老小區(qū)和次新小區(qū)怎樣才能真正管理好?相關(guān)部門正在研究政府托管模式

　　今年夏季，一些小區(qū)環(huán)境臟亂、綠地空禿、公共設(shè)施損壞等問題成為投訴焦點(diǎn)。

　　經(jīng)調(diào)查，住宅小區(qū)管理是城市長(zhǎng)效管理中的薄弱環(huán)節(jié)，問題尤其集中在次新小區(qū)、老小區(qū)和安置小區(qū)，主要存在四類問題：一是生活垃圾清運(yùn)不及時(shí)，保潔人員嚴(yán)重不足，保潔次數(shù)不夠，造成垃圾滿溢、環(huán)境臟亂;二是綠地空禿、毀綠種菜、散養(yǎng)家禽等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;三是隨意停車，損壞公共設(shè)施，小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理不及時(shí);四是住戶裝修，建筑垃圾清理不及時(shí)，垃圾偷倒現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　依據(jù)我市長(zhǎng)效綜合管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、設(shè)施管理、安防、秩序五類問題都有管理要求、整治標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間限制，如單元電控防盜門不關(guān)閉、人為損壞的，6小時(shí)內(nèi)關(guān)閉、修繕;門崗、車庫(kù)挪作他用的，7天內(nèi)恢復(fù)正常使用;綠化受損，有占綠、毀綠現(xiàn)象的，7天內(nèi)限期整改、恢復(fù)綠地，等等。

　　為何偏偏管不到位呢?

　　原因有三：管理主體不明，街道和社區(qū)對(duì)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)缺乏有效制約，導(dǎo)致小區(qū)管理矛盾多;基礎(chǔ)配套設(shè)施不齊全，管理養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，加速設(shè)施老化，導(dǎo)致管理難度大;物業(yè)以盈利為目的，管理上能省則省，經(jīng)費(fèi)投入不足，管理、巡查防護(hù)不標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致小區(qū)管理水平低。

　　對(duì)于老小區(qū)和次新小區(qū)，市相關(guān)部門正在研究政府托管模式，從組織構(gòu)架、管理模式、管理機(jī)制等方面，逐步實(shí)現(xiàn)全面管理、精品管理目標(biāo)。

　　組織構(gòu)架上，明確管理主體。確立街道為管理主體，組建物業(yè)公司或成立老小區(qū)(安置小區(qū))管理辦公室，社區(qū)引導(dǎo)業(yè)委會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，由原來業(yè)委會(huì)選擇物業(yè)公司，社區(qū)進(jìn)行監(jiān)管的管理體系轉(zhuǎn)變?yōu)槿灰惑w管理體系，將住宅小區(qū)逐步納入政府管理之列。

　　管理模式上，由街道直管物業(yè)公司(或管理辦公室)，要求物管配足、配強(qiáng)保潔隊(duì)伍，完善小區(qū)各項(xiàng)管理。同時(shí)，提供有償應(yīng)急維修服務(wù)，暢通維修渠道，及時(shí)消除各類隱患，化解小區(qū)矛盾。

　　經(jīng)費(fèi)投入上，保證資金合理使用。用好每年下?lián)艿睦闲^(qū)扶持資金，實(shí)行專款專用;充分利用小區(qū)現(xiàn)有資源進(jìn)行運(yùn)作，彌補(bǔ)管理服務(wù)開支的不足;培養(yǎng)小區(qū)居民樹立“花錢買服務(wù)”理念，提高物業(yè)管理費(fèi)收繳率;統(tǒng)籌轄區(qū)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)，以盈利小區(qū)彌補(bǔ)老小區(qū)，逐年增長(zhǎng)投入比例，并積極爭(zhēng)取市級(jí)資源和老小區(qū)整治項(xiàng)目。

　　對(duì)其他完全市場(chǎng)化物業(yè)管理的次新小區(qū)，在考核力度上層層把關(guān)、層層考核，實(shí)行居民滿意度測(cè)評(píng)。對(duì)沒有申領(lǐng)資質(zhì)證書的物業(yè)企業(yè)，年檢時(shí)暫停發(fā)放營(yíng)業(yè)執(zhí)照，杜絕使用無資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在此基礎(chǔ)上，分清管理職責(zé)，加強(qiáng)停車管理，所有停車費(fèi)實(shí)行專款專用，用于道路破損等修繕。同時(shí)，建立建筑垃圾吸納場(chǎng)所，杜絕隨意傾倒。

