關(guān)于發(fā)布《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專業(yè)(專項)委員會管理辦法》的通知

　　北物協(xié)文【20**】4號

　　各會員單位：

　　《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專業(yè)(專項)委員會管理辦法》已于20**年12月27日經(jīng)北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會第四屆理事會第二次會議表決通過，現(xiàn)予以發(fā)布。

　　二零一七年一月三日

　　北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專業(yè)(專項)委員會管理辦法

　　(20**年12月27日經(jīng)北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

　　第四屆理事會第二次會議表決通過)

　　為進一步推動物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，共同構(gòu)建良好的物業(yè)管理生存環(huán)境，切實發(fā)揮專業(yè)委員會的作用，依據(jù)本協(xié)會章程，特制定本辦法。

　　第一章 設(shè)立

　　第一條 專業(yè)(專項)委員會是北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的工作機構(gòu)，不具有獨立的法人資格，在協(xié)會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理下開展工作。

　　第二條 專業(yè)(專項)委員會的設(shè)立、撤銷由理事會作出決定。

　　第二章 工作職責(zé)

　　第三條 謀劃我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展思路，探索行業(yè)轉(zhuǎn)型升級方向與路徑;研究行業(yè)熱點、難點問題，為行業(yè)發(fā)展提供更為專業(yè)化的理論及實際解決方案。

　　第三章 組織機構(gòu)

　　第四條 各專業(yè)(專項)委員會設(shè)主任單位一家，副主任單位若干家。

　　第五條 在自愿申請的前提下，優(yōu)先從副會長單位中確認專業(yè)(專項)委員會主任單位。每家會員單位最多只能擔(dān)任1個專業(yè)(專項)委員會的主任單位，同時擔(dān)任1個其他專業(yè)(專項)委員會的副主任單位。在不擔(dān)任專業(yè)(專項)委員會主任單位的情況下，每家會員單位可以同時擔(dān)任2個專業(yè)(專項)委員會的副主任單位。

　　第六條 協(xié)會秘書處為每個專業(yè)(專項)委員會設(shè)立一名聯(lián)絡(luò)員。

　　第七條 各專業(yè)(專項)委員會的委員公開向會員單位征集。

　　第四章 委員的產(chǎn)生

　　第八條 專業(yè)(專項)委員會委員的推薦方法

　　委員人選采取自薦或單位推薦報名的方式，由各專業(yè)(專項)委員會集中后擇優(yōu)確定。

　　為保證各專業(yè)(專項)委員會正常工作，委員不得在協(xié)會其他專業(yè)(專項)委員會兼任委員。

　　第九條 擔(dān)任專業(yè)(專項)委員會委員的基本條件

　　1、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

　　2、現(xiàn)為協(xié)會會員單位從業(yè)人員;

　　3、熱愛物業(yè)管理事業(yè)，熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，具備一定的本專業(yè)(專項)委員會要求的相關(guān)專業(yè)知識;

　　4、具備必要的工作時間。

　　第十條 擔(dān)任專業(yè)委員會委員的其他條件，由各專業(yè)委員會根據(jù)本專業(yè)委員會的研究內(nèi)容確定。

　　第五章 工作的開展

　　第十一條 每年年初，由專業(yè)(專項)委員會主任結(jié)合行業(yè)發(fā)展實際情況，召集本專業(yè)(專項)委員會成員確定當(dāng)年的工作計劃、經(jīng)費預(yù)算等。

　　第十二條 專業(yè)(專項)委員會主任按計劃掌握研究進度，協(xié)會秘書處負責(zé)督促專業(yè)(專項)委員會工作進程。

　　第十三條 專業(yè)(專項)委員會主任單位應(yīng)為專業(yè)(專項)委員會開展工作提供必要的支持。

　　專業(yè)(專項)委員會主任單位須設(shè)專人負責(zé)專業(yè)(專項)委員會的工作。

　　第十四條 每年年底，各專業(yè)(專項)委員會向理事會報告本專業(yè)委員會工作的完成情況。

　　第六章 工作的管理

　　第十五條 理事會可以根據(jù)專業(yè)(專項)委員會開展工作的情況，對主任、副主任進行調(diào)整。

　　第十六條 各專業(yè)(專項)委員會的工作成果屬于北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

　　第十七條 各專業(yè)(專項)委員會應(yīng)在每年1月31日前，將本專業(yè)(專項)委員會上一年度的工作資料交協(xié)會秘書處歸檔保存。

　　第七章 其他

　　第十八條 本辦法自二〇一七年一月一日起實施。

　　第十九條 本辦法由北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責(zé)解釋。

篇2：業(yè)主委員會小區(qū)物業(yè)管理委托合同

　　業(yè)主委員會小區(qū)物業(yè)管理委托合同

　　委托方(甲方)：________

　　業(yè)主委員會

　　受托方(乙方)：________

　　物業(yè)管理公司

　　為加強 小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù) 市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議。

