項(xiàng)目與各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作

　　（一）優(yōu)質(zhì)、高效地為業(yè)主服務(wù)

　　我公司將站在工程全局的角度，積極主動(dòng)高效地為業(yè)主服務(wù)，協(xié)助業(yè)主落實(shí)重大施工事宜和施工條件，解決工程實(shí)施過程中的重大問題，協(xié)助業(yè)主做好專業(yè)承包商和材料設(shè)備選型和招標(biāo)工作，充分體現(xiàn)文明、高素質(zhì)的施工企業(yè)形象。我們將側(cè)重以下幾個(gè)方面的工作：

　　1、工程實(shí)施過程中的服務(wù)

　　（1）對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施過程的整體策劃和建議

　　在工程項(xiàng)目開工后，業(yè)主往往急需理順工程相關(guān)各方的責(zé)任關(guān)系和管理程序，為此在征得業(yè)主同意的情況下，我方會(huì)以書面形式提出建議方案，包括業(yè)主方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方和我方及各專業(yè)分包商、直接分包商的主要工作、內(nèi)容、工作程序、工作原則和幾方的工作關(guān)系以及我方中肯的建議。

　　關(guān)于工程進(jìn)度計(jì)劃，往往需要業(yè)主、設(shè)計(jì)和相關(guān)各方密切配合，共同為工程創(chuàng)造配套條件，才能使工程在保證質(zhì)量的前提下，按計(jì)劃有序進(jìn)行。我們不僅為自身的工作安排配套計(jì)劃，而且為業(yè)主方面編制配套的建議計(jì)劃，包括總控進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃安排、設(shè)備材料劃分采購(gòu)和加工計(jì)劃，以及工程不同階段要相關(guān)各方解決的重點(diǎn)問題和關(guān)鍵階段等。這樣不僅讓各方按統(tǒng)一的思路和配套計(jì)劃去安排工作，而且讓各方充分發(fā)揮各自的主觀能動(dòng)性。業(yè)主關(guān)心的專業(yè)分包商招投標(biāo)模式、招標(biāo)對(duì)象的選擇、合約簽訂方式和承包模式的選擇等問題，我方會(huì)在征得業(yè)主同意的前提下，提出幾種對(duì)比和優(yōu)化的建議方案，供業(yè)主決策參考。

　　對(duì)業(yè)主選擇的特殊專業(yè)承包商，明確各自的承包范圍非常重要，我方同樣會(huì)提出合理化建議，其目的是保證各專業(yè)銜接緊密，不會(huì)造成承包范圍不清產(chǎn)生漏項(xiàng)或重疊。

　　對(duì)于建筑物的系統(tǒng)使用功能，我們也會(huì)根據(jù)以往從事同類工程的經(jīng)驗(yàn)和積累的知識(shí)，為業(yè)主提供建議。這樣會(huì)對(duì)加快工程實(shí)施的進(jìn)程以及為工程項(xiàng)目的投資控制奠定良好的基礎(chǔ)。

　　（2)為業(yè)主服務(wù)，使業(yè)主從繁雜的事務(wù)中解脫出來

　　在本工程項(xiàng)目中，業(yè)主最大的工作量之一是特殊專業(yè)(諸如電梯、機(jī)電工程、精裝修等)招投標(biāo)工作和設(shè)備材料選擇和采購(gòu)工作。針對(duì)這種情況，作為總承包商，我們會(huì)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主處理一些力所能及的事務(wù)性工作，為業(yè)主省去了很多的時(shí)間和精力，必將有力的推進(jìn)工程進(jìn)程。

　　（3)為業(yè)主服務(wù)，體現(xiàn)在對(duì)業(yè)主的尊重

　　實(shí)施用戶滿意戰(zhàn)略，營(yíng)造謙和氛圍，不斷提升企業(yè)在各層面對(duì)用戶服務(wù)的意識(shí)和保證能力。教育項(xiàng)目員工牢牢樹立尊重業(yè)主的意識(shí)，從言談舉止上處處要尊重業(yè)主。對(duì)業(yè)主的每一項(xiàng)要求，無論多么細(xì)小，也無論是那方面的需求，均要作出積極的響應(yīng)，在不違背合同和偏離為業(yè)主服務(wù)的原則的前提下，積極開展服務(wù)。

　　2、工程保修期直至后期延伸的服務(wù)

　　做好工程保修直至后期延伸服務(wù)，不僅符合業(yè)主的利益，而且更能體現(xiàn)企業(yè)的信譽(yù)、能力和水平。也符合企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略。

　　（1）在工程項(xiàng)目交付給業(yè)主的同時(shí)，向業(yè)主提供與建筑物相關(guān)的用戶手冊(cè)，對(duì)業(yè)主方的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，與業(yè)主和物業(yè)公司辦理好交接手續(xù)，其目的是便于建筑物的物業(yè)管理完全滿足業(yè)主的需求和愿望。

　　（2）公司已成立用戶服務(wù)部，建立了各類移交工程服務(wù)的檔案數(shù)據(jù)庫。在保修服務(wù)的過程中，通過回訪業(yè)主，對(duì)建筑物及時(shí)進(jìn)行保修服務(wù)，及時(shí)消除用戶的后顧之憂，并積極配合業(yè)主對(duì)建筑物的變更、拆改和功能調(diào)整。