篇2：破解老小區(qū)管理難題

中國(guó)寧波網(wǎng)訊 本報(bào)記者郭靖通訊員王滿江

有統(tǒng)計(jì)表明,市三區(qū)約有110個(gè)有一定規(guī)模的老小區(qū)。這些小區(qū)的物業(yè)管理能不能做好,和10余萬戶居民的生活直接相關(guān)。最近,海曙區(qū)房管處推出的新模式,讓我們看到了破解老小區(qū)物業(yè)管理難題的一線曙光。

先天不足物業(yè)管理起步難
物業(yè)公司為啥怕接老小區(qū)?原因之一是這些小區(qū)底子差,先天不足。新建小區(qū)有開發(fā)商配置的資金墊底,其中房屋保修費(fèi)為建筑安裝造價(jià)的1%、綠化管理費(fèi)為綠化造價(jià)的10%、初期管理費(fèi)為小區(qū)總投資的0.2%。這些錢老小區(qū)沒有。
新建小區(qū)配有占總建筑面積0.3%的物業(yè)辦公用房和0.4%的經(jīng)營(yíng)用房,經(jīng)營(yíng)用房出租收入還可以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足,而老小區(qū)配套用房遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn),有的甚至是零。雖然老小區(qū)整治中預(yù)留了購(gòu)置經(jīng)營(yíng)用房的資金,但額度小,相對(duì)于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)無異于杯水車薪。
老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,容易發(fā)生管道堵塞和漏水等問題,維修費(fèi)用比較高。老小區(qū)原來不封閉,有的有幾十個(gè)口子,10多年下來住戶已經(jīng)習(xí)慣。物業(yè)管理要封閉,他們很難接受,只好多留幾道門,可每多一道門就要多配4名保安,管理成本隨之提高。

收費(fèi)率低導(dǎo)致惡性循環(huán)
最讓物業(yè)公司頭痛的是老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)不僅標(biāo)準(zhǔn)低,還收不上來。新小區(qū)收費(fèi)率一般在70%到80%,好的可達(dá)到90%。可老小區(qū)收費(fèi)率普遍在50%左右,有些只有20%多。“不交費(fèi),如果有原因還好,是我們沒做到位,我們可以改進(jìn)。”經(jīng)緯物業(yè)總經(jīng)理陳向明說,“可大多數(shù)人不交費(fèi)根本就沒什么原因。你三番五次上門,他就是不搭理你。”物業(yè)費(fèi)收不到,物業(yè)公司只好靠壓縮成本,降低服務(wù)水平省錢。而服務(wù)水平的降低,又使住戶更不愿意交費(fèi),結(jié)果形成了惡性循環(huán)。

海曙區(qū)出新招欲解老問題
為了讓物業(yè)公司接下老小區(qū)這個(gè)燙手的山芋,有的區(qū)采取了“拉郎配”的方式,物業(yè)公司有苦難言;有的區(qū)則將新、老小區(qū)捆綁招標(biāo),硬性搭配,結(jié)果新小區(qū)住戶不干,因?yàn)樗麄兘坏奈飿I(yè)費(fèi)要填補(bǔ)老小區(qū)的虧損。而物業(yè)公司也擔(dān)心這樣會(huì)影響他們的效益和形象。
作為老小區(qū)最多的一個(gè)區(qū),海曙在不斷嘗試破解老小區(qū)物業(yè)管理難的辦法。前年底,海曙成立了經(jīng)緯物業(yè)公司,專門從事整治后的老小區(qū)管理,希望通過規(guī)模經(jīng)營(yíng)緩解經(jīng)費(fèi)不足的壓力。至今,這個(gè)公司已接手8個(gè)小區(qū)。從現(xiàn)在的情況看,公司運(yùn)作尚可維持,但根本問題并未解決。
去年底,海曙房地產(chǎn)管理處首創(chuàng)的“三自”模式開始在迎鳳和云石兩個(gè)老小區(qū)試點(diǎn)。按照這個(gè)模式,老小區(qū)將首先成立業(yè)主大會(huì),然后由業(yè)主自主確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公司。讓業(yè)主自己定服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),更切合老小區(qū)的實(shí)際,也使住戶對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容和所要交納的費(fèi)用心中有底。更重要的是,物業(yè)公司由以往行政指派變成了業(yè)主自行選聘,業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系由你要管變成了我請(qǐng)你來管,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的接受度和認(rèn)可度會(huì)明顯提高。由于現(xiàn)在兩個(gè)試點(diǎn)小區(qū)還沒有開始收物業(yè)費(fèi),我們還無法判斷新模式對(duì)提高收費(fèi)率有多大作用,但這種思路無疑是正確的。

