嘉興市人民政府辦公室

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)

　　嘉政辦發(fā)〔20**〕25號(hào)

　　各縣(市、區(qū))人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)》已經(jīng)七屆市政府第66次常務(wù)會(huì)議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織落實(shí)。

　　嘉興市人民政府辦公室

　　20**年4月12日

　　(此件公開發(fā)布)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理，切實(shí)提升服務(wù)水平，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境，特制定本實(shí)施意見。

　　一、總體目標(biāo)

　　建立健全“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、橫向到邊、縱向到底、綜合協(xié)調(diào)”的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作體系，強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)管理各方主體責(zé)任，有序推進(jìn)住宅小區(qū)規(guī)范化、長(zhǎng)效化管理，著力解決群眾反映強(qiáng)烈、頻繁出現(xiàn)的難點(diǎn)和部門監(jiān)管中的“短板”問(wèn)題，進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結(jié)合，齊抓共管。強(qiáng)化住宅小區(qū)建設(shè)、運(yùn)行、管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，健全屬地管理機(jī)制，充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)和業(yè)主自治組織的作用，增強(qiáng)工作合力。

　　(二)多種模式，分類管理。根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)等運(yùn)行管理的不同情況，實(shí)施多種模式的分類管理。

　　(三)市場(chǎng)主導(dǎo)，政策扶持。完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平。對(duì)因環(huán)境條件限制，難以實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的住宅小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　三、主要措施

　　(一)加強(qiáng)住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理。

　　1.落實(shí)住宅小區(qū)承接查驗(yàn)制度。將住宅小區(qū)承接查驗(yàn)管理納入商品房現(xiàn)售備案管理。承接查驗(yàn)遵循誠(chéng)實(shí)守信、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)工作創(chuàng)造有利條件。

　　2.優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，雙方需嚴(yán)格履行合同約定和招投標(biāo)承諾。開發(fā)建設(shè)單位提供前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護(hù)等設(shè)施設(shè)備及籌建人員經(jīng)費(fèi)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)住宅小區(qū)的各項(xiàng)保修責(zé)任。

　　3.強(qiáng)化停車設(shè)施建設(shè)及管理。住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停車需要。住宅小區(qū)竣工交付滿2年且尚未出售、附贈(zèng)的車庫(kù)、車位，開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主招租，不得閑置。合理設(shè)定停車服務(wù)費(fèi)，提高地下車庫(kù)、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設(shè)施在住宅小區(qū)的應(yīng)用，并按相關(guān)要求加強(qiáng)管理。

　　4.建立維修資金應(yīng)急使用工作機(jī)制。住宅小區(qū)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)出具故障檢測(cè)報(bào)告或經(jīng)屬地街道(鎮(zhèn))等相關(guān)單位證明的，可申請(qǐng)使用應(yīng)急物業(yè)專項(xiàng)維修資金，無(wú)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;建設(shè)(物業(yè))主管部門在收到應(yīng)急物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成資金撥付，及時(shí)消除安全隱患。

　　5.創(chuàng)新電梯安全管理方式。積極探索引入保險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)電梯運(yùn)行和維保實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)筑以市場(chǎng)力量為基礎(chǔ)的矛盾糾紛解決新機(jī)制，保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。

　　文章來(lái)源自 房地產(chǎn) e 網(wǎng) >　　(二)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理。

　　1.通過(guò)公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)行為。新建住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)(物業(yè))主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下，通過(guò)公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　2.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，切實(shí)履行職責(zé)。提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在客服中心公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，劃分服務(wù)區(qū)域，明確服務(wù)責(zé)任人;向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，制止住宅小區(qū)內(nèi)違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　3.依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的原則，依照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)透明度。鼓勵(lì)規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。嚴(yán)格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置公示賬戶明細(xì)。

　　4.加強(qiáng)行業(yè)動(dòng)態(tài)檢查。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)檢查，考核結(jié)果與扶持獎(jiǎng)勵(lì)、項(xiàng)目承接等直接掛鉤，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。建立全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)通報(bào)制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位、整改不到位等情況記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

　　(三)加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)管理。

　　建立老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，鼓勵(lì)根據(jù)業(yè)主意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見并進(jìn)行公示。各級(jí)人民政府落實(shí)各項(xiàng)政策性獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)的服務(wù)。

　　(四)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

　　1.明確業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制。大力推進(jìn)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有效協(xié)調(diào)。不斷完善民主管理監(jiān)督機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照業(yè)主大會(huì)制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約，實(shí)施小區(qū)重大事項(xiàng)公開公示制度，規(guī)范印章管理和財(cái)務(wù)管理，固定辦公場(chǎng)所及接待時(shí)間。

　　2.擴(kuò)大業(yè)主委員會(huì)成員組成。業(yè)主委員會(huì)成員由委員和候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員空缺時(shí)，可以由業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員按照得票高低依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)可以在小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員津貼、執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　3.嚴(yán)格業(yè)主委員會(huì)成員任職資格。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守住宅小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，且具有一定組織能力。

　　四、保障機(jī)制

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

　　成立全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，成員由市人民政府辦公室(法制辦)、市督考辦、市發(fā)展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市財(cái)政局、市國(guó)土資源局、市環(huán)保局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市質(zhì)監(jiān)局、市綜合執(zhí)法局、市人防辦、人行嘉興市中心支行、嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(國(guó)際商務(wù)區(qū))、嘉興港區(qū)、市消防支隊(duì)、各縣(市、區(qū))政府等部門(單位)負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市建委)，負(fù)責(zé)研究制定全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)政策，部署重要活動(dòng)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問(wèn)題。各縣(市、區(qū))政府和嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(國(guó)際商務(wù)區(qū))、嘉興港區(qū)也要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，建立轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

