(guī)定：

　　進(jìn)入公司工作未滿一年者，年度旅游需自負(fù)45%費用；

　　工作滿一年而未滿兩年者，年度旅游自負(fù)30%費用；

　　工作滿兩年者，年度旅游無需自負(fù)費用，但最高旅游經(jīng)費為每人每年壹仟玖佰元人民幣；年度旅游可攜帶家屬，其費用全額自理。

　　第三十八條本公司為加強(qiáng)員工的團(tuán)隊合作精神，設(shè)立每人每季人民幣壹佰陸拾元的活動經(jīng)費。此經(jīng)費必須在當(dāng)季使用，不得預(yù)支、不得累加，必須使用在部門活動中，由部門經(jīng)理憑活動發(fā)票及活動內(nèi)容報告統(tǒng)一報銷。活動內(nèi)容不限，部門與部門之間可以共同運(yùn)用或由行政部統(tǒng)一安排。

　　第三十九條本公司于每年中秋佳節(jié)贈送月餅一盒或發(fā)放相當(dāng)之金額獎金以作慶祝。

　　第四十條本公司每月向當(dāng)月生日的員工發(fā)放壹佰元人民幣以作慶賀。

　　第四十一條本公司設(shè)立員工借書制度，每位員工可按規(guī)定借閱公司各種書籍及報紙、雜志。

　　借書前到行政部登記，每次借書數(shù)量為一本。

　　需要再次借書者，必須將上次所借書籍歸還公司后方可再借。

　　借書期限不得超過四周，如需續(xù)借者，須到行政部辦理續(xù)借手續(xù)。

　　書籍不可外借非本公司人員。

　　借書者需保持書籍的清潔與完好無缺，如有損壞，須作相應(yīng)賠償；如有丟失，須照價賠償。

　　第四十二條凡屬微欣工貿(mào)員工，包括各個分公司，每年10月（非工作日）皆

　　可免費享有體格檢查一次。試用期員工同樣享受此待遇。體檢項目如下：

　　內(nèi)科檢查：（心律，心率、雜音、血壓、肺、肝、脾、腹部、淋巴結(jié)）

　　外科檢查：（甲狀腺、乳房、直腸肛指、前列腺、皮膚、頜面口腔、神經(jīng)系統(tǒng)）

　　婦科檢查：（宮頸、子宮）

　　眼科檢查：（結(jié)膜、角膜、晶狀體、玻璃體、眼底）

　　五官科檢查：（鼻、耳、喉）

　　胸片*光檢查：（呼吸系統(tǒng)疾病的診斷，如慢性支氣管炎、肺氣腫、肺心病、

　　支氣管擴(kuò)張、肺炎、肺結(jié)核、肺癌）

　　心電圖檢查：（心血管系統(tǒng)疾病的診斷，如心律失常、心肌梗塞、心肌炎、

　　心肌病、冠心病、心包炎等）

　　B超檢查：（肝、脾、膽、腎、胰等的診斷，如肝囊腫，脂肪肝、肝硬化、肝血管瘤、肝炎、脾腫大、膽結(jié)石、膽囊炎、泌尿系統(tǒng)結(jié)石等）

　　血液生化檢查：

　　a)甲胎蛋白（肝癌診斷指標(biāo)）

　　b)血糖（糖尿病診斷指標(biāo)）

　　c)膽固醇、甘油三脂（高血脂疾病診斷指標(biāo)）

　　d)肝功能、三對半（肝病診斷指標(biāo)，如肝炎，肝硬化，等）

　　e)腎功能（腎病診斷指標(biāo)）

　　第四十三條本公司所有福利政策皆為集體活動行為，個人不參加者視為自動放棄，公司不作現(xiàn)金或其他方式的補(bǔ)償。

　　第九章工齡計算

　　第四十四條本公司員工有下列情形之一者，其工齡合并計算：

　　奉準(zhǔn)給假的假期。

　　連續(xù)服務(wù)本公司的期間，但調(diào)任至本公司所經(jīng)營投資的公司者，其服務(wù)期間的工齡應(yīng)予并計。

　　第四十五條本公司員工有下列情形之一者，其原有工齡不予計入：

　　留職停薪者。

　　因故停職又獲準(zhǔn)復(fù)職者。

　　在試用實習(xí)期間。

　　第十章附則

　　第四十六條本公司對于香港、臺灣人員的雇用、解雇、薪資、福利，由董事長決定，另訂。

　　第四十七條本公司雇用已退休人員，其雇用、解雇、薪資、福利，依合同另訂。

　　第四十八條本手冊如有未盡事宜，依照公司行政發(fā)文或有關(guān)法令規(guī)定辦理，修正時，依修正后的文件或規(guī)定辦理。

　　第四

十九條本手冊經(jīng)董事長核準(zhǔn)，報備有關(guān)部門后，公布實施，修正時亦同。

篇2：物業(yè)知識教材：勞動人事管理及制度范例

　　物業(yè)知識教材：勞動人事管理及制度范例

　　范例一 《員工手冊》的編寫技巧

　　《員工手冊》主要闡述員工在公司工作中會遇到的一系列勞動權(quán)利、勞動義務(wù)以及聯(lián)系方式問題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過《員工手冊》的學(xué)習(xí),可做到無師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。

　　《員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動法》;第二是依據(jù)物業(yè)管理工作的特點。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面:

　　1.總經(jīng)理致辭;

　　2.公司簡介;

　　3.公司組織系統(tǒng)及主要部門結(jié)構(gòu)的圖示說明;

　　4.勞動條例;

　　5.員工福利;

　　6.員工守則;

　　7.獎勵與懲罰;

　　8.安全消防;

　　9.附則。

　　下面是新加坡江山財團(tuán)物業(yè)管理部《員工手冊》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。

　　示例:員工守則

　　(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。

　　(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。

　　(三)必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時,大廈管理人員應(yīng)事先取得大廈負(fù)責(zé)人同意,而大廈負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。

