建筑工程項目風險管理

　　隨著建筑業(yè)改革的不斷深入，建筑施工企業(yè)傳統(tǒng)的項目管理模式正在發(fā)生根本性的變化。如何面對各種風險進行管理和有效地預防，是施工企業(yè)取得競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

　　第1節(jié)風險管理的作用

　　建筑工程施工的最終“產品”的形成與其它產品生產并不相同。建筑企業(yè)的產品是在野外形成的，施工過程中的安全事故較難避免，往往由此造成的企業(yè)信譽和經濟損失是慘重的。除了安全事故風險以外，還有政治風險、社會風險、經濟風險、自然風險、人為風險、合同風險和治安風險等。因此，工程項目的風險管理是把可能遭受的損失降到最低限度并提高效益的重要措施。

　　第2節(jié)風險管理的措施

　　1、要提高施工管理的風險意識，增強對工程項目的監(jiān)管和風險管理的力度，突出施工技術措施和質量安全操作規(guī)程的到位，特別是項目管理人員，施工技術人員及其他相關人員都要認識到風險的危害性，提高遵章守規(guī)的自覺性。

　　2、要加強在施工過程中及時對風險因素進行評估、預測、防范，減少風險的發(fā)生和發(fā)生風險時能采取有效的彌補措施，從而達到防險、避險，減少損失，降低成本，提高效益的目的。

　　3、在實施施工保險時，要盡其可能，對施工全過程包括相關項目環(huán)節(jié)都要進行分析和研究，進行科學的風險評估，對所有可能發(fā)生風險的環(huán)節(jié)，能投保的全部進行投保。對不能投保的風險環(huán)節(jié)要制訂相應的，切實可行的防范措施，如對承包合同實行交底制度，合同在履約中實行過程管理等。

　　4、必須了解和熟悉政策規(guī)定，指導我們采取相應的政策和策略。同時，必須了解和掌握合同條款，維護自身合法權益。

　　5、為從事危險作業(yè)人員辦理意外傷害保險，這是對施工企業(yè)和職工的一種風險保障，也是企業(yè)規(guī)避風險的一項有力措施。

　　6、確立風險責任主體及相關的責任、權利和義務，利用管理環(huán)的PDCA (Plan, Do, Check, Action)和5W1H (What, When, Where, Who, Why, How)方法進行目標管理。在P階段，根據前面確定的責任、權利和義務，列出規(guī)范化表格，同時與5W1H對應起來進行計劃工作，使責任人明確工作的內容、性質、方法、期限、應變策略、檢查人和向誰負責等事項。

篇2：房地產項目風險管理對策制定

　　房地產項目的風險管理對策如何制定

　　項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理是靠企業(yè)的“團隊”力量、靠管理水平、管理經驗。

　　一、房地產開發(fā)項目的風險分析

　　風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險，在現(xiàn)在的經濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。

　　2、項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。

　　3、項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現(xiàn)品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。

　　4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

　　5、項目建設的“創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。

　　6、項目的“政府”風險。“政府”風險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業(yè)必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。

　　二、開發(fā)商項目風險管理的內容

　　風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內容為：

　　1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

　　2、合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險。

　　3、編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

　　4、根據實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。

　　5、強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

　　6、合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

　　7、在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

　　三、開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議

　　1、建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建

和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規(guī)避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。

　　2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。

　　3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。

　　4、積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000：2000族質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則（①以顧客為關注焦點；②領導作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進；⑦基于事實的決策方法；⑧與供方互利的關系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現(xiàn)工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

　　5、加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現(xiàn)投機風險、政府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。

　　6、加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。

　　7、利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，按照目標管理、節(jié)點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

　　8、重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質量風險”、“協(xié)議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進行項目可行性評估、建設環(huán)境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規(guī)范標準要求監(jiān)督設計，進行設計評審，把投資控制（一般占項目產品投資的90%--95%）的最關鍵一步控制好;　在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優(yōu)惠條件，簽訂一個有效且有利的協(xié)議（合同），作好投資控制的關鍵的第二步（一般占項目產品投資的5%--!0%）；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協(xié)調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質量有重要影響的過程加強監(jiān)督，把實施過程的風險作有效的控制。

