北京市水災后物業管理應急處置工作意見

　　編者按：7月27日，北京物業管理行業協會召開物業管理應急處置工作研討會，就業主車輛損失賠償、財產損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業服務企業損失賠償等急需解決的問題進行了研討，并形成了統一意見——《水災后物業管理應急處置工作意見》。北京物業管理行業協會還及時組織行業專家對水災后設施設備如何應急處置提出指導意見，詳見《設備機房進水后電氣設備的搶修方法》、《電梯底坑進水處理方法》。

　　水災后物業管理應急處置工作意見

　　7月27日，在北京市住房城鄉建設委物業處、物業指導中心、新聞中心的領導下，北京物業管理行業協會(以下簡稱“協會”)組織召開“水災后物業管理應急處置工作研討會”。會議邀請了北京保險行業協會、北京城建科技促進會、北京房地產法學會、物業服務企業及房山區受災物業服務企業等各相關方代表參加，探討水災后物業管理方面處置工作等各項事宜。經與會各方充分論證，共同提出以下幾點意見：

　　業主車輛損失賠償

　　車輛保險

　　對于投保車輛損失險的車輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車主可以向保險公司索賠，但發動機進水的理賠保險目前只適用于涉水險。

　　涉水險是車輛損失險的附加險，同車損險一樣，即使投保了涉水險，車輛被水淹沒后仍不可強行啟動。有些保險公司會在涉水險的理賠范圍中設置一個免賠條款：如果被水淹后車主還強行啟動發動機而造成了損害，那么保險公司將不予賠償。

　　開發商

　　如果是因為開發商在建設時，地下車庫排水設計或施工不當，造成使用過程中出現排水問題，造成了車輛被淹的結果，那么使用或者購買車庫的業主可以根據相關法律，要求開發商承擔一定的賠償責任。

　　物業服務企業

　　業主向物業服務企業交納了停車費用，并擁有發票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關系。物業服務企業對業主負有預報天氣變化、及時通知、排除險情、搶救汽車、事后補救等多項義務。如果公司各項工作都到位，車輛還是遭受了損失，對于賠償，雙方可進行協商。如果因為物業服務企業疏于防范，管理不善而造成車輛損壞，那么物業服務企業應該承擔賠償責任。關于具體責任方的界定需

　　依據實際情況，主要責任人和次要責任人可能賠償的費用都是不同的，所以雙方可先進行協商，如果協商不成，可由第三方(如法院)出面進行界定。

　　業主個人財產賠償

　　投保個人財產險的業主可依合同向保險公司追償。

　　物業服務企業財產損失

　　由于本次水災為特大自然災害，屬于不可抗力，所以不論物業服務企業是否投保公眾責任險和物業管理責任險，保險公司都不予賠償。投保公司財產險的公司可以依合同向保險公司追償。

　　公共設施設備專項維修基金使用

　　根據《北京市物業管理辦法》第五章第三十四條規定的六種危及房屋使用安全，需要立即對共用部分進行維修改造的緊急情況，可按有關規定申請使用專項維修資金?！侗本┦凶≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第二十九條明確規定：發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金：

　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規定辦理；

　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規定辦理。

　　物業服務企業要充分利用維修金管理辦法目前開通的緊急通道，盡快對災后住宅共用部位及共用設施設備損失情況的摸底排查，加快申請進度。

　　物業服務企業處理業主維權時應注意的問題

　　充分理解，理性引導

　　61年一遇的特大自然災害給業主造成財產損失，停水、停電、停氣給業主帶來生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業服務企業應該耐心解釋，引導他們依法理性維權。

　　主動溝通，求得理解

　　物業服務企業要加快與開發建設單位及相關供應方的協調溝通，采取有效的應急措施，認真履行服務和管理職能，堅決杜絕可能出現的由物業管理不到位給業主帶來的各類損失的擴大。