　　(二)明確職責(zé)分工。

　　強(qiáng)化各級(jí)人民政府及相關(guān)部門住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)，相關(guān)職能部門和單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，建立相應(yīng)的管理機(jī)制，共同推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　發(fā)展改革(物價(jià))部門負(fù)責(zé)做好住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定和調(diào)整，依法查處物業(yè)項(xiàng)目擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及違規(guī)收費(fèi)等行為。積極建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和物業(yè)服務(wù)成本、費(fèi)用相聯(lián)系的價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

　　公安(消防)部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)治安、技防、車輛停放、群租、裝修擾民等進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處各類違法違規(guī)行為;負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為。

　　民政部門負(fù)責(zé)社區(qū)配套用房的監(jiān)督使用，定期監(jiān)督檢查社區(qū)配套用房的使用情況，對(duì)社區(qū)配套用房挪作他用的行為進(jìn)行查處。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等基層群眾性自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　司法行政部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。

　　財(cái)政部門負(fù)責(zé)為推動(dòng)嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展，按規(guī)定提供必要的資金保障，做好老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理、以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金的預(yù)算、安排、審核等工作。

　　國(guó)土部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)已移交業(yè)主委員會(huì)的公共物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備配套用房等依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)涉及企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的排污等影響環(huán)境保護(hù)的相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處環(huán)境違法行為。

　　建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的物業(yè)維修資金(保修金)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)行業(yè)管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺(tái);負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金(保修金)管理、首次業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)換屆工作、前期招投標(biāo)、項(xiàng)目承接查驗(yàn)、項(xiàng)目退出、從業(yè)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)督管理等工作的開展;引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位科學(xué)配置物業(yè)服務(wù)用房、停車位、各類管網(wǎng)、綠化、消防設(shè)施及各類智能化設(shè)施設(shè)備;負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任進(jìn)行

　　文章來(lái)源自 房地產(chǎn) e 網(wǎng) 監(jiān)督檢查，調(diào)查認(rèn)定和處理由于施工質(zhì)量造成的后續(xù)問(wèn)題;負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位組織各方主體進(jìn)行竣工驗(yàn)收;負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)供水、排水、燃?xì)狻@林綠化移植等進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促相關(guān)企業(yè)做好市政公用設(shè)施的管理維護(hù)及住宅小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的移交工作。

　　綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)侵占公共綠地、亂搭建、飼養(yǎng)家畜等綜合行政執(zhí)法范圍內(nèi)的違法行為依法進(jìn)行查處，對(duì)無(wú)證飼養(yǎng)犬類進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　人防部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)民防設(shè)施的建設(shè)使用及維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)未按規(guī)定使用及維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進(jìn)行查處，對(duì)違法出售人防車庫(kù)(位)的行為進(jìn)行查處。

　　市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處應(yīng)當(dāng)注冊(cè)登記但未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、發(fā)布虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為。

　　質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)依法實(shí)施對(duì)涉及住宅小區(qū)電梯安裝、改造修理、維護(hù)保養(yǎng)、檢驗(yàn)檢測(cè)及使用單位的安全監(jiān)察，并負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)作業(yè)人員進(jìn)行考核，嚴(yán)肅查處有關(guān)電梯的違法違規(guī)行為，組織電梯安全事故調(diào)查處理。

　　人民銀行負(fù)責(zé)將物業(yè)信用管理納入社會(huì)征信管理體系，逐步將經(jīng)法院判決確認(rèn)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等失信行為按相關(guān)法律法規(guī)納入人民銀行征信系統(tǒng)。

　　按照屬地管理原則，各縣(市、區(qū))政府和嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(國(guó)際商務(wù)區(qū))、嘉興港區(qū)要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的綜合協(xié)調(diào)。

　　屬地建設(shè)(物業(yè))主管部門應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理日常工作，建立日常檢查考核機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位、整改不到位等情況建立行業(yè)通報(bào)制度，通過(guò)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提升行業(yè)整體水平，并對(duì)轄區(qū)內(nèi)街道(鎮(zhèn))及社區(qū)(村)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo);其它相關(guān)部門按照市有關(guān)部門的要求，做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　街道(鎮(zhèn))要根據(jù)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)際，建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)物業(yè)管理專職人員，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)(村)管理服務(wù)與小區(qū)物業(yè)管理之間的關(guān)系，建立小區(qū)物業(yè)矛盾調(diào)處機(jī)制，處理好業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務(wù)合同和無(wú)物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)的日常管理工作。

　　社區(qū)(村)落實(shí)物業(yè)管理協(xié)管員，協(xié)助街道(鎮(zhèn))指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)的召開和規(guī)范運(yùn)作。

　　(三)加強(qiáng)督查考核。

　　各地要將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作作為重點(diǎn)工作，市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組定期組織對(duì)市級(jí)相關(guān)部門及各縣(市、區(qū))政府進(jìn)行專項(xiàng)督查，并將督查結(jié)果進(jìn)行通報(bào)。

　　五、附則

　　本實(shí)施意見自20**年6月1日起施行。

　　文章來(lái)源自 房地產(chǎn) e 網(wǎng)

篇2：永安市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見（2012年）

　　永安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見

　　永政文〔20**〕25號(hào)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步深入，推動(dòng)著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展。但由于物業(yè)管理服務(wù)的法律法規(guī)滯后且不完善，加之相關(guān)聯(lián)的政府職能部門市場(chǎng)思維方式的缺位，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境不順，服務(wù)品位與質(zhì)量停滯不前。特別是物業(yè)服務(wù)業(yè)人力資源成本的急劇增加，相關(guān)省(設(shè)區(qū))市物價(jià)部門出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格仍為多年前的標(biāo)準(zhǔn)，且部分城市供水、供暖的收費(fèi)價(jià)格機(jī)制未能嚴(yán)格按照市場(chǎng)化的要求理順，致使大量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著物業(yè)費(fèi)收入與物業(yè)成本支出的不平衡局面，虧損比較嚴(yán)重。