　　（二）與監(jiān)理公司之間的協(xié)調(diào)

　　在施工全過程中，嚴(yán)格按照經(jīng)業(yè)主和監(jiān)理批準(zhǔn)的"施工組織設(shè)計(jì)"進(jìn)行施工的全面質(zhì)量管理，以嚴(yán)肅的施工管理程序，達(dá)到工程所要求的各項(xiàng)技術(shù)、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在施工班組"自檢"和項(xiàng)目部的"專檢"的基礎(chǔ)上，服從監(jiān)理公司的"三控"(質(zhì)量控制和工程成本和造價(jià)控制)、"兩管"(合同管理和數(shù)據(jù)管理)和監(jiān)督、協(xié)調(diào)，虛心接受和服從監(jiān)理公司的驗(yàn)收和檢查，并按照監(jiān)理工程師提出的要求，予以整改，以減少在工程監(jiān)督過程中的管理難度。

　　（三）與地方政府部門之間的協(xié)調(diào)

　　我公司具有與政府部門聯(lián)系溝通并建立相互信任、相互支持、相互理解的良好關(guān)系的成熟經(jīng)驗(yàn)。在與相關(guān)政府部門已經(jīng)建立的良好關(guān)系基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步與相關(guān)政府部門進(jìn)行接洽、溝通和關(guān)系聯(lián)絡(luò)，為及時(shí)有效貫徹政府部門的各項(xiàng)政策、法規(guī)等做好充分準(zhǔn)備，在施工過程中樹立良好的社會(huì)形象，為工程順利進(jìn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　（四）與周邊相關(guān)單位和居民之間的協(xié)調(diào)

　　我公司具有與工程現(xiàn)場(chǎng)周邊居民聯(lián)系溝通并建立相互信任、相互支持、相互理解的良好關(guān)系的成熟經(jīng)驗(yàn)。在進(jìn)場(chǎng)的同時(shí)及時(shí)與周邊相關(guān)單位和居民取得聯(lián)系，進(jìn)行溝通，相互建立良好的諒解關(guān)系，采取有針對(duì)性的措施，重點(diǎn)控制對(duì)周邊的噪音干擾和污染、保證周邊居民的安全。在施工的過程中使周邊居民能達(dá)到諒解，強(qiáng)噪音施工的項(xiàng)目盡可能調(diào)整避開居民休息的時(shí)間，對(duì)于居民提出的擾民問題應(yīng)虛心接受，并研究采取相應(yīng)的避免措施，從而與周邊居民建立良好的協(xié)作關(guān)系，徹底解決擾民問題。

篇2：如何進(jìn)行物業(yè)管理處與各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)

　　如何進(jìn)行物業(yè)管理處與各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)

　　物業(yè)管理的主體是指物業(yè)管理活動(dòng)的參與者，主要包括政府有關(guān)部門、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)公司、業(yè)主及非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。這些主體在物業(yè)管理活動(dòng)中都扮演了一定的角色，相互之間形成了一種特定的關(guān)系，各享有一定的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理處在運(yùn)作過程中協(xié)調(diào)、處理好各方的利益關(guān)系，是確保物業(yè)管理工作正常運(yùn)行并取得成效的基礎(chǔ)和重要保證。

　　一、管理處與政府及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)

　　(一)管理處與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)

　　物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達(dá)的行業(yè)信息等，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認(rèn)真落實(shí)物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動(dòng)等；二是及時(shí)獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息，便于按新要求和新標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)和完善物業(yè)管理；三是將管理處在運(yùn)作過程中出現(xiàn)的一些疑難問題以及行業(yè)發(fā)展過程中遇到的一些矛盾和困難，積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。

　　(二)管理處與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)

　　政府有關(guān)部門是指市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府。管理處加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可獲得政府有關(guān)部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。如:管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段加強(qiáng)與自來水公司、供電局和煤氣公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可盡早開通水、電、氣；加強(qiáng)與消防局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，可盡快通過消防驗(yàn)收等；日常管理中，加強(qiáng)與派出所的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，有利于物業(yè)治安的管理和突發(fā)事件的處理。

　　二、管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)

　　(一)管理處與不同類型物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)原則

　　由于物業(yè)建設(shè)單位數(shù)目眾多，各單位的內(nèi)在素質(zhì)以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求不同，因此，管理處在實(shí)際操作過程中，要針對(duì)不同類型的物業(yè)建設(shè)單位，采取不同的策略。現(xiàn)按以下兩種方式進(jìn)行分類論述。

　　按首次和多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位分類:

　　第一次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位由于初次開發(fā)樓盤，對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作不太熟悉，一般都比較謙虛，能耐心地傾聽管理處的意見，對(duì)物業(yè)管理工作也比較配合，因此，物業(yè)管理處與這類物業(yè)建設(shè)單位之間較易形成一種比較融洽的合作關(guān)系。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)多配合、多提意見，多協(xié)助，真正從物業(yè)建設(shè)單位的角度為物業(yè)建設(shè)單位著想，替物業(yè)建設(shè)單位分憂解愁。

