畢節(jié)市關(guān)于規(guī)范物業(yè)區(qū)域劃分與項目備案有關(guān)事項的通知

　　(畢市住建〔20**〕174號)

　　各縣(區(qū))房產(chǎn)(規(guī)劃建設(shè))局，各房開企業(yè)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為進一步規(guī)范我市物業(yè)項目管理，加強對物業(yè)服務(wù)市場事中事后的監(jiān)管，完備物業(yè)信用信息數(shù)據(jù)，現(xiàn)就物業(yè)區(qū)域劃分與項目備案有關(guān)事項通知如下：

　　一、新建項目物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　根據(jù)《貴州省物業(yè)管理條例》第九條之規(guī)定，建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當同時向建設(shè)項目所在地房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。

　　(一)區(qū)域劃分所需資料

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃分申請表;

　　2.相關(guān)土地證明文件和建設(shè)項目立項批文(收復印件)

　　3.工程規(guī)劃設(shè)計方案(收總平面圖、物業(yè)用房所在樓層平面圖等復印件)。

　　(二)辦理時限

　　1.申請。建設(shè)單位在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，同時向房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。

　　2.回復。房屋行政主管部門接到建設(shè)單位申請或規(guī)劃部門征求意見后，5日內(nèi)予以回復，出具《物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書》。

　　3.決定。建設(shè)單位及時向房屋行政主管部門反饋并提供批準后的《規(guī)劃設(shè)計方案》，房屋行政主管部門出具《物業(yè)管理區(qū)域劃分決定書》，建設(shè)單位將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場公示。

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房配置要求

　　1.配置單位及權(quán)屬：由開發(fā)建設(shè)單位按物業(yè)管理區(qū)域無償配置，歸全體業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償使用。

　　2.面積：按《貴州省物業(yè)管理條例》規(guī)定比例配置。

　　3.應(yīng)達到的條件：一是地面以上且能計算建筑面積的房屋，并滿足自然采光和通風條件;二是具備供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件，能直接投入使用;三是功能設(shè)置合理能滿足物業(yè)管理辦公的需要，位置設(shè)置要方便業(yè)主辦事。

　　二、前期物業(yè)選聘

　　(一)根據(jù)《貴州省物業(yè)管理條例》第四十九條之規(guī)定，包含住宅物業(yè)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，通過招投標等方式在申請預售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(二)招標程序按《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》(建住房﹝20**﹞130號)執(zhí)行。結(jié)合我市實際作如下幾點要求：

　　1.招標方式

　　我市前期物業(yè)選聘采用公開招標的方式，公開招標投標人不足3人或建筑面積3萬方以下的，可以邀請招標或者經(jīng)主管部門同意采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　2.招標公告

　　招標人通過所在地房屋行政主管部門在畢節(jié)市物業(yè)綜合監(jiān)管平臺和畢節(jié)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站上發(fā)布招標公告，有條件的可同時在其他公眾媒體上發(fā)布公告。

　　招標人應(yīng)當在招標公告發(fā)布日期3個工作日前，提交以下材料報房屋行政主管部門審核并發(fā)布公告：

　　(1)物業(yè)管理區(qū)域劃分文件;

　　(2)招標公告和招標文件;

　　3.投標主體條件

　　參加投標的企業(yè)應(yīng)同時具備以下條件：

　　(1)具有獨立法人資格、經(jīng)過工商注冊登記從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

　　(2)已進入我市物業(yè)綜合監(jiān)管平臺的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市外企業(yè)在市內(nèi)無項目或新成立無項目的除外。

　　(3)全市物業(yè)企業(yè)信用等級評定后，信用等級在合格及以上或本年度新成立、市外企業(yè)首次入畢未評級的物業(yè)企業(yè)。

　　(4)招標人要求的其他條件。

　　4.信用等級與招標評分

　　符合條件并參加投標的物業(yè)企業(yè)，按上年度信用等級在最后評分的基礎(chǔ)上適當加分，信用等級為優(yōu)秀的企業(yè)加5分，信用等級為良好的企業(yè)加3分，信用等級為合格的企業(yè)或新成立無信用等級的企業(yè)不加分。

　　三、物業(yè)項目備案

　　(一)備案范圍

　　所有在我市行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)項目，包括前期物業(yè)備案和后期物業(yè)備案。