　　(四)管理人員不得在當(dāng)值時間內(nèi)為個別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。

　　(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù),若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請其直接向公司詢問。

　　(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項指示,并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報。大廈員工須服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。

　　(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實行為。

　　(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。

　　(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

　　(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財物,對各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。

　　(十一)臺風(fēng)襲深期間,各員工必須依時當(dāng)值,堅守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng),防雨工作。

　　(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

　　管理工作

　　(一)按照規(guī)定時間當(dāng)值,不可擅離職守。

　　(二)在當(dāng)值時不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。

　　(三)每日上班時間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件,應(yīng)立即處理、記錄并及時向上級報告。

　　(四)臺風(fēng)或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班,并按“臺風(fēng)及雷暴豪雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作,以保護(hù)公共財產(chǎn),防止意外或水浸等。

　　(五)服從上級指導(dǎo),完成所指定的工作。

　　(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時須協(xié)助維修工作。

　　(七)執(zhí)行各項任務(wù)時,必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。

　　(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報警。

　　(九)熱情接待來訪人員,詳細(xì)記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。

　　(十)管理處須設(shè)置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時放置部分緊急維修之工具,以備臨時急用。

　　(十一)大廈公共地方之鎖匙,如:電制房、機(jī)房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時使用。若有需要外借鎖匙時,必須登記借用人姓名及身份證,用后及時歸還。

　　保安工作

　　(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:對講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施,以免減弱防盜效果,特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖,訪客則可用對講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開,防止壞人有機(jī)可乘。

　　(二)應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密,不得泄露。

　　(三)與住戶保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題,經(jīng)常交換意見及互通消息。

　　(四)各更管人員交接更時應(yīng)傳達(dá)防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務(wù)令保安人員高度警惕。

　　(五)嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員,更應(yīng)查驗身份證、文件,如有疑問,應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。

　　(六)應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時,更須提高警覺。

　　(七)當(dāng)值管理員至少每兩小時巡樓一次(但不固定時間),以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。

