北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見

　　編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會召開物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會，就業(yè)主車輛損失賠償、財產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問題進行了研討，并形成了統(tǒng)一意見——《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會還及時組織行業(yè)專家對水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導意見，詳見《設(shè)備機房進水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進水處理方法》。

　　水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見

　　7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導中心、新聞中心的領(lǐng)導下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(以下簡稱“協(xié)會”)組織召開“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會”。會議邀請了北京保險行業(yè)協(xié)會、北京城建科技促進會、北京房地產(chǎn)法學會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項事宜。經(jīng)與會各方充分論證，共同提出以下幾點意見：

　　業(yè)主車輛損失賠償

　　車輛保險

　　對于投保車輛損失險的車輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車主可以向保險公司索賠，但發(fā)動機進水的理賠保險目前只適用于涉水險。

　　涉水險是車輛損失險的附加險，同車損險一樣，即使投保了涉水險，車輛被水淹沒后仍不可強行啟動。有些保險公司會在涉水險的理賠范圍中設(shè)置一個免賠條款：如果被水淹后車主還強行啟動發(fā)動機而造成了損害，那么保險公司將不予賠償。

　　開發(fā)商

　　如果是因為開發(fā)商在建設(shè)時，地下車庫排水設(shè)計或施工不當，造成使用過程中出現(xiàn)排水問題，造成了車輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購買車庫的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開發(fā)商承擔一定的賠償責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車費用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主負有預報天氣變化、及時通知、排除險情、搶救汽車、事后補救等多項義務(wù)。如果公司各項工作都到位，車輛還是遭受了損失，對于賠償，雙方可進行協(xié)商。如果因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔賠償責任。關(guān)于具體責任方的界定需

　　依據(jù)實際情況，主要責任人和次要責任人可能賠償?shù)馁M用都是不同的，所以雙方可先進行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進行界定。

　　業(yè)主個人財產(chǎn)賠償

　　投保個人財產(chǎn)險的業(yè)主可依合同向保險公司追償。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)損失

　　由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責任險和物業(yè)管理責任險，保險公司都不予賠償。投保公司財產(chǎn)險的公司可以依合同向保險公司追償。

　　公共設(shè)施設(shè)備專項維修基金使用

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對共用部分進行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請使用專項維修資金。《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，應(yīng)當按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定辦理；

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規(guī)定辦理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開通的緊急通道，盡快對災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請進度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時應(yīng)注意的問題

　　充分理解，理性引導

　　61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋，引導他們依法理性維權(quán)。

　　主動溝通，求得理解

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認真履行服務(wù)和管理職能，堅決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來的各類損失的擴大。

　　依法辦事，維護權(quán)益

　　業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。

　　設(shè)備機房進水后電氣設(shè)備的搶修方法

　　一、各類機房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：

　　1、機房頂面或墻面漏水，水量較小。但進水濺到了電氣設(shè)備上。

　　2、機房地面淹水，但淹水深度較淺，沒有超過電動機和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)

　　3、機房進水較深，水已進入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動機。并由此誘發(fā)上級開關(guān)掉閘。

　　4、機房大量進水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒，上級開關(guān)掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類設(shè)備在準備再次投入運行前首先應(yīng)進行全面擦拭，并用熱風對其吹干，然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達標后方能投入運行。

　　2、地面淹水的機房在重新投入運行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進行清吹，清吹時應(yīng)在管道末端做一定的保護，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達標后方可投入使用。

　　3、已經(jīng)進水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進行通風干燥。進水的電器元件經(jīng)過干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對其進行嚴格地檢測，確認其各項電氣性能達標以后才可以重復使用。

　　已經(jīng)浸水的電動機必須進行解體，并用烘箱對其進行整體干燥。然后再進行絕緣檢測，絕緣值達標后方可組裝、使用。

　　浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認真進行全面檢測。因為進水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒的機房內(nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進行全面測量，檢測值達標后才可以進行組裝。使用前還需對部分元件上的設(shè)定值進行全面整定。

　　高壓設(shè)備還需專門組織一次預防性實驗。

　　5、變配電室進水后，一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。

　　三、注意事項

　　1、機房進水事態(tài)失控時，值班人員應(yīng)立即請示上級，停止設(shè)備運行，并切斷電源，以防事故擴大。

　　2、機房進水后進入現(xiàn)場的人都必須穿戴規(guī)定的勞動保護用品，嚴防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認事故現(xiàn)場已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復供電。必須由各方負責人都簽字確認后才可以進行試運行。