　　多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位由于開發(fā)了多個(gè)樓盤，因而對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作有一定程度的了解。正因?yàn)檫@樣，他們可能自以為是，聽不進(jìn)管理處的意見，兩者之間也較難相處。對(duì)于此種類型的物業(yè)建設(shè)單位，管理處要多與其進(jìn)行協(xié)商，多聽聽他們的意見，以便改進(jìn)物業(yè)管理，改善兩者之間的關(guān)系。

　　按物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理是否配合進(jìn)行分類:

　　對(duì)物業(yè)管理配合的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位一般是初次開發(fā)樓盤或是多次開發(fā)樓盤，但有一定品牌的物業(yè)建設(shè)單位。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要積極配合，努力提高管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)建設(shè)單位的品牌知名度。

　　對(duì)物業(yè)管理不配合的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位一般開發(fā)過多個(gè)樓盤，他們對(duì)物業(yè)管理要求高，但對(duì)物業(yè)管理的工作不太配合。他們會(huì)把管理處當(dāng)做一個(gè)下屬的專業(yè)化公司和一個(gè)幫他們打工的“馬仔”來對(duì)待。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要根據(jù)<物業(yè)管理服務(wù)合同>據(jù)理力爭(zhēng)，講清道理和是非，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果確實(shí)難以相處，且對(duì)方有違約行為，管理處可考慮退出物業(yè)管理。

　　(二)管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段與物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)

　　在物業(yè)入伙之前一段時(shí)間，物業(yè)管理單位要成立一個(gè)物業(yè)接管籌備小組，對(duì)物業(yè)的全面、正式接管進(jìn)行前期籌備工作。這個(gè)接管小組就是今后該物業(yè)的物業(yè)管理處的雛形，接管小組的負(fù)責(zé)人一般就是今后這個(gè)管理處的負(fù)責(zé)人.物業(yè)接管籌備小組(以下稱管理處)的成員也就是這個(gè)管理處的主要工作人員。物業(yè)接管籌備小組的成立標(biāo)志著管理處運(yùn)作的開始。在物業(yè)入伙前期準(zhǔn)備階段，管理處對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的配合主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.提出合理化建議，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整治

　　管理處應(yīng)根據(jù)擬接管物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的整治提出合理化建議。如果這些合理化建議能盡早提出并被采納，一方面將有助于物業(yè)的整治；另一方面也便于日后的物業(yè)管理。管理處在具體運(yùn)作過程中遇到的問題主要有以下幾種:空調(diào)位的確定及冷凝水的排放、垃圾房的建設(shè)、物業(yè)環(huán)境的綠化和美化、車輛進(jìn)出口的確定等。下面以空調(diào)位的確定及冷凝水的排放為例加以說明。

　　由于種種原因，部分物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮到空調(diào)位的設(shè)置及空調(diào)冷凝水的排放。因此，管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位改進(jìn)并設(shè)法預(yù)留空調(diào)位及冷凝水的排水管道。如果工程已經(jīng)竣工無法改變時(shí)，管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)單位的要求，對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)的位置以及冷凝水的排放方式予以規(guī)范，以保持物業(yè)外觀的統(tǒng)一、美觀，同時(shí)避免空調(diào)冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛。

　　2.接管驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺陷時(shí)的處理

　　在業(yè)主入伙前期，管理處要代表小業(yè)主的利益與物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收。在接管驗(yàn)收過程中，管理處一切要從嚴(yán)從細(xì)要求。管理處將在物業(yè)接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)予物業(yè)建設(shè)單位，由物業(yè)建設(shè)單位通知和督促施工單位及時(shí)整改。

　　3.代表或配合物業(yè)建設(shè)單位與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)

　　在物業(yè)入伙之前，物業(yè)建設(shè)單位要完成很多工作，如將物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)管理文件報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和備案，與自來水公司、供電局、煤氣公司協(xié)調(diào)開通水、電、氣等。對(duì)此，管理處要代表或配合物業(yè)建設(shè)單位向自來水公司、供電局和煤氣公司等單位申請(qǐng)，及時(shí)開通水、電、氣等。下面以電的開通為例加以說明。

　　物業(yè)一旦竣工驗(yàn)收，就不再使用施工用電。在啟用物業(yè)正規(guī)供電系統(tǒng)之前，供電局要對(duì)物業(yè)的供電系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)和封表處理。此時(shí)，管理處應(yīng)代表或配合物業(yè)建設(shè)單位做好以下兩個(gè)方面的工作。第一，報(bào)停暫不使用的變壓器，以免造成損失。因?yàn)樽儔浩饕坏┩度胧褂茫还苡秒姸嗌伲家患{一定數(shù)額的基本電費(fèi)。而在實(shí)際工作中，一般情況是:一是物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變壓器容量可能富余，不需要開通所有的變壓器；二是入伙前，特別是分期建設(shè)、分期入伙的物業(yè)，一定時(shí)間內(nèi)不需要開通所有的變壓器；三是通過對(duì)變壓器及用電的合理規(guī)劃和使用，也可降低變壓器的臺(tái)數(shù)。通過報(bào)停暫不投人使用的變壓器，可有效地降低管理成本。第二，對(duì)有條件的物業(yè)，管理處應(yīng)積極向供電局、自來水公司和煤氣公司申請(qǐng)抄表到戶，以減少用電、用水和用氣環(huán)節(jié)，降低公用水、電、氣費(fèi)用的開支，同時(shí)減輕管理處的工作壓力。

