中海項(xiàng)目成本管控經(jīng)驗(yàn)

　　一、中海成熟的項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告體系

　　中海有一套成熟的項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告體系，乃至形成了一系列項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板，這個(gè)模板包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目投資管理評(píng)估、營(yíng)銷管理評(píng)估、合約管理評(píng)估、設(shè)計(jì)管理評(píng)估、工程管理評(píng)估、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、綜合評(píng)估等，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題、解決辦法、改進(jìn)措施等都有所總結(jié)。細(xì)目如下圖所示。

　　而對(duì)于不同類型不同城市不同產(chǎn)品系列的項(xiàng)目，項(xiàng)目后評(píng)估可有針對(duì)性的管理策略，下文以成本管控為例進(jìn)行例舉。

　　二、低投資高利潤(rùn)項(xiàng)目成本管控的4大漏洞與8大經(jīng)驗(yàn)

　　以成都中海格林威治城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤(rùn)的一個(gè)項(xiàng)目，較為注重成本控制，特別是將從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制列為重要工作。

　　該項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，其前期費(fèi)用、建安成本、營(yíng)銷費(fèi)用及管理費(fèi)用增加較大，實(shí)施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實(shí)際建安費(fèi)用與控制指標(biāo)基本持平。

　　4大成本漏洞

　　漏洞1：市場(chǎng)調(diào)查與研究不足增加室外工程成本

　　景觀投入與售價(jià)的關(guān)系、景觀投入與小業(yè)主的期望值的關(guān)系、其他開發(fā)商在景觀上的較大投入，都直接影響了中海成都公司，該項(xiàng)目決定順應(yīng)市場(chǎng)潮流，加大在環(huán)境景觀及綠化上的投入。而由于未能提前對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和研究，前期成本預(yù)測(cè)與市場(chǎng)有所脫軌，導(dǎo)致室外工程成本加大。

　　漏洞2：不合理的工期增加成本

　　室外鋼天橋，施工單位進(jìn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部要求施工單位進(jìn)場(chǎng)后馬上制作施工，但大部分沒有工作面，導(dǎo)致堆放在現(xiàn)場(chǎng)約4個(gè)月。造成材料資金積壓、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)損失等。

　　漏洞3：市場(chǎng)政策把控不足造成成本增加

　　地下室人防工程，原人防設(shè)計(jì)采用砼隔墻，為了節(jié)省成本，將砼隔墻改為磚砌體隔墻，在人防驗(yàn)收中，無(wú)法通過(guò)，最后采用植筋辦法，重新改為砼隔墻。

　　漏洞4：工程效果把握不好，4次變更增加成本

　　該項(xiàng)目為成都公司第一個(gè)高層住宅群，對(duì)綠化設(shè)計(jì)缺少經(jīng)驗(yàn)，按照原來(lái)其他城市已有項(xiàng)目的綠化設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但未能分析其多層與高層的差異導(dǎo)致綠化需要的差異性，作出第一次調(diào)整。第一次調(diào)整時(shí)樹又選擇太大，大到市場(chǎng)上根本就無(wú)法供給，被迫進(jìn)行第二次調(diào)整；第二次又出現(xiàn)原始設(shè)計(jì)情況，樹比較小，達(dá)不到效果，不得不進(jìn)行第三次調(diào)整；第三次達(dá)到比較理想效果；第四次調(diào)整主要是業(yè)主投訴，為了維護(hù)公司形象，進(jìn)行第四次調(diào)整。

　　8大成本經(jīng)驗(yàn)

　　第一，混凝土采購(gòu)，打破了所有混凝土廠家的價(jià)格聯(lián)盟的潛規(guī)則，談判過(guò)程中采取各個(gè)擊破的談判政策，占據(jù)主動(dòng)。

　　第二，鋼材采購(gòu)由以前的乙供更改為甲購(gòu)，進(jìn)行時(shí)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的變化調(diào)整，較好的控制了成本，并避免了施工方以市場(chǎng)缺貨為借口拖延工期，較好的保證了工期。

　　第三，鋼材、防火門、公共部位燈具施行年度招標(biāo)，從該項(xiàng)目開始由以前的單項(xiàng)目招標(biāo)改為聯(lián)合其他項(xiàng)目一起進(jìn)行年度招標(biāo)，降低了成本且也充分調(diào)動(dòng)投標(biāo)單位的積極性，效果較好。

　　第四，UPVC排水管、PVC穿線管、PPR給水管采用甲方先招標(biāo)后定廠、定價(jià)，簽訂三方協(xié)議，在本項(xiàng)目執(zhí)行包干單價(jià)，由乙方進(jìn)行采購(gòu)。

　　第五，電梯采購(gòu)，提前一年對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底作前期準(zhǔn)備工作，在條件成熟后邀請(qǐng)14個(gè)知名電梯品牌的廠家進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)招投標(biāo)。第一次回標(biāo)后，各相關(guān)部門評(píng)標(biāo)，商議選出部分電梯廠家進(jìn)行第二輪招投標(biāo)。第二輪投標(biāo)完成，又進(jìn)行了3次談判才最終確定了電梯供應(yīng)商。最終簽約價(jià)格較第二次投標(biāo)價(jià)格與下降了18%。

　　第六，配電柜采購(gòu)，克服了圖紙不準(zhǔn)確，技術(shù)復(fù)雜，元件數(shù)量、型號(hào)較多的困難。實(shí)行先對(duì)元件進(jìn)行招標(biāo)，再采取多輪議標(biāo)的方式，成功將成套費(fèi)用談到理想的價(jià)格。

　　第七，在潛污泵招標(biāo)方面，根據(jù)圖紙，與各投標(biāo)廠家和公司技術(shù)人員一起進(jìn)行多次核查、論證，將原設(shè)計(jì)所用的緩閉式止回閥改為潛污泵專用止回閥，降低了成本。

　　第八，形成了一份專業(yè)的部品標(biāo)準(zhǔn)，編制了操作性極強(qiáng)的清單投標(biāo)報(bào)價(jià)體系，潔具采購(gòu)打破了傳統(tǒng)的發(fā)標(biāo)計(jì)價(jià)模式。

　　三、新進(jìn)入?yún)^(qū)域項(xiàng)目成本管控的7大漏洞與9大經(jīng)驗(yàn)

