物業(yè)公司人事管理制度
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)人事管理，提高物業(yè)工作效率，保障業(yè)主權(quán)益，制定本制度。
第二條 本制度適用于本物業(yè)公司全體員工的人事管理工作。
第二章 人事招聘
第三條 公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要，制定招聘計(jì)劃。
第四條 招聘崗位應(yīng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，且具備相應(yīng)的從業(yè)資格。
第五條 招聘程序包括職位發(fā)布、簡歷篩選、面試、背景調(diào)查和錄用。
第六條 招聘過程中，應(yīng)保證公平、公正、公開，并按照物業(yè)公司的需求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)和條件。
第七條 招聘錄用工作由人力資源部門負(fù)責(zé)，根據(jù)招聘程序，與候選人簽訂勞動(dòng)合同。
第三章 人事檔案管理
第八條 全體員工建立人事檔案，并進(jìn)行分類、歸檔。
第九條 人事檔案須記錄員工的個(gè)人基本情況、履職情況、獎(jiǎng)懲情況以及其他與工作相關(guān)的信息。
第十條 人事檔案應(yīng)妥善保存，保密，不得隨意泄露個(gè)人信息。
第十一條 人事檔案的更新由人力資源部門負(fù)責(zé)。
第四章 崗位設(shè)計(jì)與培訓(xùn)
第十二條 公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要，科學(xué)設(shè)置崗位，明確工作職責(zé)和權(quán)限。
第十三條 崗位說明書應(yīng)明確崗位職責(zé)、任職要求、工作流程和工作標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 公司應(yīng)建立崗位培訓(xùn)計(jì)劃，對新員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)。
第十五條 公司應(yīng)定期進(jìn)行員工培訓(xùn)，提升員工的專業(yè)素質(zhì)和綜合能力。
第十六條 公司應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或內(nèi)部專業(yè)人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并記錄培訓(xùn)情況。
第五章 獎(jiǎng)懲制度
第十七條 公司應(yīng)建立健全獎(jiǎng)懲制度，對員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，激勵(lì)員工的積極性和責(zé)任感。
第十八條 獎(jiǎng)勵(lì)方式包括物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)、晉升等。
第十九條 懲罰方式包括批評教育、記過、降職等。
第二十條 獎(jiǎng)懲制度的具體規(guī)定和操作方式由人力資源部門負(fù)責(zé)制定。
第六章 工資福利管理
第二十一條 公司應(yīng)按照國家的勞動(dòng)法律法規(guī)，制定工資福利管理制度。
第二十二條 工資福利包括基本工資、津貼、獎(jiǎng)金、福利等。
第二十三條 公司應(yīng)及時(shí)發(fā)放工資，保證員工的合法權(quán)益。
第二十四條 公司應(yīng)建立完善的社保和公積金繳納制度。
第二十五條 公司應(yīng)提供員工的工傷保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)，保障員工的安全。
第七章 考勤管理
第二十六條 公司應(yīng)建立健全的考勤管理制度。
第二十七條 員工應(yīng)按時(shí)上下班，嚴(yán)格遵守考勤規(guī)定。
第二十八條 公司應(yīng)提供合理的請假制度，并做好請假登記和審核工作。
第二十九條 遲到、早退、曠工等違反考勤規(guī)定行為應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處罰。
第三十條 考勤管理的具體操作方式由人力資源部門負(fù)責(zé)制定。
第八章 績效考核
第三十一條 公司應(yīng)建立科學(xué)的績效考核制度。
第三十二條 績效考核應(yīng)包括定期考核和不定期考核。
第三十三條 績效考核應(yīng)客觀、公正，并將績效考核結(jié)果作為職工晉升和薪資調(diào)整的依據(jù)。
第三十四條 績效考核結(jié)果應(yīng)向員工進(jìn)行通報(bào)和解釋。
第九章 勞動(dòng)關(guān)系管理
第三十五條 公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，建立與員工的勞動(dòng)關(guān)系。
第三十六條 公司應(yīng)積極開展員工關(guān)系活動(dòng)，增強(qiáng)員工對公司的歸屬感和凝聚力。
第十章 保密與安全管理
第三十七條 公司應(yīng)建立保密和安全管理制度。
第三十八條 公司應(yīng)加強(qiáng)對員工的安全教育和培訓(xùn)，確保員工的人身安全。
第三十九條 公司應(yīng)加強(qiáng)對公司內(nèi)部信息的保護(hù)，防止泄露和不當(dāng)使用。
第十一章 紀(jì)律管理
第四十條 公司應(yīng)建立紀(jì)律管理制度。
第四十一條 公司應(yīng)加強(qiáng)對員工的紀(jì)律教育，確保員工守紀(jì)律、遵守制度。
第四十二條 違反公司規(guī)章制度的行為應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理，包括警告、罰款、停職、開除等。
第十二章 問題申訴和處理
第四十三條 公司應(yīng)建立健全的問題申訴和處理機(jī)制。
第四十四條 員工有權(quán)向公司提出問題申訴，并有權(quán)得到解決。
第四十五條 公司應(yīng)及時(shí)處理員工的問題申訴，并給予合理的答復(fù)和解決方案。
第十三章 監(jiān)督與改進(jìn)
第四十六條 公司應(yīng)建立對人事管理工作的監(jiān)督機(jī)制。
第四十七條 公司應(yīng)定期開展人事管理工作的自查和評估。
第四十八條 公司應(yīng)根據(jù)監(jiān)督和評估結(jié)果，及時(shí)進(jìn)行人事管理工作的改進(jìn)和優(yōu)化。
第四十九條 公司應(yīng)不斷提高人事管理水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
第十四章 附 則
第五十條 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行，修訂時(shí)須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)。
第五十一條 本制度解釋權(quán)歸公司所有。
第五十二條 本制度自發(fā)布之日起，廢止公司原有的人事管理相關(guān)制度。
篇2：物業(yè)知識(shí)教材：勞動(dòng)人事管理及制度范例
物業(yè)知識(shí)教材：勞動(dòng)人事管理及制度范例
范例一 《員工手冊》的編寫技巧
《員工手冊》主要闡述員工在公司工作中會(huì)遇到的一系列勞動(dòng)權(quán)利、勞動(dòng)義務(wù)以及聯(lián)系方式問題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過《員工手冊》的學(xué)習(xí),可做到無師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。
《員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動(dòng)法》;第二是依據(jù)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:
1.總經(jīng)理致辭;
2.公司簡介;
3.公司組織系統(tǒng)及主要部門結(jié)構(gòu)的圖示說明;
4.勞動(dòng)條例;
5.員工福利;
6.員工守則;
7.獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰;
8.安全消防;
9.附則。
下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管理部《員工手冊》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。
示例:員工守則
(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。
(三)必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時(shí)間,按時(shí)上、下班(交接班),不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時(shí),大廈管理人員應(yīng)事先取得大廈負(fù)責(zé)人同意,而大廈負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。
(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù),若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請其直接向公司詢問。
(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示,并定期召開該大廈各級員工的會(huì)議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工須服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,對各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。
(十一)臺(tái)風(fēng)襲深期間,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,堅(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng),防雨工作。
(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
管理工作
(一)按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值,不可擅離職守。
(二)在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。
