臺州市人民政府令第111號

　　《臺州市物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)20**年6月22日市政府第48次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年8月1日起施行。

　　市長：張曉強(qiáng)

　　20**年7月1日

　　(此件公開發(fā)布)

　　臺州市物業(yè)管理規(guī)定

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，或者業(yè)主自行管理的方式，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全綜合協(xié)調(diào)和考核機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，支持采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　市、縣(市、區(qū))有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉工作，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第四條 居民委員會指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　鼓勵(lì)居民委員會和業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立議事協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中發(fā)生的問題。

　　鼓勵(lì)居民委員會成員和業(yè)主中的黨員通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會成員。

　　支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)中國共產(chǎn)章程程的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動依法有序進(jìn)行。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)自律管理制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場信息，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，并協(xié)助政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和社區(qū)組織調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同市級有關(guān)部門制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)保修協(xié)議、物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)協(xié)議和裝飾裝修承諾書等示范文本，供物業(yè)管理各方參照使用。

　　第七條市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理信息平臺和業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。

　　法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主和業(yè)主委員會可以通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。

　　物業(yè)管理信息平臺、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)經(jīng)費(fèi)列入市物業(yè)主管部門預(yù)算，不得向物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等收取或者變相收取費(fèi)用。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門會同建設(shè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)主管部門參與新建物業(yè)建設(shè)方案的評審，或者征求物業(yè)主管部門對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房配置的意見。

　　物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)施設(shè)備各自獨(dú)立的，可以分別劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首期開發(fā)區(qū)域具備業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)已開發(fā)區(qū)域的物業(yè)管理。當(dāng)后期開發(fā)區(qū)域房屋出售并交付使用后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主補(bǔ)選或者改選業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，具體辦法由市物業(yè)主管部門會同市建設(shè)行政主管部門制定。

　　第十條下列事項(xiàng)由業(yè)主通過業(yè)主大會會議決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十一條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

　　第十三條鼓勵(lì)業(yè)主委員會聘請執(zhí)行秘書，協(xié)助業(yè)主委員會處理日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會執(zhí)行秘書的薪酬不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)中列支。

　　第十四條推行業(yè)主委員會會計(jì)委托代理制度。業(yè)主委員會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會計(jì)代理機(jī)構(gòu)或者其他會計(jì)代理機(jī)構(gòu)代理會計(jì)業(yè)務(wù)。

　　業(yè)主委員會委托會計(jì)代理機(jī)構(gòu)代理會計(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　第十五條 不具備成立業(yè)主大會條件或者雖然具備成立業(yè)主大會條件但未成立的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織成立物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會由業(yè)主以及街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、公安派出所、居民委員會、建設(shè)單位派員組成，并由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委派的人員擔(dān)任召集人。物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為十一人至十五人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會的組成人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并通過物業(yè)管理信息平臺向業(yè)主披露。業(yè)主對物業(yè)管理委員會組成人員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

　　第十六條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　物業(yè)管理委員會辦理下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)征求并取得專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約;

　　(二)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

　　(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)改變共有部分的用途;

　　(五)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

　　(六)法律、法規(guī)、規(guī)章或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理委員會辦理專項(xiàng)維修資金籌集和使用、建筑物及其附屬設(shè)施改建和重建的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)征求并取得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　第十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前二個(gè)月，或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足二分之一時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行改選。業(yè)主委員會拒不召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行改選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令限期改正;逾期未改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會組織召開業(yè)主大會會議。

　　第十八條 縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會成員、執(zhí)行秘書、物業(yè)管理委員會和社區(qū)組織相關(guān)人員參加物業(yè)管理法律和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財(cái)政預(yù)算。

　　第十九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位對物業(yè)前期管理應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不足五萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設(shè)單位根據(jù)前款規(guī)定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準(zhǔn)。縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起三個(gè)工作日內(nèi)作出決定并書面通知建設(shè)單位;逾期未通知的，視為同意。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理招標(biāo)平臺，制定評標(biāo)規(guī)則，為建設(shè)單位、業(yè)主委員會通過市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供便利。

　　第二十條 在辦理前期物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)下列信息應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息;

　　(二)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信息;

　　(三)物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(四)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);

　　(五)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到相關(guān)部門行政處罰以及被國家機(jī)關(guān)列入嚴(yán)重失信名單的情況;

　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定受到相關(guān)部門行政處罰的情況;

　　(八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員受到物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評和公開譴責(zé)等處分的情況;

　　(九)公共水費(fèi)、電費(fèi)分?jǐn)偳闆r。

　　業(yè)主委員會下列信息應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)住宅專項(xiàng)維修資金籌集以及使用情況;

　　(三)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益以及使用情況;

　　(四)業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)支出以及執(zhí)行秘書薪酬支付情況;