　　以長(zhǎng)春中海水岸項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目作為中海長(zhǎng)春公司首個(gè)項(xiàng)目，未有成熟經(jīng)驗(yàn)得以借鑒，同時(shí)因發(fā)展周期較長(zhǎng)，前期工程無(wú)集團(tuán)批復(fù)成本控制值，建安總成本與計(jì)劃成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特別是合約管理過(guò)程中出現(xiàn)一些情況，長(zhǎng)春公司對(duì)此進(jìn)行了較深入的總結(jié)分析。

　　7大成本漏洞

　　漏洞1：新進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展，過(guò)程磨合增加成本

　　由于是新進(jìn)入?yún)^(qū)域，長(zhǎng)春公司各部門都處于工作磨合狀態(tài)，重組整合的人員，對(duì)于中海的企業(yè)管理模式尚未清晰，尤其是在各專業(yè)部門，如合約、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目等體現(xiàn)得尤為突出些，圖紙出圖滯后，出圖質(zhì)量未能夠達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及深度，圖紙會(huì)審留于形式，招標(biāo)漏項(xiàng)缺項(xiàng)，超常規(guī)的工期安排，以及各方面的協(xié)調(diào)、配合、溝通等工作未能夠達(dá)到預(yù)期的順暢，無(wú)形中導(dǎo)致成本超支。如下圖為該項(xiàng)目發(fā)展建安成本超值分析（為項(xiàng)目發(fā)展期間數(shù)據(jù)）。

　　從上表分析可知，成本超支主要為土地費(fèi)用超支比例為8%、建安費(fèi)用超支7%、利息費(fèi)用超支31%、銷售費(fèi)用超支24%、稅金超支40%，整體項(xiàng)目超支12%。

　　漏洞2：新進(jìn)入?yún)^(qū)域公司籌建期營(yíng)銷費(fèi)用失控

　　公司的籌建期都需花費(fèi)大量的甚至超額營(yíng)銷費(fèi)，對(duì)于品牌的樹立和前期的宣傳投入較多，這樣，才能打開市場(chǎng)爭(zhēng)奪市場(chǎng)。另外，由于公司初建期間管理不足而導(dǎo)致營(yíng)銷費(fèi)用超支，監(jiān)管體系不嚴(yán)引起費(fèi)用流失。

　　漏洞3：跨年施工導(dǎo)致費(fèi)用增加

　　水岸春城項(xiàng)目三期主體續(xù)建工程，是采用費(fèi)率招標(biāo)模式，簽訂合同日期為20**年，竣工日期為20**年，在這過(guò)程中人工、材料、機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用的上漲，也是導(dǎo)致成本增加的主要原因。:

　　漏洞4：設(shè)計(jì)缺欠導(dǎo)致成本增加

　　水岸春城一期半地下車庫(kù)、屋面設(shè)計(jì)為覆土的屋面，但防水措施不夠嚴(yán)密且泛水高度未考慮到業(yè)主裝修后的變化，造成漏水現(xiàn)象較為普遍。

　　景觀硬鋪裝采用的米石及馬賽克，不適合東北氣候，造成質(zhì)量問題較為普遍。

　　為節(jié)約成本，會(huì)所泳池上空的墻面使用涂料，而未貼面磚，結(jié)果出現(xiàn)大面積長(zhǎng)毛情況，反而增加了成本支出。

　　車庫(kù)標(biāo)高設(shè)計(jì)不完善，導(dǎo)致雨季車庫(kù)地面泛水，截水溝未能發(fā)揮其作用。

　　漏洞5：無(wú)圖分判影響成本的增加

　　無(wú)圖分判造成暫定工程量不準(zhǔn)確，出圖質(zhì)量較為粗糙的情況下，導(dǎo)致分判范圍、責(zé)任劃分模糊，分判缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、丟項(xiàng)、各工種交界說(shuō)明不明確的情況頻頻發(fā)生，在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙的頻繁變更，施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間較短，施工圖尚未出

圖或者設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高，形成典型的“三邊”工程，施工階段發(fā)生的設(shè)計(jì)修改、變更、有些甚至是結(jié)構(gòu)性、顛覆性的改動(dòng)。

　　如主體工程C6接建一個(gè)單元、園建工程變更量較大，同時(shí)受北方地區(qū)的氣候影響，大型水系工程及景石在后期維護(hù)工作中造成成本增加的情況較為嚴(yán)重。

　　漏洞6：氣候影響成本的增加

　　為保證小區(qū)內(nèi)的整體效果及營(yíng)銷整體策劃安排，園區(qū)綠化工程從設(shè)計(jì)階段的選苗、種植、保養(yǎng)、維護(hù)等工作，都是在精心的合理策劃下進(jìn)行的，但受北方地區(qū)氣候的特殊性所影響，同時(shí)未有成熟的經(jīng)驗(yàn)做支持，冬季過(guò)后，苗木存活率非常低，導(dǎo)致次年春天的綠化整體維護(hù)量較大，影響造價(jià)。

　　漏洞7：不合理的工期影響成本增加

　　為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)，滿足總體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，超常規(guī)的工期安排影響著建安成本的增幅情況，如增加的人工、周轉(zhuǎn)材料、早強(qiáng)劑的使用、機(jī)械設(shè)備等，不合理的工期達(dá)到一定限度時(shí)，工期措施成本則會(huì)急劇上升。而工期損失則不然，綜合工期成本的各種因素，找到一個(gè)工期成本為最低的理想點(diǎn)，是非常值得探討的課題。

　　9大成本經(jīng)驗(yàn)

　　第一，基礎(chǔ)形式的調(diào)整。

　　水岸春城項(xiàng)目一期基礎(chǔ)工程均采用沉管灌注樁的形式，此種形式工期比較長(zhǎng)，耗費(fèi)的人力、物力比較嚴(yán)重不利于成本控制，續(xù)建工程針對(duì)此種情況改用毛石基礎(chǔ)，經(jīng)實(shí)踐證明毛石基礎(chǔ)雖然造價(jià)低，但工期相對(duì)較長(zhǎng)，且對(duì)施工人員的技術(shù)水平要求較高，結(jié)合目前市場(chǎng)的實(shí)際情況，具備毛石基礎(chǔ)施工經(jīng)驗(yàn)的人員較少，質(zhì)量與工期的問題很難掌控，經(jīng)歷以上的經(jīng)驗(yàn)積累與施工現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)情況，修改方案改為預(yù)制樁基礎(chǔ)形式，預(yù)制樁采購(gòu)形式為甲供，大大提高了施工效率，壓縮工期，雖然表面上增加了成本造價(jià)，但最終按照項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)管理及后期的成本控制來(lái)看是非常值得的。