(三)每日上班時(shí)間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時(shí)須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件,應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級報(bào)告。
(四)臺(tái)風(fēng)或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺(tái)風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班,并按“臺(tái)風(fēng)及雷暴豪雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作,以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn),防止意外或水浸等。
(五)服從上級指導(dǎo),完成所指定的工作。
(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時(shí)須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí),必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。
(九)熱情接待來訪人員,詳細(xì)記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報(bào)告。
(十)管理處須設(shè)置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具,以備臨時(shí)急用。
(十一)大廈公共地方之鎖匙,如:電制房、機(jī)房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鎖匙時(shí),必須登記借用人姓名及身份證,用后及時(shí)歸還。
保安工作
(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:對講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施,以免減弱防盜效果,特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖,訪客則可用對講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開,防止壞人有機(jī)可乘。
(二)應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識(shí)住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密,不得泄露。
(三)與住戶保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題,經(jīng)常交換意見及互通消息。
(四)各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務(wù)令保安人員高度警惕。
(五)嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員,更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件,如有疑問,應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。
(六)應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí),更須提高警覺。
(七)當(dāng)值管理員至少每兩小時(shí)巡樓一次(但不固定時(shí)間),以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。
(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報(bào)警并封閉大門及其通道,以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。
(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無搜查權(quán)力。因此,拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門處理。
(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中,則更應(yīng)加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。
(十一)詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話,以便需要時(shí)尋求協(xié)助。
(十二)若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案:
1.立刻報(bào)案,并留在現(xiàn)場直至公安部門到達(dá),遇有傷員(被害人、案犯)應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
2.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品,協(xié)助公安部門保留證據(jù),方便調(diào)查工作。
3.切勿開動(dòng)風(fēng)扇,冷氣機(jī)或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場走動(dòng),以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。
5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過,與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。
公眾衛(wèi)生
(一)清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺(tái)等公用地方。
(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。
(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間,應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級報(bào)告。
(四)如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水,應(yīng)立即清理,以免蚊蟲滋生。難以清理的地方,可暫時(shí)淋上油渣,阻止蚊蟲繁殖,再研究處理方法。
(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排修理。
(六)勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心,勿將水淋到陽臺(tái)外面,以免影響下層和下面行人。
(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí),勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。
(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無結(jié)果,則應(yīng)詳細(xì)記錄及請求上級處理。
(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。
樓梯
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時(shí)用電梯內(nèi)對講機(jī)善言安慰被困乘客,請其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘搭電梯人數(shù)過多時(shí),應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。
(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(五)保安值班員時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾,以免影響梯門開關(guān)。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)即通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。
(八)狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時(shí),應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風(fēng)雨過后,必須根治漏水情況。
(九)凡有水滲入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。
(十)電梯槽底有積水時(shí),應(yīng)即報(bào)告上級處理,同時(shí)研究水的來源,及早修理。
(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。
(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊和樓梯時(shí),勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
(十四)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時(shí)在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時(shí)無法求救及導(dǎo)致窒息。
電力系統(tǒng)
(一)修理電器設(shè)備,應(yīng)聘請持證的合格技師。
(二)應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時(shí)使用。
(三)如部分用戶電力中斷,應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請人處理,管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。
(四)全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
(五)公共使用的電力設(shè)備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞或有過熱現(xiàn)象,應(yīng)立即派人修理。
(六)接到供電公司通知停電時(shí),應(yīng)即貼出通告,清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后,貼出恢復(fù)供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。