　　鑒于此情勢(shì)，各級(jí)政府職能部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)文件與措施，按照市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和服務(wù)格局，完善與明確符合市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制，以進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境。

　　本刊將陸續(xù)刊發(fā)相關(guān)省、市出臺(tái)的有關(guān)促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制的完善意見、措施與辦法，以供河北省及所轄各(設(shè)區(qū))市相關(guān)政府職能部門、各級(jí)物業(yè)協(xié)會(huì)及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行參考。本期選刊《永安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》如下：

　　永安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見

　　各街道辦事處，市直有關(guān)部門、單位：

　　住宅小區(qū)是城市組成的重要單元，小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。為推動(dòng)怡居宜業(yè)城市建設(shè)，全面落實(shí)住宅小區(qū)“有人管事、有錢辦事、有章理事”的長(zhǎng)效機(jī)制，提升整體管理水平，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見：

　　一、切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)自治管理

　　各街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，廣泛深入宣傳，樹立廣大業(yè)主依法自治、自我管理意識(shí)。

　　一是要積極牽頭組建住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。要按照地域相對(duì)獨(dú)立、業(yè)主相對(duì)認(rèn)同和小區(qū)公共設(shè)施便于分?jǐn)偣芾淼仍瓌t，合理劃分住宅小區(qū)區(qū)域范圍，建立街道領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)居委會(huì)成員掛包小區(qū)制度，會(huì)同房管部門指導(dǎo)住宅小區(qū)做好業(yè)主委員會(huì)組建和換屆工作，選擇熱心公益事業(yè)的小區(qū)業(yè)主，選準(zhǔn)配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)班子。小區(qū)業(yè)主在社區(qū)居委會(huì)任職的，應(yīng)推薦擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。“十二五”期間，各街道轄區(qū)符合條件新的住宅小區(qū)(入住率50%以上)業(yè)主委員會(huì)組建覆蓋面要達(dá)100%，舊小區(qū)要達(dá)80%以上，力爭(zhēng)達(dá)100%。在此期間，未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)。同時(shí)，各街道、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)要充分發(fā)揮住宅小區(qū)離退休老同志的作用，組建5-10人的小區(qū)自愿者服務(wù)隊(duì)，積極開展小區(qū)管理勸導(dǎo)工作，建立多層面管理、監(jiān)督主體，推動(dòng)小區(qū)自治。

　　二是要建立健全小區(qū)管理各項(xiàng)規(guī)章制度。房管部門和街道辦事處要依照各自職能和有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合小區(qū)自治管理實(shí)際，指導(dǎo)建立、完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)籌集制度、物業(yè)管理考評(píng)制度、保潔制度和綠化養(yǎng)護(hù)制度等，以制度管人、管事。小區(qū)內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋，必須經(jīng)所在業(yè)主委員會(huì)(未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)所在社區(qū)居委會(huì))同意并提供書面材料，否則，工商管理部門不予辦理注冊(cè)登記及年檢，房管部門不予辦理房屋租賃備案登記。

　　三是要落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理模式。立足小區(qū)規(guī)模和實(shí)際，探索多元化管理辦法。通過(guò)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)自管、委托社區(qū)居委會(huì)管理和物業(yè)企業(yè)專業(yè)化管理等形式，配齊配足日常衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)以及秩序、設(shè)施維護(hù)相關(guān)崗位人員，落實(shí)服務(wù)主體，推動(dòng)小區(qū)管理的常態(tài)化、制度化。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐管理的小區(qū)，其日常工作由市房管部門監(jiān)管，其它管理模式的小區(qū)，其日常工作由所在街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)管，房管部門配合。

　　四是要建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制。按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，街道辦事處要牽頭建立各自轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，成員由房管部門、公安派出所、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)等單位組成，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理存在的各類問(wèn)題，調(diào)處物業(yè)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益，推動(dòng)小區(qū)管理日常各項(xiàng)工作的落實(shí)。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭蓋、違規(guī)裝修、違規(guī)擺攤設(shè)點(diǎn)、改變房屋用途、違規(guī)種植和飼養(yǎng)家禽家畜等行為，所在物業(yè)企業(yè)和社區(qū)居委會(huì)要及時(shí)制止，并在24小時(shí)內(nèi)向市城市管理聯(lián)合執(zhí)法大隊(duì)報(bào)告，啟動(dòng)聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，采取強(qiáng)有力的手段和措施，督促整改落實(shí)。市城市管理聯(lián)合執(zhí)法大隊(duì)要公開監(jiān)督投訴電話，及時(shí)受理各類投訴，及時(shí)有效制止、查處各類違法違規(guī)行為。

　　二、有效落實(shí)小區(qū)管理各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)

　　我市一些小區(qū)尤其是舊住宅小區(qū)普遍存在日常保潔經(jīng)費(fèi)不足、公共設(shè)施維修無(wú)資金等問(wèn)題。因而，要從根本上落實(shí)經(jīng)費(fèi)保障制度、建立“有錢辦事”機(jī)制。

　　1、要建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳的有效機(jī)制。要通過(guò)廣泛深入宣傳，使繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)成為廣大業(yè)主的自覺(jué)行為。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主由物業(yè)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)在小區(qū)內(nèi)予以公示，對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)1年以上的由市城管辦會(huì)同房管部門、各相關(guān)街道辦事處在市電視臺(tái)上予以公示，對(duì)仍拒不交納物業(yè)費(fèi)的，由物業(yè)企業(yè)向法院起訴。物價(jià)部門要結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理分類情況和物價(jià)水平，每三年調(diào)整公布一次物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在電視臺(tái)等