　　C2、C3基礎(chǔ)加固處理增加費(fèi)用200多萬(wàn)元。

　　第二，墻體保溫形式調(diào)整。

　　水岸春城項(xiàng)目一期墻體保溫工程為夾芯墻體,復(fù)合墻體保溫的形式，此類技術(shù)在設(shè)計(jì)方面不夠成熟,施工工藝復(fù)雜,不易控制質(zhì)量,施工過(guò)程中，在細(xì)部節(jié)點(diǎn)的施工操作與處理方面很難達(dá)到設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，南向主臥、客廳的外窗采用飄窗方案及陽(yáng)光房立板造型，屋面保溫層厚度不夠，最終導(dǎo)致冷橋、長(zhǎng)毛的問題很多，整體效果并非十分理想，經(jīng)多方研究與探討新的工藝，決定采用比較新型的工藝“外保溫”，此種工藝增加網(wǎng)格布、抹灰、粘結(jié)劑等工序，按墻體面積計(jì)算大概增加30元/m2的成本造價(jià)，但后期發(fā)生的質(zhì)量問題較少，保溫效果不錯(cuò)，綜合而論，此種工藝的引進(jìn)雖然增加了成本造價(jià)但卻減少了工程返修的隱患，達(dá)到成本控制的目的。

　　第三，合約分判模式。

　　項(xiàng)目合約分判是采用不完全總承包模式，即“主承包+專業(yè)分包+甲供材（設(shè)備）”，對(duì)一些專業(yè)工程例如園建、綠化、鐵藝、圍墻、土方、塑窗制安、專業(yè)配套工程進(jìn)行分包，加強(qiáng)項(xiàng)目部對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全局控制，并采取對(duì)影響效果、進(jìn)度等方面的主要材料進(jìn)行甲供或甲控的管理手段，以緊跟項(xiàng)目進(jìn)度、保證工程質(zhì)量、降低成本為目的展開合約分判工作。

　　主承包工程招標(biāo)均是在施工圖紙尚未完善的情況下進(jìn)行的，前期工程（水岸春城）因超常規(guī)工期、且無(wú)圖分判、無(wú)成熟清單經(jīng)驗(yàn)，而采用“費(fèi)率”招標(biāo)，暫定總價(jià)；后期工程（萊茵東郡、水岸馨都）采用模擬工程量招標(biāo)，固定單價(jià)、暫定總價(jià)的主承包形式。

　　前期工程（水岸春城）項(xiàng)目多采用費(fèi)率招標(biāo)形式，后期工程（萊茵東郡、水岸馨都）在圖紙具備條件的情況下，均采用工程量清單形式招標(biāo)，合同為固定總價(jià)合同。

　　材料合同均為固定單價(jià)合同，設(shè)備合同均為總價(jià)包干合同。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)材料的充分調(diào)研，結(jié)合長(zhǎng)春建筑環(huán)境及本工程的實(shí)際情況，及時(shí)并有策略性的確定了“甲供材料+甲控材料”的采購(gòu)策略并明確了采購(gòu)范圍，根據(jù)實(shí)際情況逐步調(diào)整修正了物資管理制度，使物資從計(jì)劃→采購(gòu)→運(yùn)輸→進(jìn)場(chǎng)→封樣等，一系列的管理流程取得較好的效果，有效地保證了工程質(zhì)量及建安成本的控制情況，保證了后續(xù)工程的材料供應(yīng)工作。

　　第四，推行樣板先行。

　　“樣板先行”是實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)圖紙會(huì)審工作，是直觀的技術(shù)交底的好教材，更為有效的指導(dǎo)施工，可起到事前控制的作用，避免合約分判的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)于項(xiàng)目部可以提高工程質(zhì)量，對(duì)各工藝的施工流程表現(xiàn)得更為清晰；對(duì)于合約部可以更為準(zhǔn)確的掌握施工的實(shí)際情況及對(duì)價(jià)格的判斷與分析；對(duì)于設(shè)計(jì)部可以較為快捷的展示出設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與合理性、功能使用性；對(duì)于營(yíng)銷部可以成為賣點(diǎn)及起到活廣告的作用。

　　第五，工程結(jié)算安排。

　　由于招標(biāo)工作是采用“固定單價(jià)”的招標(biāo)方式，因此結(jié)算工作的質(zhì)量，會(huì)直接影響公司的利潤(rùn)情況，在結(jié)算過(guò)程中合約部所有結(jié)算人員都秉承嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真、敬業(yè)的工作作風(fēng)，本著為公司節(jié)余每一分錢就是利潤(rùn)的工作態(tài)度，總體來(lái)看結(jié)算工作取得了良好的成果，為公司節(jié)約了資金并大大降低了工程成本。

　　在實(shí)際結(jié)算的過(guò)程中，按日匯總結(jié)算時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題，共同探討尋求最佳的解決方案。在保持內(nèi)部思維統(tǒng)一的同時(shí)，經(jīng)常與項(xiàng)目部、市定額站溝通，及時(shí)了解當(dāng)時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)情況和政策上的一些新規(guī)定，將主體的結(jié)算額降至最低，在成本控制上也取得了一定的成績(jī)：水岸春城項(xiàng)目二期帶車庫(kù)主體工程造價(jià)比一期的造價(jià)降低了100元/平方米（二期結(jié)算時(shí)遇到了政策性上調(diào)，上調(diào)價(jià)格達(dá)到50元/平方米），如果沒有政策性調(diào)增，造價(jià)會(huì)降低150元左右。