(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。
(八)在大廈出入口處,各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備,管理處亦應(yīng)常備手電筒。
(九)大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔,不得放置各種雜物。
(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。
消防
(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。
(二)組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練,使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。
(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等,如有損壞和失效時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備,以備應(yīng)急。
(五)每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬不可有阻塞情況發(fā)生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用電線,如有破損或不符合規(guī)定時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí),即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒有時(shí),當(dāng)即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報(bào)告管理處和公司。
(九)勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。
(十)切勿將防火門打開,以免萬一火警發(fā)生時(shí),濃煙散播及火勢蔓延。
(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時(shí),如能及時(shí)撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。
(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報(bào)案,同時(shí)按動(dòng)警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。
(十三)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯。
(十四)報(bào)案時(shí),必須清楚說明現(xiàn)場地址,報(bào)案人姓名及管理處電話。
(十五)所有消防裝置,應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。
中央空調(diào)及制冷設(shè)備
(一)中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。
(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。
(三)空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫字樓工作秩序。
(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。
(五)操作人員必須定期、定時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進(jìn)行修理,保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。
(六)要定期或不定期地查漏,隨時(shí)檢查,隨時(shí)修理,使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機(jī)查明原因,進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件:
1.發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲;
2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音;
3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動(dòng);
4.電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低;
水務(wù)及渠務(wù)
(一)了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開關(guān)總制及分制等位置。
(二)應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個(gè)月清洗一次,以保持衛(wèi)生。
(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí),必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,則將總制關(guān)閉,并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。
(四)要注意水箱的保養(yǎng),預(yù)防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲。
(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來水公司查詢原因,并請盡快解決。
(六)救火用的輸水設(shè)備,應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)即修理。同時(shí)必須禁止使用消防水喉做其它用途。
(七)因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出,無法通知戶主時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。
(八)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。
(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應(yīng)即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。
(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí),應(yīng)即檢查修理。
(十一)若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí),應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。
氣體燃料泄漏
(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時(shí),應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。
(二)打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗,使樓宇空氣流通。
(三)切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。
(四)管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點(diǎn),迅速進(jìn)行修理。必要時(shí),用街外電話通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。
(五)“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件,請住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制,打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。
樓宇結(jié)構(gòu)及維修
(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對該樓宇的安全有重大影響時(shí),管理員應(yīng)予以注意,并向上級報(bào)告。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí),應(yīng)予制止并向上級報(bào)告。
(三)天花板或外墻有漏水,應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。
(四)在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理:
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;
2.氣窗的玻璃爆裂;
3.樓梯邊的欄桿松脫;
4.防火門及消防設(shè)備損壞;
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予制止并報(bào)告上級。
停車場管理
(一)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務(wù),保證車輛安全,維護(hù)車場良好的行車秩序。
(二)車輛進(jìn)場后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認(rèn)真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
(三)了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號等等,以便于識(shí)別。
(四)汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于丟失后,向保險(xiǎn)公司索賠。未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛,本車場不予停放保管。
(五)本停車場實(shí)行有償停車保管服務(wù),必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚,做到錢、票相符,日清月結(jié)。
(六)嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時(shí),應(yīng)即令其開出車場,立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