　　媒體上予以公開，以解決一些住宅小區(qū)多年來(lái)物業(yè)收費(fèi)一成不變的問(wèn)題，指導(dǎo)、督促物業(yè)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 　　2、要落實(shí)住宅小區(qū)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。從今年開始，市財(cái)政每年預(yù)算安排住宅小區(qū)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，專門用于業(yè)主委員會(huì)日常管理補(bǔ)助和住宅小區(qū)管理評(píng)先評(píng)優(yōu)經(jīng)費(fèi)。今年安排50萬(wàn)元，“十二五”期間，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)組建數(shù)量按10%幅度逐年增加。該項(xiàng)經(jīng)費(fèi)由市財(cái)政撥付給市房管部門統(tǒng)一管理，市政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審核把關(guān)，市審計(jì)局會(huì)同市財(cái)政局每年對(duì)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行審計(jì)并向市政府領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。新建項(xiàng)目住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)成立所需的籌備資金，由建設(shè)單位承擔(dān)(建筑面積10萬(wàn)平方米以下按2萬(wàn)元計(jì)算，10萬(wàn)平方米以上按3萬(wàn)元計(jì)算)，在項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)繳至市房管部門住宅專項(xiàng)維修資金專戶。對(duì)新組建的業(yè)主委員會(huì)，從住宅專項(xiàng)維修資金增值部分撥付5000元作為開辦費(fèi);對(duì)未歸集住宅專項(xiàng)維修資金或住宅專項(xiàng)維修資金增值收益少于5000元的住宅小區(qū)，從市級(jí)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中予以撥補(bǔ)。同時(shí)，為調(diào)動(dòng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員的工作積極性，對(duì)業(yè)主委員會(huì)專職人員(500戶以下小區(qū)設(shè)定1人、500戶以上小區(qū)設(shè)定2人)按300元/人?月標(biāo)準(zhǔn)支付誤工補(bǔ)貼(20**年之后竣工的小區(qū)且已選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付，20**年之前竣工的或未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)，從市級(jí)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中撥付補(bǔ)貼)。

　　3、要充分發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金使用效益。業(yè)主委員會(huì)要結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制訂簡(jiǎn)便、易行、安全的維修資金使用和續(xù)籌辦法。對(duì)歸集專項(xiàng)維修資金500萬(wàn)元以上的住宅小區(qū)，10萬(wàn)元以內(nèi)金額的維修資金和增值收益由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提出使用意見，并經(jīng)房管部門審核后支配使用;對(duì)歸集金額在100萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下的，5萬(wàn)元以內(nèi)的維修資金和增值收益，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提出使用意見，并經(jīng)房管部門審核后支配使用;對(duì)歸集金額在100萬(wàn)元以下的，1萬(wàn)元以內(nèi)的維修資金和增值收益，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)提出使用意見，并經(jīng)房管部門審核后支配使用。超出上述規(guī)定金額范圍的必須經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，并按法定程序申請(qǐng)使用。同時(shí)，要將資金使用情況由業(yè)主委員會(huì)依法向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，在物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行公示，并報(bào)市房管部門備案。屬緊急使用資金的，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同所在社區(qū)居委會(huì)提出方案，報(bào)街道辦事處簽署意見后，由市房管部門予以審核、支付，而后依法補(bǔ)辦報(bào)備相關(guān)手續(xù)。對(duì)已歸集專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，房管部門應(yīng)每年向業(yè)主委員會(huì)公布一次資金使用及增值收益情況;業(yè)主委員會(huì)每年可申請(qǐng)?zhí)崛≡鲋挡糠值馁Y金用于補(bǔ)助日常管理費(fèi)用。

　　三、加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持和監(jiān)管

　　推行專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式，是今后住宅小區(qū)物業(yè)管理的主流和方向。要采取有效措施引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)入駐小區(qū)，強(qiáng)化監(jiān)管，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化、規(guī)范化運(yùn)作。一是實(shí)行物業(yè)企業(yè)接管舊小區(qū)政策傾斜。對(duì)物業(yè)企業(yè)入駐20**年之前開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，市里按照每個(gè)小區(qū)5000至8000元標(biāo)準(zhǔn)給相關(guān)入駐物業(yè)企業(yè)撥補(bǔ)開辦費(fèi)，并在五年內(nèi)按照先征后返方式，全額返還所接管舊小區(qū)的營(yíng)業(yè)稅。二是強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理制度。督促物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格依照相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)和有關(guān)規(guī)定配備管理人員以及小區(qū)保潔、保安和設(shè)施維護(hù)人員，保安人員平均年齡不得超過(guò)50歲。要依照有關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)公開服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)費(fèi)收支情況。各物業(yè)企業(yè)每半年要將物業(yè)費(fèi)、公攤費(fèi)用收支情況定期公開，并向市房管部門以及所在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)備，接受相關(guān)部門、單位以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。三是健全完善物業(yè)企業(yè)監(jiān)督考評(píng)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)入駐新建住宅小區(qū)時(shí)，要依據(jù)小區(qū)規(guī)模大小，繳納3至5萬(wàn)元的履約保證金(繳至市房管部門專項(xiàng)維修資金專戶)，用于協(xié)調(diào)解決物業(yè)企業(yè)撤管后小區(qū)遺留問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)物業(yè)管理的，要按照《永安市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》提前60日以書面形式告知轄區(qū)街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，并在市房管部門和街道辦事處的監(jiān)管下，做好物業(yè)移交相關(guān)工作。要進(jìn)一步建立并完善新舊住宅小區(qū)分類管理考評(píng)體系，依托每季度一次的城市管理考評(píng)，由市房管部門會(huì)同市城管辦、文明辦、愛(ài)衛(wèi)辦以及相關(guān)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等部門和單位，進(jìn)行實(shí)地抽查、考評(píng)，強(qiáng)化外部監(jiān)督，建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制。對(duì)于連續(xù)2年考評(píng)分值處于末位的企業(yè)，按程序予以吊銷經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