　　第六，加強(qiáng)工程變更簽證的管控。

　　要求設(shè)計(jì)部必須嚴(yán)格執(zhí)行限額設(shè)計(jì)的成本管理理念，嚴(yán)禁擅自提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。對(duì)于原設(shè)計(jì)影響很小的變更項(xiàng)目，必須執(zhí)行合約造價(jià)測(cè)算并經(jīng)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、合約負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)后才可執(zhí)行，對(duì)有可能引起造價(jià)較大的變更，如設(shè)計(jì)不適合使用要求、平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)有大的變動(dòng)，需組織公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)召開專題會(huì)議，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、功能等方面進(jìn)行論證商定后，達(dá)成一致意見后并形成書面文字紀(jì)要備案。

　　嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審批程序。一般性變更由設(shè)計(jì)部擬定，并經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批，大項(xiàng)變更，應(yīng)先做合約測(cè)算，報(bào)相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性、及時(shí)性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予執(zhí)行，對(duì)于某些不合理或保守設(shè)計(jì)，在滿足使用功能要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可降低建安成本。

　　加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督工作。對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，就由項(xiàng)目部工程師及項(xiàng)目部QS人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。

　　制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法，要求變更單編號(hào)連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)，以免發(fā)生返工費(fèi)用，增加成本支出。

　　第七，結(jié)算時(shí)嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更的審查。

　　除在施工過(guò)程中嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更關(guān)外，在竣工結(jié)算時(shí)，結(jié)算人員需從專業(yè)角度對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審查主要包括以下幾個(gè)方面：

　　審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定。審核設(shè)計(jì)變更內(nèi)容與原合同內(nèi)所簽定的范圍及內(nèi)容是否

重復(fù)列項(xiàng)，即設(shè)計(jì)變更增加的成本費(fèi)用是否包含在合同造價(jià)中，如有上述情況，應(yīng)與項(xiàng)目部、施工單位做好溝通、審批工作，使其符合合約規(guī)定。

　　審核手續(xù)是否符合制度要求。凡設(shè)計(jì)變更必須具備設(shè)計(jì)部或設(shè)計(jì)院簽字、蓋章，比較重要的設(shè)計(jì)變更還應(yīng)有公司主管領(lǐng)導(dǎo)的簽字及批示，方能生效，手續(xù)不全不予結(jié)算。

　　審核內(nèi)容是否清楚。設(shè)計(jì)變更應(yīng)資料齊全，內(nèi)容表達(dá)清楚，有具體的變更部位、變更原因、變更項(xiàng)目、變更數(shù)量，以及特殊情況的技術(shù)處理意見等。設(shè)計(jì)變更應(yīng)滿足做增減測(cè)算的要求。如有變更內(nèi)容不清楚或過(guò)于簡(jiǎn)單，應(yīng)核實(shí)具體內(nèi)容情況，補(bǔ)充設(shè)計(jì)變更簽證。

　　審核變更簽證是否準(zhǔn)確。是否存在將不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入簽證參與結(jié)算的情況，諸如像施工單位自身原因返工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)目及施工單位現(xiàn)場(chǎng)用工等不予結(jié)算。

　　審核工程量應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定，以施工過(guò)程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行審核，不能多算或不按規(guī)則計(jì)算，在要求施工單位報(bào)送相應(yīng)的工程計(jì)算式和材料用量明細(xì)表的同時(shí)，合約部也要編制一份完整的結(jié)算書及材料用量明細(xì)，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理、準(zhǔn)確進(jìn)行工程量審核，其次結(jié)算復(fù)審中，還應(yīng)注意審核項(xiàng)目的單價(jià)，結(jié)算書中分項(xiàng)的正確性及程序的準(zhǔn)確性，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況分析計(jì)算。

　　第八，實(shí)施工程量清單招標(biāo)方式，加強(qiáng)招標(biāo)管理。

　　由于工程量清單明確和詳細(xì)地反映了工程的實(shí)物消耗和有關(guān)費(fèi)用。因此，這種計(jì)價(jià)模式易于結(jié)合工程的具體情況，有利于成本控制，也有利于承包商自主報(bào)價(jià)，不僅提高了投資效益，還促使承包商在施工中采用新技術(shù)、新工藝、新材料，努力降低成本、增加利潤(rùn)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位。

　　工程量清單招標(biāo)的實(shí)施，提高了招投標(biāo)工作的透明度，為承包商競(jìng)爭(zhēng)提供了一個(gè)共同的起點(diǎn)。“量?jī)r(jià)分離、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”，合理低價(jià)中標(biāo)是在其他條件相同的前提下，選擇所有投標(biāo)人中報(bào)價(jià)最低但又不低于成本的報(bào)價(jià)，力求工程價(jià)格更加符合價(jià)值基礎(chǔ)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，增加詢標(biāo)環(huán)節(jié)，通過(guò)綜合單價(jià)、工料機(jī)價(jià)格分析，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以確保中標(biāo)價(jià)是合理低價(jià)。

　　實(shí)施工程量清單招標(biāo)可以充分發(fā)揮工程量清單中已有的工程量作用，避免了重復(fù)做預(yù)結(jié)算，節(jié)省了大量的人力物力，同時(shí)縮短了招標(biāo)時(shí)間、提高了功效，克服了由于誤差帶來(lái)的負(fù)面影響，準(zhǔn)確合理公正，便于實(shí)際操作。

　　第九，細(xì)化施工管理，控制成本支出。

　　控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。在建安成本控制中材料費(fèi)的控制是主要的方面，材料費(fèi)在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費(fèi)的70%，占直接費(fèi)的80%左右。因此必須在施工階段嚴(yán)格按照合同中的材料應(yīng)供量控制，從而有效地控制工程造價(jià)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，建筑材料的供應(yīng)提供了多種渠道，而且材料品種價(jià)格繁多，要求合約部造價(jià)管理人員應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)行情，隨著工程進(jìn)展深入現(xiàn)場(chǎng)、市場(chǎng)，掌握第一手的施工情況及材料信息，為結(jié)算工作提供有力的依據(jù)。

　　嚴(yán)把變更關(guān)，將建安費(fèi)用控制在測(cè)算內(nèi)，在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)嚴(yán)重滯后，使工程實(shí)際與招標(biāo)時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等，這些問題的產(chǎn)生給工程造價(jià)留下浮動(dòng)因素。所以在施工過(guò)程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大施工規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加施工內(nèi)容等，為此項(xiàng)目部QS人員需常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。

