醫(yī)院工程項目風(fēng)險管理

　　1項目風(fēng)險管理的重要性

　　項目運(yùn)作都是基于正常的、理性的技術(shù)、管理和組織以及對將來情況（政治、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面）預(yù)測的基礎(chǔ)之上而進(jìn)行的。而在項目的實際運(yùn)行過程中，所有的這些因素都可能產(chǎn)生變化，而這些變化將可能使原定的目標(biāo)受到干擾因素，稱之為風(fēng)險，風(fēng)險即是項目中的不可靠因素。任何的工程項目中都存在著風(fēng)險，風(fēng)險會造成工程項目實施的失控現(xiàn)象，如工期延長、成本增加、計劃修改等，這些都會造成經(jīng)濟(jì)效益的降低，甚至項目的失敗。正是由于風(fēng)險會造成很大的傷害，在現(xiàn)代項目管理中，風(fēng)險管理已成為必不可少的重要一環(huán)，良好的風(fēng)險管理能獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效果，同時它有助于企業(yè)競爭能力的提高，素質(zhì)和管理水平的提高。

　　風(fēng)險管理就是用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險控制，以減少項目實行過程中的不確定性。它不僅使各層次的項目管理者建立風(fēng)險意識，重視風(fēng)險問題，防范于未然，而且在各個階段、各個方面實施有效的風(fēng)險控制，形成一個前后連貫的管理過程。

　　2風(fēng)險的控制

　　2.1風(fēng)險的分配

　　項目風(fēng)險是時刻存在的，這些風(fēng)險必須在項目參加者（包括投資者、業(yè)主、項目管理者、承包商、供應(yīng)商）之間進(jìn)行合理的分配，只有每個參加者都有一定的風(fēng)險責(zé)任，他才有對項目管理和控制的積極性和創(chuàng)造性，只有合理的分配風(fēng)險才能調(diào)動各方面的積極性，才能有項目的高效益。合理分配風(fēng)險要依照以下幾個原則進(jìn)行：

　　2.1.1從工程整體效益的角度出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方面的積極性。因為項目參加者如果都不承擔(dān)任何風(fēng)險，則他也就沒有任何責(zé)任，當(dāng)然也就沒有控制的積極性，就不可能搞好工作，承包商也會千方百計地提高成本以爭取工程利潤，最終將損害工程的整體效益；如果承包商承擔(dān)全部的風(fēng)險也是不可行的，為防備風(fēng)險，承包商必須提高要價，加大預(yù)算，而業(yè)主也因不承擔(dān)風(fēng)險將決策隨便、盲目干預(yù)，最終同樣會損害整體效益。因此只有讓各方承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險責(zé)任，通過風(fēng)險的分配以加強(qiáng)責(zé)任心和積極性，才能達(dá)到更好地計劃與控制。

　　2.1.2公平合理，責(zé)、權(quán)、利平衡。一是風(fēng)險的責(zé)任和權(quán)力應(yīng)是平衡的。有承擔(dān)風(fēng)險的責(zé)任，也要給承擔(dān)者以控制和處理的權(quán)力，但如果已有某些權(quán)力，則同樣也要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險責(zé)任；二是風(fēng)險與機(jī)會盡可能相等，對于風(fēng)險的承擔(dān)者應(yīng)該同時享受風(fēng)險控制獲得的收益和機(jī)會收益，也只有這樣才能使參與者勇于去承擔(dān)風(fēng)險；三是承擔(dān)的可能性和合理性，承擔(dān)者應(yīng)該擁有預(yù)測、計劃、控制的條件和可能性，有迅速采取控制風(fēng)險措施的時間、信息等條件，只有這樣，參與者才能理性地承擔(dān)風(fēng)險。

　　2.1.3符合工程項目的慣例，符合通常的處理方法。如采用《建設(shè)工程施工合同（示范文體）》，就明確地規(guī)定了承包商和業(yè)主之間的風(fēng)險分配，比較公平合理。

　　2.2 風(fēng)險的對策

　　任何項目都存在不同的風(fēng)險，風(fēng)險的承擔(dān)者應(yīng)對不同的風(fēng)險有著不同的準(zhǔn)備和對策，這應(yīng)把它列入計劃中的一部分，只有在項目的運(yùn)營過程中，對產(chǎn)生的不同風(fēng)險采取相應(yīng)的風(fēng)險對策，才能進(jìn)行良好的風(fēng)險控制，盡可能地減少風(fēng)險可能產(chǎn)生的危害，以確保效益。通常的風(fēng)險對策有：

　　2.2.1權(quán)衡利弊后，回避風(fēng)險大的項目，選擇風(fēng)險小或適中的項目。這在項目決策中就應(yīng)該提高警惕，對于那些可能明顯導(dǎo)致虧損的項目就應(yīng)該放棄，而對于某些風(fēng)險超過自己承受能力，并且成功把握不大的項目也應(yīng)該盡量回避，這是相對保守的風(fēng)險對策。

　　2.2.2采取先進(jìn)的技術(shù)措施和完善的組織措施，以減少風(fēng)險產(chǎn)生的可能性和可能產(chǎn)生的影響。如選擇有彈性的、抗風(fēng)險能力強(qiáng)的技術(shù)方案，進(jìn)行預(yù)先的技術(shù)模擬試驗，采用可靠的保護(hù)和安全措施。對管理的項目選派得力的技術(shù)和管理人員，采取有效的管理組織形式，并在實施的過程中實行嚴(yán)密的控制，加強(qiáng)計劃工作，抓緊階段控制和中間決策等。

　　2.2.3購買保險或要求對方承保，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險。對于一些無法排除的風(fēng)險，可以通過購買保險的方法解決；如果由于合作伙伴可能產(chǎn)生的資信風(fēng)險，可要求對方出具擔(dān)保，如銀行出具的投標(biāo)保函，合資項目政府出具的保證，履約的保函以及預(yù)付款保函等。

　　2.3.4提出合理的風(fēng)險保證金，這是從財務(wù)的角度為風(fēng)險作準(zhǔn)備，在報價中增加一筆不可預(yù)見的風(fēng)險費(fèi)，以抵消或減少風(fēng)險發(fā)生時的損失。

　　2.3.5采取合作方式共同承擔(dān)風(fēng)險。因為大部分項目都是多個企業(yè)或部門共同合作，這必然有風(fēng)險的分擔(dān)，但這必須考慮尋找可靠的即抗風(fēng)險能力強(qiáng)、信譽(yù)好的合作伙伴，以及合理明確的分配風(fēng)險（通過合同規(guī)定）。