(七)車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接:如清點(diǎn)停車場內(nèi)車輛多少時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn),并詳細(xì)登記(自行車則注意車票的號碼及張數(shù),登記在交接登記簿上),雙方簽字負(fù)責(zé)。
(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報(bào)告班長或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上,以備查。
(九)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度,堅(jiān)持原則,不得徇私舞弊,如不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。
(十)保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。
有關(guān)廉潔條款
(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管理工作,使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。
物業(yè)管理公司職能制度的制訂
職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門的職責(zé)范圍。
1.辦公室的職責(zé)范圍
辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責(zé)范圍是:
(1)學(xué)習(xí)、研究黨和國家的方針、政策,貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)的指示;深入基層調(diào)查研究,努力掌握第一手資料,為總經(jīng)理的工作決策提供可靠的依據(jù)。
(2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。
(3)負(fù)責(zé)公司級會(huì)議的籌備和安排,做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)要,對會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。
(4)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。文書檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調(diào)卷和保密工作。
(5)協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,協(xié)調(diào)部門工作,監(jiān)督各部門和管理處認(rèn)真及時(shí)地貫徹公司的各項(xiàng)工作決策和指令。
(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據(jù)需要做好勞動(dòng)力的安排調(diào)配,員工的調(diào)入調(diào)出,并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。
(7)做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作,并負(fù)責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。
(8)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)工作,協(xié)同各部門共同抓好員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn),積極開發(fā)人力資源,努力造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
(9)負(fù)責(zé)公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理;車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。
(10)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
2.財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍
財(cái)務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營管理,負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、會(huì)議核算、物資管理等工作。具體職責(zé)范圍是:
(1)認(rèn)真貫徹“會(huì)計(jì)法”,執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)政策、法令,遵守各項(xiàng)資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。
(2)正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。
(3)加強(qiáng)計(jì)劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃(預(yù)算)。
4)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作,節(jié)約費(fèi)用,降低成本,多創(chuàng)利;加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析,考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題,促進(jìn)公司改善經(jīng)營管理。
(5)按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚,日清月結(jié),按期報(bào)賬,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各款會(huì)計(jì)報(bào)表。
(6)按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理。對下屬各管理處經(jīng)費(fèi)的收支情況,經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。
(7)根據(jù)國家財(cái)會(huì)制度精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開支等具體辦法,并監(jiān)督各部門實(shí)行。
(8)妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查,及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料,如實(shí)反映情況。
(9)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管理中的預(yù)測、計(jì)劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營管理水平。
(10)完成好領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍
公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門,通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹立良好的企業(yè)形象。其具體職責(zé)范圍是:
(1)建立信息網(wǎng)絡(luò)。負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息,將經(jīng)過分析評價(jià)的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門作參考,以提高經(jīng)營管理的能力。
(2)監(jiān)測公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上,處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系,如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。
(3)監(jiān)測社會(huì)環(huán)境。企業(yè)是社會(huì)的有機(jī)組成部分,企業(yè)的每項(xiàng)活動(dòng)及其生存、發(fā)展都受到社會(huì)環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測社會(huì)環(huán)境的變化,國家政策法令的變化,市場的變化,社會(huì)輿論的變化等等,使企業(yè)能及時(shí)適應(yīng)這種變化。
(4)分析發(fā)展趨勢。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會(huì)民意、時(shí)尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析,向企業(yè)預(yù)報(bào)有重大影響的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢;預(yù)測企業(yè)的重大行動(dòng)計(jì)劃可能遇到的社會(huì)反應(yīng),使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。
(5)作為公司的對外發(fā)言人,負(fù)責(zé)對外宣傳、溝通工作,樹立良好的企業(yè)形象。
(6)編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章;匯編有關(guān)的報(bào)刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設(shè)計(jì)、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈(zèng)品。
(7)保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系,負(fù)責(zé)編輯以住戶為閱讀對象的報(bào)刊;接受住戶對公司的各種投訴和有關(guān)咨詢,對合理的要求及時(shí)通知有關(guān)部門,協(xié)助解決。
(8)作為公司社會(huì)活動(dòng)的代表,積極參與有關(guān)社會(huì)活動(dòng),并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。