　　(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報警并封閉大門及其通道,以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警方。

　　(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無搜查權(quán)力。因此,拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門處理。

　　(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中,則更應(yīng)加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。

　　(十一)詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話,以便需要時尋求協(xié)助。

　　(十二)若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案:

　　1.立刻報案,并留在現(xiàn)場直至公安部門到達(dá),遇有傷員(被害人、案犯)應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。

　　2.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品,協(xié)助公安部門保留證據(jù),方便調(diào)查工作。

　　3.切勿開動風(fēng)扇,冷氣機(jī)或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。

　　4.禁止任何人在現(xiàn)場走動,以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。

　　5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過,與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。

　　公眾衛(wèi)生

　　(一)清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺等公用地方。

　　(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。

　　(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間,應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級報告。

　　(四)如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水,應(yīng)立即清理,以免蚊蟲滋生。難以清理的地方,可暫時淋上油渣,阻止蚊蟲繁殖,再研究處理方法。

　　(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排修理。

　　(六)勸喻住戶淋花時要特別小心,勿將水淋到陽臺外面,以免影響下層和下面行人。

　　(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時,勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。

　　(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。

　　(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無結(jié)果,則應(yīng)詳細(xì)記錄及請求上級處理。

　　(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應(yīng)做詳細(xì)記錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。

　　樓梯

　　(一)電梯發(fā)生故障停留空中時,乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時用電梯內(nèi)對講機(jī)善言安慰被困乘客,請其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險。

　　(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。

　　(三)乘搭電梯人數(shù)過多時,應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險。

　　(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒單獨搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險。

　　(五)保安值班員時刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。

　　(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾,以免影響梯門開關(guān)。

　　(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時,應(yīng)即通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時,管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。

　　(八)狂風(fēng)暴雨時,如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時,應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風(fēng)雨過后,必須根治漏水情況。

　　(九)凡有水滲入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。

　　(十)電梯槽底有積水時,應(yīng)即報告上級處理,同時研究水的來源,及早修理。

　　(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。

　　(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。

　　(十三)沖洗走廊和樓梯時,勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。

　　(十四)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。

　　(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。

　　(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。

　　電力系統(tǒng)

　　(一)修理電器設(shè)備,應(yīng)聘請持證的合格技師。

　　(二)應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時使用。

　　(三)如部分用戶電力中斷,應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請人處理,管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。

　　(四)全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

　　(五)公共使用的電力設(shè)備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞或有過熱現(xiàn)象,應(yīng)立即派人修理。

　　(六)接到供電公司通知停電時,應(yīng)即貼出通告,清楚列明日期、時間及受影響的設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后,貼出恢復(fù)供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。

　　(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。

　　(八)在大廈出入口處,各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備,管理處亦應(yīng)常備手電筒。

　　(九)大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔,不得放置各種雜物。

　　(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。

　　消防

　　(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。

　　(二)組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識,熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練,使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊員。

　　(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等,如有損壞和失效時,應(yīng)立即修理和更換。

　　(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備,以備應(yīng)急。

　　(五)每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬不可有阻塞情況發(fā)生。

　　(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。

　　(七)留意公用電線,如有破損或不符合規(guī)定時,應(yīng)立即修理和更換。

　　(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時,即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒有時,當(dāng)即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報告管理處和公司。

　　(九)勸告拜神的住戶小心燃點香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。

　　(十)切勿將防火門打開,以免萬一火警發(fā)生時,濃煙散播及火勢蔓延。

　　(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時,如能及時撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報案。

　　(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報案,同時按動警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

　　(十三)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿搭乘電梯。

　　(十四)報案時,必須清楚說明現(xiàn)場地址,報案人姓名及管理處電話。

　　(十五)所有消防裝置,應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。

　　中央空調(diào)及制冷設(shè)備

　　(一)中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。

　　(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。

　　(三)空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行修理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫字樓工作秩序。

　　(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。

　　(五)操作人員必須定期、定時檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進(jìn)行修理,保證電動機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。