　　2.3.6可采取其他的方式以減少風(fēng)險。如采用多領(lǐng)域、多地域、多項目的投資以分散風(fēng)險，因為這可以擴(kuò)大投資面及經(jīng)營范圍，擴(kuò)大資本效用，能與眾多合作企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險，進(jìn)而降低總經(jīng)營風(fēng)險。

　　2.3在工程實施中進(jìn)行全面的風(fēng)險控制

　　工程實施中的風(fēng)險控制貫穿于項目控制（進(jìn)度、成本、質(zhì)量、合同控制等）的全過程中，是項目控制中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，也影響項目實施的最終結(jié)果。

　　首先，加強(qiáng)風(fēng)險的預(yù)控和預(yù)警工作。在工程的實施過程中，要不斷地收集和分析各種信息和動態(tài)，捕捉風(fēng)險的前奏信號，以便更好地準(zhǔn)備和采取有效的風(fēng)險對策，以抗可能發(fā)生的風(fēng)險。

　　第二，在風(fēng)險發(fā)生時，及時采取措施以控制風(fēng)險的影響，這是降低損失，防范風(fēng)險的有效辦法。

　　第三，在風(fēng)險狀態(tài)下，依然必須保證工程的順利實施，如迅速恢復(fù)生產(chǎn)，按原計劃保證完成預(yù)定的目標(biāo)，防止工程中斷和成本超支，唯有如此才能有機(jī)會對已發(fā)生和還可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行良好的控制，并爭取獲得風(fēng)險的賠償，如向保險單位、風(fēng)險責(zé)任者提出索賠，以盡可能地減少風(fēng)險的損失。

　　3 風(fēng)險控制的具體措施

　　針對自然環(huán)境、物價因素、不良地質(zhì)條件以及工程參建各方、建設(shè)管理單位自身等風(fēng)險，制定的風(fēng)險控制措施。

　　3.1 本工程項目為大型公用建筑工程，風(fēng)險時刻存在，經(jīng)過我司認(rèn)真分析研究認(rèn)為，該項目的風(fēng)險具有以下六個特點(diǎn)：

　　1、風(fēng)險的可測性。

　　2、風(fēng)險的普遍性。

　　3、風(fēng)險概率的互斥性。

　　4、風(fēng)險的可轉(zhuǎn)移性。

　　5、風(fēng)險的可分散性。

　　6、有些風(fēng)險具有可利用性。

　　3.2 項目風(fēng)險處理措施

　　工程風(fēng)險的處理措施主要包括以下幾種最基本的方法予以解決。

　　3.2.1 風(fēng)險控制

　　采用風(fēng)險控制措施可降低預(yù)期損失或使這種損失更具有可測性，從而改變風(fēng)險。這種方法包括風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險分離、風(fēng)險分散及風(fēng)險轉(zhuǎn)移等。

　　（1）風(fēng)險回避

　　風(fēng)險回避主要是中斷風(fēng)險源，使其不致發(fā)生或遏制其發(fā)展。對于風(fēng)險超過自已的承受能力，成功把握不大的風(fēng)險，不介入。甚至有時在工

程進(jìn)行到一定程度，預(yù)測后期風(fēng)險太大，不可克服，必然有更大的損失，不得不采取回避的措施。

　　（2）風(fēng)險預(yù)防

　　風(fēng)險預(yù)防是指要減少風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會或降低風(fēng)險的嚴(yán)重性，設(shè)法使風(fēng)險最小化。主要有兩方面的含義：

　　風(fēng)險預(yù)防。風(fēng)險預(yù)防指采取各種預(yù)防措施以杜絕風(fēng)險發(fā)生的可能。例如施工承包商通過提高質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以防止因質(zhì)量不合格而返工或罰款；管理人員通過加強(qiáng)安全教育和強(qiáng)化安全措施，減少事故的發(fā)生等等。

　　減少風(fēng)險。減少風(fēng)險指在風(fēng)險損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過種種措施以遏制風(fēng)險勢頭繼續(xù)惡化或局限其擴(kuò)展范圍使其不再蔓延，也就是說使風(fēng)險局部化。例如業(yè)主在確認(rèn)施工承包商無力繼續(xù)實施其委托的工程時立即撤換施工承包商；施工事故發(fā)生后采取緊急救護(hù)等都是為了達(dá)到減少風(fēng)險的目的。

　　（3）風(fēng)險分離

　　風(fēng)險分離指將各風(fēng)險單位分離間隔，以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。這種處理可以將風(fēng)險局限在一定的范圍內(nèi)，從而達(dá)到減少損失的目的。

　　風(fēng)險分離常用于工程中的設(shè)備采購。如涉及項目進(jìn)口設(shè)備的外匯風(fēng)險等。

　　在施工過程中，承包商對材料進(jìn)行分隔存放也是風(fēng)險分離手段。這樣就可以避免材料集中于一處時可能遭受同樣的損失。

　　（4）風(fēng)險分散

　　風(fēng)險分散與風(fēng)險分離不一樣，它是通過增加風(fēng)險單位以減輕總體風(fēng)險的壓力。達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險的目的。

　　工程項目總的風(fēng)險有一定的范圍，這些風(fēng)險必須在項目參與者即招標(biāo)、建管單位、設(shè)備材料單位、施工單位等之間進(jìn)行分配。每個參與者都必須有一定的風(fēng)險責(zé)任，這樣他才有管理和控制風(fēng)險的積極性和創(chuàng)造性。風(fēng)險分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等中定義，在起草這些文件的時候都應(yīng)對風(fēng)險作出預(yù)計、定義和分配。項目參與者如果不承擔(dān)任何風(fēng)險，就沒有任何責(zé)任，也就沒有控制風(fēng)險的積極性，就不可能做好工作。例如對承包商采用成本加酬金合同，承包商沒有任何風(fēng)險責(zé)任，它就會千方百計提高成本以爭取工程利潤，最終損害工程的整體效益。

　　（5）風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　項目有些風(fēng)險無法通過上述手段進(jìn)行有效控制，業(yè)主和建管單位采取轉(zhuǎn)移手段對風(fēng)險予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移并非損失轉(zhuǎn)稼，也不能被認(rèn)為是損人利己有損商業(yè)道德，因為有許多風(fēng)險對一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。其原因是各人的優(yōu)劣勢不一樣，因而對風(fēng)險的承受能力也不一樣。

