嘉興市人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見(試行)
嘉政辦發(fā)〔20**〕25號
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各縣(市、區(qū))人民政府，市政府各部門、直屬各單位：
《關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見(試行)》已經七屆市政府第66次常務會議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織落實。
嘉興市人民政府辦公室
20**年4月12日
(此件公開發(fā)布)
關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見(試行)
為進一步貫徹落實《浙江省物業(yè)管理條例》，加強住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范化管理，切實提升服務水平，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境，特制定本實施意見。
一、總體目標
建立健全“統(tǒng)一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協(xié)調”的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作體系，強化住宅小區(qū)物業(yè)管理各方主體責任，有序推進住宅小區(qū)規(guī)范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈、頻繁出現(xiàn)的難點和部門監(jiān)管中的“短板”問題，進一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平。
二、基本原則
(一)條塊結合，齊抓共管。強化住宅小區(qū)建設、運行、管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責，健全屬地管理機制，充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)和業(yè)主自治組織的作用，增強工作合力。
(二)多種模式，分類管理。根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。
(三)市場主導，政策扶持。完善住宅小區(qū)物業(yè)服務市場化、社會化、專業(yè)化運作機制，提高物業(yè)服務標準化水平。對因環(huán)境條件限制，難以實行市場化運作的住宅小區(qū)，予以相應的政策扶持，保證物業(yè)服務的正常運轉。
三、主要措施
(一)加強住宅小區(qū)配套設施建設與維護管理。
1.落實住宅小區(qū)承接查驗制度。將住宅小區(qū)承接查驗管理納入商品房現(xiàn)售備案管理。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產的原則，由物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)建設單位共同對物業(yè)共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環(huán)節(jié)，為實施物業(yè)承接查驗工作創(chuàng)造有利條件。
2.優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務。開發(fā)建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同后，雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾。開發(fā)建設單位提供前期物業(yè)服務開辦費，用于購買物業(yè)辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費。開發(fā)建設單位應強化售后服務，在保修期內承擔住宅小區(qū)的各項保修責任。
3.強化停車設施建設及管理。住宅小區(qū)內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主停車需要。住宅小區(qū)竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，開發(fā)建設單位或委托的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主招租，不得閑置。合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區(qū)的應用，并按相關要求加強管理。
4.建立維修資金應急使用工作機制。住宅小區(qū)共有部分、共有設施設備保修期滿后，發(fā)生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全的緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地街道(鎮(zhèn))等相關單位證明的，可申請使用應急物業(yè)專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;建設(物業(yè))主管部門在收到應急物業(yè)專項維修資金使用申請之日起3個工作日內完成資金撥付，及時消除安全隱患。
5.創(chuàng)新電梯安全管理方式。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制，保障業(yè)主人身和財產安全。
(二)加強對物業(yè)服務的監(jiān)督管理。
1.通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招投標行為。新建住宅小區(qū)項目規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應當按照建設(物業(yè))主管部門制定的前期物業(yè)服務招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。10萬平方米以上的住宅小區(qū)項目，應當通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權下，通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
2.嚴格物業(yè)服務企業(yè)履職行為。物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照物業(yè)服務合同約定，切實履行職責。提供物業(yè)服務時，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區(qū)域，明確服務責任人;向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，制止住宅小區(qū)內違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規(guī)的行為，并及時向有關行政管理部門報告。
3.依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)收費行為。物業(yè)服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，提高物業(yè)服務透明度。鼓勵規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務收費。嚴格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務企業(yè)代管的，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨建賬，由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置公示賬戶明細。
4.加強行業(yè)動態(tài)檢查。加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)檢查，考核結果與扶持獎勵、項目承接等直接掛鉤，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)做大做強。建立全市物業(yè)服務行業(yè)通報制度，對物業(yè)服務不到位、整改不到位等情況記入企業(yè)誠信檔案。
(三)加強老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)管理。