　　四、健全完善評(píng)先評(píng)優(yōu)激勵(lì)機(jī)制

　　通過(guò)樹立典型、典型引路的辦法，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理各個(gè)層面評(píng)先評(píng)優(yōu)激勵(lì)機(jī)制。市房管部門要依照有關(guān)規(guī)定牽頭會(huì)同有關(guān)部門以及街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)，制訂“物業(yè)管理示范小區(qū)”、“優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)”、“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”評(píng)選辦法，實(shí)行每年一次的推薦、評(píng)選制度，并在市政府組織召開的年度城市管理或社區(qū)工作會(huì)議上進(jìn)行表彰。對(duì)被評(píng)為省、三明市、永安市“物業(yè)管理示范小區(qū)”的，相關(guān)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)分別予以獎(jiǎng)勵(lì)6000元、4000元、3000元;對(duì)年度考評(píng)被評(píng)為“優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)”的，分別予以獎(jiǎng)勵(lì)3000元，被考評(píng)為“合格業(yè)主委員會(huì)”的，分別予以獎(jiǎng)勵(lì)1000元，通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)的辦法，落實(shí)業(yè)主委員會(huì)日常管理經(jīng)費(fèi);對(duì)年度考核被評(píng)為“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的，設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)，對(duì)相關(guān)物業(yè)企業(yè)分別予以獎(jiǎng)勵(lì)5000元、3000元、2000元。

　　二〇一二年三月一日

篇3：太倉(cāng)市關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施試行意見（2014年）

　　太倉(cāng)市關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施試行意見(20**)

　　各鎮(zhèn)人民政府，太倉(cāng)港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，新區(qū)管委會(huì)，科教新城、旅游度假區(qū)管委會(huì)，婁東街道辦事處，市各委辦局，各直屬單位，健雄學(xué)院：

　　經(jīng)市政府第14次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　太倉(cāng)市人民政府

　　20**年6月26日

　　關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)

　　為切實(shí)加強(qiáng)和規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)和文明城市建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見：

　　一、明確指導(dǎo)思想和目標(biāo)要求

　　以*****大和市委十二屆七次全體(擴(kuò)大)會(huì)議精神為指導(dǎo)，圍繞打造現(xiàn)代田園城、建設(shè)美麗金太倉(cāng)的目標(biāo)要求，確立“屬地管理、質(zhì)價(jià)相符、部門聯(lián)動(dòng)、專項(xiàng)投入、政策扶持”的總體原則，建立市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)(村)三級(jí)管理的物業(yè)管理體制，形成社區(qū)居民(村民)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三位一體的工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)范化。通過(guò)五年努力，基本實(shí)現(xiàn)下列目標(biāo)：

　　(一)各級(jí)物業(yè)管理工作組織健全，人員、經(jīng)費(fèi)、保障措施到位，管理、指導(dǎo)、考評(píng)體系完善;

　　(二)物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)健全;

　　(三)消費(fèi)模式、信用關(guān)系、溝通平臺(tái)始終處于互惠、互信、互動(dòng)狀態(tài);

　　(四)主城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的新建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立率達(dá)100%，并推行業(yè)委會(huì)法人登記制度;

　　(五)太勝社區(qū)、濱河社區(qū)、西區(qū)社區(qū)等3個(gè)社區(qū)創(chuàng)成省級(jí)城市管理示范社區(qū)，寶龍城市廣場(chǎng)、華僑花園、世紀(jì)苑、高爾夫湖濱花苑、君悅豪庭等5個(gè)小區(qū)達(dá)到省級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，示范社區(qū)和示范小區(qū)創(chuàng)建工作逐步在全市推廣;

　　(六)小區(qū)內(nèi)亂停車、亂搭建、亂張貼、亂涂寫、亂堆放、亂擺賣等“六亂”現(xiàn)象有效遏制。

　　二、理順管理體制，強(qiáng)化物業(yè)管理工作職責(zé)

　　(一)落實(shí)屬地管理職責(zé)。

　　各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)應(yīng)成立物業(yè)管理辦公室，配備專職人員2-3名。其主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

　　2.負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的籌建、成立、改選和換屆工作。對(duì)不能正常開展工作的業(yè)主委員會(huì)，組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，組建小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　3.監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主開展物業(yè)自治管理工作。

　　4.建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。

　　5.建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，牽頭組織社區(qū)居民(村民)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)解決物業(yè)管理中的綜合性問(wèn)題。

　　6.建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的矛盾糾紛。

　　7.指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)居民(村民)委員會(huì)物業(yè)管理工作。

　　社區(qū)居民(村民)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的落實(shí)工作，其主要職責(zé)：

　　1.參與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、成立的組織工作，組織業(yè)主委員會(huì)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或進(jìn)行自治管理工作。

　　2.參與新建物業(yè)竣工交付使用驗(yàn)收，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)交接工作的監(jiān)管，協(xié)調(diào)處理物業(yè)退管工作。

　　3.協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。

　　(二)強(qiáng)化行業(yè)職能部門的職責(zé)。

　　市城管局作為全市物業(yè)管理工作行業(yè)主管部門，其主要職責(zé)：

　　1.宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理規(guī)范性文件，指導(dǎo)各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。

　　2.指導(dǎo)各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)做好業(yè)主委員會(huì)的籌建、成立、改選和換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的備案。

　　3.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，做好全市物業(yè)管理區(qū)域檔案和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案的建立和管理工作。

　　4.負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督、管理、備案工作。

　　5.組織開展物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，做好市級(jí)以上物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的預(yù)評(píng)和推薦。

　　6.落實(shí)全市固定維護(hù)費(fèi)、老城區(qū)物業(yè)的補(bǔ)貼及應(yīng)對(duì)突發(fā)性事件、無(wú)物業(yè)小區(qū)公共部位的維修費(fèi)用。

　　7.負(fù)責(zé)對(duì)被認(rèn)定的小區(qū)違法建設(shè)的拆除。

　　8.協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大投訴案件，行使城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)。