　　本項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移的手段常用于工程承包中的分包、技術(shù)轉(zhuǎn)讓或財產(chǎn)出租。合同、技術(shù)或財產(chǎn)的所有人通過分包工程、轉(zhuǎn)讓技術(shù)或合同、出租設(shè)備或房屋等手段將應(yīng)由其自身全部承擔(dān)的風(fēng)險部分或全部轉(zhuǎn)移至他人，從而減輕自身的風(fēng)險壓力。

　　3.2.2財務(wù)措施

　　采用財務(wù)措施即經(jīng)濟(jì)手段來處理確實會發(fā)生的損失。這些措施包括工程風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留、風(fēng)險準(zhǔn)備金和風(fēng)險自留等。

　　（1）風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移，指風(fēng)險轉(zhuǎn)移人尋求用外來資金補(bǔ)償確實會發(fā)生或業(yè)已發(fā)生的風(fēng)險。風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移包括保險的風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移即通過保險進(jìn)行轉(zhuǎn)移，和非保險的風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移即通過合同條款達(dá)到轉(zhuǎn)移之目的。

　　保險的風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移的實施手段是將工程的部分項目向保險公司購買保險。通過保險，業(yè)主將自己本應(yīng)承擔(dān)的歸咎責(zé)任和賠償責(zé)任（不可抗力所造成損失的風(fēng)險責(zé)任）轉(zhuǎn)稼給保險公司，從而使業(yè)主免受風(fēng)險損失。非保險的風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移的實施手段則是除保險以外的其他經(jīng)濟(jì)行為。如根據(jù)工程承包合同，業(yè)主可將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移至建筑承包商，這種轉(zhuǎn)移屬于非保險的風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移；而承包商則可以通過投標(biāo)第三者責(zé)任險又將這一風(fēng)險轉(zhuǎn)移至保險公司。

　　非保險的風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移的另一種形式就是通過擔(dān)保銀行或保險公司開具保證書或保函。根據(jù)保證書或保函，保證人保證承包人對債權(quán)人履行某種明確的義務(wù)。保證人必須履行擔(dān)保義務(wù)，否則債權(quán)人可以依據(jù)保證書或保函向保證人索要罰金，然后保證人可以向承包人追償其損失。通常情況下，保證人或擔(dān)保人簽發(fā)保證書或保函時，要求承包人提交現(xiàn)金、債卷或不動產(chǎn)作抵押，以備自己轉(zhuǎn)稼損失賠償。通過這種形式，債權(quán)人可將債務(wù)人違約的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保證人。

　　（2）風(fēng)險自留

　　風(fēng)險自留即是將風(fēng)險留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。這種手段有時是無意識的，即當(dāng)初并不曾預(yù)測到，不曾有意識地采取種種有效措施，但有時也可以是主動的，即有意識、有計劃地將若干風(fēng)險主動留給自己。

　　風(fēng)險自留在一些情況下是唯一可能的對策。有時企業(yè)不能預(yù)測損失，回避又不可能，且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風(fēng)險。

　　但是決定風(fēng)險自留必須符合以下條件之一：

　　①自留費(fèi)用低于保險公司所收取的費(fèi)用；

　　②項目的期望損失低于保險人的估計；

　　③項目有較多的風(fēng)險單位；

　　④項目的最大潛在損失或最大期望損失較小；

　　⑤短期內(nèi)企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經(jīng)濟(jì)能力；

　　⑥風(fēng)險管理的目標(biāo)可以承受；

　　⑦費(fèi)用和損失支付分布于很長的時間里，因而導(dǎo)致很大的機(jī)會成本；

　　如果實際情況與以上條件相反，無疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險的決策。

　　（3）風(fēng)險準(zhǔn)備金

　　風(fēng)險準(zhǔn)備金是從財務(wù)的角度為風(fēng)險作準(zhǔn)備，在計劃合同報價中另外增加一筆費(fèi)用。例如在投標(biāo)報價中，要求承包商根據(jù)工程技術(shù)、自然環(huán)境、合同等方面風(fēng)險的大小以及發(fā)生可能性在報價中加上一筆5%～10%不可預(yù)見風(fēng)險費(fèi)。準(zhǔn)備金的多少是一項管理決策。從理論上說，準(zhǔn)備金的數(shù)量應(yīng)與風(fēng)險損失期望相等，即為風(fēng)險發(fā)生所產(chǎn)生的損失與發(fā)生的可能性（概率）的乘積，即：

　　風(fēng)險準(zhǔn)備金=風(fēng)險損失×發(fā)生的概率

　　（4）自我保險

　　參與各方自我保險指內(nèi)部建立保險機(jī)制，通過這種保險機(jī)制承擔(dān)參與各方的各種可能風(fēng)險。

　　3.3 在項目實施中進(jìn)行全面的風(fēng)險控制

　　項目實施中的風(fēng)險控制貫穿于項目控制（進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全、合同控制等）的全過程中，是項目控制中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，也影響項目實施的最終結(jié)果。

　　（1）加強(qiáng)風(fēng)險的預(yù)控和預(yù)警工作。在工程的實施過程前及過程中，要不斷地收集和分析各種信息和動態(tài)，捕捉風(fēng)險的前奏信號，以便更好地準(zhǔn)備和采取有效的風(fēng)險對策，以抗可能發(fā)生的風(fēng)險。

　　（2）風(fēng)險發(fā)生時，及時采取措施以控制風(fēng)險的影響，這是降低損失、防范風(fēng)險的有效辦法。

　　（3）在風(fēng)險狀態(tài)下，依然必須保證工程的順利實施，如采取預(yù)備對策迅速恢復(fù)生產(chǎn)，按原計劃保證完成預(yù)定的目標(biāo)，防止工程中斷和成本超支，唯有如此才能有機(jī)會對已發(fā)生和還可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行良好的控制，并爭取獲得風(fēng)險的賠償，如向保險單位、風(fēng)險責(zé)任提出索賠，以盡可能地減少風(fēng)險的損失

。

　　（4）D市A醫(yī)院工程項目施工階段主要風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)措施表：