　　(六)要定期或不定期地查漏,隨時檢查,隨時修理,使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機(jī)查明原因,進(jìn)行及時修理或更換機(jī)件:

　　1.發(fā)現(xiàn)電動機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲;

　　2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音;

　　3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動;

　　4.電動機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低;

　　水務(wù)及渠務(wù)

　　(一)了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開關(guān)總制及分制等位置。

　　(二)應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個月清洗一次,以保持衛(wèi)生。

　　(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時,必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,則將總制關(guān)閉,并及時發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時立即安排水管工進(jìn)行急修。

　　(四)要注意水箱的保養(yǎng),預(yù)防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲。

　　(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來水公司查詢原因,并請盡快解決。

　　(六)救火用的輸水設(shè)備,應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)即修理。同時必須禁止使用消防水喉做其它用途。

　　(七)因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出,無法通知戶主時,應(yīng)及時關(guān)閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。

　　(八)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時渠水受阻而水浸。

　　(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應(yīng)即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

　　(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時,應(yīng)即檢查修理。

　　(十一)若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時,應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。

　　氣體燃料泄漏

　　(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時,應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。

　　(二)打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗,使樓宇空氣流通。

　　(三)切勿吸煙、點火、按動電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。

　　(四)管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點,迅速進(jìn)行修理。必要時,用街外電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警。

　　(五)“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件,請住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制,打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。

　　樓宇結(jié)構(gòu)及維修

　　(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對該樓宇的安全有重大影響時,管理員應(yīng)予以注意,并向上級報告。

　　(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時,應(yīng)予制止并向上級報告。

　　(三)天花板或外墻有漏水,應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。

　　(四)在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級報告并研究修理方案進(jìn)行修理:

　　1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;

　　2.氣窗的玻璃爆裂;

　　3.樓梯邊的欄桿松脫;

　　4.防火門及消防設(shè)備損壞;

　　5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。

　　(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予制止并報告上級。

　　停車場管理

　　(一)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務(wù),保證車輛安全,維護(hù)車場良好的行車秩序。

　　(二)車輛進(jìn)場后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認(rèn)真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯。

　　(三)了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號等等,以便于識別。

　　(四)汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”,便于丟失后,向保險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛,本車場不予停放保管。

　　(五)本停車場實行有償停車保管服務(wù),必須嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律,經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚,做到錢、票相符,日清月結(jié)。

　　(六)嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時,應(yīng)即令其開出車場,立即報告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

　　(七)車管員交接班時必須認(rèn)真交接:如清點停車場內(nèi)車輛多少時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金清點,并詳細(xì)登記(自行車則注意車票的號碼及張數(shù),登記在交接登記簿上),雙方簽字負(fù)責(zé)。

　　(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報告班長或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上,以備查。

　　(九)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費制度,堅持原則,不得徇私舞弊,如不開票停車或亂收費、不收費等等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。

　　(十)保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。

　　有關(guān)廉潔條款

　　(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會全力支持管理工作,使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。

　　(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。

　　物業(yè)管理公司職能制度的制訂

　　職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門的職責(zé)范圍。

　　1.辦公室的職責(zé)范圍

　　辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責(zé)范圍是:

　　(1)學(xué)習(xí)、研究黨和國家的方針、政策,貫徹落實領(lǐng)導(dǎo)的指示;深入基層調(diào)查研究,努力掌握第一手資料,為總經(jīng)理的工作決策提供可靠的依據(jù)。

　　(2)負(fù)責(zé)公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。

　　(3)負(fù)責(zé)公司級會議的籌備和安排,做好會議記錄,整理會議紀(jì)要,對會議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。

　　(4)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。文書檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調(diào)卷和保密工作。

　　(5)協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,協(xié)調(diào)部門工作,監(jiān)督各部門和管理處認(rèn)真及時地貫徹公司的各項工作決策和指令。

　　(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據(jù)需要做好勞動力的安排調(diào)配,員工的調(diào)入調(diào)出,并協(xié)助辦理好各項有關(guān)手續(xù)。