　　(五)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有物業(yè)的重大管理事項(xiàng)。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會通過物業(yè)管理信息平臺向業(yè)主披露相關(guān)信息。

　　第二十二條 縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)每年對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，可以委托社會評估機(jī)構(gòu)開展評估工作，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公布。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估體系由市物業(yè)主管部門制定。

　　第二十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)為住宅或者含有住宅的，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七配建物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房、千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)為非住宅的，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三配建物業(yè)管理用房，其中千分之一點(diǎn)五為物業(yè)管理辦公用房、千分之一點(diǎn)五為物業(yè)管理經(jīng)營用房。

　　當(dāng)物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足五十平方米時(shí)，按照五十平方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計(jì)入該物業(yè)地上總建筑面積。

　　利用物業(yè)管理經(jīng)營用房進(jìn)行經(jīng)營所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十四條 經(jīng)業(yè)主大會決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車泊位可以向業(yè)主和非業(yè)主使用人之外的單位和個(gè)人開放，并收取臨時(shí)停車費(fèi)。

　　依據(jù)前款規(guī)定收取的臨時(shí)停車費(fèi)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十五條 擅自占用物業(yè)公用部位停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知車輛所有人或者使用人駛離;無法通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約的規(guī)定將車輛就近移至停車泊位。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛屬報(bào)廢車輛的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向縣(市、區(qū))公安機(jī)關(guān)交通管理部門報(bào)告。

　　第二十六條 鼓勵(lì)業(yè)主和非業(yè)主使用人對裝修或者維修房屋產(chǎn)生的建筑垃圾采取袋裝化收集。

　　縣級以上人民政府確定實(shí)施生活垃圾定時(shí)定點(diǎn)分類投放的住宅小區(qū)，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定具體實(shí)施方案。

　　委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為生活垃圾分類投放管理的責(zé)任人。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人不按規(guī)定分類投放生活垃圾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸導(dǎo)，并督促改正。

　　第二十七條 未經(jīng)業(yè)主委員會同意，任何單位和個(gè)人不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樹木、地面、電桿、建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上任意刻畫、涂寫、張貼或者放置廣告。

　　單位和個(gè)人違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止或者清理。

　　第二十八條 封閉式物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制業(yè)主和非業(yè)主使用人之外的人員和車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給相關(guān)專業(yè)單位的，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　專業(yè)單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延接收管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的，由縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期接收管理。

　　第三十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定、業(yè)主大會決定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位交付物業(yè)次月起產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第三十一條 物業(yè)主管部門與不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)建立信息共享機(jī)制。已經(jīng)建立信息共享機(jī)制的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易辦理過戶登記時(shí)，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)核查該物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用交納情況，并將核查的的信息告知買受人。

　　第三十二條業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定、業(yè)主大會決定交納物業(yè)服務(wù)、公共水電分?jǐn)偟荣M(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催繳、向業(yè)主所在單位或者行業(yè)主管部門通報(bào)的形式，督促業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用;業(yè)主所在單位、行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)、公共水電分?jǐn)偟荣M(fèi)用，經(jīng)判決、裁定等生效法律文書確認(rèn)應(yīng)當(dāng)履行且有履行能力而拒不履行的，有關(guān)部門可以依法將該業(yè)主列入嚴(yán)重失信名單。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對業(yè)主、非業(yè)主使用人生活采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌拗莆飿I(yè)使用等方式迫使其交納物業(yè)服務(wù)、公共水電分?jǐn)偟荣M(fèi)用。

　　第三十三條 住宅物業(yè)(包括拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　新建物業(yè)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，并由建設(shè)單位按照《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定代收代交。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體比例和標(biāo)準(zhǔn)由市、縣物業(yè)主管部門會同建設(shè)、財(cái)政等部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，并報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　業(yè)主分戶賬內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額的百分之三十時(shí)，業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主續(xù)交專項(xiàng)維修資金。

　　第三十四條 建設(shè)單位及其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理過程中利用物業(yè)管理經(jīng)營用房以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見，所得收益屬業(yè)主共同所有，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　建設(shè)單位及其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到前款規(guī)定的經(jīng)營所得十個(gè)工作日內(nèi)，將相關(guān)款項(xiàng)交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

　　第三十五條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為組織維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　本條規(guī)定的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照規(guī)定屬于物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍的，在專項(xiàng)維修資金中列支。緊急情況需要立即維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實(shí)，可直接撥付專項(xiàng)維修資金。