　　依法辦事，維護權益

　　業主維權，物業服務企業應予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權益受到侵害。

　　設備機房進水后電氣設備的搶修方法

　　一、各類機房遭水浸大致分為幾種狀態：

　　1、機房頂面或墻面漏水，水量較小。但進水濺到了電氣設備上。

　　2、機房地面淹水，但淹水深度較淺，沒有超過電動機和和配電柜控制柜的基礎

　　3、機房進水較深，水已進入配電柜、控制柜內或已淹及電動機。并由此誘發上級開關掉閘。

　　4、機房大量進水，所有電氣設備都被水淹沒，上級開關掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類設備在準備再次投入運行前首先應進行全面擦拭，并用熱風對其吹干，然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達標后方能投入運行。

　　2、地面淹水的機房在重新投入運行前，要檢查地埋的電線管內存水情況，檢查通往下層的電線管道內的存水情況。如果存水量大應該用氣泵進行清吹，清吹時應在管道末端做一定的保護，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內線纜的絕緣，絕緣值達標后方可投入使用。

　　3、已經進水的配電柜和控制柜在水退后，應立即進行通風干燥。進水的電器元件經過干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對其進行嚴格地檢測，確認其各項電氣性能達標以后才可以重復使用。

　　已經浸水的電動機必須進行解體，并用烘箱對其進行整體干燥。然后再進行絕緣檢測，絕緣值達標后方可組裝、使用。

　　浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認真進行全面檢測。因為進水引起的短路很可能已經將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒的機房內的電氣設備，原則上都應解體烘干。烘干后進行全面測量，檢測值達標后才可以進行組裝。使用前還需對部分元件上的設定值進行全面整定。

　　高壓設備還需專門組織一次預防性實驗。

　　5、變配電室進水后，一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應迅速組織排水。待積水排干后，應立即進行夾層、電纜溝和變配電室內的通風除濕，以迅速降低上述空間內的空氣濕度。

　　三、注意事項

　　1、機房進水事態失控時，值班人員應立即請示上級，停止設備運行，并切斷電源，以防事故擴大。

　　2、機房進水后進入現場的人都必須穿戴規定的勞動保護用品，嚴防因潮濕誘發漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認事故現場已經徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復供電。必須由各方負責人都簽字確認后才可以進行試運行。

　　4、至少要安排24小時的輕負荷試運行，嚴禁將這類設備立即投入滿載運行。

　　電梯底坑進水處理辦法

　　為保護電梯設備，一旦遇到電梯底坑進水時，采取如下辦法進行處理。

　　一、當電梯進水時，首先關閉主電源，防止電氣短路，避免設備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設備。

　　二、當水從電梯最低層廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當水從電梯機房或底層以上廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當水從電梯底坑墻壁滲入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報告電梯使用單位，對電梯進行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風的方式，排除被水浸泡過的電梯電氣設備上的水汽。或者用吹風機吹干被水浸泡過的電梯電氣設備上的水汽。然后，對被水浸泡過的電梯設備進行檢測，確定正常后，對電梯進行試運行，如無異常，電梯投入正常運行。

文章

篇2：北京市水災后物業管理應急處置的工作意見

　　北京市水災后物業管理應急處置工作意見

　　編者按：7月27日，北京物業管理行業協會召開物業管理應急處置工作研討會，就業主車輛損失賠償、財產損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業服務企業損失賠償等急需解決的問題進行了研討，并形成了統一意見--《水災后物業管理應急處置工作意見》。北京物業管理行業協會還及時組織行業專家對水災后設施設備如何應急處置提出指導意見，詳見《設備機房進水后電氣設備的搶修方法》、《電梯底坑進水處理方法》。

　　水災后物業管理應急處置工作意見

　　7月27日，在北京市住房城鄉建設委物業處、物業指導中心、新聞中心的領導下，北京物業管理行業協會(以下簡稱“協會”)組織召開“水災后物業管理應急處置工作研討會”。會議邀請了北京保險行業協會、北京城建科技促進會、北京房地產法學會、物業服務企業及房山區受災物業服務企業等各相關方代表參加，探討水災后物業管理方面處置工作等各項事宜。經與會各方充分論證，共同提出以下幾點意見：