　　(7)做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休等各項工作,并負(fù)責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。

　　(8)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)工作,協(xié)同各部門共同抓好員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn),積極開發(fā)人力資源,努力造就一支高素質(zhì)的員工隊伍。

　　(9)負(fù)責(zé)公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理;車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。

　　(10)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　2.財務(wù)部的職責(zé)范圍

　　財務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營管理,負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理、會議核算、物資管理等工作。具體職責(zé)范圍是:

　　(1)認(rèn)真貫徹“會計法”,執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令,遵守各項資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)營成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財務(wù)會計信息。

　　(3)加強(qiáng)計劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財務(wù)計劃(預(yù)算)。

　　4)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項控制工作,節(jié)約費用,降低成本,多創(chuàng)利;加強(qiáng)財務(wù)分析,考核各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗,發(fā)現(xiàn)問題,促進(jìn)公司改善經(jīng)營管理。

　　(5)按照會計制度規(guī)定,切實做好記賬、算賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚,日清月結(jié),按期報賬,在規(guī)定時間內(nèi)報送各款會計報表。

　　(6)按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理。對下屬各管理處經(jīng)費的收支情況,經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　(7)根據(jù)國家財會制度精神,結(jié)合本公司實際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費用開支等具體辦法,并監(jiān)督各部門實行。

　　(8)妥善保存會計檔案資料,接受財稅機(jī)關(guān)、上級主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查,及時提供財務(wù)資料,如實反映情況。

　　(9)充分發(fā)揮財務(wù)部在公司管理中的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營管理水平。

　　(10)完成好領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍

　　公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門,通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹立良好的企業(yè)形象。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)建立信息網(wǎng)絡(luò)。負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息,將經(jīng)過分析評價的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門作參考,以提高經(jīng)營管理的能力。

　　(2)監(jiān)測公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上,處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系,如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。

　　(3)監(jiān)測社會環(huán)境。企業(yè)是社會的有機(jī)組成部分,企業(yè)的每項活動及其生存、發(fā)展都受到社會環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測社會環(huán)境的變化,國家政策法令的變化,市場的變化,社會輿論的變化等等,使企業(yè)能及時適應(yīng)這種變化。

　　(4)分析發(fā)展趨勢。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會民意、時尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析,向企業(yè)預(yù)報有重大影響的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢;預(yù)測企業(yè)的重大行動計劃可能遇到的社會反應(yīng),使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。

　　(5)作為公司的對外發(fā)言人,負(fù)責(zé)對外宣傳、溝通工作,樹立良好的企業(yè)形象。

　　(6)編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章;匯編有關(guān)的報刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設(shè)計、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈品。

　　(7)保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系,負(fù)責(zé)編輯以住戶為閱讀對象的報刊;接受住戶對公司的各種投訴和有關(guān)咨詢,對合理的要求及時通知有關(guān)部門,協(xié)助解決。

　　(8)作為公司社會活動的代表,積極參與有關(guān)社會活動,并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。

　　(9)做好公司內(nèi)部員工關(guān)系,調(diào)動員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報刊,組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作;安排公司員工的各種康樂活動。

　　(10)處理突發(fā)事件和危機(jī)事件。

　　(11)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　4.工程部的職責(zé)范圍

　　工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作,通過對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護(hù)維修計劃,報總經(jīng)理審批后組織貫徹實施。

　　(2)全面負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。

　　(3)全面負(fù)責(zé)樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作,保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(4)定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況,分析存在問題,及時提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實施。

　　(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗方案,安排好人力和物力,保證工作需要。

　　(6)房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。

　　(7)協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。

　　(8)參加新入伙樓宇工程的驗收,提出其有關(guān)設(shè)施增補(bǔ)改造方案。

　　5.管理部的職責(zé)范圍

　　管理部要落實公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議,有計劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件,制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計劃,并組織實施。