建立老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長效管理機制，鼓勵根據(jù)業(yè)主意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)服務，服務內容和收費標準應當征求業(yè)主意見并進行公示。各級人民政府落實各項政策性獎勵措施，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)的服務。
(四)加強業(yè)主委員會建設。
1.明確業(yè)主委員會工作機制。大力推進社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)席會議機制，實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有效協(xié)調。不斷完善民主管理監(jiān)督機制，業(yè)主委員會應當嚴格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約，實施小區(qū)重大事項公開公示制度，規(guī)范印章管理和財務管理，固定辦公場所及接待時間。
2.擴大業(yè)主委員會成員組成。業(yè)主委員會成員由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會委員空缺時，可以由業(yè)主委員會候補委員按照得票高低依次遞補。業(yè)主委員會可以在小區(qū)業(yè)主范圍內聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經費以及業(yè)主委員會成員津貼、執(zhí)行秘書薪酬標準由業(yè)主大會決定。
3.嚴格業(yè)主委員會成員任職資格。業(yè)主委員會成員應當嚴格遵守住宅小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責任心強，且具有一定組織能力。
四、保障機制
(一)加強組織領導。
成立全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員由市人民政府辦公室(法制辦)、市督考辦、市發(fā)展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市財政局、市國土資源局、市環(huán)保局、市市場監(jiān)管局、市質監(jiān)局、市綜合執(zhí)法局、市人防辦、人行嘉興市中心支行、嘉興經濟技術開發(fā)區(qū)(國際商務區(qū))、嘉興港區(qū)、市消防支隊、各縣(市、區(qū))政府等部門(單位)負責人組成。領導小組下設辦公室(設在市建委)，負責研究制定全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相關政策，部署重要活動，統(tǒng)籌協(xié)調重大問題。各縣(市、區(qū))政府和嘉興經濟技術開發(fā)區(qū)(國際商務區(qū))、嘉興港區(qū)也要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立轄區(qū)范圍內的物業(yè)管理協(xié)調聯(lián)動機制。
(二)明確職責分工。
強化各級人民政府及相關部門住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責，相關職能部門和單位應當根據(jù)各自職責，建立相應的管理機制，共同推進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
發(fā)展改革(物價)部門負責做好住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費政府指導價標準的制定和調整，依法查處物業(yè)項目擅自提高收費標準以及違規(guī)收費等行為。積極建立物業(yè)服務價格和物業(yè)服務成本、費用相聯(lián)系的價格動態(tài)調整機制。
公安(消防)部門負責對住宅小區(qū)治安、技防、車輛停放、群租、裝修擾民等進行監(jiān)督檢查，依法查處各類違法違規(guī)行為;負責對住宅小區(qū)進行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為。
民政部門負責社區(qū)配套用房的監(jiān)督使用，定期監(jiān)督檢查社區(qū)配套用房的使用情況，對社區(qū)配套用房挪作他用的行為進行查處。切實加強對社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等基層群眾性自治組織的指導監(jiān)督。
司法行政部門負責物業(yè)管理糾紛人民調解委員會的業(yè)務指導和人員培訓。
財政部門負責為推動嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展，按規(guī)定提供必要的資金保障，做好老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長效管理、以獎代補資金的預算、安排、審核等工作。
國土部門負責對住宅小區(qū)內已移交業(yè)主委員會的公共物業(yè)服務用房、設施設備配套用房等依法辦理不動產登記。
環(huán)保部門負責對住宅小區(qū)內涉及企事業(yè)單位和其他生產經營者的排污等影響環(huán)境保護的相關工作進行監(jiān)督檢查，依法查處環(huán)境違法行為。
建設部門應當設立專門的物業(yè)維修資金(保修金)管理機構，負責研究制定物業(yè)行業(yè)管理制度和服務標準，建設統(tǒng)一的信息管理平臺;負責指導監(jiān)督物業(yè)專項維修資金(保修金)管理、首次業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆工作、前期招投標、項目承接查驗、項目退出、從業(yè)人員、物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)督管理等工作的開展;引導開發(fā)建設單位科學配置物業(yè)服務用房、停車位、各類管網、綠化、消防設施及各類智能化設施設備;負責對開發(fā)建設單位履行房屋工程質量保修責任進行監(jiān)督檢查，調查認定和處理由于施工質量造成的后續(xù)問題;負責監(jiān)督開發(fā)建設單位組織各方主體進行竣工驗收;負責對住宅小區(qū)供水、排水、燃氣、園林綠化移植等進行監(jiān)督檢查，督促相關企業(yè)做好市政公用設施的管理維護及住宅小區(qū)內共有設施設備的移交工作。
綜合行政執(zhí)法部門負責對住宅小區(qū)侵占公共綠地、亂搭建、飼養(yǎng)家畜等綜合行政執(zhí)法范圍內的違法行為依法進行查處，對無證飼養(yǎng)犬類進行監(jiān)督管理。
人防部門負責對住宅小區(qū)民防設施的建設使用及維護進行監(jiān)督檢查，對未按規(guī)定使用及維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處，對違法出售人防車庫(位)的行為進行查處。
市場監(jiān)督管理部門負責對住宅小區(qū)商業(yè)經營活動進行監(jiān)督檢查，依法查處應當注冊登記但未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經營活動、發(fā)布虛假廣告等違法違規(guī)行為。
質監(jiān)部門負責依法實施對涉及住宅小區(qū)電梯安裝、改造修理、維護保養(yǎng)、檢驗檢測及使用單位的安全監(jiān)察，并負責對相關作業(yè)人員進行考核，嚴肅查處有關電梯的違法違規(guī)行為，組織電梯安全事故調查處理。
人民銀行負責將物業(yè)信用管理納入社會征信管理體系，逐步將經法院判決確認屬物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務費等失信行為按相關法律法規(guī)納入人民銀行征信系統(tǒng)。
按照屬地管理原則，各縣(市、區(qū))政府和嘉興經濟技術開發(fā)區(qū)(國際商務區(qū))、嘉興港區(qū)要加強對轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的綜合協(xié)調。
屬地建設(物業(yè))主管部門應當積極開展物業(yè)管理日常工作，建立日常檢查考核機制，對物業(yè)服務不到位、整改不到位等情況建立行業(yè)通報制度，通過優(yōu)勝劣汰的機制，提升行業(yè)整體水平，并對轄區(qū)內街道(鎮(zhèn))及社區(qū)(村)的物業(yè)管理工作進行指導;其它相關部門按照市有關部門的要求，做好轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