　　前期物業(yè)備案：開發(fā)建設(shè)單位在辦理預售之前通過招標等方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同并向所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　后期物業(yè)備案：業(yè)主委員會成立后，受全體業(yè)主(業(yè)主大會)委托代表全體業(yè)主重新選聘物業(yè)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在地物業(yè)主管部門備案。

　　(二)備案時間

　　1.物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)備案;

　　2.變更物業(yè)服務(wù)合同的，變更之日起15日內(nèi)向原備案單位申請信息變更備案;

　　(三)備案程序及所需資料

　　1.前期物業(yè)備案所需資料

　　(1)畢節(jié)市前期物業(yè)備案表。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　(3)業(yè)主臨時管理規(guī)約。

　　(4)小區(qū)物業(yè)管理用房的面積和具體位置(提供經(jīng)規(guī)劃審批的設(shè)計方案審核，收總平面圖復印件、物業(yè)服務(wù)用房所在樓層圖復印件，現(xiàn)場查看具體情況)。

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域劃分決定書。

　　(6)招投標等方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)資料。

　　公開招標的提供：招標公告、招標文件、投標報名情況、投標文件、評標情況、中標通知等資料。

　　邀請招標的提供：邀標函、招標文件、投標報名情況、投標文件、評標情況、中標通知等資料。

　　通過招標或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，提供物業(yè)所在地房屋行政主管部門同意由建設(shè)單位實施前期物業(yè)服務(wù)的意見。

　　(7)銷售現(xiàn)場公示情況(在銷售現(xiàn)場公示前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時管理規(guī)約、物業(yè)區(qū)域劃分決定書、物業(yè)服務(wù)用房位置面積的文字說明及圖紙，提供照片，現(xiàn)場查看)。

　　(8)物業(yè)企業(yè)信息及項目管理人員情況(項目經(jīng)理、工程主管、保安主管、保潔主管、客服主管應(yīng)經(jīng)培訓合格)

　　2.后期物業(yè)備案所需資料

　　(1)畢節(jié)市物業(yè)管理項目備案登記表

　　(2)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(3)業(yè)主管理規(guī)約;

　　(4)業(yè)主表決結(jié)果或決議(業(yè)主大會通過選聘物業(yè)企業(yè)的表決或決議，收復印件)

　　(5)物業(yè)企業(yè)信息及項目管理人員情況(項目經(jīng)理、工程主管、保安主管、保潔主管、客服主管應(yīng)經(jīng)培訓合格)

　　3.備案程序

　　(1)申請。開發(fā)建設(shè)單位將資料提拱給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入畢節(jié)市物業(yè)綜合監(jiān)管平臺內(nèi)申請。

　　(2)完成備案。開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)將申報的紙質(zhì)資料送交物業(yè)主管部門，主管部門審核資料齊備后出具《畢節(jié)市物業(yè)管理項目備案證明》完成備案。

　　四、前期物業(yè)更換

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權(quán)的，依據(jù)《貴州省物業(yè)管理條例》第五十五條之規(guī)定辦理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，未達到召開首次業(yè)主大會條件的，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同并重新選聘前期物業(yè)的，應(yīng)當取得已購房業(yè)主的同意，按前期物業(yè)選聘程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得降低物業(yè)選聘標準和條件，不得減少服務(wù)內(nèi)容和降低服務(wù)標準，不得提高物業(yè)服務(wù)收費標準和擴大收費范圍。

　　達到召開首次業(yè)主大會條件但未能召開首次業(yè)主大會或者未能選舉業(yè)主委員會的，由社區(qū)居委會代行業(yè)委會職責。經(jīng)占建筑總面積和總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當提前3個月書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并按程序重新組織選聘。

　　五、物業(yè)承接查驗

　　(一)前期物業(yè)承接查驗。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于房屋交付使用15日前完成承接查驗，并按《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔20**〕165號)第二十九條之規(guī)定報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　(二)后期物業(yè)承接查驗。物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會及新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗檔案，未重新選聘物業(yè)企業(yè)的，承接查驗檔案移交給業(yè)主委員會，無業(yè)主委員會的移交給社區(qū)代管。