　　(2)協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗收、移交工作。

　　(3)負(fù)責(zé)住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工作。

　　(4)負(fù)責(zé)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。

　　(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題,負(fù)責(zé)處理有關(guān)違章裝修、違章建筑等問題。

　　(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　6.服務(wù)部的職責(zé)范圍

　　服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要,為住戶提供全方位的服務(wù)。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)牢固樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。

　　(2)建立健全本部門的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程,重視員工培訓(xùn)工作,建立一支高素質(zhì)的員工隊伍。

　　(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項目,協(xié)助制定收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)建立信息庫,及時了解住戶要求,并能及時提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　(5)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　7.發(fā)展部的職責(zé)范圍

　　發(fā)展部要堅持公司一業(yè)為主,多種經(jīng)營的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會、靈活運(yùn)用各種資金,投資開發(fā)周期短、效益高的項目,增強(qiáng)企業(yè)的實力。具體職責(zé)范圍是:

　　(1)在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,積極慎重做好新項目的可行性研究報告,爭取做到開發(fā)一個,成功一個。

　　(2)以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和文化體育設(shè)施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。

　　(3)根據(jù)實際情況,積極開辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務(wù)公司,裝飾公司、車輛維修部,花木服務(wù)部等等。

　　(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù),開展物業(yè)評估工作。

　　(5)定期向總經(jīng)理匯報下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。

　　(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　8.管理處的職責(zé)范圍

　　管理處是物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)某一指定的物業(yè)管理。具體職責(zé)范圍是:

　　(1)貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項規(guī)章制度。

　　(2)負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù),糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。

　　(3)樹立住戶至上的觀念,及時為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　(4)協(xié)助公司工程部對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用。

　　(5)積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作。

　　(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作。

　　(7)調(diào)查研究,深入了解住戶對管理服務(wù)工作的意見,處理住戶對管理服務(wù)工作的投訴,重大問題報請公司管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。

　　(8)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　物業(yè)管理公司崗位制度的制訂

　　崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設(shè)各種崗位的職責(zé)規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì),應(yīng)知應(yīng)會,崗位職責(zé),工作量規(guī)范等方面。

　　下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。

　　范例二：深圳市房屋管理員崗位規(guī)范

　　房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負(fù)責(zé)一定地段(片或幢)的房產(chǎn)管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責(zé)和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會,掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務(wù),特制定本規(guī)范。

　　(一)房屋管理員的基本素質(zhì)

　　房屋管理員所擔(dān)負(fù)的住房管理工作政策性、專業(yè)性強(qiáng),要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質(zhì):

　　1.政治思想素質(zhì)

　　房屋管理員必須堅持四項基本原則,熱愛社會主義,認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和黨的方針政策;積極參加各項社會政治活動;秉公辦事;堅持原則,廉潔奉公,不以權(quán)謀私;具有全心全意為人民服務(wù)的思想,遵紀(jì)守法,嚴(yán)格要求;作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,虛心好學(xué);熱愛集體,愛護(hù)公物。

　　2.文化、專業(yè)素質(zhì)

　　根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn),房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè))以上文化程度。

　　房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓(xùn)練,持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書》方可上崗擔(dān)負(fù)房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識,掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會和專業(yè)技術(shù),不斷提高專業(yè)水平。

　　3.職業(yè)道德素質(zhì)

　　房屋管理是一項服務(wù)性很強(qiáng)的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。

　　(1)房屋管理員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即:愛房產(chǎn)--熱愛房地產(chǎn)行業(yè);愛住戶--對住戶充滿愛心;愛崗位--熱愛房管員崗位;愛服務(wù)--熱心為住戶排憂解難;提高服務(wù)質(zhì)量;愛信譽(yù)--愛護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù),在住戶中樹立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。

　　(2)要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管理工作的知識與技能。一個合格的房屋管理員既要有為住戶服務(wù)的思想,更要具備過硬的服務(wù)本領(lǐng),刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。