　　9.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　市住建局的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)提出居住用地的規(guī)劃條件，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)方案，確保相關(guān)設(shè)施配套到位，按規(guī)定確定物業(yè)管理用房的面積和位置。

　　2.按照市政府確定的項(xiàng)目改造計(jì)劃，做好老住宅小區(qū)的整治改造，處理改造工程的遺留問(wèn)題。

　　3.負(fù)責(zé)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)履行物業(yè)保修期內(nèi)保修責(zé)任，處理已竣工交付房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴和矛盾。

　　4.對(duì)住宅專項(xiàng)維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行登記和監(jiān)管。

　　5.按照規(guī)費(fèi)管理要求及經(jīng)市政府審批的市城管局資金需求預(yù)算，做好資金劃撥。

　　6.負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、破墻開店等違法行為的認(rèn)定;負(fù)責(zé)對(duì)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等危及房屋使用安全的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

　　市公安局的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾和糾紛。

　　2.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域停車位安排、行車路線劃定、交通標(biāo)線設(shè)置等工作。

　　3.對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品以及惡意封堵小區(qū)大門，嚴(yán)重阻塞交通，阻礙消防通道，強(qiáng)行停放大型車輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法進(jìn)行處理。

　　4.負(fù)責(zé)對(duì)消控從業(yè)人員的培訓(xùn)，做好物業(yè)管理區(qū)域消防設(shè)施的檢查驗(yàn)收，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等消防安全工作的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行消防安全職責(zé)行為以及在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用、堵塞、封閉疏散通道等違法行為。

　　5.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)群體性租賃的管理。

　　6.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助做好養(yǎng)犬管理工作，開展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳教育，制定并監(jiān)督實(shí)施養(yǎng)犬公約，依法調(diào)解因養(yǎng)犬引起的糾紛。

　　市工商局(治無(wú)辦)的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的審批管理，對(duì)未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或私自將住宅、車庫(kù)、其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的不予核準(zhǔn)登記。

　　2.協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門對(duì)無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行查處取締。

　　市物價(jià)局的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核準(zhǔn)和備案，監(jiān)督檢查和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

　　2.負(fù)責(zé)探索建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，每3年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　3.根據(jù)上級(jí)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)明確住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中用水、用電、用氣使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策咨詢及投訴，切實(shí)解決因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。

　　5.依法查處物業(yè)管理過(guò)程中的違法違規(guī)收費(fèi)行為。

　　市環(huán)保局的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收。

　　2.對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理。

　　3.對(duì)涉及環(huán)境保護(hù)的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工業(yè)或經(jīng)營(yíng)性噪聲、振動(dòng)、油煙、廢氣、光照等環(huán)境污染行為進(jìn)行查處。

　　市民防局的主要職責(zé)：

　　1.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護(hù)管理，加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，落實(shí)工程實(shí)地標(biāo)識(shí)標(biāo)注工作。

　　2.參與城市地下空間規(guī)劃與開發(fā)利用的管理，承擔(dān)城市地下空間開發(fā)利用兼顧人民防空需要等事項(xiàng)的管理。

　　3.負(fù)責(zé)人防工程平時(shí)使用證的審核、登記和發(fā)放工作，監(jiān)督人防工程平時(shí)安全使用管理。

　　4.對(duì)未按規(guī)定使用人防工程的行為進(jìn)行查處。

　　市質(zhì)監(jiān)局的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，對(duì)已超過(guò)規(guī)定使用期限的特種設(shè)備予以強(qiáng)制報(bào)廢。

　　2.負(fù)責(zé)對(duì)特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為進(jìn)行查處。

　　市民政局的主要職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的社區(qū)居民(村民)委員會(huì)設(shè)立工作，做好對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織的管理工作。

　　2.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)低保對(duì)象、低保邊緣重病困難對(duì)象等困難住戶的統(tǒng)計(jì)復(fù)核，及時(shí)做好補(bǔ)貼發(fā)放工作。

　　市司法局的主要職責(zé)：

　　1.管理和指導(dǎo)全市法律援助和人民調(diào)解工作，加強(qiáng)對(duì)各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)人民調(diào)解組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　2.將物業(yè)管理工作納入到社區(qū)管理綜合治理工作綜合考評(píng)體系，督促相關(guān)部門落實(shí)綜合治理各項(xiàng)工作措施，化解物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位(包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公共服務(wù)單位)的主要職責(zé)：

　　負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)、建設(shè)，依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)、更新工作。

　　(三)嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)主體行為職責(zé)。

　　建設(shè)單位要嚴(yán)格按照規(guī)定，配置不少于地上建筑面積7‰(最低不少于70平方米)的物業(yè)服務(wù)用房，其中物業(yè)辦公和輔助用房為3‰(其中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房一般按建筑面積20至40平方米配置)、物業(yè)商業(yè)用房為4‰。對(duì)新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)(用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn));承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的所需費(fèi)用。對(duì)已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。要做好物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)的相關(guān)資料移交工作。要按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)向市城管局辦理備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、業(yè)主繳費(fèi)情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r等如實(shí)公示。對(duì)業(yè)主或者使用人違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的行為，發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)職能部門。

　　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向市城管局和所在鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;同時(shí)做好被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案的監(jiān)督確認(rèn)工作。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門催交，督促其限期交納。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主在享有法律、法規(guī)規(guī)定權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)遵守管理規(guī)約和有關(guān)規(guī)章制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，正確行使專項(xiàng)維修資金使用表決權(quán)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

　　三、實(shí)行分類管理，建立符合實(shí)際的物業(yè)管理模式

　　(一)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理。一是交付前，開發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)前期物業(yè)管理，投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)市城管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是交付后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，繼續(xù)實(shí)施前期物業(yè)管理;業(yè)主委員會(huì)成立的，業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定做好物業(yè)管理續(xù)聘、新聘或業(yè)主自治管理的轉(zhuǎn)換銜接工作。