　　第一條 物業(yè)管理內(nèi)容

　　一、甲方將位于___區(qū)___路的___范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

　　二、管理事項包括：

　　1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

　　2、物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防，電梯，機電設(shè)備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場等)的使用、維修和管理；

　　3、清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作)

　　4、公共生活秩序；

　　5、文娛活動場所；

　　6、便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所；

　　7、車輛行駛及停泊；

　　8、物業(yè)檔案管理；

　　9、授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

　　第二條 委托物業(yè)管理形式

　　承包經(jīng)營，自負盈虧。

　　第三條 物業(yè)管理期限

　　委托管理期限為____年，自______年___月___日起到______年___月___日止。

　　第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)

　　一、甲方權(quán)利、義務(wù)：

　　1、根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實施物業(yè)管理；

　　2、監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方；

　　3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0、5%)______平方米給乙方，按月租金 元租用，并負責(zé)辦理使用手續(xù)；

　　4、給乙方提供管理用房______平方米(其中辦公用房______平方米，員工宿舍______平方米)，按月租金______元租用；

　　5、負責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

　　6、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

　　7、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，甲方有權(quán)終止本合同；

　　8、負責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；

　　9、委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理，包括予以罰款，責(zé)令停工，責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章作業(yè)責(zé)任人進行催交，催改；

　　10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動工作，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系

　　11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

　　二、乙方權(quán)利、義務(wù)：

　　1、根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；

　　2、遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實際管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)的實施，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

　　3、根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制定維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；

　　4、接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)賬目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，每3個月向全體業(yè)主張榜公布-一次管理費收支賬目；

　　5、對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

　　6、乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機構(gòu)和人員；

　　7、建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

　　8、負責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價；

　　9、有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行處理；

　　10、在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)，全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

　　11、開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

　　12、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

　　第五條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)

　　一、各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后___年內(nèi)達到______標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、確保年完成各項收費指標(biāo)____萬元，合理支出____萬元，乙方可提成所收取管理費的_____%作為經(jīng)營收入

　　第六條 風(fēng)險抵押

　　一、乙方在合同簽訂之日起3日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣--元，作為風(fēng)險抵押金。

　　二、乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方在合同期滿后3天內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

　　三、如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。

　　四、如由于乙方過錯致使合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟損失。

　　第七條 獎罰措施

　　一、在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額 %獎勵乙方。

　　二、如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣 元(全國)， 元(省)， 元(市)；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

　　三、如果甲方不完成應(yīng)負的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　四、如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣 至 元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)。

　　五、由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。

　　第八條 合同更改、補充及終止

　　一、經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準(zhǔn)。

　　二、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前3個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

　　三、合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

　　第九條 其他事項

　　一、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

　　二、本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方：________

　　代表：________

　　簽約時間：________

　　簽約地點：________

　　乙方：________

　　代表：________

　　甲方：________

　　乙方：________

篇3：業(yè)主委員會小區(qū)物業(yè)管理合同

　　業(yè)主委員會小區(qū)物業(yè)管理合同

　　委托方(以下簡稱甲方)：________小區(qū)業(yè)主委員會

　　受委托方(以下簡稱乙方)：________物業(yè)管理有限公司

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《寧波市物業(yè)管理條例》及等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對日月星城小區(qū)(以下稱“本小區(qū)”)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，訂立本合同。

　　第一條 物業(yè)基本情況

　　座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西(包括啟文路東華景閣)，建筑面積：22萬平方米；物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。

　　第二條 委托管理事項

　　1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房)的維修、養(yǎng)護和管理。

　　2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

　　3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。

　　4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。

　　5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

　　6.小區(qū)內(nèi)交通秩序及車輛停泊管理。

　　7. 維護公共秩序，協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　8.物業(yè)經(jīng)營用房的出租與管理(具體管理辦法由附件3約定)。

　　9.開展社區(qū)文化娛樂活動。

　　10.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

　　11.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。

　　第三條 合同期限

　　本合同期限為年。自____年___月___日起至____年___月___日止。

　　第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.根據(jù)法律、法規(guī)，制定、通過小區(qū)管理的各項制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃，審查通過年度專項維修基金的概預(yù)算、決算報告；

　　2.制定小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對乙方的管理實施監(jiān)督檢查。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件1的約定，造成違約，甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進行處罰。