　　4.物業(yè)管理用房及其他用房的確定

　　管理處應(yīng)從便于日后物業(yè)管理的角度，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，提出物業(yè)管理用房和其他用房(主要是員工住宿用房和商業(yè)用房)的具體要求，與物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)。最終由物業(yè)建設(shè)單位按管理處的要求建設(shè)或安排解決。

　　5.協(xié)助物業(yè)建設(shè)單位發(fā)放入伙通知書

　　部分物業(yè)建設(shè)單位，特別是首次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位，他們不但對(duì)物業(yè)管理不太了解，而且對(duì)入伙的有關(guān)手續(xù)也不太清楚。因此，管理處要根據(jù)物業(yè)的建設(shè)速度、售房合同以及物業(yè)建設(shè)單位的特殊要求，幫助物業(yè)建設(shè)單位制作和發(fā)放入伙通知書。

　　(三)管理處在入伙期間對(duì)物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主的協(xié)調(diào)

　　業(yè)主入伙是物業(yè)管理正式運(yùn)作的開始，也是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中最難的一步。物業(yè)開發(fā)和銷售過程中的諸多問題都會(huì)在入伙期間表現(xiàn)出來。因此，入伙工作處理得好，物業(yè)建設(shè)的很多遺留問題就會(huì)得到妥善解決，否則，就會(huì)為以后的管理工作留下隱患，易引發(fā)糾紛和爭(zhēng)執(zhí)。管理處在入伙期間與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主協(xié)調(diào)的基本原則

　　物業(yè)建設(shè)單位是管理處的委托方，業(yè)主是管理處的服務(wù)對(duì)象和顧客，管理處在兩者之間起一個(gè)中介和橋梁作用。因此，管理處的角色是一手托兩家，左手托著物業(yè)建設(shè)單位，右手托著業(yè)主。對(duì)于兩個(gè)獨(dú)立的主體，管理處都應(yīng)盡心盡力地為他們服務(wù)，設(shè)身處地地為他們解決實(shí)際問題。在遇到兩方主體發(fā)生矛盾時(shí)，管理處應(yīng)站在客觀、公正、公平的立場(chǎng)上處理問題，盡量予以協(xié)調(diào)解決，弱化矛盾，使大事化小，小事化了。總的處理原則是:“一手托兩家，兩手都要重；不偏又不倚，息事又寧人”。

　　2.管理處在入伙期間與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主協(xié)調(diào)的內(nèi)容

　　管理處在入伙期間需要與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主之間協(xié)調(diào)的事很多，涉及到物業(yè)入伙的方方面面。主要有以下幾點(diǎn):

　　(1)管理處對(duì)業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的處理

　　雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，但業(yè)主在入伙驗(yàn)房時(shí)仍會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題。對(duì)業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題，管理處應(yīng)認(rèn)真記錄，及時(shí)提交給物業(yè)建設(shè)單位由物業(yè)建設(shè)單位督促施工單位及時(shí)整改。管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位在一定時(shí)間內(nèi)(如3個(gè)月、6個(gè)月)留一支施工隊(duì)伍專門從事業(yè)主房屋的整改工作。

　　(2)管理處對(duì)水、電、氣不能及時(shí)開通的處理

　　物業(yè)入伙時(shí)，往往會(huì)由于眾多原因，導(dǎo)致水、電、氣不能及時(shí)開通，影響了業(yè)主的生活。對(duì)此，管理處一方面要向業(yè)主做出解釋，并表示歉意；另一方面要督促物業(yè)建設(shè)單位或管理處自己向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，以便盡快解決水、電、氣開通的問題。

　　(3)管理處對(duì)物業(yè)延期入伙的處理

　　對(duì)于延期入伙的物業(yè)，管理處應(yīng)根據(jù)情況給予區(qū)別對(duì)待。一是既然已經(jīng)延期入伙，那么物業(yè)建設(shè)單位在入伙時(shí)就要把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)。在正式入伙之前，管理處建議物業(yè)建設(shè)單位要把道路及周邊環(huán)境整治好，各種驗(yàn)收證件準(zhǔn)備齊全，為業(yè)主入伙提供一個(gè)良好的環(huán)境；二是對(duì)于延期入伙的物業(yè)，管理處盡量向業(yè)主做好解釋工作，爭(zhēng)取得到業(yè)主的諒解；三是對(duì)于入伙時(shí)間被長(zhǎng)期推延的業(yè)主，管理處建議物業(yè)建設(shè)單位根據(jù)實(shí)際情況給予一定的補(bǔ)償。