街道(鎮(zhèn))要根據(jù)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實際，建立物業(yè)管理工作機構，落實物業(yè)管理專職人員，具體負責本轄區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。組織協(xié)調業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆工作，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;負責協(xié)調社區(qū)(村)管理服務與小區(qū)物業(yè)管理之間的關系，建立小區(qū)物業(yè)矛盾調處機制，處理好業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中的矛盾糾紛;負責物業(yè)服務企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務合同和無物業(yè)服務住宅小區(qū)的日常管理工作。
社區(qū)(村)落實物業(yè)管理協(xié)管員，協(xié)助街道(鎮(zhèn))指導、協(xié)調和監(jiān)督業(yè)主大會的召開和規(guī)范運作。
(三)加強督查考核。
各地要將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作作為重點工作，市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組定期組織對市級相關部門及各縣(市、區(qū))政府進行專項督查，并將督查結果進行通報。
五、附則
本實施意見自20**年6月1日起施行。
篇2：關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見(2015)
關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見
市民政局:
為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關規(guī)定，
進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設工作，現(xiàn)提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區(qū)治理工作的總體部署，進一步健全社區(qū)物業(yè)管理機制，扎實做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實維護社區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務
(一）落實新建居民住宅小區(qū)"三個提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經營性公建聯(lián)審聯(lián)驗機制，確保社區(qū)辦公服務設施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務和管理奠定基礎。
2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應當積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應當鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務合同或協(xié)議中約定內容的執(zhí)行情況，及時建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務不到位的物業(yè)服務企業(yè)督促整改或必要時解除合同。
（二）建立健全"三個公開"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調物業(yè)服務合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。
2. 社區(qū)物業(yè)服務和賬務公開。社區(qū)居民委員會要配合有關部門，指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)按照市國土房管局關于建立物業(yè)服務事項公開公示制度有關規(guī)定及物業(yè)服務合同或協(xié)議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財政補貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關社區(qū)居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。
3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應配合有關部門，指導督促業(yè)主委員會及時向廣大業(yè)主公開工作經費、業(yè)主委員會議定事項等內容。
（三）實行"三個上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長效管理補貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運用市和區(qū)縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區(qū)縣有關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴格實施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補貼資金專款專用。
2. 物業(yè)服務企業(yè)的經營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強對物業(yè)服務企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的檢查考評，指導社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開發(fā)建設單位的質量保證金上賬。市和區(qū)縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監(jiān)管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發(fā)建設單位資質評定的重要參數(shù)。
（四）健全"五個到位"保障機制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊伍專人專崗。
2. 社區(qū)辦公服務設施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務設施達標建設規(guī)劃方案，加快推進轄區(qū)內社區(qū)辦公服務設施建設全面達標。市和區(qū)縣財政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務設施，滿足社區(qū)服務管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關部門要認真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關法規(guī)和政策，逐個小區(qū)制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區(qū)專項治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負責、協(xié)調解決本轄區(qū)內社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區(qū)、復雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊伍到位。市有關部門和各區(qū)縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權試點經驗，加強執(zhí)法隊伍建設，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項執(zhí)法職能落實到社區(qū)，確保不留盲點。
三、工作要求
（一）加強組織領導。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調推進，實施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關部門要依據(jù)各自職責，制定工作方案，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）嚴格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。