　　序號現(xiàn)象主要原因階段處理措施

　　1自然環(huán)境因素超標(biāo)準(zhǔn)暴雨、地震等不可抗拒的自然力給工程帶來不利影響施工階段在工程施工合同中對此類風(fēng)險進(jìn)行說明，建設(shè)管理單位按國家相關(guān)規(guī)定只承擔(dān)此類風(fēng)險的業(yè)主部分，施工單位自身的風(fēng)險自行承擔(dān)，購買保險

　　2天氣狀況時間較長的中到大雨對工程的影響施工階段加強(qiáng)與氣象部門的聯(lián)系，提前及時掌握天氣狀況，采取措施，調(diào)整進(jìn)度計劃。采取措施，進(jìn)度計劃是充分考慮

　　3物價因素

　　因工程項目所需的主要材料價格在建設(shè)期內(nèi)上漲而造成工程的影響施工階段建筑材料特別是鋼材價格波動（上漲）較大，招標(biāo)時明確要求施工單位充分考慮物價上漲的潛在風(fēng)險，采用固定單價報價，從而避免物質(zhì)變動風(fēng)險

　　4不良地質(zhì)條件在工程實施中，由于地南條件的變化而導(dǎo)致工程變更，從而對工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資造成影響施工階段工程開工前對前期勘察資料進(jìn)行詳細(xì)復(fù)核審查，必要時進(jìn)行補(bǔ)勘。施工中出現(xiàn)地質(zhì)情況變化時及時組織設(shè)計、監(jiān)理等單位進(jìn)行設(shè)計變更，組織相關(guān)人員進(jìn)行方案審查。

　　5工期風(fēng)險工程多種因素影響工期施工階段分析影響工期原因，及時調(diào)整工期計劃，嚴(yán)格執(zhí)行新的工期計劃

　　6監(jiān)理及施工單位風(fēng)險由于監(jiān)理及施工單位資質(zhì)、能力、財務(wù)狀況及工作失職等原因?qū)こ淘斐刹焕绊懯┕るA段招標(biāo)前對監(jiān)理及施工單位的資質(zhì)、信譽(yù)、財務(wù)狀況、設(shè)備及人員情況等履約能力進(jìn)行詳細(xì)審查，簽訂合同要求按照足額繳納履約保證金

　　7業(yè)主風(fēng)險由于業(yè)主財務(wù)狀況、技術(shù)資料保證、設(shè)備材料采購、分包認(rèn)定等原因使工程建設(shè)不能正常進(jìn)行施工階段在建設(shè)管理合同中明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同糾紛的處理方式等

　　9建設(shè)管理方自身風(fēng)險由于建設(shè)管理方自身經(jīng)濟(jì)狀況、管理水平、訴訟情況等對工程造成不 利影響施工階段加強(qiáng)合同意識，加強(qiáng)項目部人員的教育培訓(xùn)，嚴(yán)格履行合同，保證工程的順利進(jìn)展。

篇2：談物業(yè)管理風(fēng)險與防范

　　談物業(yè)管理風(fēng)險與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟(jì)社會中一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。國家《物業(yè)管理條例》的頒布和實施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺，使物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速、健康發(fā)展的時代。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進(jìn)的同時，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個高風(fēng)險行業(yè)之中。所謂“風(fēng)險”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險和災(zāi)禍。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克.奈特在《風(fēng)險，不確定性和利潤》一書中對風(fēng)險作了一個極為經(jīng)典的定義。他認(rèn)為:風(fēng)險就是“可測定的不確定性”，它為風(fēng)險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風(fēng)險普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險及如何去防范(規(guī)避)風(fēng)險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風(fēng)險理解物業(yè)管理中的風(fēng)險定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L(fēng)險，稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險。

　　物業(yè)管理中的風(fēng)險是指物業(yè)風(fēng)險和物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險的總稱。

　　1、物業(yè)風(fēng)險

　　物業(yè)風(fēng)險是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財產(chǎn)損失的可能性。其中，“財產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營性物業(yè)時，正常經(jīng)營將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營業(yè)利潤受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險

　　物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動過程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財產(chǎn)、人身傷害等無法彌補(bǔ)損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點(diǎn)不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對風(fēng)險認(rèn)識的有限性和對風(fēng)險控制防范的難度等因素。所以，認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險，積極防范風(fēng)險，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃?xì)狻⒁?guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門，也涉及與工商、稅務(wù)、物價、城建、公安等政府相關(guān)部門的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個行業(yè)所面臨的風(fēng)險。物業(yè)管理風(fēng)險在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項目存在的風(fēng)險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報建手續(xù)不完善；

　　2、開發(fā)商前期物業(yè)中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開發(fā)商在建設(shè)和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://www.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽閉型侗晷形?/p>

　　6、物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商的建管不分，物業(yè)企業(yè)代開發(fā)商受過。

　　(二)小區(qū)治安及業(yè)主車輛管理中存在的風(fēng)險

　　主要包括：

　　1、業(yè)主家中財產(chǎn)被盜；

　　2、業(yè)主人身及生命在小區(qū)內(nèi)、房內(nèi)受到危及和損傷；

　　3、業(yè)主車輛被盜或被損壞；

　　4、火災(zāi)、爆炸、屋內(nèi)浸水、高空墜物傷人等意外事件的發(fā)生等。

　　(三)物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險

　　主要包括：

　　1、物管公司單方調(diào)高管理費(fèi)；

　　2、在實“o;包干”o;“o;酬金”o;收費(fèi)管理中忽視了業(yè)主知情權(quán)；

　　3、各類代收代繳收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一及分?jǐn)傔^多引發(fā)與業(yè)主之間的糾紛；

　　4、業(yè)主長期拖欠管理費(fèi)等。

　　(四)公司內(nèi)部管理存在的風(fēng)險

　　主要包括：

　　1、企業(yè)機(jī)制風(fēng)險，建管不分，企業(yè)無獨(dú)立經(jīng)營能力；

　　2、公司主要管理者管理失控導(dǎo)致企業(yè)危機(jī)；

　　3、員工素質(zhì)低下造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失；

　　4、企業(yè)無激勵機(jī)制，造成人才流失經(jīng)營受損；

　　5、技術(shù)操作員違規(guī)操作造成人身傷亡及設(shè)備損害的風(fēng)險等。

　　三、物業(yè)管理風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因

　　物業(yè)管理行業(yè)作為一個只有二十年歷史的新興行業(yè)，其發(fā)展的不成熟性以及衍生的諸多問題本身已是一種很大的風(fēng)險。由于物業(yè)管理法律法規(guī)的不健全、市場不規(guī)范、業(yè)主消費(fèi)意識不強(qiáng)、消費(fèi)觀念陳舊、維權(quán)意識的高漲，以及物業(yè)管理企業(yè)本身素質(zhì)的參差不齊等原因，導(dǎo)致了物業(yè)管理的經(jīng)營風(fēng)險與日俱增，使物業(yè)管理行業(yè)已跨入高風(fēng)險行業(yè)之中。