　　業主車輛損失賠償

　　車輛保險

　　對于投保車輛損失險的車輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車主可以向保險公司索賠，但發動機進水的理賠保險目前只適用于涉水險。

　　涉水險是車輛損失險的附加險，同車損險一樣，即使投保了涉水險，車輛被水淹沒后仍不可強行啟動。有些保險公司會在涉水險的理賠范圍中設置一個免賠條款：如果被水淹后車主還強行啟動發動機而造成了損害，那么保險公司將不予賠償。

　　開發商

　　如果是因為開發商在建設時，地下車庫排水設計或施工不當，造成使用過程中出現排水問題，造成了車輛被淹的結果，那么使用或者購買車庫的業主可以根據相關法律，要求開發商承擔一定的賠償責任。

　　物業服務企業

　　業主向物業服務企業交納了停車費用，并擁有發票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關系。物業服務企業對業主負有預報天氣變化、及時通知、排除險情、搶救汽車、事后補救等多項義務。如果公司各項工作都到位，車輛還是遭受了損失，對于賠償，雙方可進行協商。如果因為物業服務企業疏于防范，管理不善而造成車輛損壞，那么物業服務企業應該承擔賠償責任。關于具體責任方的界定需

　　依據實際情況，主要責任人和次要責任人可能賠償的費用都是不同的，所以雙方可先進行協商，如果協商不成，可由第三方(如法院)出面進行界定。

　　業主個人財產賠償

　　投保個人財產險的業主可依合同向保險公司追償。

　　物業服務企業財產損失

　　由于本次水災為特大自然災害，屬于不可抗力，所以不論物業服務企業是否投保公眾責任險和物業管理責任險，保險公司都不予賠償。投保公司財產險的公司可以依合同向保險公司追償。

　　公共設施設備專項維修基金使用

　　根據《北京市物業管理辦法》第五章第三十四條規定的六種危及房屋使用安全，需要立即對共用部分進行維修改造的緊急情況，可按有關規定申請使用專項維修資金?！侗本┦凶≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第二十九條明確規定：發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金：

　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規定辦理;

　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規定辦理。

　　物業服務企業要充分利用維修金管理辦法目前開通的緊急通道，盡快對災后住宅共用部位及共用設施設備損失情況的摸底排查，加快申請進度。

　　物業服務企業處理業主維權時應注意的問題

　　充分理解，理性引導

　　61年一遇的特大自然災害給業主造成財產損失，停水、停電、停氣給業主帶來生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業服務企業應該耐心解釋，引導他們依法理性維權。

　　主動溝通，求得理解

　　物業服務企業要加快與開發建設單位及相關供應方的協調溝通，采取有效的應急措施，認真履行服務和管理職能，堅決杜絕可能出現的由物業管理不到位給業主帶來的各類損失的擴大。

　　依法辦事，維護權益

　　業主維權，物業服務企業應予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權益受到侵害。

　　設備機房進水后電氣設備的搶修方法

　　一、各類機房遭水浸大致分為幾種狀態：

　　1、機房頂面或墻面漏水，水量較小。但進水濺到了電氣設備上。

　　2、機房地面淹水，但淹水深度較淺，沒有超過電動機和和配電柜控制柜的基礎

　　3、機房進水較深，水已進入配電柜、控制柜內或已淹及電動機。并由此誘發上級開關掉閘。

　　4、機房大量進水，所有電氣設備都被水淹沒，上級開關掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類設備在準備再次投入運行前首先應進行全面擦拭，并用熱風對其吹干，然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達標后方能投入運行。

　　2、地面淹水的機房在重新投入運行前，要檢查地埋的電線管內存水情況，檢查通往下層的電線管道內的存水情況。如果存水量大應該用氣泵進行清吹，清吹時應在管道末端做一定的保護，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內線纜的絕緣，絕緣值達標后方可投入使用。

