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物業(yè)經(jīng)理人

第二醫(yī)院設(shè)備維修保養(yǎng)工作制度

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  第二醫(yī)院設(shè)備維修保養(yǎng)工作制度

  一、對(duì)使用科室提出的設(shè)備維修申請(qǐng),維修人員應(yīng)及時(shí)予以響應(yīng)和處理。維修完畢后,維修人員應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)維修記錄,并通知使用科室恢復(fù)使用。

  二、對(duì)無(wú)法解決的或疑難的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

  三、對(duì)急救設(shè)備,維修人員不得以任何理由拖延扯皮,而應(yīng)積極搶修保證臨床第一線(xiàn)需要。

  四、使用科室要按規(guī)定做好醫(yī)療設(shè)備的日常保養(yǎng)工作,并定期檢查執(zhí)行落實(shí)情況。

  五、定期深入科室對(duì)所負(fù)責(zé)的儀器設(shè)備進(jìn)行安全巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,防止發(fā)生意外事故。

  六、積極創(chuàng)造條件開(kāi)展預(yù)防性維修(PM),降低設(shè)備故障發(fā)生的概率。

  七、對(duì)保修期內(nèi)或購(gòu)置保修合同的設(shè)備,要掌握其使用情況。出現(xiàn)問(wèn)題時(shí),及時(shí)與保修廠(chǎng)方聯(lián)系,對(duì)維修結(jié)果做好相應(yīng)的維修記錄,并檢查保修合同的執(zhí)行情況。

  八、做好休息時(shí)間和節(jié)假日的維修值班,確保節(jié)假日和休息時(shí)間均能處理突發(fā)的維修要求。

  九、保持工作區(qū)域的安全與整潔。保管好各種維修工具、儀器,防止丟失損壞。

  十、定期召開(kāi)業(yè)務(wù)碰頭會(huì),每月至少組織一次業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),研究、分析維修中的疑難問(wèn)題,交流維修心得。

篇2:給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

  給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

  一、目的

  規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。

  二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機(jī)組)的維修保養(yǎng)。

  三、職責(zé)

  1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。

  2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。

  3、水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

  4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水的情況。

  四、程序要點(diǎn)

  1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定

  (1)每年的12月15日之前,由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。

  (2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則:

  ①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;

  ②給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患);

  ③合理的時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等);

  (3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

  ①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;

  ②備品、備件計(jì)劃;

  ③具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;

  ④預(yù)計(jì)費(fèi)用。

  2、水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

  3、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。

  4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

  (1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):

  ①用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);②檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;

  ③檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;

  ④清潔電動(dòng)機(jī)外殼;

  ⑤檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng):

  ①檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承;

  ②轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;

  ③檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn),如是則應(yīng)加壓盤(pán)根;

  ④清潔水泵外表;

  ⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。

  (3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換。

  (4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。

  5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

  (1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。

  (2)檢查、緊固所有接線(xiàn)頭,對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換。

  (3)檢查柜內(nèi)所有線(xiàn)頭的號(hào)碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改。

  (4)交流接觸器維修保養(yǎng):

  ①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;

  ②清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;

  ③清潔鐵芯上的油污及臟物;

  ④檢查復(fù)位調(diào)簧情況;

  ⑤擰緊所有緊固件。

  (5)自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng):

  ①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;

  ②外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線(xiàn)。

  (6)熱繼電器維修保養(yǎng):

  ①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損,如損壞則應(yīng)更換;

  ②檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

  (7)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng):

  ①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻,應(yīng)不低于100MΩ,否則應(yīng)烘干處理;

  ②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;

  ③自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中,其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象;④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭

  。(8)中間繼是器、信號(hào)繼電器修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查兩者的動(dòng)作是否可靠,輸出信號(hào)是否正確,如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。

  (9)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):

  ①檢查各信號(hào)燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;

  ②檢查各批示儀表指示是否正確,如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。

  (10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):

  ①檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;

  ②檢查信號(hào)線(xiàn)接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;

  ③偏差很大或信號(hào)線(xiàn)腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

  6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

  (1)閘閥維修保養(yǎng):

  ①檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;