　　4、至少要安排24小時的輕負荷試運行，嚴禁將這類設(shè)備立即投入滿載運行。

　　電梯底坑進水處理辦法

　　為保護電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進水時，采取如下辦法進行處理。

　　一、當電梯進水時，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。

　　二、當水從電梯最低層廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當水從電梯機房或底層以上廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當水從電梯底坑墻壁滲入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報告電梯使用單位，對電梯進行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風的方式，排除被水浸泡過的電梯電氣設(shè)備上的水汽。或者用吹風機吹干被水浸泡過的電梯電氣設(shè)備上的水汽。然后，對被水浸泡過的電梯設(shè)備進行檢測，確定正常后，對電梯進行試運行，如無異常，電梯投入正常運行。

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篇2：北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置的工作意見

　　北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見

　　編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會召開物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會，就業(yè)主車輛損失賠償、財產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問題進行了研討，并形成了統(tǒng)一意見--《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會還及時組織行業(yè)專家對水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導意見，詳見《設(shè)備機房進水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進水處理方法》。

　　水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見

　　7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導中心、新聞中心的領(lǐng)導下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(以下簡稱“協(xié)會”)組織召開“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會”。會議邀請了北京保險行業(yè)協(xié)會、北京城建科技促進會、北京房地產(chǎn)法學會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項事宜。經(jīng)與會各方充分論證，共同提出以下幾點意見：

　　業(yè)主車輛損失賠償

　　車輛保險

　　對于投保車輛損失險的車輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車主可以向保險公司索賠，但發(fā)動機進水的理賠保險目前只適用于涉水險。

　　涉水險是車輛損失險的附加險，同車損險一樣，即使投保了涉水險，車輛被水淹沒后仍不可強行啟動。有些保險公司會在涉水險的理賠范圍中設(shè)置一個免賠條款：如果被水淹后車主還強行啟動發(fā)動機而造成了損害，那么保險公司將不予賠償。

　　開發(fā)商

　　如果是因為開發(fā)商在建設(shè)時，地下車庫排水設(shè)計或施工不當，造成使用過程中出現(xiàn)排水問題，造成了車輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購買車庫的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開發(fā)商承擔一定的賠償責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車費用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主負有預報天氣變化、及時通知、排除險情、搶救汽車、事后補救等多項義務(wù)。如果公司各項工作都到位，車輛還是遭受了損失，對于賠償，雙方可進行協(xié)商。如果因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔賠償責任。關(guān)于具體責任方的界定需

　　依據(jù)實際情況，主要責任人和次要責任人可能賠償?shù)馁M用都是不同的，所以雙方可先進行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進行界定。

　　業(yè)主個人財產(chǎn)賠償

　　投保個人財產(chǎn)險的業(yè)主可依合同向保險公司追償。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)損失

　　由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責任險和物業(yè)管理責任險，保險公司都不予賠償。投保公司財產(chǎn)險的公司可以依合同向保險公司追償。

　　公共設(shè)施設(shè)備專項維修基金使用

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對共用部分進行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請使用專項維修資金。《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，應(yīng)當按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定辦理;

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規(guī)定辦理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開通的緊急通道，盡快對災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請進度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時應(yīng)注意的問題

　　充分理解，理性引導

　　61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋，引導他們依法理性維權(quán)。

　　主動溝通，求得理解

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認真履行服務(wù)和管理職能，堅決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來的各類損失的擴大。

　　依法辦事，維護權(quán)益

　　業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。

　　設(shè)備機房進水后電氣設(shè)備的搶修方法

　　一、各類機房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：

　　1、機房頂面或墻面漏水，水量較小。但進水濺到了電氣設(shè)備上。

　　2、機房地面淹水，但淹水深度較淺，沒有超過電動機和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)

　　3、機房進水較深，水已進入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動機。并由此誘發(fā)上級開關(guān)掉閘。

　　4、機房大量進水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒，上級開關(guān)掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類設(shè)備在準備再次投入運行前首先應(yīng)進行全面擦拭，并用熱風對其吹干，然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達標后方能投入運行。