　　3.委托并支持乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取必要的催繳催改措施。

　　4. 甲方有權(quán)在乙方管理期滿時收回本物業(yè)由乙方使用或代管的所有物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等)。

　　5. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。

　　6.協(xié)助處理非乙方職權(quán)范圍而產(chǎn)生的各種糾紛。

　　7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

　　8.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

　　第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，擬訂本小區(qū)物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過后實施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

　　2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

　　3.負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

　　4.依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。

　　5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人。

　　6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

　　7.每半年向業(yè)主委員會報告一次管理費用收支賬目，每年一次向全體業(yè)主張榜公布。

　　8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施。

　　9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。

　　10.開展社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

　　11.根據(jù)前期物業(yè)管理合同委托乙方管理和使用的全部物業(yè)及其種類管理檔案、財務(wù)等資料，繼續(xù)由乙方管理和使用。本合同終止后15日內(nèi)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。

　　12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)，但有關(guān)政府部門鑒定是由于乙方嚴重失職造成業(yè)主及其他住用人在小區(qū)內(nèi)受到人身和財產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)予以適當(dāng)賠償或承擔(dān)相關(guān)行政責(zé)任。

　　第六條 管理服務(wù)費用

　　l.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

　　① 多層住宅每月每平方米建筑面積0.45元直接向業(yè)主收取。

　　②高層住宅按每月每平方米建筑面積1.50元直接向業(yè)主收取，其中未設(shè)專職保安服務(wù)的高層住宅按每月每平方米1.30元直接向業(yè)主收取。各高層住宅的電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需電費不列入物業(yè)服務(wù)成本，物業(yè)公司另行向高樓業(yè)主收取。

　　③店鋪按每月每平方米建筑面積1.30元直接向業(yè)主收取。

　　2.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，經(jīng)雙方約定，采取低于市價的核算方式，按實際發(fā)生費用計收。

　　3.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲方同意后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在專項維修基金中支付。專項維修基金的收取執(zhí)行政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.物業(yè)收費的其他約定見附件3。

　　第七條 獎懲措施

　　1.乙方全面完成本合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

　　(1)由甲方從利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入中撥出一部分資金用于獎勵具體管理人員，具體辦法由業(yè)委會制定。

　　(2)合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

　　2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方根據(jù)附件1的約定，對乙方進行下列處罰：

　　(1) 管理費打折收取；

　　(2) 情況嚴重，多數(shù)業(yè)主意見大的，中止合同。

　　第八條 違約責(zé)任

　　1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，乙方有權(quán)要求甲方限期整改和相應(yīng)的經(jīng)濟補償，情況嚴重時有權(quán)中止合同。

　　2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，情況嚴重時有權(quán)終止合同。

　　3.因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，乙方有義務(wù)代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝單位索賠，甲方應(yīng)積極協(xié)助。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

　　4.管理服務(wù)過程中各項具體的違約責(zé)任由本合同附件1約定。

　　第九條 其他事項

　　1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

　　2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿2個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?jīng)雙方同意后，續(xù)訂合同，合同內(nèi)容另行商定。

　　3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

　　4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，依法向人民法院提起訴訟。

　　5.本合同之附件(附件1，附件2，附件3)均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

　　6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　7.本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方簽章：________乙方簽章：________

　　代表：________法人代表：________

　　____年____月____日____年____月____日

　　附件1、日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

　　附件2、日月星城小區(qū)經(jīng)營用房、停車費、廣告費收入管理辦法

　　附件3、日月星城小區(qū)物業(yè)管理費收取辦法

　　附件1：____小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法(草案)

　　總體要求： 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價相符”和“明明白白”消費，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

　　管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、客戶服務(wù)

　　總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達標(biāo)即為違約。

　　具體要求：

　　1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業(yè)主(使用人)的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主(使用人)的意見。

　　2、服務(wù)時限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、對業(yè)主的投訴及時回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

　　二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理

　　總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達標(biāo)即為違約。

　　具體要求：

　　1、巡檢。(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價，做好記錄；(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；(5)巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。

　　2、房屋。

　　(1)裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時，對不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

　　(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進行清洗、粉飾。

　　2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

　　(1)給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現(xiàn)問題隨時處理。(2)排水設(shè)施。化糞池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

　　3、供配電系統(tǒng)

　　建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運行正常，沒有人為故障。

　　4、智能化系統(tǒng)

　　設(shè)備運行正常，專業(yè)人員24小時值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時檢修。

　　5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　6、電梯運行與管理

　　(1)與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進行1次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人)，并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施

