龍華街道關(guān)于貫徹落實(shí)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的實(shí)施意見
為深入貫徹落實(shí)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱“《規(guī)定》”)和徐匯區(qū)《關(guān)于本區(qū)貫徹實(shí)施上海市〈住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》，進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)本轄區(qū)住宅物業(yè)管理活動，根據(jù)龍華街道實(shí)際情況，現(xiàn)提出實(shí)施意見如下。
一、建立街道住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度
建立龍華街道住宅小區(qū)綜合管理工作制度，定期召開住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理的綜合性問題。
街道住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議由辦事處副主任戴禮浩同志擔(dān)任召集人，主要成員由街道行政辦、市政管理科、房管辦、社會保障科、財(cái)審科、綜治辦、派出所、市容所、司法所、城管十二分隊(duì)、工商所、各居民委員會、各物業(yè)企業(yè)等相關(guān)部門和單位負(fù)責(zé)人組成。
街道聯(lián)席會議下設(shè)辦公室，辦公室主任由萬善清同志擔(dān)任，辦公室副主任由房管辦主任許耀杰同志兼任。聯(lián)席會議每季度召開一次，必要時(shí)可召開臨時(shí)會議。
二、住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議成員單位相關(guān)職責(zé)
(一)行政辦：把住宅物業(yè)納入社區(qū)管理范疇，加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督;配合聯(lián)席會議辦公室定期召開街道聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題。
(二)市政管理科：監(jiān)督管理在建住宅施工質(zhì)量;協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾。協(xié)調(diào)監(jiān)督處理物業(yè)管理區(qū)域及周邊環(huán)境保護(hù)事項(xiàng)和投訴糾紛，查處違反環(huán)保法律法規(guī)的行為。協(xié)調(diào)質(zhì)量技監(jiān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)察、監(jiān)管，查處違規(guī)行為，處理特種設(shè)備事故。協(xié)調(diào)涉及規(guī)劃的調(diào)整、審核，查處違法行為，解決歷史遺留問題。指導(dǎo)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作，解決影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾。
(三)房管辦：負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和從業(yè)人員的資格管理;落實(shí)對住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督;落實(shí)對物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會有序規(guī)范運(yùn)作;會同相關(guān)部門依法對住宅物業(yè)管理區(qū)域違法行為進(jìn)行查處;做好聯(lián)席會議日常事務(wù)工作。
(四)社會保障科：落實(shí)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作。
(五)財(cái)審科：落實(shí)舊住房綜合改造、公房售后物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理貼補(bǔ)、物業(yè)管理保障、業(yè)主委員會選舉改選等所需要的財(cái)政配套資金。
(六)綜治辦：指導(dǎo)協(xié)調(diào)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范建設(shè)管理工作;做好住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
(七)派出所：指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，加強(qiáng)對保安人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn);指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)和消防安全管理，消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安安全隱患，及時(shí)查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾;做好住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的犬類管理;依法開展實(shí)有人口管理。
(八)市容所：檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和垃圾箱房的管理及垃圾清運(yùn)工作;開展對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。
(九)司法所：疏導(dǎo)、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民間糾紛;組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育活動。為各管理部門提供相關(guān)法律、政策咨詢，協(xié)助化解住宅小區(qū)突出矛盾和難點(diǎn)問題。
(十)城管十二分隊(duì)：查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路或者其他公共場地擅自搭建建(構(gòu))筑物和底層破壞房屋外貌的行為。
(十一)工商所：落實(shí)企業(yè)登記審查，對未經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊挥韬藴?zhǔn)登記;查處在住宅小區(qū)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o照經(jīng)營的行為。
(十二)居民委員會：牽頭做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆改選工作;業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作的具體指導(dǎo)工作;做好物業(yè)糾紛的調(diào)解工作。
(十三)物業(yè)公司：按照《規(guī)定》對住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，協(xié)助配合相關(guān)部門處理所轄住宅小區(qū)內(nèi)的突出矛盾。
三、著手開展街道住宅小區(qū)綜合管理工作
物業(yè)管理工作涉及面廣，工作量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，涉及多個(gè)部門單位，街道將進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，整合各方資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理，確保《規(guī)定》落實(shí)。
(一)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，制定相應(yīng)的配套工作制度。聯(lián)席會議相關(guān)部門要加強(qiáng)對《規(guī)定》的宣傳和培訓(xùn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。年內(nèi)至少安排兩次，組織居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人對《規(guī)定》進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，積極引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念。制定街道住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、聯(lián)合檢查、總結(jié)通報(bào)工作。
(二)加強(qiáng)引導(dǎo)，規(guī)范有序開展業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆等工作。按照《規(guī)定》要求，積極引導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會加強(qiáng)自我規(guī)范管理。依托聯(lián)席會議，實(shí)行向居民委員會派遣聯(lián)絡(luò)員制度，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作。組建轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備和換屆改選小組，業(yè)主大會籌備和換屆改選小組組長由聯(lián)席會議辦公室主任擔(dān)任，籌備和換屆改選小組聯(lián)絡(luò)員由居委聯(lián)絡(luò)員擔(dān)任。對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，辦理變更、注銷備案手續(xù)。
房管辦選派代表參與開展業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆工作，指導(dǎo)業(yè)主大會依法召開，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)送的備案資料進(jìn)行檔案管理。
(三)加強(qiáng)管理，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。一是按照《規(guī)定》的相關(guān)要求，結(jié)合轄區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)和實(shí)際，通過健全完善機(jī)制，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，不斷加大行業(yè)指導(dǎo)監(jiān)督力度，逐步提升社會公眾對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度。二是加強(qiáng)調(diào)研，探索適合轄區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理機(jī)制。著重從房管部門、居民委員會、業(yè)主委員會三個(gè)方面著手，調(diào)查研究物業(yè)管理方面存在的問題，探索建立轄區(qū)行業(yè)協(xié)會制度，通過評比獎(jiǎng)懲、優(yōu)勝劣汰等適當(dāng)形式，建立完善適合轄區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理機(jī)制。