  ②檢查壓橫油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油;

  ③對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑;

  ④對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

  (2)止回閥維修保養(yǎng):

  ①檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;

  ②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;

  ③檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

  (3)浮球閥維修保養(yǎng):

  ①檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;

  ②檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;

  ③檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

  (4)液位控制器維修保養(yǎng):

  ①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;

  ②清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;

  ③檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;

  ④緊固所有螺母。

  7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

  (1)用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上,否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵,對(duì)線(xiàn)圈進(jìn)行烘干處理。

  (2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。

  (3)檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。

  (4)清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒(méi)漆一遍。

  (5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

  8、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進(jìn)行一次)

  (1)檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強(qiáng)。

  (2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。

  (3)檢查保護(hù)漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

  (4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。

  9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí),如必須超過(guò)8小時(shí),則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

  10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中;對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決而后寫(xiě)出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。

  11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交機(jī)交處存檔,保存期為長(zhǎng)期。

  12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí),應(yīng)由機(jī)電處主管填寫(xiě)《停申請(qǐng)表》,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部,由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然停水,應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作出解釋。

  五、記錄

  六、相關(guān)支持文件

篇3:論物管企業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)體系

  論物管企業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)體系

  自上世紀(jì)80年代gg開(kāi)放以來(lái),城市建設(shè)蓬勃發(fā)展,到處高樓大廈林立。為了確保這些樓宇的正常運(yùn)作,一個(gè)新興的朝陽(yáng)行業(yè)--物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理為人們創(chuàng)造了安全、舒適、整潔、幽雅的生活、辦公環(huán)境,這是眾所周知、有目共睹的,也是能為人們所親身感受到的。而另一方面非常重要的工作,人們卻了解的比較少:房屋建筑本體及設(shè)備設(shè)施的管理,確保樓宇正常供水、供電、供冷及電梯的正常、安全運(yùn)行,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理整體目標(biāo)的重要支撐點(diǎn),也是物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值、增值的有力保障。

  管理好建筑設(shè)備設(shè)施是關(guān)系到業(yè)主的切身利益,關(guān)系到物業(yè)是否能保值升值的大事。筆者結(jié)合工作中的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),談一下對(duì)建筑設(shè)備維修保養(yǎng)的體會(huì)。

  一、加強(qiáng)接管驗(yàn)收,消除隱患、完善功能,為日后管理打好基礎(chǔ)

  由于建筑市場(chǎng)招投標(biāo)的不完善、不規(guī)范,施工隊(duì)伍良莠不齊,施工人員素質(zhì)差,工程施工及設(shè)備安裝質(zhì)量難盡人意。因此必須加強(qiáng)接管驗(yàn)收,在接管初期對(duì)設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真的檢測(cè),消除設(shè)備存在的隱患,確保設(shè)備原設(shè)計(jì)功能,為日后的管理打下良好的基礎(chǔ)。具體做法如下:

  1、每接管一個(gè)新物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)必須組織一個(gè)技術(shù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的接管驗(yàn)收小組,會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝調(diào)試單位,根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試標(biāo)準(zhǔn),對(duì)所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收,并做好設(shè)備圖紙、說(shuō)明書(shū)、技術(shù)資料、文件等的移交、建檔歸檔及保存工作。

  2、對(duì)存在問(wèn)題的設(shè)備設(shè)施,暫緩接管,并提出合理的建議和解決方案,經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后,督促承建商或施工安裝單位盡快解決。務(wù)求設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)使用功能之要求,消除各類(lèi)潛在的隱患和不穩(wěn)定因素,確保設(shè)備設(shè)施的安全、可靠及高效運(yùn)行。

  3、選派思想過(guò)硬、技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良、保障有力、服務(wù)一流的管干隊(duì)伍,對(duì)設(shè)備實(shí)施接收管理。

  4、接管后立即組織人員對(duì)機(jī)房、設(shè)備層的建筑施工垃圾進(jìn)行清理,對(duì)設(shè)備內(nèi)部、表面灰塵進(jìn)行清潔,為設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行創(chuàng)造一個(gè)良好、干凈的環(huán)境。