　　(4)管理處對(duì)售樓時(shí)所作承諾不能兌現(xiàn)的處理

　　現(xiàn)在物業(yè)建設(shè)單位一般都委托專業(yè)的物業(yè)代理公司進(jìn)行物業(yè)銷售。在物業(yè)銷售過程中，代理公司或個(gè)別銷售人員為了售房往往會(huì)做出過分的承諾，而且這些承諾大多數(shù)情況下是缺乏實(shí)據(jù)的口頭承諾。對(duì)于業(yè)主而言，買房的同時(shí)，也就是買一種承諾，特別對(duì)于初次買房的人。因此，在人住時(shí)，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾不能兌現(xiàn)時(shí)，就會(huì)大發(fā)牢騷，甚至有過激的行為。對(duì)此，管理處要向業(yè)主做出耐心的解釋。管理處在處理此類問題時(shí)，一切要以國(guó)家的政策、法規(guī)和售房合同以及業(yè)主公約為準(zhǔn)則。

　　(5)管理處對(duì)不具備入伙條件物業(yè)的處理

　　對(duì)于不具備入伙條件的物業(yè)，管理處要建議物業(yè)建設(shè)單位延期入伙，等入伙條件具備后才予入伙。如果物業(yè)建設(shè)單位一定要強(qiáng)行入伙，管理處一方面要代表物業(yè)建設(shè)單位向業(yè)主做出解釋并表示歉意，另一方面應(yīng)督促物業(yè)建設(shè)單位加快整改的速度，同時(shí)加快辦證速度。對(duì)某些情況下確實(shí)不能很快解決的問題，如消防的驗(yàn)收，物業(yè)建設(shè)單位或管理處可與消防主管部門協(xié)商，由消防主管部門開據(jù)“可以人住，繼續(xù)整改”的有關(guān)證明。

　　(6)管理處對(duì)業(yè)主拒收房屋的處理

　　管理處首先要弄清業(yè)主拒收房屋的真正原因，并針對(duì)原因做出具體的處理辦法。如果是業(yè)主因?yàn)閭€(gè)別小問題而導(dǎo)致情緒上的排拒反應(yīng)，管理處一方面應(yīng)向業(yè)主做出耐心解釋并做好安慰工作，另一方面應(yīng)督促物業(yè)建設(shè)單位及時(shí)整改以滿足業(yè)主的要求。對(duì)于重大問題，管理處不能單獨(dú)解決的，應(yīng)及時(shí)將問題提請(qǐng)物業(yè)建設(shè)單位并和物業(yè)建設(shè)單位共同解決。物業(yè)建設(shè)單位可以根據(jù)實(shí)際情況，采取賠償、減免、贈(zèng)送、讓步、訴訟，甚至退房等處理措施。

　　(四)管理處在物業(yè)入伙后期在物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)

　　物業(yè)入伙大約半年后，物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中的作用越來越小，與物業(yè)管理單位的聯(lián)系也越來越少，但物業(yè)的很多項(xiàng)目仍處于保修期內(nèi)。此時(shí)，業(yè)主如因故要找物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)代為聯(lián)絡(luò)。第一種方式是管理處向業(yè)主提供物業(yè)建設(shè)單位該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系地址和聯(lián)系電話，由業(yè)主自己去與物業(yè)建設(shè)單位聯(lián)系；第二種方式是由業(yè)主提出書面報(bào)告，由管理處轉(zhuǎn)交物業(yè)建設(shè)單位；第三種方式是由管理處就有關(guān)情況寫出書面報(bào)告，請(qǐng)物業(yè)建設(shè)單位予以協(xié)調(diào)解決。

　　三、管理處與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)

　　專業(yè)公司是指管理處聘請(qǐng)的，專門從事物業(yè)管理專業(yè)工作的公司，如清潔公司、電梯公司、保安公司等。管理處可以將物業(yè)管理的一些專業(yè)項(xiàng)目以外包的方式委托給專業(yè)化的公司進(jìn)行管理，如將清潔衛(wèi)生工作委托給清潔公司管理，將安全保衛(wèi)工作委托給保安公司管理，等等，但管理處不能將管理項(xiàng)目全部委托給另外一家物業(yè)管理公司。管理處與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面管理處對(duì)專業(yè)公司的工作給予積極的支持和全面的配合；另一方面監(jiān)督專業(yè)公司使其按管理處的要求和合同要求進(jìn)行專業(yè)化管理和運(yùn)作。

　　四、管理處與業(yè)主的協(xié)調(diào)

　　管理處與業(yè)主的協(xié)調(diào)是管理處的日常工作。管理處與業(yè)主的協(xié)調(diào)主要表現(xiàn):一是提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，獲得業(yè)主的支持；二是對(duì)業(yè)主的投訴予以足夠的重視，并盡快給予解決；三是對(duì)業(yè)主的特約服務(wù)盡量予以滿足，給予業(yè)主人性化的關(guān)懷；四是妥善處理好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，等等。

　　五、管理處與業(yè)主大會(huì)的協(xié)調(diào)

　　(一)管理處協(xié)助業(yè)主大會(huì)的召開

　　召開業(yè)主大會(huì)之前，管理處應(yīng)不厭其煩地通過多種渠道協(xié)助業(yè)主委員會(huì)通知所有業(yè)主，增強(qiáng)他們的參與意識(shí)和主人翁意識(shí)，使業(yè)主大會(huì)的召開更具有代表性。同時(shí)通過業(yè)主大會(huì)的召開，增加與業(yè)主的聯(lián)系和交流。