　　3、已經進水的配電柜和控制柜在水退后，應立即進行通風干燥。進水的電器元件經過干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對其進行嚴格地檢測，確認其各項電氣性能達標以后才可以重復使用。

　　已經浸水的電動機必須進行解體，并用烘箱對其進行整體干燥。然后再進行絕緣檢測，絕緣值達標后方可組裝、使用。

　　浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認真進行全面檢測。因為進水引起的短路很可能已經將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒的機房內的電氣設備，原則上都應解體烘干。烘干后進行全面測量，檢測值達標后才可以進行組裝。使用前還需對部分元件上的設定值進行全面整定。

　　高壓設備還需專門組織一次預防性實驗。

　　5、變配電室進水后，一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應迅速組織排水。待積水排干后，應立即進行夾層、電纜溝和變配電室內的通風除濕，以迅速降低上述空間內的空氣濕度。

　　三、注意事項

　　1、機房進水事態失控時，值班人員應立即請示上級，停止設備運行，并切斷電源，以防事故擴大。

　　2、機房進水后進入現場的人都必須穿戴規定的勞動保護用品，嚴防因潮濕誘發漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認事故現場已經徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復供電。必須由各方負責人都簽字確認后才可以進行試運行。

　　4、至少要安排24小時的輕負荷試運行，嚴禁將這類設備立即投入滿載運行。

　　電梯底坑進水處理辦法

　　為保護電梯設備，一旦遇到電梯底坑進水時，采取如下辦法進行處理。

　　一、當電梯進水時，首先關閉主電源，防止電氣短路，避免設備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設備。

　　二、當水從電梯最低層廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當水從電梯機房或底層以上廳門口進入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當水從電梯底坑墻壁滲入底坑時，如果進的水超過5厘米，則用潛水泵進行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報告電梯使用單位，對電梯進行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風的方式，排除被水浸泡過的電梯電氣設備上的水汽。或者用吹風機吹干被水浸泡過的電梯電氣設備上的水汽。然后，對被水浸泡過的電梯設備進行檢測，確定正常后，對電梯進行試運行，如無異常，電梯投入正常運行。

篇3：醫院后勤物業管理應急方案

　　醫院后勤物業管理應急方案

　　對影響環境衛生的意外情況制定應急處理措施,為醫院提供始終如一的清潔服務。

　　（一）暴風暴雨天氣的應急方案

　　1.班長勤巡查、督導各崗位清潔員的工作,加強與其它部門的協調工作。

　　2.天臺、樓裙平臺的明暗溝渠、地漏由專人檢查,特別在暴風雨來臨前進行巡查,如有堵塞及時疏通。

　　3.各崗位清潔員配合保安員關好各樓層門窗,防止雨水進入樓內,淋濕墻面、地面及打碎玻璃。

　　4.雨后及時清掃各責任區地面雜物。

　　5.倉庫內備好雨衣、雨靴、手電筒等,做到有備無患。

　?。ǘ┩话l火災事故的應急方案

　　1.掌握火情,協助醫院及管理處做好人員、貴重物品、文件的疏導轉移工作。

　　2.加強易燃清潔用品管理。

　　3.清潔倉庫常備滅火器材。

　　4.發生火災后經有關部門批準,及時清理火災遺留雜物。

　?。ㄈ菍觾劝l生水管爆裂的應急方案

　　1.迅速關閉水管閥門并立即通知保安人員和維修人員前來處理。

　　2.關掉電源開關后,轉移室內物品如電腦等物。

　　3.用垃圾鏟將水盛到水桶內倒掉,再用地拖將余水吸干。

　　(四) 污水井、管道、化糞池堵塞,污水外溢的應急處理措施

　　1.維修工迅速趕到現場,進行疏通,防止污水外溢造成不良影響。

　　2.該責任區清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點,協助維修工處理。

　　3.將從污水井、管、池中撈起的污垢、雜草直接裝進垃圾車,避免造成第二次污染。

　　4.疏通后,清潔員迅速打掃地面被污染處,并清潔地面到目視無污物。