  5、檢查供配電線(xiàn)路,核對(duì)開(kāi)關(guān)、線(xiàn)路容量,核對(duì)繼電保護(hù)整定值。

  6、工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備設(shè)施投入運(yùn)行的前期管理非常重要,一方面要根據(jù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料認(rèn)真核查設(shè)備設(shè)施及管、線(xiàn)的安裝情況,調(diào)整不合適的安裝。另一方面要對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測(cè)、記錄,使設(shè)備設(shè)施在磨合期內(nèi)少出故障或不出故障,安全地渡過(guò)磨合期。

  7、根據(jù)所接收建筑設(shè)備設(shè)施的圖紙、資料建立設(shè)備設(shè)施的檔案,如設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡、設(shè)備權(quán)屬清冊(cè)等,建立適合所接管設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)的各類(lèi)規(guī)章制度,對(duì)所接管設(shè)備進(jìn)行科學(xué)的管理,并及時(shí)建立健全設(shè)備運(yùn)行管理檔案。

  8、在設(shè)備的運(yùn)行管理中發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計(jì)存在缺陷或施工安裝欠規(guī)范而達(dá)不到設(shè)計(jì)使用功能的設(shè)備,或不便于日常運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)的設(shè)備,應(yīng)及時(shí)整改。

  9、對(duì)設(shè)備進(jìn)行整改、完善、調(diào)整情況,必須建立詳細(xì)相關(guān)記錄,并妥善保存,以便追溯查閱。

  二、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備維修方針

  物業(yè)管理企業(yè)不可能投入大量的人力、物力,所以不能盲目以大量維護(hù)費(fèi)用支出換取設(shè)備的完好率。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備維修方針--以預(yù)防為主,科學(xué)管理,以勤補(bǔ)缺(缺錢(qián))的設(shè)備維修方針,加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng),做好設(shè)備的預(yù)防性維修工作,將設(shè)備的故障隱患消滅于萌芽狀態(tài)。根據(jù)這個(gè)方針,對(duì)設(shè)備維修可采取以下的方式。

  1、對(duì)主要的、重大的設(shè)備采用預(yù)防性維修;為防止設(shè)備出現(xiàn)故障、確保設(shè)備正常運(yùn)行,對(duì)設(shè)備采取有計(jì)劃的預(yù)防性維修。

  2、事后維修:對(duì)耐用設(shè)備、低值設(shè)備、非生產(chǎn)型設(shè)備和維護(hù)價(jià)格高而安全風(fēng)險(xiǎn)不大的設(shè)備采用事后維修方式。

  三、制定設(shè)備的維修周期和維修內(nèi)容,維修保養(yǎng)責(zé)任落實(shí)到人

  確定設(shè)備的維修方針后,為了科學(xué)地開(kāi)展設(shè)備維修保養(yǎng)工作,必須根據(jù)設(shè)備的具體情況和所接收的竣工圖紙、設(shè)備使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、技術(shù)資料等,科學(xué)地制定具體的維修保養(yǎng)周期和維修保養(yǎng)內(nèi)容,使設(shè)備的維修保養(yǎng)形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。避免因人而異,因地點(diǎn)而異的狀況和短期行為出現(xiàn),并把維修計(jì)劃制定、任務(wù)落實(shí)、執(zhí)行的責(zé)任具體化,確保設(shè)備維修保養(yǎng)的計(jì)劃性、有效性、連續(xù)性。

  四、重視技術(shù)改造,實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗

  1、在設(shè)備正式接管檢驗(yàn)后,通過(guò)前期的科學(xué)管理,認(rèn)真檢測(cè)、調(diào)整,消除設(shè)備存在的各種安全隱患,使設(shè)備的各項(xiàng)管理工作走上正軌;并不斷總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn),調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài),以最佳的運(yùn)行方式,降低能耗,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。

  2、根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況,總結(jié)運(yùn)行規(guī)律,不斷積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料,并采用新技術(shù)、新材料,對(duì)所接管的各類(lèi)設(shè)備設(shè)施提出節(jié)能技術(shù)改造方案及可行性方案,經(jīng)業(yè)主審批同意后實(shí)施,力求實(shí)現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。

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