　　(二)重大管理事項(xiàng)報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)

　　在業(yè)主大會(huì)召開之前，管理處應(yīng)就年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理的收支賬目、維修基金的使用情況等重大事項(xiàng)擬好書面報(bào)告，在業(yè)主大會(huì)上宣讀，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)審議通過后執(zhí)行。

　　(三)接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督

　　管理處在業(yè)主大會(huì)上公布物業(yè)管理費(fèi)和維修基金的收支賬目、宣讀年度工作計(jì)劃等重大管理事項(xiàng)，接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，接受業(yè)主的質(zhì)問、咨詢和監(jiān)督。

　　六、管理處與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)

　　(一)推薦優(yōu)秀人士參加業(yè)主委員會(huì)委員競(jìng)選

　　業(yè)主委員會(huì)的組成及運(yùn)作情況，對(duì)管理處而言顯得特別重要。由于目前業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作體系還不太成熟，所以有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)選舉出來的業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)低下、不具有代表性等情況，他們對(duì)物業(yè)管理不支持、不配合，考慮更多的是個(gè)人利益而不是全體業(yè)主的利益，甚至無理由地要炒掉物業(yè)管理公司。因此，在選舉業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，管理處應(yīng)向業(yè)主推薦一些熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定空余時(shí)間的業(yè)主參加競(jìng)選。同時(shí)，管理處也應(yīng)主動(dòng)出面。動(dòng)員一些優(yōu)秀人士參加業(yè)主委員會(huì)競(jìng)選。這樣選舉出來的業(yè)主委員會(huì)綜合素質(zhì)高，具有廣泛的代表性，對(duì)物業(yè)管理又配合，管理處各項(xiàng)工作的開展也就得心應(yīng)手了。

　　(二)日常重大管理事宜請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)參加

　　管理處在日常工作中，在決定較重要事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)參加，征詢他們對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，以便改進(jìn)物業(yè)管理，同時(shí)也可加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的聯(lián)系和溝通。

　　(三)經(jīng)常聯(lián)系、協(xié)調(diào)溝通

　　管理處應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的聯(lián)系，在逢年、過節(jié)等重大活動(dòng)時(shí)，管理處可派人上門表示慰問，感謝他們對(duì)管理處工作的支持與配合。此外，在召開社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)，也可邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)參加。管理處處理好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，就為處理好與業(yè)主之間的關(guān)系奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

篇3：酒店室內(nèi)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理相關(guān)單位協(xié)調(diào)措施

　　酒店室內(nèi)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)措施

　　一、施工協(xié)調(diào)管理體系

　　因本工程施工單位眾多，工期緊，施工協(xié)調(diào)任務(wù)艱巨，只有做好此工作才能保證工程質(zhì)量及施工進(jìn)度。在施工中必須建立施工協(xié)調(diào)管理體系，以保證 施工協(xié)調(diào)的落實(shí)，具休整體施工協(xié)調(diào)管理體系如下：

　　二、施工協(xié)調(diào)的主要實(shí)施措施

　　為了確保工程按期竣工，施工現(xiàn)場(chǎng)將建立計(jì)劃與進(jìn)度的管理體系，從組織、指揮、協(xié)調(diào)、工藝技術(shù)、生產(chǎn)資源優(yōu)化及作業(yè)調(diào)度等各方面落實(shí)施工進(jìn)度的保證措施。主要的進(jìn)度保證措施如下述：

　　A、組建工程指揮協(xié)調(diào)小組

　　1)將本工程列為我公司的重點(diǎn)工程，組建由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭的工程指揮協(xié)調(diào)小組，工程指揮協(xié)調(diào)小組成員由我公司各職能管理部門、其他施工單位有關(guān)人員組成。負(fù)責(zé)工程決策和指揮、檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)本工程項(xiàng)目施工配合管理。

　　2)工程指揮協(xié)調(diào)小組每周定期在現(xiàn)場(chǎng)召開一次例會(huì)，掌握工程進(jìn)展的動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)解決施工協(xié)調(diào)中可能存在的問題。

　　3)充分發(fā)揮我公司綜合施工實(shí)力強(qiáng)和類似工程的豐富施工經(jīng)驗(yàn)，為施工的順利進(jìn)行提供技術(shù)、資金的支持，并在施工機(jī)械、周轉(zhuǎn)材料及勞動(dòng)力的供應(yīng)方面給予充分的保證。

　　B、現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)組織保證措施

　　1)在現(xiàn)場(chǎng)組建管理職能齊全、指揮協(xié)調(diào)能力強(qiáng)及工作效率高的施工項(xiàng)目部，項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)將采用直線一職能制的形式。項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理及其他主要管理人員不但具有豐富的類似工程施工管理經(jīng)驗(yàn)，而且還是業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責(zé)任性強(qiáng)，并具有組織、指揮及協(xié)調(diào)等方面的綜合能力，以此保證管理工作的高質(zhì)量、高效率。