　　六、相關(guān)要求

　　(一)各縣(區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)高度重視，加強監(jiān)管，認真按照職責要求，抓好選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目備案工作，嚴格依照相關(guān)政策法規(guī)的要求對企業(yè)提交的材料進行審核。對企業(yè)違規(guī)承接物業(yè)管理項目的，或提交的材料不齊全以及材料內(nèi)容不符合相關(guān)規(guī)定的，不予辦理，并督促企業(yè)限期進行整改。

　　(二)各縣房屋行政主管部門在辦理商品房預售許可時，應(yīng)當按《貴州物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定將前期物業(yè)選聘作為前置條件。

　　(三)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格依法備案物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同的，各縣(區(qū))物業(yè)主管部門責令限期報送備案，逾期不報送備案的，對其予以通報批評，并計入企業(yè)誠信檔案。

　　七、本通知從行文之日起開始執(zhí)行，以往規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　附件：1.畢節(jié)市新建項目物業(yè)管理區(qū)域劃分申請表.doc*

　　2.畢節(jié)市物業(yè)管理項目備案證明.doc*

　　3.畢節(jié)市前期物業(yè)管理項目備案表.doc*

　　4.畢節(jié)市后期物業(yè)管理項目備案登記表.doc*

　　畢節(jié)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　20**年7月2日

篇2：天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法(2003年)

　　津房物〔20**〕321號

　　天津市房地產(chǎn)管理局

　　二〇〇三年九月九日

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,降低管理成本,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi),劃分物業(yè)管理區(qū)域適用本辦法。

　　第三條 市房地產(chǎn)管理局負責本市物業(yè)管理區(qū)域劃分的監(jiān)督管理。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分的推動、協(xié)調(diào)、管理。

　　第四條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理,降低管理成本,提高服務(wù)水平的原則。

　　劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市區(qū)級規(guī)劃道路穿越。

　　第五條 新建住宅小區(qū),包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條 原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的[[,遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理的原則,按照市、區(qū)級道路或者河、湖等自然邊界圍合的區(qū)域,可以將幾個項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域,由市房地產(chǎn)管理局在前期物業(yè)管理備案時認定。

　　原有物業(yè)項目規(guī)模較小的,有關(guān)單位要積極創(chuàng)造條件,進行整合,項目所在地區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負責推動、協(xié)調(diào)工作。

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當成立一個業(yè)主會,由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十條 本辦法自頒布之日起施行。

篇3：關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的實施意見（2004）

　　各區(qū)建設(shè)局:

　　根據(jù)閩政(20**)15號文“福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會投票權(quán)確定辦法”的通知,結(jié)合我市廈委(20**)019號文的要求,針對我市物業(yè)管理的特點和社區(qū)建設(shè)發(fā)展綱要的要求,充分發(fā)揮區(qū)建設(shè)局、街道辦事處在物業(yè)管理區(qū)域劃分中的主導作用,現(xiàn)將有關(guān)劃分辦法通知如下:

　　一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)遵循共同設(shè)施、設(shè)備資源共享,便于物業(yè)實施統(tǒng)一管理,有利于社區(qū)建設(shè)和改善城市居民生活工作環(huán)境的原則。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域的范圍原則上應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的宗地紅線圖,立項或規(guī)劃批準的范圍確定。

　　三、對另散建設(shè)的未實施物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮以下因素:

　　(一)處于同一街區(qū)或位置靠近的物業(yè)可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、設(shè)備相關(guān)的物業(yè)可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)宜于統(tǒng)一整治封閉成一個區(qū)域的物業(yè)可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域的劃分范圍,應(yīng)考慮與社區(qū)居委會或街道辦事處、區(qū)屬地域的設(shè)立范圍一致;

　　(五)一個物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積一般不少于3萬平方米為宜;

　　(六)其它區(qū)、街認為需考慮的因素。

　　四、物業(yè)區(qū)域的劃分由物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局在街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府)的配合下,根據(jù)需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域,并指導召開業(yè)主大會。

　　各區(qū)建設(shè)局在貫徹執(zhí)行過程中注意總結(jié)經(jīng)驗,使物業(yè)管理區(qū)域的劃分更加科學合理,更有利于百姓安居樂業(yè)。

　　廈門市建設(shè)與管理局

　　二00四年七月二十一日