　　物業(yè)管理企業(yè)面臨或發(fā)生的風(fēng)險其產(chǎn)生的原因具有綜合性和復(fù)雜性。歸納起來有以下五點(diǎn)：

　　(一)由企業(yè)社會化服務(wù)的性質(zhì)所決定的。物業(yè)管理服務(wù)是一種社會化的公共服務(wù)，因此既受到全社會各方面的關(guān)注和監(jiān)督，也承受來自社會各方面的壓力和制約。

　　(二)物業(yè)管理作為新興行業(yè)，國家和地方制定的相關(guān)法律法規(guī)有待健全，行業(yè)中成熟的模式和經(jīng)驗較少，不同類型物業(yè)提供借鑒的經(jīng)驗不足，使物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展和運(yùn)營過程中隨時可出現(xiàn)風(fēng)險。

　　(三)個別物業(yè)企業(yè)誠信不夠，增大了物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險。如企業(yè)在招投標(biāo)中出現(xiàn)的不良競爭，接管和交接中存在許多矛盾;服務(wù)合同履約能力低，企業(yè)服務(wù)品質(zhì)低下;客戶投訴得不到有效解決，行業(yè)和企業(yè)之間不能形成良性互動，激勵協(xié)調(diào)功能和規(guī)范作用未能得到有效發(fā)揮等，這些原因足以使企業(yè)處處面臨風(fēng)險。

　　(四)個別企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險意識淡薄，導(dǎo)致經(jīng)營管理中的漏洞和短期行為，以及計劃不周、預(yù)見能力差、忽視員工教育及對重點(diǎn)崗位人員的管理失控，都是物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險點(diǎn)。

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)方式和服務(wù)質(zhì)量同業(yè)主消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣等方面沖突，也是企業(yè)風(fēng)險的根由。

　　四、怎樣防范（規(guī)避)物業(yè)管理中的風(fēng)險

　　物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相符的情況下，如何樹立風(fēng)險意識，防范和化解潛在的風(fēng)險“o;防患于未”o;把可能出現(xiàn)的，可預(yù)見風(fēng)險想在前面，并把化解或降低風(fēng)險措施想在前面，建立風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案，積極采取有效措施防御風(fēng)險，分散風(fēng)險和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，以維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是整個物業(yè)管理行業(yè)亟待解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營中面臨著存在的各種風(fēng)險，涉及到諸多方面。在防范(規(guī)避)物業(yè)管理風(fēng)險時，應(yīng)該注意以下問題：

　　(一)提高行業(yè)和企業(yè)的法律意識

　　隨著中國法制化的建立和完善“o;依法治”o;是建設(shè)有中國特色的社會主義的根本方針“o;有法必依，違法必”o;已成為廣大民眾及各行各業(yè)的共識。

　　物業(yè)管理行業(yè)及各個物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化法律意識，以法律法規(guī)為武器，依法防范物業(yè)管理活動中的一切風(fēng)險。

　　①加強(qiáng)企業(yè)管理，學(xué)好法律法規(guī)，提高法律意識

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日，已成為一個高風(fēng)險行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)所面臨的風(fēng)險，高出人們的想像，并有不斷加大的趨勢。首先作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》上建設(shè)部出臺的相關(guān)法規(guī)、地方相繼出臺的配套文件。要了解和熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，特別要明白法律法規(guī)對物業(yè)企業(yè)有那些強(qiáng)制性的要求，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中各法律主體的責(zé)任。通過法制化建設(shè)，理順與開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會，以及相關(guān)職能部門等的法律關(guān)系，依法維護(hù)物業(yè)管理各方權(quán)利人的合法權(quán)益，依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。其次，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的對象是廣大業(yè)主，要使廣大業(yè)主支持和理解物管企業(yè)的工作，就自然肩負(fù)大力宣傳《條例》及相關(guān)物管法規(guī)的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)內(nèi)，利用一切條件和機(jī)會，廣泛的耐心向業(yè)主們宣傳《條例》精神，使《條例》精神深入人心，家喻戶曉，這樣才能使雙方共同按照《條例》規(guī)定行事，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　②提高物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險意識

　　樹立風(fēng)險意識，是物管企業(yè)化解潛在經(jīng)營風(fēng)險的前提。物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃地，保安員巡查樓，管理員收費(fèi)那么簡單，那么風(fēng)平浪靜了。

　　隨著行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進(jìn)的同時，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都發(fā)生了巨大的變化。但在目前情況下，人們對物業(yè)管理的認(rèn)識產(chǎn)生了誤--h;業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)“o;政”o;，凡事都找物管公司解決，物管公司解決不好，業(yè)主就以不交物管費(fèi)相威脅，出了事故就向物管公司索賠。業(yè)內(nèi)人士分析物管現(xiàn)狀時指“o;物業(yè)管理公司發(fā)展到今天，越來越不像一個企業(yè)了，但像是一個政府的派出機(jī)構(gòu)，什么事都要管，但什么權(quán)力也沒有”o;大家在震驚之余，重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的?一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的，另方面就是物業(yè)管理行業(yè)“o;取之于民，用之于”o;的保本微利行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力十分有限，在目前這種責(zé)任、權(quán)力、利益不相稱的情況下，風(fēng)險無時不在，處處存在著風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)正處于如履薄冰的危險境地。要使廣大物管行業(yè)員工清楚認(rèn)識到，物管企業(yè)不論發(fā)生一次人身傷害或車輛被盜的風(fēng)險，就可能使有的物管企業(yè)不堪重負(fù)，走向破產(chǎn)的命運(yùn)。因此，在日常的經(jīng)營服務(wù)過程中，要建立規(guī)范的服務(wù)和工作程序，從制度上來保證風(fēng)險的避免或降低風(fēng)險的程度，如，對物業(yè)的安全隱患要建立及時的報告制度、處置制度、服務(wù)工作的原始記錄制度等。