　　2)項(xiàng)目經(jīng)理為施工協(xié)調(diào)第一責(zé)任人，項(xiàng)目副經(jīng)理為施工協(xié)調(diào)日常負(fù)責(zé)人，明確各部門的計(jì)劃協(xié)調(diào)管理與進(jìn)度控制責(zé)任，并在總進(jìn)度控制計(jì)劃的指導(dǎo)下全面抓好分部分項(xiàng)工程實(shí)施性協(xié)調(diào)計(jì)劃的編制、執(zhí)行、檢查及分析、總結(jié)等工作環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)協(xié)調(diào)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)管理，以保證協(xié)調(diào)計(jì)劃對(duì)施工的預(yù)控作用。

　　C、協(xié)調(diào)施工的具體保證措施

　　在施工中，我們將從如下幾個(gè)加強(qiáng)管理，確保施工協(xié)調(diào)順利進(jìn)行：

　　1、制定工程控制進(jìn)度、施工交叉交接、運(yùn)輸分配、現(xiàn)場(chǎng)擺放、成品保護(hù)、各項(xiàng)計(jì)劃及制度，經(jīng)工程指揮協(xié)調(diào)組同意后，嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、制訂嚴(yán)格的成品和半成品保護(hù)計(jì)劃，對(duì)等的罰款制度，互相保護(hù)本公司、其他施工單位的成品與半成品，安排質(zhì)檢員專職負(fù)責(zé)檢查實(shí)施。

　　3、各方協(xié)調(diào)配合，嚴(yán)格按照?qǐng)D紙規(guī)格尺寸進(jìn)行施工，若一方施工尺寸不符合圖紙要求，出現(xiàn)質(zhì)量問題，報(bào)甲方、監(jiān)理及工程管理公司裁定質(zhì)量原因，不合格方堅(jiān)決返工，然后返工驗(yàn)收合格后方進(jìn)入下一道工序。

　　4、交叉交接工作要嚴(yán)格按施工工序及施工進(jìn)度要求執(zhí)行，交叉施工前要事先通知各相關(guān)單位，各方做好施工交叉交接的簽字認(rèn)可工作，明確雙方責(zé)任。

　　5、各方嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)輸分配的制度，無特殊情況不作改變。

　　6、按經(jīng)甲方、監(jiān)理及工程管理公司認(rèn)可的施工平面布置圖，各方遵守現(xiàn)場(chǎng)擺放秩序，防止雜亂無章，影響工作面及施工進(jìn)度。若現(xiàn)場(chǎng)擺放影響施工，經(jīng)各方協(xié)調(diào)，轉(zhuǎn)移到適當(dāng)位置。

　　7、項(xiàng)目副經(jīng)理協(xié)調(diào)施工交叉交接、運(yùn)輸分配、現(xiàn)場(chǎng)擺放出現(xiàn)的問題，化解各方矛盾，在工程指揮協(xié)調(diào)小組內(nèi)部解決。

　　8、熱忱為其他施工單位服務(wù)，努力營(yíng)造良好的施工協(xié)調(diào)氛圍，為施工順利完工創(chuàng)造有利條件。

　　D、進(jìn)度協(xié)調(diào)管理的保證措施

　　1)根據(jù)合同明確的施工總工期與控制工期節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的要求，工程指揮協(xié)調(diào)小組計(jì)劃管理部門每周六編制下周的施工進(jìn)度計(jì)劃，由項(xiàng)目經(jīng)理審核批準(zhǔn)后實(shí)施。在周計(jì)劃的指導(dǎo)下，計(jì)劃管理部門必須進(jìn)一步編制每日的作業(yè)計(jì)劃，下達(dá)至工程指揮協(xié)調(diào)小組各成員實(shí)施。

　　2)為了進(jìn)一步深化計(jì)劃的編制工作，在施工期間，應(yīng)分區(qū)域、分工序細(xì)化作業(yè)進(jìn)度計(jì)劃，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)并克服作業(yè)中的薄弱環(huán)節(jié)，從而發(fā)揮計(jì)劃對(duì)作業(yè)進(jìn)度的預(yù)控作用。

　　3)加強(qiáng)對(duì)工期節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的管理，嚴(yán)格控制對(duì)工期影響較大的施工項(xiàng)目。建立工期節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)，并與施工作業(yè)隊(duì)簽訂目標(biāo)考核責(zé)任狀，落實(shí)經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰措施。

　　4)優(yōu)化工序流程，充分利用本工程施工面較大的有利條件，盡量采取工程指揮協(xié)調(diào)小組各成員穿插、搭接的方式組織多工種的流水、交叉作業(yè)，以達(dá)到提高功效及合理控制工期的目的。

　　E、減少不必要工時(shí)損失的保證措施

　　1)一旦中標(biāo)，應(yīng)立即進(jìn)行施工組織準(zhǔn)備、技術(shù)準(zhǔn)備及現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，使各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作盡量少占甚至不占工期。

　　2)裝飾與其他施工單位實(shí)行樣板引路的方法，以避免在施工過程中發(fā)生設(shè)計(jì)修改、變更的情況。

　　3)加強(qiáng)成品保護(hù)工作，減少返工修理量，把有限的勞動(dòng)力用于正常的施工中。

　　4)為了壓縮竣工收尾時(shí)間、確保工程按期達(dá)到高質(zhì)量的竣工標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)場(chǎng)地清理、零星工程整修及竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備等工作必須在施工后期及早穿插進(jìn)行。