　　(1)保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；(2)按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；(3)停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；(4)停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。

　　三、清潔管理

　　總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

　　2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

　　3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標(biāo)識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

　　4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；路邊燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

　　5、標(biāo)識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。

　　6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。

　　7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。

　　8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

　　9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。

　　五、園林綠化養(yǎng)護與管理

　　總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點，沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

　　2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

　　3、花壇。花卉長勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

　　4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。

　　六、安全防范

　　總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

　　具體要求：

　　1、配備接受過專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強，無犯罪記錄，工作認真負責(zé)，掌握基本安全護衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

　　2、門衛(wèi)。本小區(qū)實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進入，外來人員應(yīng)進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主(使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應(yīng)。(1)制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；(2)有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習(xí)；(4)對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；(5)組織恢復(fù)生活秩序。

　　5、其他防范措施。(1)設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；(2)涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護措施；(3)協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；(4)對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明；(5)建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　七、交通、車輛管理

　　總體要求：車輛進出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標(biāo)準(zhǔn)收費。

　　2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

　　3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止。

　　4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。

　　5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

　　6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。

　　7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。

　　八、消防管理

　　總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。

　　具體要求：

　　1、定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。

　　3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

　　4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　九、檔案資料管理

　　1、檔案資料齊全完整；

　　2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

　　3、及時變更登記，賬物相符。

　　附件：____監(jiān)督辦法和違約責(zé)任

　　一、日常監(jiān)督

　　甲方聘請專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題，及時向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會報告。乙方有義務(wù)配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應(yīng)并認真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設(shè)單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務(wù)。

　　二、違約責(zé)任

　　乙方?jīng)]有達到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結(jié)果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。

　　二、業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進行打分評議：1)供電管理；2)供水管理；3)消防治安管理；4)衛(wèi)生保潔管理；5)綠化管理；6)公共設(shè)施設(shè)備管理；7)車輛管理；8)維修服務(wù)；9)服務(wù)態(tài)度；10)遺留問題的解決；11)總體評價。打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會、部分業(yè)主代表和乙方代表進行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評價”中，80%(含)以上業(yè)主認為“好或較好”的，業(yè)主委員會向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費。30%(含)以上業(yè)主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費按90%收取。50%(含)以上業(yè)主認為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。

　　附件2:____小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法

　　為維護本小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際，制定本辦法。

　　1、物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開發(fā)商根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第三十九條的規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積3‰的比例配置的用于本小區(qū)物業(yè)管理的房屋。物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無償提供，產(chǎn)權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并提供給物業(yè)管理公司使用。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經(jīng)營謀利。

　　2、物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積4‰的比例配置的經(jīng)營用房。物業(yè)商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并由業(yè)委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，經(jīng)營收入除去雙方約定的經(jīng)營管理費用外，全額用于小區(qū)的物業(yè)管理。

　　3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。

　　5、物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。

　　6、物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　7、物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理單位應(yīng)及時將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會。

　　8、業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取小區(qū)停車費。停車費具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定，報業(yè)委會備案。

　　9、小區(qū)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會、共用部位和公共設(shè)施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請同意。

　　10、本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收入、停車費收入和廣告費收入以及其他使用公共場地和公共設(shè)備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用，可以計入公司利潤；65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上(含中修)的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會用于小區(qū)公共活動開支。

　　11、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過1萬元的，應(yīng)提前告之業(yè)主委員會，超過3萬元的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，再報相關(guān)機構(gòu)審核批準(zhǔn)。

　　12、按寧波市物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年在本小區(qū)內(nèi)公布各項經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　13、按寧波市物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定精神，業(yè)主委員會委托專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)維修基金和本小區(qū)物業(yè)管理的其他財務(wù)不定期進行審計，終止物業(yè)管理委托合同的時候為必須審計。

　　14、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責(zé)解釋。

　　附件3:____小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(草案)

　　1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際，制定本辦法。

　　2、本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費用。

　　3、本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

　　(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護保養(yǎng)；

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

　　(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理；

　　(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

　　(五)物業(yè)的檔案資料管理；

　　(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

　　4、 本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務(wù)費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，具體收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判，由合同約定。

　　5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收取情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。

　　6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需電費不列入物業(yè)服務(wù)成本，由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費和公共設(shè)施維修費外，不再分攤其它費用。

　　7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

　　8、在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務(wù)費。

　　9、已購置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主，其物業(yè)服務(wù)費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費收取辦法收取。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務(wù)費用，但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法》，出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)打折收取的情況時，應(yīng)當(dāng)按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。

　　11、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，按政府價格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責(zé)解釋。