　　③作好物業(yè)管理安全防范工作住宅小區(qū)、商住樓、商務(wù)樓的安全防范問題，是物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)，也是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點(diǎn)。

　　安全防范主要包括業(yè)主人身及財產(chǎn)安全、車輛管理安全及防火、防爆、燃?xì)庑孤㈦娞?/a>故障意外事件等風(fēng)險。

　　《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)“o;物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”o;第四十七條規(guī)“o;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故肘，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”o;

　　《條例》的以上規(guī)定，是對物業(yè)管理企業(yè)在安全服務(wù)過程中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定，它實際上是對物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避安全服務(wù)中的治安責(zé)任的一“o;預(yù)”o;。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，按照合同約定和《條例》的規(guī)定，做好安全防范工作，加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，并協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)作好治安工作，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)安全防范規(guī)章制度，維護(hù)小區(qū)日常公共安全，這是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避安全服務(wù)風(fēng)險的根本方法。發(fā)生了糾紛或案件，要求助于專業(yè)的法律顧問，懂得和學(xué)會如何運(yùn)用法律、法規(guī)維護(hù)自己的權(quán)益，免除和減少自己過錯的責(zé)任，例如，如何舉證，舉證的充分性，舉證的時限，證據(jù)的有利，申請法院對自己有利證據(jù)的調(diào)查等。

　　(二)加強(qiáng)隊伍建設(shè)，扎實練好內(nèi)功，把企業(yè)的風(fēng)險減少降低到最低程度。

　　物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險日益增加的現(xiàn)實條件下，要努力加強(qiáng)企業(yè)隊伍建設(shè)、扎實練好內(nèi)功，把企業(yè)的風(fēng)險減少降低到最低程度。

　　企業(yè)的一切行為都來自員工的作為和不作為，預(yù)防風(fēng)險的源頭來自企業(yè)員工隊伍建設(shè)。企業(yè)的每個員工在日常工作中的每一個舉動都代表著企業(yè)的行為，直接影響著企業(yè)的利益。個人行為的不規(guī)范、素質(zhì)低是造成企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險的主要原因。對于企業(yè)來說，練好內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織機(jī)構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進(jìn)行培訓(xùn)，在廣大員工的思想中樹立風(fēng)險意識。建立風(fēng)險快速處理機(jī)制，包括定期分析機(jī)制現(xiàn)狀，落實各個部門人員的責(zé)任、各類險情緊急處理預(yù)案、通信聯(lián)絡(luò)和消防演習(xí)，做到各類風(fēng)險發(fā)生時按預(yù)案進(jìn)行，有條不紊。在風(fēng)險將要出現(xiàn)之時，企業(yè)管理者要能及時識別，及時采取應(yīng)對措施，盡早彌補(bǔ)風(fēng)險造成的損失，努力做好善后工作，進(jìn)行風(fēng)險事故總結(jié)檢查，吸取風(fēng)險教訓(xùn)，最大限度地規(guī)避管理失職導(dǎo)致的風(fēng)險責(zé)任，從而把企業(yè)的風(fēng)險損失減少降低到最低程度。

　　(三)提高物業(yè)管理企業(yè)依法服務(wù)的意識

　　物業(yè)管理企業(yè)要堅決貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)文件，依法進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和加強(qiáng)行業(yè)自律是物管企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的根本保障。物業(yè)管理企業(yè)首先要審時度勢，提高企業(yè)依法服務(wù)的意識，依法有效地進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

　　一是依法訂立物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和準(zhǔn)則。

　　首先要樹立合同意識，從簽訂物業(yè)服務(wù)合同入手。《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定“o;依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”o;在訂立物業(yè)服務(wù)合同時，物管企業(yè)務(wù)必要依法把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做，特別要注意服務(wù)內(nèi)容要細(xì)不能籠統(tǒng)和簡單，哪些是物業(yè)常規(guī)服務(wù)，哪些是物業(yè)恃約服務(wù)，權(quán)利和義務(wù)是否對等，企業(yè)自身的合法權(quán)益在物業(yè)服務(wù)合同中是否依法得到保護(hù)、合同雙方的責(zé)任是否明確等。企業(yè)對于合同中的責(zé)任條款，一定要認(rèn)真審定，它是評判風(fēng)險責(zé)任的重要依據(jù)。例如，物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)小區(qū)安全秩序，實際上是負(fù)約定責(zé)任，而不是法定責(zé)任。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須增“o;合同意”o;，訂立物業(yè)服務(wù)合同時，要把物管企業(yè)應(yīng)盡的安全防范義務(wù)明確載入合同。對于安全責(zé)任問題，在不違反法律法規(guī)原則的前提下，最好實行菜單式服務(wù)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商具體約定，而且約定越明越好。只有在合同中對物業(yè)管理企業(yè)的安全防范責(zé)任作出明確、具體的約定，才能有效地規(guī)避物業(yè)管理企業(yè)在安全責(zé)任上承擔(dān)的風(fēng)險。

　　二是依法加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)自律，依法訂立行業(yè)規(guī)章制度，是物業(yè)管理行業(yè)防范風(fēng)險的有效辦法。

　　行規(guī)是在國家法律的規(guī)定的范圍內(nèi)制訂自我管理、自我約束的規(guī)章制度，它對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的推動作用。行業(yè)自律，對個別企業(yè)違規(guī)進(jìn)行了有效防范，也使企業(yè)在經(jīng)營中有效地規(guī)避了可能發(fā)生的風(fēng)險。作為依法制定的物業(yè)管理行業(yè)行規(guī)，是在行業(yè)內(nèi)經(jīng)過充分討論和得到大家認(rèn)可的規(guī)章制度。所以，行業(yè)的每一個企業(yè)必須認(rèn)真執(zhí)行，照章行事，使整個行業(yè)攜手共進(jìn)，團(tuán)結(jié)致，抗拒行業(yè)風(fēng)險，沿著健康有序的軌道發(fā)展。

　　(四)努力提高風(fēng)險識別的能力

　　風(fēng)險識別能力是物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理中，防范、規(guī)避和化解風(fēng)險、降低風(fēng)險的最重要的前提，所謂風(fēng)險識別就是物業(yè)管理企業(yè)要針對物業(yè)的服務(wù)對象找出物業(yè)管理服務(wù)和企業(yè)運(yùn)營中潛在的、可能發(fā)生的每一個風(fēng)險因素。這是一項細(xì)致而又縝密的工作，通過風(fēng)險識別，定性甚至定量地判斷分析那些環(huán)節(jié)存在著風(fēng)險因素，每一環(huán)節(jié)中隱藏著那些風(fēng)險因素，影響各環(huán)節(jié)風(fēng)險因素的主要參數(shù)是什么，這些風(fēng)險因素導(dǎo)致風(fēng)險出現(xiàn)的可能性大小，如果風(fēng)險出現(xiàn)會造成的危害及損失程度等方面。