(9)做好公司內(nèi)部員工關(guān)系,調(diào)動(dòng)員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報(bào)刊,組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作;安排公司員工的各種康樂活動(dòng)。
(10)處理突發(fā)事件和危機(jī)事件。
(11)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
4.工程部的職責(zé)范圍
工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作,通過對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責(zé)范圍是:
(1)根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后組織貫徹實(shí)施。
(2)全面負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。
(3)全面負(fù)責(zé)樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作,保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(4)定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況,分析存在問題,及時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實(shí)施。
(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗(yàn)方案,安排好人力和物力,保證工作需要。
(6)房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。
(7)協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。
(8)參加新入伙樓宇工程的驗(yàn)收,提出其有關(guān)設(shè)施增補(bǔ)改造方案。
5.管理部的職責(zé)范圍
管理部要落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議,有計(jì)劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個(gè)安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責(zé)范圍是:
(1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件,制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃,并組織實(shí)施。
(2)協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗(yàn)收、移交工作。
(3)負(fù)責(zé)住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工作。
(4)負(fù)責(zé)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。
(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題,負(fù)責(zé)處理有關(guān)違章裝修、違章建筑等問題。
(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
6.服務(wù)部的職責(zé)范圍
服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要,為住戶提供全方位的服務(wù)。其具體職責(zé)范圍是:
(1)牢固樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。
(2)建立健全本部門的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程,重視員工培訓(xùn)工作,建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項(xiàng)目,協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(4)建立信息庫,及時(shí)了解住戶要求,并能及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)。
(5)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
7.發(fā)展部的職責(zé)范圍
發(fā)展部要堅(jiān)持公司一業(yè)為主,多種經(jīng)營的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會(huì)、靈活運(yùn)用各種資金,投資開發(fā)周期短、效益高的項(xiàng)目,增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力。具體職責(zé)范圍是:
(1)在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,積極慎重做好新項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告,爭取做到開發(fā)一個(gè),成功一個(gè)。
(2)以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化體育設(shè)施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。
(3)根據(jù)實(shí)際情況,積極開辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務(wù)公司,裝飾公司、車輛維修部,花木服務(wù)部等等。
(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù),開展物業(yè)評估工作。
(5)定期向總經(jīng)理匯報(bào)下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。
(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
8.管理處的職責(zé)范圍
管理處是物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)某一指定的物業(yè)管理。具體職責(zé)范圍是:
(1)貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
(2)負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù),糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。
(3)樹立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(4)協(xié)助公司工程部對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用。
(5)積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作。
(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作。
(7)調(diào)查研究,深入了解住戶對管理服務(wù)工作的意見,處理住戶對管理服務(wù)工作的投訴,重大問題報(bào)請公司管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。
(8)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
物業(yè)管理公司崗位制度的制訂
崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設(shè)各種崗位的職責(zé)規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì),應(yīng)知應(yīng)會(huì),崗位職責(zé),工作量規(guī)范等方面。
下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。
范例二：深圳市房屋管理員崗位規(guī)范
房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負(fù)責(zé)一定地段(片或幢)的房產(chǎn)管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責(zé)和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì),掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務(wù),特制定本規(guī)范。
(一)房屋管理員的基本素質(zhì)
房屋管理員所擔(dān)負(fù)的住房管理工作政策性、專業(yè)性強(qiáng),要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質(zhì):
1.政治思想素質(zhì)
房屋管理員必須堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則,熱愛社會(huì)主義,認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和黨的方針政策;積極參加各項(xiàng)社會(huì)政治活動(dòng);秉公辦事;堅(jiān)持原則,廉潔奉公,不以權(quán)謀私;具有全心全意為人民服務(wù)的思想,遵紀(jì)守法,嚴(yán)格要求;作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,虛心好學(xué);熱愛集體,愛護(hù)公物。
2.文化、專業(yè)素質(zhì)
根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn),房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè))以上文化程度。
房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓(xùn)練,持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書》方可上崗擔(dān)負(fù)房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識(shí),掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)和專業(yè)技術(shù),不斷提高專業(yè)水平。