（三）強化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關部門要大力支持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業(yè)管理人員培訓，積極引導物業(yè)服務企業(yè)延伸服務鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務企業(yè)，為我市物業(yè)服務企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。
（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設靠大家"的良好氛圍。
篇3：北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）
北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)
為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。
一、關于適用范圍
1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。
現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業(yè)主。
2、不具有物業(yè)管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。
3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。
4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>
5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。
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二、關于管轄
6、當事人一方違反物業(yè)服務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據(jù)訴訟性質依法確定管轄。
三、關于訴訟主體
7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的;(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。
業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權利。
8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。
業(yè)主委員會起訴且法院已經受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。
9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。
10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。
11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務，已經與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務關系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
12、因前期物業(yè)服務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)服務的單位為被告。
四、關于物業(yè)服務合同的效力
13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質的，可以確認其所簽物業(yè)服務合同的效力。
14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同后，違規(guī)將物業(yè)服務全部轉托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉托行為已經公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務的，應依公平原則確定業(yè)主向實際提供物業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務費用。
15、物業(yè)服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業(yè)服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。
16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務合同的，不予支持。
五、關于管理權糾紛
17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同行使管理權。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業(yè)主在小區(qū)內飼養(yǎng)動物，構成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的民事責任。
六、關于管理費糾紛
22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。
23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用的，一般不
予支持。 24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。
雙方當事人沒有約定物業(yè)服務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。
25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。
26、審理追索物業(yè)服務費案件，應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權利的，可認定其在持續(xù)主張權利。
27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。
七、關于代收代繳糾紛
28、業(yè)主拖欠公共性服務或特約服務等物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)應當通過合法途徑進行追索。
物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。
29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。
30、物業(yè)管理區(qū)域實行整體供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。
八、關于管理責任糾紛
31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。32、物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務承擔相應的賠償責任。
物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應的賠償責任。
33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任。
34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務中給業(yè)主人身或財產造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
37、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生火災、水災、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
39、第三人侵權造成業(yè)主人身或財產損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。
40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。