　　要科學(xué)的風(fēng)險識別，物業(yè)企業(yè)要注重依據(jù)，注重調(diào)查，注重數(shù)據(jù)，統(tǒng)計資料，如某種風(fēng)險發(fā)生的參數(shù)、環(huán)境、時間、頻率，造成的人身或經(jīng)濟(jì)損失等規(guī)律進(jìn)行分析，歸納和總結(jié)，要注意風(fēng)險識別的細(xì)致性和準(zhǔn)確性，細(xì)致、準(zhǔn)確性直接影響風(fēng)險對策的正確性，因此，資料來源的可靠性是很重要的。其次還應(yīng)考慮由于偏差、疏漏等原因來找出的風(fēng)險因素的影響，以及不可抗力的導(dǎo)致風(fēng)險因素。

　　(五)搞好物業(yè)管理中的風(fēng)險責(zé)任保險物業(yè)管理行業(yè)具有公眾服務(wù)的特點(diǎn)，各種潛在的風(fēng)險客觀存在，因此，要建立必要的物業(yè)管理保險，以減少物業(yè)管理中的風(fēng)險損失。

　　物業(yè)管理企業(yè)要做到萬無一失，最好是將風(fēng)險責(zé)任進(jìn)行妥善的轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的最主要方式就是購買物業(yè)管理責(zé)任保險。

　　企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況和物業(yè)管理實際情況，選擇合適的保險參保。這樣，在風(fēng)險發(fā)生的時候，可以及時從保險公司獲得定的賠償。針對企業(yè)保險，目前市面上有四個險種，它們分別是財產(chǎn)基本險、財產(chǎn)綜合險、財產(chǎn)一切險和財產(chǎn)生活險。對于物業(yè)管理企業(yè)來講，財產(chǎn)綜合險和財產(chǎn)一切險比較適合物業(yè)管理企業(yè)參保。商業(yè)保險的合理引入和完善，最終將會促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康、穩(wěn)步的發(fā)展，并達(dá)到業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、保險公司三贏的局面。

　　綜上所述:物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備識別風(fēng)險，抵御風(fēng)險，化解風(fēng)險的能力，提高企業(yè)的生存與發(fā)展能力，正確地把握物業(yè)管理存在的風(fēng)險的客觀規(guī)律，采取有效的措施，趨利避害，減少和降低物業(yè)管理中的風(fēng)險，建立必要的物業(yè)管理風(fēng)險經(jīng)營機(jī)制。每一個物業(yè)管理企業(yè)，每一個物業(yè)管理經(jīng)營者在經(jīng)營管理、經(jīng)營風(fēng)險方面都應(yīng)當(dāng)做一個明白人，切勿糊里湖涂。

　　(作者:重慶市國土房管局物業(yè)處處長)

篇3：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理是一個高知識、高風(fēng)險的行業(yè)。相對其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，缺乏抗風(fēng)險意識，導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險能力較弱。《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布實施兩年多來，業(yè)主的合法權(quán)益越來越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風(fēng)險。《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。長期樹立行業(yè)風(fēng)險意識，提高企業(yè)抗風(fēng)險能力，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

　　一、物業(yè)管理風(fēng)險的表現(xiàn)形式

　　當(dāng)前物業(yè)管理面臨的風(fēng)險主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險

　　假設(shè)一棟房子、一個停車場或是一個機(jī)電設(shè)備房被燒毀，僅靠物業(yè)公司來賠償，有幾家物業(yè)公司能賠得起?由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財產(chǎn)保險意識兩方面的原因，目前在我國幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒有購買保險。按目前來看，購買保險對本來微利的物業(yè)企業(yè)來說，多數(shù)物業(yè)公司難以承受，況且多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為物業(yè)公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，相應(yīng)的物業(yè)資產(chǎn)保險也應(yīng)由業(yè)主買單。如此一來，物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險因經(jīng)濟(jì)等因素還將長期存在。

　　2、物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險

　　大凡做過物業(yè)管理項目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯，業(yè)主找上門來論理、索賠等等。有句業(yè)內(nèi)行話：“物業(yè)管理是個筐，什么都往里面裝。”凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是服務(wù)不好，動輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)用相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴(yán)重問題。物業(yè)管理各個過程的方方面面，任何一個過程和環(huán)節(jié)管理失誤，特別是安全方面出現(xiàn)問題，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。

　　比如：停車場只收五元的車位使用費(fèi)，車丟了就找物業(yè)公司索賠，少則幾萬，多則數(shù)十萬甚至上百萬;又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。就宜昌市來說，近年來因小區(qū)內(nèi)丟失摩托車，法院判物業(yè)公司賠償?shù)陌咐?/a>已有多起。

　　安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)，安全問題自然成了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險中最讓人擔(dān)憂的風(fēng)險了。在近年的物業(yè)管理中，業(yè)主由于人身、財產(chǎn)受到侵害而要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣找嬖龆啵⒁鹕鐣鞣疥P(guān)注。就實際情況而言，小區(qū)中業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，不分緣由均要物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，對大多數(shù)保本微利的物業(yè)公司來說確實難以承受。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如保安人員工作失職、保安設(shè)施失靈未及時維修等，致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，物業(yè)公司是要負(fù)一定責(zé)任的。

　　3、物業(yè)管理的財務(wù)風(fēng)險

　　一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭奪市場份額，擊敗競爭對手，在參加招投標(biāo)爭取新的物業(yè)項目時不能充分主張企業(yè)應(yīng)得的利益要求，在標(biāo)書或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤”、“虧損報價”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個別財大氣粗的名牌物業(yè)企業(yè)來個帶資多少萬接管。這種低價位入市的做法將帶來較大的財務(wù)風(fēng)險，造成中標(biāo)者許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來業(yè)主和物業(yè)公司俱受其害。