　　(二)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理。一是改造后的老城區(qū)老住宅小區(qū)。對(duì)于封閉式或半封閉式小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施管理服務(wù);在未成立業(yè)主委員會(huì)之前，由市城管局協(xié)助屬地政府選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施管理服務(wù);對(duì)于開放式小區(qū)，由市城管局以服務(wù)外包形式，提供保潔、公共設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。二是未改造的老城區(qū)老住宅小區(qū)。以道路、保潔、路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，按市政府確定的項(xiàng)目改造計(jì)劃，由市住建局分期分批進(jìn)行提檔改造，市城管局落實(shí)應(yīng)急維修工作。

　　(三)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理。按照“個(gè)人繳費(fèi)、區(qū)鎮(zhèn)補(bǔ)助、五年過(guò)渡、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，根據(jù)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)實(shí)際情況，逐步引導(dǎo)規(guī)范，通過(guò)專業(yè)化物業(yè)管理或社區(qū)自治管理的方式開展小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　四、加大政策扶持力度，促進(jìn)物業(yè)管理良性運(yùn)行

　　(一)落實(shí)物業(yè)管理的貼補(bǔ)政策。對(duì)一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、未達(dá)到合理成本的老城區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)，可通過(guò)考核的方式進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)從物業(yè)管理扶持基金中支付，具體實(shí)施細(xì)則由市城管局另行制定。對(duì)于農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房等部分收益可作為小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。

　　(二)推行物業(yè)企業(yè)稅收的優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。市財(cái)稅部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)中的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的非經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)服務(wù)用房免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，符合相關(guān)稅收政策規(guī)定的免征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅;住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　(三)實(shí)行特殊人群物業(yè)服務(wù)費(fèi)的補(bǔ)助政策。對(duì)持有民政部門核發(fā)的有效期內(nèi)《太倉(cāng)市城鄉(xiāng)居民最低生活保障證》、《太倉(cāng)市城鄉(xiāng)居民低保邊緣重病困難對(duì)象救助證》等小區(qū)住戶，經(jīng)所在社區(qū)公示無(wú)異議后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行先交后補(bǔ)辦法，即先由業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納，于每年底向當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、街道辦事處)申請(qǐng)補(bǔ)助，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)象、范圍由市民政局另行制定。

　　五、創(chuàng)新工作機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理

　　(一)建立物業(yè)管理工作管控機(jī)制。依托數(shù)字化城管全覆蓋系統(tǒng)，建立全方位的物業(yè)管理信息平臺(tái)，重點(diǎn)做好資質(zhì)管理、物業(yè)管理招投標(biāo)、誠(chéng)信評(píng)價(jià)、合同備案、小區(qū)信息、業(yè)主大會(huì)、企業(yè)督查、設(shè)施聯(lián)檢、行業(yè)培訓(xùn)、在線交流等10個(gè)模塊的建設(shè)，達(dá)到查詢、分析、管理、指導(dǎo)、考核等5大功能。通過(guò)建立物業(yè)管理信息平臺(tái)，對(duì)全市物業(yè)管理行業(yè)作出及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的管理調(diào)控，提高對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)管能力。

　　(二)推進(jìn)主城區(qū)城管進(jìn)社區(qū)工作機(jī)制。成立社區(qū)城管工作站，由市城管局選派城管隊(duì)員進(jìn)社區(qū)，主要負(fù)責(zé)小區(qū)“六亂”現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)、上報(bào)、核查工作;協(xié)助社區(qū)做好轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建及換屆工作;配合鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)人民調(diào)解委員會(huì)做好物業(yè)糾紛調(diào)處工作。有序推進(jìn)主城區(qū)城管進(jìn)社區(qū)工作，主城區(qū)39個(gè)社區(qū)中，分5年逐步試點(diǎn)推進(jìn)，每個(gè)社區(qū)配備3-4名社區(qū)城管，人員經(jīng)費(fèi)由市、鎮(zhèn)(區(qū))兩級(jí)財(cái)政各負(fù)擔(dān)50%，確保日常經(jīng)費(fèi)到位。

　　(三)健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機(jī)制。進(jìn)一步健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機(jī)制，實(shí)行市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)三級(jí)責(zé)任制。一是調(diào)整市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，聘任2-3名專職人民調(diào)解員，負(fù)責(zé)全市重大、疑難物業(yè)糾紛的調(diào)處、協(xié)調(diào)工作，調(diào)解委員會(huì)辦公室設(shè)在市城管局，負(fù)責(zé)日常工作。二是鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴進(jìn)行調(diào)查處理工作。三是社區(qū)負(fù)責(zé)本居住區(qū)域物業(yè)糾紛的預(yù)防、受理、調(diào)解及重大糾紛信息的排查、上報(bào)等工作。

　　(四)完善質(zhì)價(jià)相符機(jī)制。一是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)局應(yīng)根據(jù)上級(jí)有關(guān)規(guī)定，調(diào)整完善《太倉(cāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)履職行為。市物價(jià)局會(huì)同市城管局加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)。三是建立服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)需要，市物價(jià)局會(huì)同市城管局聘請(qǐng)相關(guān)專家組成物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)(服務(wù)過(guò)程評(píng)估)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量考核與等級(jí)評(píng)估工作。業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)估報(bào)告書，經(jīng)鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室、社區(qū)居民(村民)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)四方商定，以補(bǔ)充合同的方式調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。出現(xiàn)爭(zhēng)議的，由市物價(jià)局會(huì)同市城管局裁定。

　　(五)建立業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約機(jī)制。針對(duì)拖欠、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象，建立業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約機(jī)制。一是在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記(過(guò)戶手續(xù))時(shí)，市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心對(duì)房屋出售人提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳清證明予以查驗(yàn)，同時(shí)告知房屋購(gòu)買人物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算情況。二是對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或經(jīng)多次催交仍未交納的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。三是