　　嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，掌握工程造價(jià)變化。項(xiàng)目部要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，督促施工單位按圖施工，嚴(yán)格控制變更洽商、材料代用、現(xiàn)場(chǎng)口頭指令簽證、額外用工及各種合約外費(fèi)用，對(duì)必要的變更、應(yīng)做盡量做到先測(cè)算，后執(zhí)行，變更一旦發(fā)生就及時(shí)計(jì)算因工作量變更而發(fā)生增減的費(fèi)用，隨時(shí)掌握費(fèi)用額度，避免簽證積壓成堆，對(duì)工程造價(jià)心中無(wú)數(shù)，督促施工單位做好各種記錄，特別是隱蔽工程記記錄和簽證工作，減少結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。

　　技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)成本控制。切實(shí)有效的成本控制，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。所以必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員以及公司各部門人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、專業(yè)技術(shù)水平、培養(yǎng)實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工單位搞好現(xiàn)場(chǎng)施工組織設(shè)計(jì)，合理安排人、財(cái)、物，加快施工進(jìn)度，提高工程質(zhì)量。施工中遇到問題應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)部聯(lián)系，選擇既科學(xué)又經(jīng)濟(jì)可行的解決方案，克服盲目指揮造成的資源浪費(fèi)，充分重視節(jié)約成本的重要性，特別是項(xiàng)目部的工程師應(yīng)與項(xiàng)目部QS人員相結(jié)合，從合約簽訂、交底、支付進(jìn)度款至竣工結(jié)算、造價(jià)分析等實(shí)行全過(guò)程管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。

　　四、高溢價(jià)高端豪宅項(xiàng)目成本管控的5大漏洞與4大經(jīng)驗(yàn)

　　以深圳中海香蜜湖1號(hào)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目發(fā)展成本有所增加，主要為補(bǔ)交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項(xiàng)目定位及檔次提高增加的前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)，以及合作項(xiàng)目公司管理費(fèi)增加等。但本項(xiàng)目銷售收入不論是總收入還是單位售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)成本增加的幅度，除去市場(chǎng)因素外，項(xiàng)目的檔次提高對(duì)售價(jià)的增加也是一個(gè)主要貢獻(xiàn)，因此本項(xiàng)目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。

　　本項(xiàng)目土地成本高，且為合作開發(fā)，因此對(duì)建安成本的控制要求極高。項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段均有成本控制指標(biāo)，用以控制成本。項(xiàng)目實(shí)際建安總成本比計(jì)劃成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范圍內(nèi)。

　　5大成本漏洞

　　漏洞1：合約分判模式帶來(lái)的問題

　　初期采用香港私人工程模式：業(yè)主-總承建商-判頭(分包商)，相應(yīng)采用香港合約體系，即由業(yè)主分判的指定分包商與總承包商簽訂合同，總包負(fù)責(zé)分包商的管理、工程款項(xiàng)計(jì)量支付等全部事宜。其特點(diǎn)是業(yè)主與指定分包商之間不存在合約關(guān)系，不直接對(duì)其進(jìn)行管理，僅通過(guò)總包進(jìn)行協(xié)調(diào)。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

　　現(xiàn)場(chǎng)對(duì)指定分包商的管理難度較大：業(yè)主與指定分包商之間沒有合同關(guān)系，無(wú)法直接對(duì)其做出指示，特別是設(shè)計(jì)變更、加緊施工等重要環(huán)節(jié)上，現(xiàn)場(chǎng)必須通過(guò)總包來(lái)協(xié)調(diào)指定分包商。總包、指定分包各方利益博弈的結(jié)果使得業(yè)主的重要指示往往無(wú)法及時(shí)完全付諸于實(shí)際，造成了工程的進(jìn)度拖延等。

　　付款較慢，影響指定分包的工作：指定分包商的付款流程環(huán)節(jié)多（分包商-主包-業(yè)主-主包-分包商），周期長(zhǎng)，加之總包單位各方面的原因，使得工程進(jìn)度款無(wú)法按時(shí)到達(dá)指定分包商。嚴(yán)重影響了分包商的積極性，對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生了不良影響。

　　漏洞2：分項(xiàng)工程招標(biāo)中未分列工程量清單

　　在中區(qū)TH、多層住宅和北區(qū)高層住宅主承包工程招標(biāo)中，未分列各單位工程的實(shí)物工程量，而是簡(jiǎn)單地將其匯總。造成后來(lái)公司決定分別由兩家公司承擔(dān)主承包工程分別簽訂合同時(shí)，在如何劃分各自的工程量的問題上，投入了很大的時(shí)間、精力和資源，并且由于施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不高（存在許多設(shè)計(jì)不明確、結(jié)構(gòu)構(gòu)件漏標(biāo)注、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相互矛盾、建筑結(jié)構(gòu)與安裝圖紙相互矛盾等情況），給中標(biāo)施工單位鉆空子、扯皮，增加工程成本和工程結(jié)算難度。

　　漏洞3：施工圖設(shè)計(jì)工期和施工工期不足

　　設(shè)計(jì)

和施工工期嚴(yán)重不足，盡管施工前設(shè)計(jì)部、發(fā)展部百般努力，要求設(shè)計(jì)院高質(zhì)量、高效率地設(shè)計(jì)，合約部在南區(qū)采用無(wú)圖招標(biāo)的方式，力爭(zhēng)盡快開工。但在工程實(shí)施中，由于施工圖設(shè)計(jì)不完善和開工前準(zhǔn)備時(shí)間嚴(yán)重不足，仍無(wú)法避免“三邊”工程帶來(lái)的多種后遺癥。眾所周知，建安成本控制重點(diǎn)和有效性是在方案和設(shè)計(jì)階段，但為了完成經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)，只得用金錢換時(shí)間，在成本上做出犧牲。

　　漏洞4：設(shè)計(jì)變更的審核和管理混亂

　　本項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理比較混亂，發(fā)出設(shè)計(jì)變更指令的單位和部門有：設(shè)計(jì)院、公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、圖紙會(huì)審單以及施工單位的工程聯(lián)系單，這些文件中，有重復(fù)同一問題的，有前后同一問題不同處理方法的，有施工單位沒認(rèn)真看懂圖紙（或者故意假裝沒看懂）的，有施工單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)管理人員或者監(jiān)理人員口頭指令施工的等等，十分混亂。給補(bǔ)充預(yù)算的審核帶來(lái)極大的困擾和難度，對(duì)工程成本控制極為不利。