　　當(dāng)電梯要大修了、供配電設(shè)備等待大修恢復(fù)供電、房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題了亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰來賣單?我們首先想到的就是維修基金。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當(dāng)或被挪作他用，這些帶給物業(yè)公司的不僅僅是財務(wù)風(fēng)險，對于一些小型的物業(yè)公司，遇到這種大的風(fēng)險很可能就是能否生存下去的問題了。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險的規(guī)避方式

　　如果物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任時，物業(yè)公司時常不得不買單“補(bǔ)鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財產(chǎn)損失，同時一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)公司告上法庭進(jìn)行索賠，后來法庭支持業(yè)主起訴，判物業(yè)公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修6小時修復(fù)未能履約而違約，結(jié)果物業(yè)公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個“啞巴虧”。

　　物業(yè)開發(fā)商早期建設(shè)遺留的本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的質(zhì)量安全問題，物業(yè)管理企業(yè)也往往迫不得已去承擔(dān)，這樣的案例已不在少數(shù)。有這樣一個案例：一位女士經(jīng)過某大廈門口時，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內(nèi)受了重傷。事實上，原開發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車輛經(jīng)過時井蓋容易挪動位置，而開發(fā)商已撤走多年，物業(yè)公司平時只是在檢查到井蓋挪動后進(jìn)行復(fù)位處理。開發(fā)商已撤走多年了，大廈當(dāng)時也沒有成立業(yè)主委員會，即使有業(yè)主委員會，這個辦事機(jī)構(gòu)哪有能力賠付該女士醫(yī)療費(fèi)呢?該女士又沒有購買意外傷害保險，在法律保護(hù)弱者的情景下，受傷女士的巨額醫(yī)療等費(fèi)用無疑落到了物業(yè)公司身上，同時物業(yè)公司還不得不花大錢對大廈區(qū)域數(shù)十個井蓋進(jìn)行徹底改造。

　　物業(yè)管理實踐中不時出現(xiàn)的一系列類似問題。從理論上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的生命財產(chǎn)隨時都有發(fā)生意外和遭受危險的可能，有時難以判斷肇事者的時候，這一責(zé)任由誰承擔(dān)更是業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)。

　　1、風(fēng)險規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。如果約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩。對違約責(zé)任的約定，要在服務(wù)合同里明確業(yè)主違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能的明確責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù);對于違反消防規(guī)定的業(yè)主行為，導(dǎo)致后果的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等。

　　不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，說過頭話，盲目提高管理指標(biāo)，甚至超過企業(yè)水平和能力，脫離實際，圖一時指標(biāo)好看，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號下，時常不注意自身利益的保護(hù)，為了爭一點(diǎn)市場份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長時間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個圈套，設(shè)下一個陷阱，隨之而來的風(fēng)險也增大了。由于過頭承諾，一旦業(yè)主被盜、被殺，一旦物業(yè)公司不能按承諾進(jìn)行處理，業(yè)主動輒將物業(yè)公司告上法庭，物業(yè)公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。

　　前面所提及的關(guān)于污水倒灌的案例，如果在合同中明確因業(yè)主原因造成公共管道堵塞的責(zé)任、物業(yè)公司裝修監(jiān)管的內(nèi)容并且不輕易承諾小修多長時間內(nèi)修復(fù)，法庭也不至于判物業(yè)公司違約。盡該盡的、所承諾的責(zé)任，切勿制定和公布過頭的、不切實際的或難于實現(xiàn)的管理目標(biāo)。

　　物業(yè)公司與其他相關(guān)方的合同簽訂也應(yīng)慎之又慎。在許多物業(yè)糾紛案例中，因合同缺陷帶來風(fēng)險的教訓(xùn)讓人痛心而沉重，合同中的關(guān)鍵事項和條款可謂一字千金、萬金，因合同條款考慮不周而帶來的各種風(fēng)險是人為的、本應(yīng)避免的錯誤所造成的，物業(yè)公司應(yīng)該建立適合自己的、完善的合同項目管理辦法，大到保安、保潔和工程項目的分包，小至請外面師傅清掏化糞池、維修室外空調(diào)甚至修補(bǔ)一塊瓷磚，立項、審批、合同會簽的程序要到位，內(nèi)容要完備，以此降低因合同條款不慎、疏忽、錯誤而產(chǎn)生的各類風(fēng)險。

　　2、風(fēng)險規(guī)避方式之二：服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”

　　物業(yè)公司在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測不可杜絕的事故，物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示，盡量作到事中的監(jiān)督。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時請務(wù)必斷電斷水，鎖好門窗”等防火防盜警示語，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單車停放處僅提供免費(fèi)停車場地，請車主保管好自己車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子，小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。

　　物業(yè)公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方(包括物業(yè)公司內(nèi)部員工)明示，在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中，在與業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及小區(qū)文明管理條約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)公司內(nèi)部各項服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險、做哪些事應(yīng)注意什么等等。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違約定，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令其改正，造成后果的業(yè)主自負(fù);一旦發(fā)現(xiàn)自己員工違反操作規(guī)程便立即糾正，避免質(zhì)量和安全事故的發(fā)生。有了這些事前的明示，物業(yè)公司做到了盡量告知、說服、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)公司也可以避免或減少不必要的麻煩。

　　3、風(fēng)險規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)公司采用投保公眾責(zé)任險中的場所責(zé)任險可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。這在理論是對的，現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險費(fèi)的物業(yè)公司有幾家?開發(fā)商為了獲取最大利潤是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個人財產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購買保險的，那么剩下來只有物業(yè)公司動員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險或物業(yè)公司代為向業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險費(fèi)。為此，物業(yè)公司實施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險意識和推廣場所責(zé)任險已成為必要。

　　轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的另一個有效方法就是監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用。物業(yè)公司要監(jiān)督維修基金及時到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)公司可以花“業(yè)主”的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的又一有效途徑。

　　總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，物業(yè)公司需要策劃和實施好同業(yè)主和其他相關(guān)方之間多方位、多層次的責(zé)任約定，做好“預(yù)防性提示服務(wù)"，有言在先，曉之以理，向業(yè)主做好宣傳，讓業(yè)主自覺履行合同義務(wù)和遵守各項公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護(hù)意識;向業(yè)主宣傳并增強(qiáng)業(yè)主保險意識，以及有效發(fā)揮維修基金的作用也是降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效途徑。同時物業(yè)公司也要注重在物業(yè)服務(wù)的過程中盡量做到周到、細(xì)致、完善，增強(qiáng)服務(wù)意識和安全意識，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。