　　積極倡導(dǎo)機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員帶頭交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)無(wú)理拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由所在單位予以批評(píng)教育并責(zé)令改正。

　　(六)建立健全樓長(zhǎng)工作機(jī)制。依托社區(qū)居民小組長(zhǎng)，構(gòu)建住宅小區(qū)樓長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)，建立樓長(zhǎng)制，由樓長(zhǎng)擔(dān)當(dāng)宣傳員、鄰里糾紛調(diào)解員和小區(qū)環(huán)境監(jiān)督員，及時(shí)將居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的意見、建議反饋到社區(qū)、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室、市城管局，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。

　　(七)完善維修基金應(yīng)急使用機(jī)制。由市住建局指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好維修資金使用的申報(bào)工作。具體維修基金管理辦法由市住建局負(fù)責(zé)制定。對(duì)于發(fā)生危及房屋安全情況的，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，而相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)市住建局復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。

　　(八)推行物業(yè)管理社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。一是建立物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)公示制度。市城管局、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)物業(yè)管理辦公室、社區(qū)(村)、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成承接查驗(yàn)后，應(yīng)當(dāng)向市城管局和鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)雙備案，并將承接查驗(yàn)的結(jié)果在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。二是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)收支及項(xiàng)目人員到崗情況，接受業(yè)主和相關(guān)職能部門的監(jiān)督。三是建立業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)收支公示制度。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　(九)建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管機(jī)制。一是建立物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)體系。通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)，完善企業(yè)信用信息檔案，對(duì)違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等不良行為進(jìn)行信用評(píng)價(jià)記錄。評(píng)價(jià)結(jié)果作為企業(yè)資質(zhì)評(píng)審、項(xiàng)目評(píng)優(yōu)創(chuàng)優(yōu)、前期物業(yè)招投標(biāo)管理等重要依據(jù)。二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入和退出制度。進(jìn)駐住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)，從事物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理必須持有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證。對(duì)有不良行為并經(jīng)整改仍不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市城管局對(duì)其資質(zhì)年檢不予通過(guò)。三是規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接和退管行為。市城管局和屬地管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接和退管管理過(guò)程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，其他相關(guān)部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照各自工作職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接、退管階段的銜接工作。

　　六、強(qiáng)化組織保障，確保物業(yè)管理工作有序開展

　　(一)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)、市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)、市各有關(guān)部門和各鎮(zhèn)(區(qū))主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組(領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市城管局)，主要負(fù)責(zé)研究決定物業(yè)管理重大方針、政策，部署物業(yè)管理重要工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。各鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)相應(yīng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室。社區(qū)成立城管工作站，加強(qiáng)城管、社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)地位。

　　(二)建立經(jīng)費(fèi)投入保障機(jī)制。將物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)列入市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)兩級(jí)財(cái)政預(yù)算，建立物業(yè)管理服務(wù)扶持基金，市財(cái)政每年安排補(bǔ)貼資金，主要用于：①老城區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)服務(wù)外包經(jīng)費(fèi)及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)不足的貼補(bǔ)經(jīng)費(fèi);②業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核和培訓(xùn)經(jīng)費(fèi);③主城區(qū)城管進(jìn)社區(qū)及物業(yè)糾紛調(diào)解員的人員經(jīng)費(fèi)等。

　　(三)強(qiáng)化物業(yè)管理的監(jiān)督考核。完善市、鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)、社區(qū)居民(村民)委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核機(jī)制，一是由市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)有關(guān)部門和鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督考核，將物業(yè)管理工作納入***和主題教育考核內(nèi)容;二是由鎮(zhèn)(區(qū)、街道辦)對(duì)社區(qū)居民(村民)委員會(huì)開展物業(yè)管理工作情況進(jìn)行監(jiān)督考核;三是由市城管局對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)情況進(jìn)行量化考核，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審掛鉤。

　　(四)切實(shí)加強(qiáng)隊(duì)伍規(guī)范化建設(shè)。一是加強(qiáng)城管進(jìn)社區(qū)隊(duì)伍建設(shè)。制定城管進(jìn)社區(qū)責(zé)任制度，明確工作職責(zé)，落實(shí)措施;建立日常工作臺(tái)帳，做好城管進(jìn)社區(qū)動(dòng)態(tài)分析工作，定期對(duì)城管進(jìn)社區(qū)進(jìn)行檢查考評(píng)，并將考評(píng)結(jié)果與績(jī)效掛鉤。二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)。成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍的行業(yè)監(jiān)管;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)與從業(yè)人員的信用檔案，提高企業(yè)自身的服務(wù)水平和信譽(yù)度;建立培訓(xùn)制度，提高物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和管理水平;建立考核機(jī)制，開展物業(yè)管理項(xiàng)目、經(jīng)理的考核評(píng)選活動(dòng)，保持物業(yè)管理隊(duì)伍的活力和競(jìng)爭(zhēng)力。三是加強(qiáng)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)。探索業(yè)委會(huì)專業(yè)化建設(shè)，設(shè)立專職工作人員，協(xié)調(diào)處理業(yè)委會(huì)日常事務(wù);試點(diǎn)推行業(yè)委會(huì)法人登記制度，明確業(yè)委會(huì)法律地位;主城區(qū)試行成立業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)，出臺(tái)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)相關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，制定業(yè)委會(huì)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)業(yè)委會(huì)選舉程序化、法制化;市城管局組織業(yè)委會(huì)指導(dǎo)員隊(duì)伍，協(xié)助屬地管理部門做好業(yè)委會(huì)組建工作，提升業(yè)委會(huì)建設(shè)的規(guī)范化水平。

　　(五)加強(qiáng)宣傳教育和輿論引導(dǎo)。要利用報(bào)紙、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒體，以專欄、熱線等形式，大力宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹立物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念;引導(dǎo)廣大市民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)小區(qū)環(huán)境，努力營(yíng)造人人關(guān)心支持物業(yè)管理工作的良好氛圍。