　　第三十六條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　物業(yè)保修期限屆滿前一個(gè)月，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告，受理對該項(xiàng)物業(yè)質(zhì)量問題的異議，并報(bào)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門和業(yè)主委員會備案。建設(shè)單位對物業(yè)質(zhì)量異議的處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)異議人并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人以及業(yè)主委員會對建設(shè)單位處理結(jié)果仍有異議的，業(yè)主委員會和建設(shè)單位可以共同委托第三方鑒定，所需費(fèi)用由業(yè)主委員會和建設(shè)單位按照約定承擔(dān)。

　　建設(shè)單位未按本條第二款規(guī)定發(fā)布公告，或者未對物業(yè)質(zhì)量異議進(jìn)行處理的，物業(yè)保修期限予以順延;業(yè)主、非業(yè)主使用人以及業(yè)主委員會未在規(guī)定期限內(nèi)提出物業(yè)質(zhì)量異議的，視為沒有異議。

　　第三十七條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)所在地物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交納保修金，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。

　　物業(yè)保修金存儲期限為八年。物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付之日起滿八年的前一個(gè)月內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，公示期限為一個(gè)月。公示期內(nèi)未收到異議或者異議不成立的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自保修金存儲期限屆滿之日起三十日內(nèi)將物業(yè)保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設(shè)單位。

　　第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第三十二條第三款規(guī)定，對業(yè)主、非業(yè)主使用人生活采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌拗莆飿I(yè)使用等方式迫使其交納物業(yè)服務(wù)、公共水電分?jǐn)偟荣M(fèi)用的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

　　第四十條 建設(shè)單位或者其聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第三十四條第二款規(guī)定，拒不交存其利用物業(yè)管理經(jīng)營用房以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

　　第四十一條 本規(guī)定自20**年8月1日起施行。臺州市人民政府20**年6月28日發(fā)布的《臺州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》(市政府第99號令)同時(shí)廢止。

篇2：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(2013修正)

　　福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(20**修正)

　　福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定

　　（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）

　　福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

　　（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項(xiàng)，作為第六項(xiàng)：“維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

　　（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

　　（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶。

　　專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告：

　　（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；

　　（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

　　（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　　（二）對舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。”

　　三十八、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時(shí)公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時(shí)管理規(guī)約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應(yīng)修改并對條文順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。

　　附：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議批準(zhǔn) 20**年12月14日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布 根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》修正）

　　福州市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。

　　第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

　　（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。

　　第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（六）維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主大會由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會、相對獨(dú)立的，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

　　已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

　　第十二條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。

　　物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

　　第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會報(bào)告一次工作。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。

　　第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

　　第十八條 尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。

　　第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：

　　（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；

　　（二）勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；

　　（三）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　　（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

　　（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

　　（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

　　第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題以及其他遺留問題及時(shí)解決。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗(yàn)書。

　　第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

　　（一）物業(yè)管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　　（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

　　（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；

　　（五）建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

　　第二十九條 業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。

　　利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。

　　第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。

　　價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。

　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條 移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時(shí)，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，費(fèi)用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。

　　第三十八條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買受人繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶。

　　專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。

　　第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

　　第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告：

　　（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；

　　（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

　　（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。

　　第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　　（二）對舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。

　　第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

篇3：物業(yè)管理處收費(fèi)管理規(guī)定

　　物業(yè)管理處收費(fèi)管理規(guī)定

　　1.0目的

　　對公司運(yùn)作中所有收費(fèi)過程予以控制。

　　2.0適用范圍

　　管理處對客戶的費(fèi)用收繳以及管理處對公司財(cái)務(wù)部的費(fèi)用交繳。

　　3.0職責(zé)

　　3.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)清繳各管理處上繳的各種款項(xiàng)；

　　3.2公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對各管理處收費(fèi)員的業(yè)務(wù)管理，負(fù)責(zé)對收費(fèi)員的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核；

　　3.3各管理處收費(fèi)員負(fù)責(zé)各小區(qū)對用戶各種費(fèi)用的收取；

　　3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)對財(cái)務(wù)部進(jìn)行年度考核；

　　4.0程序

　　4.1零修費(fèi)用收取

　　見《顧客委托維修安裝服務(wù)單》；

　　4.2管理處向用戶的按月收費(fèi)；

　　4.2.1物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)及公共費(fèi)用分?jǐn)傤~的收取；

　　4.2.1.1管理處根據(jù)考核周期按時(shí)安排工作人員抄記小區(qū)公攤本期的水表讀數(shù)及電表讀數(shù)，并計(jì)算出小區(qū)本期的實(shí)際用水、電量；

　　4.2.1.2水電工正確計(jì)算本月本小區(qū)的水、電消耗及水、電損耗；

　　4.2.1.3收費(fèi)員嚴(yán)格按照鄭價(jià)房[20**]02號文的規(guī)定，正確計(jì)算各用戶本期應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)和應(yīng)分?jǐn)偟乃㈦姄p消耗及公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)維修費(fèi)用；