　　(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項“窗口”工作,直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),涉外房產(chǎn)多,房屋管理質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽(yù)和對外開放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動熱情,優(yōu)質(zhì)服務(wù),急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個不講,五個不能”,即“不講低級庸俗的口頭語;不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無關(guān)的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓(xùn)斥;不能報復(fù)住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺的禮節(jié)和禮貌語言;在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。

　　(二)房屋管理員崗位“應(yīng)知應(yīng)會”

　　1.應(yīng)知

　　(1)屋村管理的宗旨和原則;

　　(2)本管理處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù);

　　(3)本人管理地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);

　　(4)本人管理范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話。

　　(5)本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況,包括:本市居民、外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內(nèi)地居民、臨時住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會階層和經(jīng)濟(jì)狀況;

　　(6)本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少;

　　(7)本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項目用房以及其它用房;

　　(8)房租、管理費和各種規(guī)費的收費標(biāo)準(zhǔn);

　　(9)政府主管部門和本單位制定的房產(chǎn)管理各項指標(biāo),包括:租金、管理費、規(guī)費收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。

　　(10)本管理處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個,位置,化糞池有幾個,位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;

　　(11)本管理處范圍內(nèi)有幾個泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機(jī),有多少臺生活水泵,消防水泵;

　　(12)本管理處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個,路燈,樓梯燈有多少盞;

　　(13)火警、匪警、居委會、派出所電話號碼。

　　2.應(yīng)會

　　(1)能看懂房屋平面圖,會丈量面積,會計算房屋建筑、使用居住面積;

　　(2)懂房屋結(jié)構(gòu),會住房驗收方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

　　(3)會編制簡單維修計劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計算;

　　(4)懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識和變更修改技術(shù);

　　(5)會簽定房產(chǎn)管理合同,包括租賃合同、買賣合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護(hù)合同、裝修合同等,要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序,能參與訴訟;

　　(6)會看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;

　　(7)懂園庭綠化的基本知識,會美化環(huán)境,懂得樹木、花草的養(yǎng)護(hù)知識;

　　(8)懂得發(fā)生火警、臺風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施;

　　(9)會處理來信來訪和寫工作總結(jié);

　　(10)要會調(diào)查研究,會擬調(diào)查、訪問提綱,會作調(diào)查訪問筆記,會寫簡單的調(diào)查報告;

　　(11)具有一定的組織能力,會宣傳、發(fā)動、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開展住宅區(qū)內(nèi)各項公益活動,會合理組織管理各種技術(shù)工人進(jìn)行房屋維修,養(yǎng)護(hù),園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎(chǔ)設(shè)施的維修,消防設(shè)施的保養(yǎng),還要會組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。

　　(三)房屋管理員的崗位職責(zé)

　　房屋管理員在本管理地段(片、幢)內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負(fù)責(zé),其崗位職責(zé)是:

　　1.負(fù)責(zé)宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策;

　　2.負(fù)責(zé)管理300至500個住宅單元。以下情況負(fù)責(zé)300個住宅單元。

　　(1)初級房管員;

　　(2)住房分散;

　　(3)住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差;

　　(4)出租房比例較大。

　　3.掌握自己管理地段(片、幢)內(nèi)住房基本情況包括:

　　(1)住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況;

　　(3)房屋租賃及租金情況;

　　(4)房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。

　　以上情況須做到隨問隨答并與實際相符。

　　4.負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作。

　　5.負(fù)責(zé)制訂管理地段(片、幢)內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計劃,并組織實施各項房屋及樓宇的維修任務(wù),驗收維修質(zhì)量并簽具驗收報告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過5‰。

　　6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況并負(fù)責(zé)實施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置,各種井、池的位置要熟記,隨時可查找出來,基礎(chǔ)設(shè)施管理、維修投訴率不超過8‰。

　　7.負(fù)責(zé)管理地段(片、幢)內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)境計劃,并組織實施;宣傳、發(fā)動教育住戶愛護(hù)衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會、環(huán)衛(wèi)部門及時打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、無臭,使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。