　　漏洞5：合同簽訂后未能指定材料品牌、型號(hào)的變更以及新指定材料

　　比如鋁合金門窗五金中的把手由流線型改為直線型，沒有確認(rèn)變更單價(jià)就發(fā)出變更指令，而施工單位與五金供應(yīng)商互相串通，抬高直線性把手的單價(jià)來(lái)進(jìn)行索賠；再比如原設(shè)計(jì)抗?jié)B砼只要求抗?jié)B標(biāo)號(hào)，沒有規(guī)定何種抗?jié)B劑，而在施工過(guò)程中，要求采用“禹克”抗?jié)B劑，給施工單位抓住索賠理由，增加了較大的成本。

　　4大成本經(jīng)驗(yàn)

　　第一，指定分包合同變更為直接分包合同。

　　考慮到項(xiàng)目的重要性及大陸地區(qū)暫不完善的法律體系，中海參照自身長(zhǎng)期行之有效的合約體系，及時(shí)調(diào)整，將指定分包合同變更為直接分包合同，保證了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。最終項(xiàng)目采用“主承包+專業(yè)分包+甲供材（設(shè)備）”的分判模式，本著確保工期進(jìn)度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將各項(xiàng)工程分解組合，形成若干合約分判項(xiàng)目，按發(fā)展進(jìn)度，開展分判工作。

　　主承包工程分判：在施工圖紙尚未完善情況下，用模擬招標(biāo)縮短招標(biāo)定標(biāo)周期，在南區(qū)及中北區(qū)部分單位工程上采用“暫定工程量+固定單價(jià)”招標(biāo)方式，主承包中標(biāo)價(jià)是按“∑（暫定工程量×固定單價(jià)）+開辦費(fèi)包死”的形式，同時(shí)暫估合同總價(jià)。

　　各專項(xiàng)分包分判：各專項(xiàng)分包均采用正常的招標(biāo)方式，以深圳市建筑工程、裝飾工程、安裝工程等專業(yè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)期建筑材料信息價(jià)格為基礎(chǔ)，以工程量清單報(bào)價(jià)方式進(jìn)行招標(biāo)。

　　第二，甲供材料設(shè)備策劃。

　　由合約物資專業(yè)招標(biāo)小組，多方收集高檔別墅的材料設(shè)備資料，組織設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目部、物資主管共同考察，做到設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工一體化，既滿足設(shè)計(jì)要求，又保證了施工質(zhì)量。

　　甲供材、設(shè)備及甲指的范圍為：甲供材主要包括屋面西瓦及平瓦、外墻面磚、進(jìn)口PP-R給水管、電氣開關(guān)插座、三箱等；甲供設(shè)備主要包括高低壓配電柜、各種水泵、電梯等；甲指材料設(shè)備主要包括聚合物防水材料、鋁合金型材、LOW-E玻璃、門窗五金、高檔裝飾材料等。

　　第三，工程結(jié)算安排。

　　工程結(jié)算，按嚴(yán)格、全面、周全原則，堅(jiān)持合約現(xiàn)場(chǎng)算量、實(shí)測(cè)實(shí)量和與預(yù)算書現(xiàn)場(chǎng)對(duì)量的做法，公平、公正的結(jié)算。同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算資料齊全制度，檢查合同范圍內(nèi)工程及相關(guān)手續(xù)是否辦理完畢，如工程有問題或缺少手續(xù)，則不予辦理，同時(shí)對(duì)每一份變更都仔細(xì)進(jìn)行審核，保證結(jié)算的準(zhǔn)確性和有效性。

　　第四，注重施工過(guò)程中各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料的收集。

　　在施工索賠和反索賠過(guò)程中，及時(shí)整理基礎(chǔ)資料和證據(jù)，并適時(shí)提供給公司領(lǐng)導(dǎo)層，解決雙方長(zhǎng)期爭(zhēng)議。在南區(qū)施工階段，施工單位以甲方分包影響進(jìn)度、甲供材料供應(yīng)不及時(shí)為理由，提出停窩工索賠，金額高達(dá)178萬(wàn)余元，并拒絕工程施工配合。合約部和項(xiàng)目部積極整理資料和證據(jù)，開展反索賠，最后由公司召開專題會(huì)議，將索賠額降低為30萬(wàn)元。

篇2：物業(yè)項(xiàng)目人力資源(保安員工)成本管控思考

　　關(guān)于物業(yè)項(xiàng)目人力資源（保安員工）成本管控的思考

　　臨近年關(guān)，保安員工缺額問題顯得尤為突出，已經(jīng)嚴(yán)重影響到項(xiàng)目（服務(wù)處）的管理服務(wù)品質(zhì)。據(jù)保安部的統(tǒng)計(jì)：20**年度經(jīng)過(guò)培訓(xùn)分配到崗為248人，各項(xiàng)目離職人數(shù)多達(dá)151人，而目前的編制只有191人。不知道大家看到這組數(shù)據(jù)作何感想。而對(duì)于保安部來(lái)說(shuō)，壓力是巨大的，目前正在全力拓展市場(chǎng)招聘渠道，以盡量滿足各項(xiàng)目（服務(wù)處）的需求。

　　但是，保安離職率如此之高，對(duì)于這個(gè)問題是否引起我們各個(gè)項(xiàng)目（服務(wù)處）的重視了呢？培訓(xùn)界有句流行的話：“員工離職80%的原因是由主管（是指掌握一定資源，能夠調(diào)動(dòng)、指派、控制和影響他人言行的人）造成的”，歸為一句話：“員工因公司而來(lái)卻往往因主管而去”。

　　大凡做管理的人都會(huì)有一個(gè)成本管理的概念。大家也都知道物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，已有的行業(yè)利潤(rùn)空間也愈加縮小，作為一個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，我們公司一直開展節(jié)能降耗，降低成本，控制各種資源的浪費(fèi)，以建設(shè)節(jié)約型企業(yè)，但是我們是否忘了人力資源（保安員工）才是我們公司最大的成本，并且已經(jīng)嚴(yán)重影響到企業(yè)的發(fā)展。