　　9、重視項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行，考核的內容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經理），考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標，對項目實施情況（包括節(jié)點關閉情況）、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。

　　四、結束語

　　房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。

篇3：房地產項目風險管理

房地產項目的實施過程存在著很多風險,正確地對待、評價、處理過程風險,必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度,從項目啟動組織到實施過程管理,全過程、全方位地的控制,加強對風險的管理,是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關鍵。

一、 引言

以20**年8月31日為分水嶺,我國的房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期,隨著國家經濟大環(huán)境的變化,圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”,業(yè)內、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚,結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協(xié)議轉讓”,迎來了中華人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調,迎來了一系列規(guī)范建設行為,提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內的“一個前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化,風險因素不斷增多,風險存在于整個項目開發(fā)過程,使中小房地產企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此,加強開發(fā)項目的風險管理,保證項目目的、目標的實現(xiàn),是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關鍵過程。

二、房地產開發(fā)項目的風險分析

風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度,實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險,實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險,在現(xiàn)在的經濟大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1、項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發(fā)過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。

2、項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出臺前后,由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在著嚴重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策,對大的經濟環(huán)境把握的不準;或者是成本過程控制嚴重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過多等等原因,導致的項目資金支付能力達不到計劃要求,給項目建設造成的風險(可控制風險和決策風險)。

3、項目的質量風險。包括:在項目決策階段由于經濟技術分析失誤,出現(xiàn)品質與價格矛盾導致的質量問題;在設計階段,向設計提出違反設計規(guī)范、標準,特別是強制性標準的要求,又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題;施工階段,從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤,擅自改變設計造成的質量風險;施工管理過程中,不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理,對一些容易出現(xiàn)影響結構安全,特別是一些雖不影響結構安全,但對正常使用功能有嚴重影響的問題,處理不及時,沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”(實際上就是“質量通病”造成的糾紛);交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等,因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險(可控制風險)。

4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中,涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不可重復性)特點,建設周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項目造成相當大的麻煩。比如,在目前土地供應體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時候在“饑不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項目建設的 “創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境,使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風險的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。

6、項目的“政府”風險。“政府”風險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中,企業(yè)必須掌握相關地法律為:《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等;必須掌握地法規(guī)為:《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。

三、開發(fā)商項目風險管理的內容

風險管理是通過風險識別、風險評估、

風險評價,并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術,對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此,開發(fā)商風險管理的主要內容為:

1、合理界定項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以免遺漏而產生風險。

2、合理確定項目管理目標,在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態(tài)度進行項目決策,確定項目目標,避免出現(xiàn)決策失誤風險。

3、編制《項目管理規(guī)劃》,對項目工作進行結構分解,對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價,按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施,用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設,指導項目的計劃管理。

4、根據實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況,堅持“事前控制”、“事中控制”的原則,對實施過程中的風險因素,比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析(評估或測算)、評價,實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術,擬訂應對措施,設法消除、緩和、轉化、轉移風險,避免過程控制風險。

5、強化風險管理的計劃手段,把可以管理的風險分解到各個不同的過程,對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足,搞好風險的監(jiān)控。過程中,利用動態(tài)管理,合理配備資源,按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法,減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險,規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

6、合理組織結構,明確崗位職責,理順管理關系、反饋關系,建立項目的溝通職能,在項目管理內部以及與建設相關的各方接口,特別是在經常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口,為風險管理提供信息保障。

7、加強合同契約的管理。及時溝通信息,消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響,圍繞項目的最大利益(計劃利潤),按照不同階段的工作重點,按照合同約定內容開展工作,避免沖突造成的履約風險,控制建設成本;利用現(xiàn)行相關法律法規(guī),對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段,進行回避或風險轉移。

8、在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理(制度管理),避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督,強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督,對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查,及時向決策層提供修改計劃的依據,向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況,對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