3.職業(yè)道德素質(zhì)
房屋管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。
(1)房屋管理員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即:愛房產(chǎn)--熱愛房地產(chǎn)行業(yè);愛住戶--對住戶充滿愛心;愛崗位--熱愛房管員崗位;愛服務(wù)--熱心為住戶排憂解難;提高服務(wù)質(zhì)量;愛信譽(yù)--愛護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù),在住戶中樹立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。
(2)要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管理工作的知識(shí)與技能。一個(gè)合格的房屋管理員既要有為住戶服務(wù)的思想,更要具備過硬的服務(wù)本領(lǐng),刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。
(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項(xiàng)“窗口”工作,直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),涉外房產(chǎn)多,房屋管理質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽(yù)和對外開放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動(dòng)熱情,優(yōu)質(zhì)服務(wù),急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個(gè)不講,五個(gè)不能”,即“不講低級庸俗的口頭語;不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無關(guān)的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓(xùn)斥;不能報(bào)復(fù)住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺(tái)的禮節(jié)和禮貌語言;在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。
(二)房屋管理員崗位“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”
1.應(yīng)知
(1)屋村管理的宗旨和原則;
(2)本管理處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù);
(3)本人管理地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);
(4)本人管理范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話。
(5)本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況,包括:本市居民、外國人、華僑、港澳、臺(tái)灣人士、內(nèi)地居民、臨時(shí)住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)狀況;
(6)本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少;
(7)本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項(xiàng)目用房以及其它用房;
(8)房租、管理費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)政府主管部門和本單位制定的房產(chǎn)管理各項(xiàng)指標(biāo),包括:租金、管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。
(10)本管理處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個(gè),位置,化糞池有幾個(gè),位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;
(11)本管理處范圍內(nèi)有幾個(gè)泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機(jī),有多少臺(tái)生活水泵,消防水泵;
(12)本管理處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個(gè),路燈,樓梯燈有多少盞;
(13)火警、匪警、居委會(huì)、派出所電話號碼。
2.應(yīng)會(huì)
(1)能看懂房屋平面圖,會(huì)丈量面積,會(huì)計(jì)算房屋建筑、使用居住面積;
(2)懂房屋結(jié)構(gòu),會(huì)住房驗(yàn)收方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(3)會(huì)編制簡單維修計(jì)劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計(jì)算;
(4)懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識(shí)和變更修改技術(shù);
(5)會(huì)簽定房產(chǎn)管理合同,包括租賃合同、買賣合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護(hù)合同、裝修合同等,要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序,能參與訴訟;
(6)會(huì)看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;
(7)懂園庭綠化的基本知識(shí),會(huì)美化環(huán)境,懂得樹木、花草的養(yǎng)護(hù)知識(shí);
(8)懂得發(fā)生火警、臺(tái)風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施;
(9)會(huì)處理來信來訪和寫工作總結(jié);
(10)要會(huì)調(diào)查研究,會(huì)擬調(diào)查、訪問提綱,會(huì)作調(diào)查訪問筆記,會(huì)寫簡單的調(diào)查報(bào)告;
(11)具有一定的組織能力,會(huì)宣傳、發(fā)動(dòng)、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開展住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公益活動(dòng),會(huì)合理組織管理各種技術(shù)工人進(jìn)行房屋維修,養(yǎng)護(hù),園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎(chǔ)設(shè)施的維修,消防設(shè)施的保養(yǎng),還要會(huì)組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。
(三)房屋管理員的崗位職責(zé)
房屋管理員在本管理地段(片、幢)內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負(fù)責(zé),其崗位職責(zé)是:
1.負(fù)責(zé)宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策;
2.負(fù)責(zé)管理300至500個(gè)住宅單元。以下情況負(fù)責(zé)300個(gè)住宅單元。
(1)初級房管員;
(2)住房分散;
(3)住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差;
(4)出租房比例較大。
3.掌握自己管理地段(片、幢)內(nèi)住房基本情況包括:
(1)住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況;
(3)房屋租賃及租金情況;
(4)房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。
以上情況須做到隨問隨答并與實(shí)際相符。
4.負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報(bào)工作。
5.負(fù)責(zé)制訂管理地段(片、幢)內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計(jì)劃,并組織實(shí)施各項(xiàng)房屋及樓宇的維修任務(wù),驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽具驗(yàn)收報(bào)告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過5‰。
6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況并負(fù)責(zé)實(shí)施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置,各種井、池的位置要熟記,隨時(shí)可查找出來,基礎(chǔ)設(shè)施管理、維修投訴率不超過8‰。
7.負(fù)責(zé)管理地段(片、幢)內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)境計(jì)劃,并組織實(shí)施;宣傳、發(fā)動(dòng)教育住戶愛護(hù)衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、無臭,使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。
8.負(fù)責(zé)房屋租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費(fèi)收繳率95%,各種規(guī)費(fèi)的收繳率90%以上。
9.搞好居民來信來訪接待,認(rèn)真處理住房管理中的居民投訴,每一個(gè)投訴均須有回復(fù)并及時(shí)處理。大問題三天內(nèi)有回復(fù),五天內(nèi)處理;處理來信、來訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報(bào)。