(四)加強(qiáng)整治，查處《規(guī)定》禁止行為。一是要對轄區(qū)小區(qū)違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改建占用物業(yè)共用部分、改變物業(yè)使用性質(zhì)等情況進(jìn)行全面的排查分析，依托聯(lián)席會議，整合力量，開展綜合整治。二是建立快速反應(yīng)機(jī)制，及時(shí)、準(zhǔn)確、快速地處置各類《規(guī)定》禁止行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立巡查制度，一旦發(fā)現(xiàn)違法行為，必須及時(shí)勸阻，同時(shí)上報(bào)房管辦;居委會要積極配合協(xié)調(diào)解決存在的糾紛矛盾;房管辦應(yīng)立即上門取證，快速進(jìn)入執(zhí)法程序，在掌握情況的基礎(chǔ)上，協(xié)同配合政府其他相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法，開展綜合整治。聯(lián)席會議各成員單位要通力合作，形成網(wǎng)格化管理格局。
龍華街道辦事處
二〇一一年五月三十日
篇2：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(2013修正)
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(20**修正)
福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定
（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）
福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：
一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。”
二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。”
三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”
四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。”
五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：
（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；
（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”
六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。”
七、第五條改為第九條，增加一項(xiàng)，作為第六項(xiàng)：“維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。
八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。”
九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。”
十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”
十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”
十二、刪除第十條。
十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”
十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。”
十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”
十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”
十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”
十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。”
十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；
（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”
二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：
（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；
（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。”
二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”
二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。”
增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。”
二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”
將第二款修改為：“治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。”
二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。”
二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。”
二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會。”
二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”
二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶。
專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
刪除第四款。
二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。”
三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。”
三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告：
（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；
（五）破壞小區(qū)園林綠化的；
（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。
有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。”
三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。”
三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”
三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”
三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”
三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；
（二）對舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”
三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。”
三十八、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時(shí)公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時(shí)管理規(guī)約”。
此外，對部分條文的文字作相應(yīng)修改并對條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。
附：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議批準(zhǔn) 20**年12月14日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布 根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》修正）
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。
第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：
（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；
（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會、相對獨(dú)立的，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。
已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。
第十二條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。
物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。
第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會報(bào)告一次工作。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。
第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。
第十八條 尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：
（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；
（二）勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；