四、開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議

1、建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構,研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策,對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況,做及時、準確的分析,為企業(yè)經營決策提供準確依據。經常性從容分析,比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富;合理安排資源,把“功夫”下在事前,在時間管理象限里,開展“重要而不緊急”的工作,肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密,提供的決策依據會更科學,規(guī)避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。

2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員,加強崗位技能培訓,提高綜合知識能力,提高風險的分析、識別、評價能力,培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍,結合企業(yè)文化建設,結合企業(yè)規(guī)章制度制定,用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法,把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。

3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性,企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成,必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力,有計劃、組織、溝通、協(xié)調能力,熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規(guī),唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險,才可能妥當地處理風險造成的后果。

4、積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設,逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定適應于ISO9000:2000族質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質量管理的八項原則(①以顧客為關注焦點;②領導作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進;⑦基于事實的決策方法;⑧與供方互利的關系。)規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實現(xiàn)工作質量的提高。用管理體系管理,用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據,效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

5、加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習,及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準,了解政策規(guī)定,提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力,規(guī)避“政策風險”,避免出現(xiàn)投機風險、政府風險(按照《建設工程質量管理條例》處罰)。

6、加強項

目的招標管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中,準確核定標的,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件,為項目合同管理營造工作質量環(huán)境;在合同契約簽訂的過程中,善于利用法律法規(guī)的規(guī)定,對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移;在合同契約的履行過程中,合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定,利用風險管理技術、財務手段,將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。

7、利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段,對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時,就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價,按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法;在實施過程中,就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響,加強計劃的監(jiān)督,按照目標管理、節(jié)點考核的原則,及時組織實施效果的評價考核,用實事求是的態(tài)度,科學地調整計劃和應對措施,及時總結、關閉階段性管理目標,是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

8、重視“過程控制”,加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理,消除“質量風險”、“協(xié)議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段,正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律,客觀地進行項目可行性評估、建設環(huán)境評價和經濟技術分析,準確進行市場調查和企業(yè)投資支持能力分析,正確決定項目的產品定位、品質定位,合理確定投資額度,避免出現(xiàn)品質與投入矛盾的風險;在設計階段,堅持按照產品的市場定位要求、規(guī)范標準要求監(jiān)督設計,進行設計評審,把投資控制(一般占項目產品投資的90%--95%)的最關鍵一步控制好; 在招標、簽訂合同階段,準確編制標的,合理把握投標優(yōu)惠條件,簽訂一個有效且有利的協(xié)議(合同),作好投資控制的關鍵的第二步(一般占項目產品投資的5%--!0%);在項目實施階段,加強“投資、質量、工期、安全”控制,加強“合同、信息”管理,強化建設過程與項目相關單位的關系協(xié)調,對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質量有重要影響的過程加強監(jiān)督,把實施過程的風險作有效的控制。

9、重視項目完成過程中階段性工作(過程、活動)、實施結果的評價考核,及時總結經驗、關閉階段性計劃,為企業(yè)正確認識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行,也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標進行,考核的內容是計劃的節(jié)點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況,考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標,是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結構中的部分,考核評價的對象是項目管理層(主要是項目經理),考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規(guī)定的目標和指標,對項目實施情況(包括節(jié)點關閉情況)、項目管理水平、管理績效進行終結評價,確認階段性考核的結果,確認最終結果,確認項目管理組織(項目部)的職能是否具備“解體”。

五、結束語

房地產項目的建設是一個有較長周期的過程,項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素,構成了項目過程的各種風險,風險充斥在每個過程(活動)。從某種程度上講,項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程,而風險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業(yè)的“團隊”的力量,靠管理水平、管理經驗、職業(yè)道德和知識水平進行的,每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此,建立現(xiàn)代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構,按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準(《質量管理項目管理質量指南》),重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理,重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設,客觀看待風險,對風險進行有效的管理,就會減少或規(guī)避風險對企業(yè)經營目的和效果的不利影響。