　　公司在發(fā)展，職能在轉(zhuǎn)變。目前保安隊(duì)伍的管理職能已劃歸各項(xiàng)目（服務(wù)處），這對(duì)我們各項(xiàng)目經(jīng)理（服務(wù)處主任）和管理員提出了一個(gè)新的課題和挑戰(zhàn)——對(duì)人（保安員工）的管理。那么對(duì)保安的管理究竟該如何管理呢？筆者有幸走進(jìn)深圳，觀摩深圳物業(yè)的管理模式，發(fā)現(xiàn)深圳物業(yè)的保安員工隊(duì)伍相對(duì)比較穩(wěn)定，流失量較小，處于 15%——20%之間，最低的只有7%。下面筆者就深圳物業(yè)的各項(xiàng)目（服務(wù)處）的一些做法來(lái)與大家分享：

　　一、多層次的溝通,有效地進(jìn)行“上令下達(dá)、下情上傳”，使上下相通。

　　1、服務(wù)處主任不僅聽取保安隊(duì)長(zhǎng)（主管）的日常工作匯報(bào)，還經(jīng)常深入班組，跟隊(duì)員進(jìn)行交流，傾聽員工心聲。

　　2、隊(duì)長(zhǎng)（主管）每日跟班進(jìn)行工作檢查，跟隊(duì)員進(jìn)行交流，為隊(duì)員提供作業(yè)支持，解決隊(duì)員工作和生活上的問題。

　　3、隊(duì)員可以通過(guò)OA軟件上網(wǎng)瀏覽公司網(wǎng)頁(yè),可以通過(guò)“員工之聲”欄目評(píng)價(jià)服務(wù)處的工作，反映工作中存在的問題.

　　二、做好培訓(xùn)工作,為員工提供智力平臺(tái)和能力支持

　　1、服務(wù)處定期組織管理人員（含保安隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)）參加培訓(xùn)，主任親自授課（側(cè)重于公司理念、管理流程和方法）；

　　2、保安隊(duì)長(zhǎng)（主管）每周對(duì)崗位隊(duì)員組織兩次培訓(xùn)（崗位技能和形體訓(xùn)練），每月對(duì)所有在崗人員進(jìn)行輪訓(xùn)一遍，并組織考試，考試結(jié)果納入月度考核；

　　3、鼓勵(lì)員工自學(xué)和參加各類職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

　　4、實(shí)行班長(zhǎng)導(dǎo)師制，以幫助新員工進(jìn)入角色，消除新員工的不適應(yīng)感。

　　三、文化活動(dòng)的開展，塑造員工的心態(tài)、激情和歸屬感。

　　1、組織保安員工開展拓展運(yùn)動(dòng)，如爬山、遠(yuǎn)足等活動(dòng)；

　　2、組織保安員工參加各類比賽活動(dòng)：如象棋、撲克牌、羽毛球、歌詠和演講比賽等；

　　3、組織保安員工參加社區(qū)活動(dòng)，讓隊(duì)員跟業(yè)主互動(dòng)聯(lián)誼；

　　4、節(jié)日期間的主題活動(dòng)；

　　5、每月為過(guò)生日的員工舉辦生日聚會(huì)。

　　四、制度為先，創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，認(rèn)同員工價(jià)值，較好的滿足員工心理深層次的需求。

　　1、推薦保安員工轉(zhuǎn)崗、評(píng)優(yōu)和晉升都要進(jìn)行民意評(píng)比。其中服務(wù)處領(lǐng)導(dǎo)的評(píng)價(jià)占40%，而廣大員工的評(píng)價(jià)占60%，體現(xiàn)出公平、公正和公開的原則。

　　2、項(xiàng)目（服務(wù)處）的領(lǐng)導(dǎo)立場(chǎng)分明，明確堅(jiān)持什么，反對(duì)什么。對(duì)表現(xiàn)好的隊(duì)員公開地予以稱贊，表達(dá)賞識(shí)和關(guān)注，實(shí)行心理激勵(lì)和價(jià)值認(rèn)可。

　　五、建立員工離職預(yù)警機(jī)制。

　　一般來(lái)說(shuō)，員工離職醞釀過(guò)程可以分為八個(gè)階段。

　　1、對(duì)現(xiàn)有工作不滿；

　　2、想換工作；

　　3、考慮換工作的得失；

　　4、考慮換一個(gè)什么工作；

　　5、獲取相關(guān)的求職信息；

　　6、新工作與原有工作的比較；

　　7、離職思考；

　　8、申請(qǐng)離職。

　　組織中的各種因素會(huì)形成員工對(duì)組織的態(tài)度。如工作滿意度、組織承諾等；有了這種態(tài)度，又考慮到經(jīng)濟(jì)因素、人才市場(chǎng)的供求狀況等，員工會(huì)產(chǎn)生離職意向；有了離職意向，加上條件允許，員工就可能離職。在一般情況下，員工離職不是突然的，因此在企業(yè)中建立員工主動(dòng)離職預(yù)警機(jī)制，提前了解員工的心理狀態(tài)，及時(shí)改善影響員工心理的相關(guān)條件，可以化解員工的離職的動(dòng)機(jī)，防范員工離職給崗位造成真空，造成很大的損失。可以利用下面員工主動(dòng)離職的菜單進(jìn)行檢測(cè)：

　　他是對(duì)公司的發(fā)展充滿信心？

　　他是否認(rèn)為他在崗位的付出跟他的收獲成正比？

　　他是否適合目前的崗位？

　　他的晉升路徑是否通暢？

　　他是否感到公司的制度是公平的？

　　他是否抱怨增多，并提出更多更高的要求？

　　他是否工作態(tài)度惡劣，不再追求上進(jìn)？

　　他是否常利用各種機(jī)會(huì)批評(píng)現(xiàn)有管理方法、措施？

　　他是否常和上級(jí)和同事發(fā)生沖突？

　　他是否經(jīng)常遲到，最近以各種理由請(qǐng)假的次數(shù)增多？

　　他是否表現(xiàn)得越來(lái)越囂張？

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　　針對(duì)員工存在的問題，要及時(shí)與有偏見的員工溝通，采取切實(shí)可行的措施，消除偏見，加強(qiáng)相互理解。未雨綢繆，就能較好的控制員工的流失，降低員工離職所帶來(lái)的損失。

　　以上就是深圳物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目（服務(wù)處）的一些具體做法，希望我們公司的各項(xiàng)目（服務(wù)處）能從中學(xué)習(xí)和借鑒，探索出一套行之有效的管理辦法。