（三）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；
（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；
（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：
（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；
（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。
第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題以及其他遺留問題及時(shí)解決。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗(yàn)書。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。
按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）垃圾集散間、廁所；
（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；
（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；
（五）建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。
第二十九條 業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。
利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。
獲取的收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。
第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。
價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。
第三十七條 移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時(shí)，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，費(fèi)用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。
第三十八條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)買受人繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專項(xiàng)維修資金銀行賬戶。
專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。
第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告：
（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；
（五）破壞小區(qū)園林綠化的；
（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。
有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。
第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。
第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第四十五條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；
（二）對舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。
第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
篇3：物業(yè)管理處收費(fèi)管理規(guī)定
物業(yè)管理處收費(fèi)管理規(guī)定
1.0目的
對公司運(yùn)作中所有收費(fèi)過程予以控制。
2.0適用范圍
管理處對客戶的費(fèi)用收繳以及管理處對公司財(cái)務(wù)部的費(fèi)用交繳。
3.0職責(zé)
3.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)清繳各管理處上繳的各種款項(xiàng)；
3.2公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對各管理處收費(fèi)員的業(yè)務(wù)管理，負(fù)責(zé)對收費(fèi)員的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核；
3.3各管理處收費(fèi)員負(fù)責(zé)各小區(qū)對用戶各種費(fèi)用的收取；
3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)對財(cái)務(wù)部進(jìn)行年度考核；
4.0程序
4.1零修費(fèi)用收取
見《顧客委托維修安裝服務(wù)單》；
4.2管理處向用戶的按月收費(fèi)；
4.2.1物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)及公共費(fèi)用分?jǐn)傤~的收取；
4.2.1.1管理處根據(jù)考核周期按時(shí)安排工作人員抄記小區(qū)公攤本期的水表讀數(shù)及電表讀數(shù)，并計(jì)算出小區(qū)本期的實(shí)際用水、電量；
4.2.1.2水電工正確計(jì)算本月本小區(qū)的水、電消耗及水、電損耗；
4.2.1.3收費(fèi)員嚴(yán)格按照鄭價(jià)房[20**]02號文的規(guī)定，正確計(jì)算各用戶本期應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)和應(yīng)分?jǐn)偟乃㈦姄p消耗及公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)維修費(fèi)用；
4.2.1.4收費(fèi)員根據(jù)抄表結(jié)果和計(jì)算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費(fèi)通知單》用戶；
4.2.1.5收費(fèi)員按《繳費(fèi)通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費(fèi)用，提供相關(guān)票據(jù)；
4.2.2暖氣費(fèi)
4.2.2.1每個(gè)采暖期開始前一個(gè)月，管理處統(tǒng)計(jì)本小區(qū)本季用暖戶數(shù)，上報(bào)管理部及財(cái)務(wù)部；
4.2.2.2收費(fèi)員根據(jù)年度采暖計(jì)劃及每平方米采暖價(jià)格，嚴(yán)格按照市熱力公司下發(fā)文件，正確計(jì)算用暖戶應(yīng)交暖氣費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；
4.2.23收費(fèi)員根據(jù)計(jì)算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費(fèi)通知單》并及時(shí)送達(dá)用戶；
4.2.2.4收費(fèi)員按《繳費(fèi)通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費(fèi)用，提供相關(guān)票據(jù)；
4.2.3其它按月收費(fèi)項(xiàng)目；
4.2.3.1根據(jù)市場物價(jià)局批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目，管理員認(rèn)真填寫《繳費(fèi)通知單》并及時(shí)送達(dá)用戶；
4.2.3.2收費(fèi)員按單收費(fèi)并向用戶開具相應(yīng)票據(jù)；
4.2.4一次性收費(fèi)項(xiàng)目；
4.24.1各管理處根據(jù)實(shí)際，在用戶辦理入住手續(xù)時(shí)，向用戶收取；
4.2.4.2需退還用戶的收費(fèi)項(xiàng)目，如符合退還條件應(yīng)及時(shí)辦理退款手續(xù)，退還用戶費(fèi)用；
4.2.6各管理處收費(fèi)員負(fù)責(zé)本小區(qū)所有收費(fèi)工作，正確使用、填開各種收費(fèi)票據(jù)，及時(shí)登記收費(fèi)明細(xì)臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時(shí)準(zhǔn)確地向公司財(cái)務(wù)部上繳所收款項(xiàng)，不允許其他人代收任何費(fèi)用；
4.2.7管理處收費(fèi)員及時(shí)準(zhǔn)確地提供各用戶費(fèi)用收繳情況，按公司規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)上報(bào)各種收費(fèi)報(bào)表；
4.2.8收費(fèi)員對業(yè)主的服務(wù)應(yīng)禮貌、熱情、堅(jiān)持"微笑服務(wù)"，耐心解答業(yè)主疑問。
4.2.9對于欠費(fèi)的業(yè)主（住戶），收費(fèi)員詳細(xì)了解欠費(fèi)的具體原因，分類處理。根據(jù)具體情況，向欠費(fèi)戶發(fā)出一、二、三次《欠費(fèi)催繳單》。
4.3財(cái)務(wù)部對各管理處的財(cái)務(wù)管理；
4.3.1公司財(cái)務(wù)部按月清繳各管理處應(yīng)上繳費(fèi)用，檢查、核對各管理處按月上報(bào)的各種收費(fèi)報(bào)表，保證票款相符；
4.3.2財(cái)務(wù)部按《財(cái)務(wù)考核制度》檢查、監(jiān)督、考核各管理處收費(fèi)員的工作；發(fā)現(xiàn)重大財(cái)務(wù)問題，及時(shí)采取措施，并編寫相關(guān)報(bào)告，報(bào)呈總經(jīng)理審批；
4.4財(cái)務(wù)部每年按計(jì)劃時(shí)間向總經(jīng)理匯報(bào)本年度財(cái)務(wù)工作，并呈交工作報(bào)告；
5.0相關(guān)文件和記錄
a)《繳費(fèi)通知單》QR-C
b)《鄭價(jià)房[20**]02號文》
c)《市熱力公司年度批文》
d)《顧客委托維修安裝服務(wù)單》
e)《財(cái)務(wù)考核制度》
f)《不合格報(bào)告》QR-C
g)《欠費(fèi)催繳單》QR-C
欠費(fèi)催繳單
尊敬的____先生/女士：
按照您已收到《繳費(fèi)通知單》，您本應(yīng)于____月____日前到物業(yè)管理處交納____費(fèi)用____元，現(xiàn)時(shí)間已過，管理處仍未收到您的應(yīng)交款。
請您務(wù)必于____月____日前到管理處交納相關(guān)費(fèi)用，或告知管理處您未能按時(shí)交費(fèi)的原因，否則管理處將采取一定的措施。
物業(yè)管理處
____年____月____日