當(dāng)然,解決老小區(qū)物業(yè)管理難題,只是模式創(chuàng)新恐怕不夠,還需要政策上的扶持,比如對(duì)老小區(qū)“管家”在稅收上給予優(yōu)惠,盡快到位公共設(shè)施維修基金等。(來源:寧波日?qǐng)?bào))

篇3：寧波探索老小區(qū)物業(yè)服務(wù)提質(zhì)

　　寧波：探索老小區(qū)物業(yè)服務(wù)提質(zhì)海曙9個(gè)老小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)提價(jià)

　　寧波日?qǐng)?bào)/20**1227

　　昨日上午，記者從全市老舊小區(qū)整治改造辦獲悉，海曙區(qū)目前已有9個(gè)小區(qū)完成了物業(yè)費(fèi)提價(jià)，不少社區(qū)的物業(yè)費(fèi)提價(jià)工作也正在醞釀中。

　　今年10月，寧波市住建委聯(lián)合市物價(jià)局出臺(tái)《指導(dǎo)意見》，發(fā)布中心城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：即有電梯住房每月每平方米0.70元，無電梯住房每月每平方米0.60元。此次提價(jià)就是根據(jù)《指導(dǎo)意見》實(shí)施的。

　　記者從海曙區(qū)住建局獲悉，海曙區(qū)目前共有物業(yè)住宅項(xiàng)目259個(gè)，其中老舊小區(qū)98個(gè)。物業(yè)收費(fèi)普遍存在標(biāo)準(zhǔn)偏低的情況，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在每月每平方米0.6元以下的物業(yè)住宅小區(qū)占全區(qū)總數(shù)的63%。其中，收取每月每平方米0.15元的物業(yè)小區(qū)20個(gè)，每年收取36元至300元不等掃街費(fèi)的物業(yè)小區(qū)6個(gè)，甚至還有不收費(fèi)的物業(yè)小區(qū)3個(gè)，只能通過政府補(bǔ)貼和停車費(fèi)維持基本運(yùn)營(yíng)。

　　近年來，由于人工成本快速上漲，水電能源費(fèi)用的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本大幅度提高，造成服務(wù)品質(zhì)不斷下降，群眾居住環(huán)境及生活體驗(yàn)受到影響，企業(yè)退管情況時(shí)有發(fā)生，物業(yè)公司與居民的矛盾層出不窮，合理調(diào)整物業(yè)費(fèi)迫在眉睫。

　　海曙區(qū)住建局物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，海曙區(qū)已有9個(gè)小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)提價(jià)工作。“城區(qū)望春街道的天一家園由0.45元提價(jià)到0.7元，江廈街道的雙梁小區(qū)，南門街道的澄浪小區(qū)、萬安小區(qū)，鼓樓街道的香榭麗舍、文昌花園都實(shí)現(xiàn)0.2元左右的提價(jià)幅度;城西高橋鎮(zhèn)的桂花苑、西城春天、八方錦苑提價(jià)幅度在0.2元至0.4元。”另外，西門街道的高塘花園正在抓緊開展提價(jià)工作，萬安小區(qū)也在積極準(zhǔn)備新一輪提價(jià)工作。

　　物業(yè)費(fèi)提價(jià)后，給小區(qū)居民帶來了哪些利好?記者為此走訪了海曙區(qū)鼓樓街道文昌花園。該小區(qū)是1999年交付的老小區(qū)，“小區(qū)物業(yè)費(fèi)先后漲了3次，從每月每平方米0.3元漲到現(xiàn)在的0.85元。”業(yè)委會(huì)唐主任介紹，文昌花園存在著墻面滲漏、道閘系統(tǒng)失靈、攝像頭未能全覆蓋，以及其他公共設(shè)施損壞等問題。在物業(yè)費(fèi)漲價(jià)后，物業(yè)服務(wù)的資金更有保障，陸續(xù)更新了道閘系統(tǒng)、補(bǔ)種了綠化、修補(bǔ)了破舊的公共設(shè)施，還增設(shè)了11個(gè)攝像頭，做到了小區(qū)主要道路的攝像頭全覆蓋，加強(qiáng)了小區(qū)的居住安全系數(shù)。漲價(jià)后的物業(yè)費(fèi)繳納率達(dá)到100%。

　　鼓樓街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，提價(jià)是物業(yè)管理工作的第一步。到明年年底，力爭(zhēng)街道三分之一的小區(qū)物業(yè)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)提價(jià);再花三年到五年時(shí)間，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)整個(gè)街道住宅小區(qū)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。