　　4.2.1.4收費(fèi)員根據(jù)抄表結(jié)果和計(jì)算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費(fèi)通知單》用戶；

　　4.2.1.5收費(fèi)員按《繳費(fèi)通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費(fèi)用，提供相關(guān)票據(jù)；

　　4.2.2暖氣費(fèi)

　　4.2.2.1每個(gè)采暖期開始前一個(gè)月，管理處統(tǒng)計(jì)本小區(qū)本季用暖戶數(shù)，上報(bào)管理部及財(cái)務(wù)部；

　　4.2.2.2收費(fèi)員根據(jù)年度采暖計(jì)劃及每平方米采暖價(jià)格，嚴(yán)格按照市熱力公司下發(fā)文件，正確計(jì)算用暖戶應(yīng)交暖氣費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；

　　4.2.23收費(fèi)員根據(jù)計(jì)算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費(fèi)通知單》并及時(shí)送達(dá)用戶；

　　4.2.2.4收費(fèi)員按《繳費(fèi)通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費(fèi)用，提供相關(guān)票據(jù)；

　　4.2.3其它按月收費(fèi)項(xiàng)目；

　　4.2.3.1根據(jù)市場物價(jià)局批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目，管理員認(rèn)真填寫《繳費(fèi)通知單》并及時(shí)送達(dá)用戶；

　　4.2.3.2收費(fèi)員按單收費(fèi)并向用戶開具相應(yīng)票據(jù)；

　　4.2.4一次性收費(fèi)項(xiàng)目；

　　4.24.1各管理處根據(jù)實(shí)際，在用戶辦理入住手續(xù)時(shí)，向用戶收取；

　　4.2.4.2需退還用戶的收費(fèi)項(xiàng)目，如符合退還條件應(yīng)及時(shí)辦理退款手續(xù)，退還用戶費(fèi)用；

　　4.2.6各管理處收費(fèi)員負(fù)責(zé)本小區(qū)所有收費(fèi)工作，正確使用、填開各種收費(fèi)票據(jù)，及時(shí)登記收費(fèi)明細(xì)臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時(shí)準(zhǔn)確地向公司財(cái)務(wù)部上繳所收款項(xiàng)，不允許其他人代收任何費(fèi)用；

　　4.2.7管理處收費(fèi)員及時(shí)準(zhǔn)確地提供各用戶費(fèi)用收繳情況，按公司規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)上報(bào)各種收費(fèi)報(bào)表；

　　4.2.8收費(fèi)員對業(yè)主的服務(wù)應(yīng)禮貌、熱情、堅(jiān)持"微笑服務(wù)"，耐心解答業(yè)主疑問。

　　4.2.9對于欠費(fèi)的業(yè)主（住戶），收費(fèi)員詳細(xì)了解欠費(fèi)的具體原因，分類處理。根據(jù)具體情況，向欠費(fèi)戶發(fā)出一、二、三次《欠費(fèi)催繳單》。

　　4.3財(cái)務(wù)部對各管理處的財(cái)務(wù)管理；

　　4.3.1公司財(cái)務(wù)部按月清繳各管理處應(yīng)上繳費(fèi)用，檢查、核對各管理處按月上報(bào)的各種收費(fèi)報(bào)表，保證票款相符；

　　4.3.2財(cái)務(wù)部按《財(cái)務(wù)考核制度》檢查、監(jiān)督、考核各管理處收費(fèi)員的工作；發(fā)現(xiàn)重大財(cái)務(wù)問題，及時(shí)采取措施，并編寫相關(guān)報(bào)告，報(bào)呈總經(jīng)理審批；

　　4.4財(cái)務(wù)部每年按計(jì)劃時(shí)間向總經(jīng)理匯報(bào)本年度財(cái)務(wù)工作，并呈交工作報(bào)告；

　　5.0相關(guān)文件和記錄

　　a)《繳費(fèi)通知單》QR-C

　　b)《鄭價(jià)房[20**]02號文》

　　c)《市熱力公司年度批文》

　　d)《顧客委托維修安裝服務(wù)單》

　　e)《財(cái)務(wù)考核制度》

　　f)《不合格報(bào)告》QR-C

　　g)《欠費(fèi)催繳單》QR-C

　　欠費(fèi)催繳單

　　尊敬的____先生/女士：

　　按照您已收到《繳費(fèi)通知單》，您本應(yīng)于____月____日前到物業(yè)管理處交納____費(fèi)用____元，現(xiàn)時(shí)間已過，管理處仍未收到您的應(yīng)交款。

　　請您務(wù)必于____月____日前到管理處交納相關(guān)費(fèi)用，或告知管理處您未能按時(shí)交費(fèi)的原因，否則管理處將采取一定的措施。

　　物業(yè)管理處

　　____年____月____日