10.負(fù)責(zé)接待居民有關(guān)住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動(dòng)上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù),為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,調(diào)動(dòng)住戶參與住房管理。
11.積極參與屋村管理決策,及時(shí)了解房產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)并定期寫出書面報(bào)告。
12.負(fù)責(zé)做好管理地段的巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關(guān)住戶裝修申請、報(bào)審、驗(yàn)收工作。
13.參與新樓驗(yàn)收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴(yán)格驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門反映,監(jiān)督其及時(shí)處理。
(四)房屋管理員工作量規(guī)范
根據(jù)房屋管理員崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作量,對房屋管理員的工作量規(guī)范如下:
1.每日工作量
(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:
①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販);
②住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動(dòng));
③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無影響正常休息的噪聲源);
④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管理處主任匯報(bào)。
(2)收繳房租、管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;
(3)接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴;
(4)解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)咨詢;
(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;
(6)作好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
(7)整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。
2.一周工作
(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。
(2)初審住戶裝修申請,并報(bào)上級審批;
(3)檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,住宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處主任和有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。
(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
3.一月工作
(1)編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表,制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)屋村管理處主任;
(2)編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)管理主任;
(3)組織修剪管理地段內(nèi)的樹木、花草一次;
(4)發(fā)動(dòng)組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除;
(5)對本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽取住戶意見;
(6)整理房屋管理資料、對發(fā)生異動(dòng)的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng))作出修改;
(7)與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會(huì)、派出所,工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等)如有重要情況須用書面報(bào)告和反映;
(8)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
4.一季度工作
(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理;
(2)打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理;
(3)組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥;
(4)清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),并編制季度報(bào)表;清查是否有漏改、錯(cuò)收;采取措施對拖欠房租和管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收;
(5)編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表;
(6)與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作,辦一期房屋管理專刊,宣傳表揚(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出住宅區(qū)存在的問題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識(shí);
(7)整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報(bào)告。
5.一年工作
(1)參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
(2)對本管理地段(片、幢)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
(3)組織清理一次化糞池;
(4)編制年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告;
(5)編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃;
(6)整理房產(chǎn)管理檔案資料,寫出資料異動(dòng)報(bào)告,對發(fā)生異動(dòng)的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實(shí)際一致;
(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會(huì);與有關(guān)部門交換開展房產(chǎn)管理的意見;
(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會(huì),聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
(9)總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
(10)制定下年度工作計(jì)劃。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材:人事管理制度
物業(yè)知識(shí)教材:人事管理制度
當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標(biāo)一旦確定，就應(yīng)該列出實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護(hù)、使用和考績制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。
(2)制定錄用計(jì)劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗(yàn)、健康等條件。
(4)通過勞動(dòng)部門、報(bào)紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計(jì)劃。
(5)通過面談、測驗(yàn)和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價(jià)值，明確培訓(xùn)范圍和類型。
(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。
(3)建立培訓(xùn)組織，統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。
(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。
(5)挑選培訓(xùn)人員，保證培訓(xùn)質(zhì)量。
(6)開展培訓(xùn)評估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)。
三、維護(hù)
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計(jì)劃。
(2)開展工作實(shí)績評估。
(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生，保障職工生活。
(4)在建立社會(huì)支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會(huì)保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€(gè)性、揚(yáng)長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。
(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。
(4)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。
五、考績
(1)全面、客觀、審慎地考察每個(gè)員工。
(2)通過獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。