　　F、施工流水作業(yè)

　　為了確保總計(jì)劃如期完成，我司將以合同竣工日期為界，安裝施工、裝飾施工進(jìn)行流水操作，空間避讓，工序交叉，使之達(dá)到建設(shè)單位所期望之工程進(jìn)度目標(biāo)。

　　三、與總承包單位、監(jiān)理的協(xié)調(diào)配合

　　在同一施工現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)有幾個(gè)施工單位聯(lián)合施工時(shí)，應(yīng)服從總承包單位、監(jiān)理公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

　　1、組織管理現(xiàn)場(chǎng)的安全施工工作時(shí)，必須服從總承包設(shè)單位的領(lǐng)導(dǎo)和指揮，接受建設(shè)單位的監(jiān)督檢查。

　　2、密切與總承包單位、監(jiān)理公司的配合，及時(shí)反映施工中存在并需建設(shè)單位解決的問題（例如：供水、供電、運(yùn)輸、通訊等），及時(shí)上報(bào)施工進(jìn)度，每周會(huì)同甲方、監(jiān)理公司匯報(bào)和研究施工情況，做到甲方、監(jiān)理公司滿意。

　　3、密切與其他施工單位的配合，提前通過總承包單位向交叉作業(yè)安裝工程的施工單位（例如：通信、消防等專業(yè)施工單位）提出下步施工中需要協(xié)作的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，以保證施工順利進(jìn)行

　　4、施工項(xiàng)目在運(yùn)行中會(huì)涉及到多方面的關(guān)系，為了處理好這些方面的關(guān)系，就需要協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是施工管理的重要職能。

　　四、裝飾與其他施工專業(yè)的協(xié)調(diào)配合

　　A、裝飾與空調(diào)施工隊(duì)的協(xié)調(diào)配合

　　空調(diào)系統(tǒng)屬設(shè)備安裝，由專業(yè)施工隊(duì)完成。室內(nèi)裝飾工程須在空調(diào)系統(tǒng)完成之后再進(jìn)行施工。但有幾點(diǎn)要與空調(diào)施工隊(duì)配合的。

　　室內(nèi)天棚設(shè)計(jì)與空調(diào)管道布

置在造型上的關(guān)系；

　　室內(nèi)天棚設(shè)計(jì)與空調(diào)送風(fēng)口位置的布置；

　　室內(nèi)天棚（或置面）設(shè)計(jì)與空調(diào)器風(fēng)口位置的布置；

　　室內(nèi)陳設(shè)與各類獨(dú)立設(shè)置的空調(diào)設(shè)備的關(guān)系；

　　出入口裝修設(shè)計(jì)與冷風(fēng)幕設(shè)備布置的關(guān)系；

　　B、裝飾與消防施工隊(duì)協(xié)調(diào)配合

　　消防系統(tǒng)有其規(guī)范的施工要求，噴淋頭、水幕、煙感的布置要符合消防規(guī)定的高度和間距。室內(nèi)裝飾工程要配合這些要求完成裝飾施工，同時(shí)消防系統(tǒng)也要根據(jù)室內(nèi)裝飾的要求將噴淋頭的高度按天棚完成飾面高度確定好準(zhǔn)確的尺寸，這方面的互相溝通和配合施工是在保證消防要求的同時(shí)，又不能影響飾面收口的外觀效果。除此以外，消防栓的位置也要考慮到了，裝修施工時(shí)絕對(duì)不能因?yàn)橄浪ǚ赖K飾面效果面隨意挪位或掩飾，非要移位時(shí)，應(yīng)會(huì)同消防系統(tǒng)施工單位，由他們根據(jù)要求和規(guī)范來進(jìn)行。

　　C、裝飾與照明系統(tǒng)協(xié)調(diào)配合施工

　　照明系統(tǒng)由裝飾施工單位承接施工，首要注意天棚設(shè)計(jì)與燈具布置、照明方式的關(guān)系；注意室內(nèi)地面設(shè)計(jì)與地?zé)簦_燈）的布置要求；注意管線，線盒的配比和預(yù)留要求；注意燈位的排列和預(yù)留燈位孔的尺寸要求。

　　D、裝飾與弱電系統(tǒng)的協(xié)調(diào)配合施工

　　與弱電系統(tǒng)的協(xié)調(diào)配合施工要注意揚(yáng)聲器在天棚、墻面的位置以及預(yù)留尺寸的要求；還要注意室內(nèi)閉路系統(tǒng)和各種信息播放系統(tǒng)的布置方式（懸、吊、靠墻或放置）的確定。

　　總之，室內(nèi)裝飾施工基本上屬最后一道工序，如果施工時(shí)不全面而充分地考慮到與專業(yè)系統(tǒng)的配合施工，包括裝飾施工單位自身的各工種配合施工，就會(huì)發(fā)生因工序顛倒，導(dǎo)致已裝飾完的工程拆除返工。