　　8.負(fù)責(zé)房屋租金、管理費和各項規(guī)費的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費收繳率95%,各種規(guī)費的收繳率90%以上。

　　9.搞好居民來信來訪接待,認(rèn)真處理住房管理中的居民投訴,每一個投訴均須有回復(fù)并及時處理。大問題三天內(nèi)有回復(fù),五天內(nèi)處理;處理來信、來訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報。

　　10.負(fù)責(zé)接待居民有關(guān)住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù),為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,調(diào)動住戶參與住房管理。

　　11.積極參與屋村管理決策,及時了解房產(chǎn)市場動態(tài)并定期寫出書面報告。

　　12.負(fù)責(zé)做好管理地段的巡視,及時發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關(guān)住戶裝修申請、報審、驗收工作。

　　13.參與新樓驗收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴(yán)格驗收,發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門反映,監(jiān)督其及時處理。

　　(四)房屋管理員工作量規(guī)范

　　根據(jù)房屋管理員崗位職責(zé)和各項職責(zé)的工作量,對房屋管理員的工作量規(guī)范如下:

　　1.每日工作量

　　(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:

　　①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販);

　　②住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動);

　　③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無影響正常休息的噪聲源);

　　④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。

　　以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管理處主任匯報。

　　(2)收繳房租、管理費、各項規(guī)定費用;

　　(3)接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴;

　　(4)解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)咨詢;

　　(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗收修繕質(zhì)量;

　　(6)作好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。

　　(7)整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。

　　2.一周工作

　　(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。

　　(2)初審住戶裝修申請,并報上級審批;

　　(3)檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,住宅樓內(nèi)信報箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報管理處主任和有關(guān)部門,并協(xié)助處理。

　　(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。

　　(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。

　　3.一月工作

　　(1)編制本月保養(yǎng)維修報表,制訂下月保養(yǎng)維修計劃報屋村管理處主任;

　　(2)編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表并報管理主任;

　　(3)組織修剪管理地段內(nèi)的樹木、花草一次;

　　(4)發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除;

　　(5)對本月維修項目進(jìn)行一次回訪,聽取住戶意見;

　　(6)整理房屋管理資料、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改;

　　(7)與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等)如有重要情況須用書面報告和反映;

　　(8)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。

　　4.一季度工作

　　(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、太平門等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理;

　　(2)打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理;

　　(3)組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥;

　　(4)清理房租、管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏改、錯收;采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進(jìn)行追收;

　　(5)編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;

　　(6)與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作,辦一期房屋管理專刊,宣傳表揚(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出住宅區(qū)存在的問題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識;

　　(7)整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報告。

　　5.一年工作

　　(1)參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);

　　(2)對本管理地段(片、幢)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;

　　(3)組織清理一次化糞池;

　　(4)編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;

　　(5)編制下年度維修保養(yǎng)計劃;

　　(6)整理房產(chǎn)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實際一致;

　　(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會;與有關(guān)部門交換開展房產(chǎn)管理的意見;

　　(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會,聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;

　　(9)總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);

　　(10)制定下年度工作計劃。

篇3：物業(yè)知識教材:人事管理制度

　　物業(yè)知識教材:人事管理制度

　　當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標(biāo)一旦確定，就應(yīng)該列出實現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護(hù)、使用和考績制度。

　　一、錄用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。

　　(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。

　　(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計劃。

　　(5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。

　　二、開發(fā)

　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價值，明確培訓(xùn)范圍和類型。

　　(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)特點，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。

　　(3)建立培訓(xùn)組織，統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。

　　(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。

　　(5)挑選培訓(xùn)人員，保證培訓(xùn)質(zhì)量。

　　(6)開展培訓(xùn)評估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)。

　　三、維護(hù)

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。

　　(2)開展工作實績評估。

　　(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動。

　　四、使用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€性、揚(yáng)長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。

　　(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益。

　　(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。

　　(4)獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。

　　五、考績

　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。

　　(2)通過獎勤罰懶，激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

　　(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。