　　2、地面淹水的機房在重新投入運行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進行清吹，清吹時應(yīng)在管道末端做一定的保護，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達標后方可投入使用。

　　3、已經(jīng)進水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進行通風干燥。進水的電器元件經(jīng)過干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對其進行嚴格地檢測，確認其各項電氣性能達標以后才可以重復使用。

　　已經(jīng)浸水的電動機必須進行解體，并用烘箱對其進行整體干燥。然后再進行絕緣檢測，絕緣值達標后方可組裝、使用。

　　浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認真進行全面檢測。因為進水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒的機房內(nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進行全面測量，檢測值達標后才可以進行組裝。使用前還需對部分元件上的設(shè)定值進行全面整定。

　　高壓設(shè)備還需專門組織一次預防性實驗。

　　5、變配電室進水后，一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。

　　三、注意事項

　　1、機房進水事態(tài)失控時，值班人員應(yīng)立即請示上級，停止設(shè)備運行，并切斷電源，以防事故擴大。

　　2、機房進水后進入現(xiàn)場的人都必須穿戴規(guī)定的勞動保護用品，嚴防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認事故現(xiàn)場已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復供電。必須由各方負責人都簽字確認后才可以進行試運行。

　　4、至少要安排24小時的輕負荷試運行，嚴禁將這類設(shè)備立即投入滿載運行。

　　電梯底坑進水處理辦法

　　為保護電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進水時，采取如下辦法進行處理。

　　一、當電梯進水時，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。

　　二、當水從電梯最低層廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當水從電梯機房或底層以上廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當水從電梯底坑墻壁滲入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報告電梯使用單位，對電梯進行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風的方式，排除被水浸泡過的電梯電氣設(shè)備上的水汽。或者用吹風機吹干被水浸泡過的電梯電氣設(shè)備上的水汽。然后，對被水浸泡過的電梯設(shè)備進行檢測，確定正常后，對電梯進行試運行，如無異常，電梯投入正常運行。

篇3：醫(yī)院后勤物業(yè)管理應(yīng)急方案

　　醫(yī)院后勤物業(yè)管理應(yīng)急方案

　　對影響環(huán)境衛(wèi)生的意外情況制定應(yīng)急處理措施,為醫(yī)院提供始終如一的清潔服務(wù)。

　　（一）暴風暴雨天氣的應(yīng)急方案

　　1.班長勤巡查、督導各崗位清潔員的工作,加強與其它部門的協(xié)調(diào)工作。

　　2.天臺、樓裙平臺的明暗溝渠、地漏由專人檢查,特別在暴風雨來臨前進行巡查,如有堵塞及時疏通。

　　3.各崗位清潔員配合保安員關(guān)好各樓層門窗,防止雨水進入樓內(nèi),淋濕墻面、地面及打碎玻璃。

　　4.雨后及時清掃各責任區(qū)地面雜物。

　　5.倉庫內(nèi)備好雨衣、雨靴、手電筒等,做到有備無患。

　　（二）突發(fā)火災(zāi)事故的應(yīng)急方案

　　1.掌握火情,協(xié)助醫(yī)院及管理處做好人員、貴重物品、文件的疏導轉(zhuǎn)移工作。

　　2.加強易燃清潔用品管理。

　　3.清潔倉庫常備滅火器材。

　　4.發(fā)生火災(zāi)后經(jīng)有關(guān)部門批準,及時清理火災(zāi)遺留雜物。

　　（三）樓層內(nèi)發(fā)生水管爆裂的應(yīng)急方案

　　1.迅速關(guān)閉水管閥門并立即通知保安人員和維修人員前來處理。

　　2.關(guān)掉電源開關(guān)后,轉(zhuǎn)移室內(nèi)物品如電腦等物。

　　3.用垃圾鏟將水盛到水桶內(nèi)倒掉,再用地拖將余水吸干。

　　(四) 污水井、管道、化糞池堵塞,污水外溢的應(yīng)急處理措施

　　1.維修工迅速趕到現(xiàn)場,進行疏通,防止污水外溢造成不良影響。

　　2.該責任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點,協(xié)助維修工處理。

　　3.將從污水井、管、池中撈起的污垢、雜草直接裝進垃圾車,避免造成第二次污染。

　　4.疏通后,清潔員迅速打掃地面被污染處,并清潔地面到目視無污物。