篇3：房地產(chǎn)項(xiàng)目園林景觀工程成本管控要點(diǎn)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目園林景觀工程的成本管控要點(diǎn)

　　綠城是豪宅產(chǎn)品的代名詞，中海是成本管控的利潤(rùn)王，為什么這次選取這兩家企業(yè)的景觀成本來(lái)探討，是因?yàn)閦z認(rèn)為豪宅更需控成本，否則也不賺錢；而成本管控高手中海的景觀成本有哪些路數(shù)，更是需要我們?nèi)ズ煤醚芯康摹?/p>

　　景觀工程，作為客戶感知房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要部分，讓房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)盡心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考慮投入產(chǎn)出比。

　　一、景觀工程成本的基本類別

　　景觀工程成本，一般包括室外土方工程、園林環(huán)境工程費(fèi)、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業(yè)及交通設(shè)施、室外零星設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、垃圾站、物業(yè)管理用房、其他配套用房等。

　　其中，園林環(huán)境工程指的是室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程。

　　園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。

　　綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù)，由于綠化工程往往是客戶在看房時(shí)能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費(fèi)總額的25%。

　　二、景觀成本控制原則與重點(diǎn)

　　基于數(shù)據(jù)分析可提出以下關(guān)于景觀成本控制的4大原則：

　　第一，應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷定位匹配樓盤檔次，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。

　　第二，盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師，不僅能夠有效優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且能夠提高產(chǎn)品知名度，把握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。

　　第三，選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好，沒有好的施工單位來(lái)實(shí)施，同樣不能做出好的園林景觀。

　　第四，為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級(jí)，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級(jí)采取景觀投入分級(jí)的策略，在重點(diǎn)區(qū)域，如會(huì)所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平；相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄剑痪馔度刖坝^成本，從而控制整體投入。

　　基于上述大原則，可以基于以下重點(diǎn)來(lái)打造景觀，從而在實(shí)現(xiàn)成本管控基礎(chǔ)上，好鋼用在刀刃上。

　　首先，根據(jù)整體規(guī)劃土地分級(jí)策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷售賣場(chǎng)路線的景觀投資水準(zhǔn)。

　　其次，在考慮景觀均好性的同時(shí)，適當(dāng)提高商業(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　再次，依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來(lái)越重視軟景的趨勢(shì)，樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。

　　最后，在具有相對(duì)劣勢(shì)如朝向不好、周邊環(huán)境差的地塊，周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢(shì)地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對(duì)于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。

　　三、園林景觀工程成本管控

　　上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個(gè)部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設(shè)施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經(jīng)估算造價(jià)為5467萬(wàn)元。總景觀面積約為95000平方米，折合575元/㎡。

　　由測(cè)算分析表可知，造價(jià)比例相對(duì)較高的為：綠化費(fèi)37%，道路建造費(fèi)19%，特色鋪裝、小品、涼亭等其他構(gòu)件11%，水景8%，室外照明水電6%，此五項(xiàng)合計(jì)占造價(jià)的81%。是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分。總體景觀成本分析詳見下表。

　　又以中海室外園林限額設(shè)計(jì)為例，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目檔次來(lái)安排軟景、硬景的比例。

　　1.軟景

　　上海綠城軟景部分造價(jià)為2032萬(wàn)元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35％，第二的為大喬木及名貴樹種費(fèi)用，占總成本的15％，第三的為小灌木，投入比例為16.03％。以上三個(gè)部分總投入比例合計(jì)為66％，占成本的一半以上，因此是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。從面積分配比例來(lái)看，

　　灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1，喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1。

　　上海綠城軟景綠化部分詳見下表。

　　軟景綠化分析如下表：

　　前十類大量苗木品種成本投入分析如下表：

　　此項(xiàng)目樹木的品種多樣，營(yíng)造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價(jià)格為某地的當(dāng)?shù)貎r(jià)格，不同城市的價(jià)格有所不同，比如上海地區(qū)價(jià)格約高出南京20%~30%。

　　2.硬景

　　硬景部分造價(jià)為3435萬(wàn)元，面積約為35000平方米。占總造價(jià)的63%，按景觀總面積計(jì)算，折合361元/㎡。按硬景部分面積計(jì)算，折合981元/㎡。

　　硬景分析詳見下表5。

　　道路分析見下表：

　　3.特色鋪裝、雕塑、涼亭等

　　上海綠城的特色鋪裝種類較多，有廊架、木地臺(tái)、水景墻、旱景墻、臺(tái)階等內(nèi)容，其做法多樣，結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品、涼亭等其他構(gòu)件對(duì)整個(gè)景觀綠化環(huán)境起到了“集中點(diǎn)題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價(jià)折合景觀總面積為39元/㎡。此部分可依不同的地形、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見下表。

　　特色鋪裝分析：

　　建筑小品分析：

　　4.其他景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)

　　拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長(zhǎng)久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對(duì)所用人都是童年美好的回憶。

　　減小人行道寬度，因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏校诵械啦灰财隽⒀厥捎眉t磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。

　　減小空曠的大廣場(chǎng)，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿藗兏矚g在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。

　　一樓設(shè)計(jì)“私家”庭院：打開側(cè)門進(jìn)入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價(jià)位。

　　多種樹、少植草，樹木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無(wú)法比的。

　　景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。

　　綠化用樹可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購(gòu)買樹型好的、有觀賞價(jià)值的成品樹，別自己種。因?yàn)槭陿淠镜幕ㄙM(fèi)更高，綠化效果也不如前者。

　　除非與規(guī)劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古樹。第一，古樹不花錢；第二，古樹不是花錢就能買來(lái)的；第三，能提高社區(qū)品位、增加賣點(diǎn)；第四，能落個(gè)保護(hù)環(huán)境的好名聲。

　　墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費(fèi)。

　　復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)時(shí)，可在實(shí)體隔墻上預(yù)留幾個(gè)高低、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝

術(shù)品位。

　　景觀設(shè)計(jì)中盡量不做或少做大理石石球，因?yàn)樗坏茫ㄓ新鋲m）、爬不得、扒不得（很危險(xiǎn)）。

　　在大城市，與其全種觀賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風(fēng)光，也有教育價(jià)值。