引言：“丟失一個釘子，壞了一只蹄鐵;壞了一只蹄鐵，折了一匹戰(zhàn)馬;折了一匹戰(zhàn)馬，傷了一位騎士;傷了一位騎士，輸了一場戰(zhàn)斗;輸了一場戰(zhàn)斗，亡了一個帝國”。一只馬蹄鐵上丟了一個釘子，導致一個帝國的滅亡，看似不可思議，但沒有人能否認，初始條件十分微小的變化，經(jīng)過不斷放大，對其未來會造成極其巨大的影響，這就是“蝴蝶效應(yīng)”。如果把前期物業(yè)管理招投標普遍存在的“假招標”現(xiàn)象，與物業(yè)管理市場競爭不充分、從而導致發(fā)育遲緩的狀況聯(lián)系起來時，就會發(fā)現(xiàn)“假招標”產(chǎn)生的危害之巨，進而思考改變這種狀態(tài)的必要性與具體策略。

　　以招標規(guī)則小改變引領(lǐng)物業(yè)市場大發(fā)展

　　----《沈陽市物業(yè)管理招投標管理辦法》解讀

　　前期物業(yè)管理招投標制度是內(nèi)地物業(yè)管理發(fā)展30年來創(chuàng)立的一項基本制度。20**年6月建設(shè)部<<關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法>的通知》(建住房[20**]130號)規(guī)定，在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。20**年和20**年沈陽市房產(chǎn)局先后印發(fā)了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》和《關(guān)于規(guī)范住宅區(qū)前期物業(yè)管理招投標活動的通知》。這些規(guī)范性文件為我市規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，發(fā)揮了積極作用，特別是經(jīng)過幾年來的實踐檢驗，為進一步改進和完善物業(yè)管理招投標工作積累了寶貴經(jīng)驗。

　　一、前期物業(yè)管理招投標活動存在的主要問題及危害

　　1.招投標管理相關(guān)規(guī)定設(shè)計不完善。(1)允許招標人代表進入評標委員會，人員雖少，卻可能左右評標結(jié)果。(2)評標標準和評標方法不明確，招標人可以在制定評標規(guī)則時做手腳，加大內(nèi)定人選的中標幾率。(3)允許招標人在“3名有排序的合格的中標候選人”中確定中標人，而且“當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以確定其他中標候選人為中標人?！边@等于賦予招標人很大的選擇空間。實踐中，即使出現(xiàn)“陪標人”名次靠的情況，名次靠前者也可以利用規(guī)則主動放棄中標，直到“內(nèi)定人選”中標為止。應(yīng)當說，這些制度設(shè)計為“假招標”打開了方便之門，因此“假招標”業(yè)已成為物業(yè)行業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，以致物業(yè)公司對于招標人發(fā)布的招標公告幾乎都采取充耳不聞、視而不見的態(tài)度。

　　2. 招標價格不能反映物業(yè)服務(wù)實際成本。目前，前期物業(yè)管理收費普遍存在開發(fā)商定價的問題，質(zhì)價不符的問題非常突出。有的開發(fā)商為了讓自己成立的物業(yè)公司多賺錢，隨意抬高物業(yè)服務(wù)費價格，甚至達到每月每平方米三四塊錢，明顯高于行業(yè)平均成本。也有的開發(fā)商為了促進物業(yè)銷售，一面承諾一些難以兌現(xiàn)的服務(wù)承諾，一面把物業(yè)服務(wù)費壓得極低，而一些資質(zhì)級別低、信譽差的物業(yè)公司之所以敢投標，靠的是后期服務(wù)“抽條”以降低經(jīng)營成本，導致“服務(wù)差-業(yè)主不滿意-收費率低-服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，有的企業(yè)勉強管理了一兩年后不得不“棄管”。這種偏離行業(yè)平均成本的定價方式，無論是高是低，最終的受害者都是廣大業(yè)主。而且，前期物業(yè)服務(wù)收費定價是否合理，往往決定著一個物業(yè)進入常規(guī)管理以后能否步入良性運行軌道。

　　3.中介組織游離于政府監(jiān)管之外?！吨腥A人民共和國招標投標法》第十四條規(guī)定“從事工程建設(shè)項目招標代理業(yè)務(wù)的招標代理機構(gòu)，其資格由國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的建設(shè)行政主管部門認定。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定。從事其他招標代理業(yè)務(wù)的招標代理機構(gòu)，其資格認定的主管部門由國務(wù)院規(guī)定”。《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第五條第三款“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理”。根據(jù)上述規(guī)定，我市物業(yè)管理招標代理機構(gòu)的資格應(yīng)當由市房產(chǎn)主管部門認定。但由于物業(yè)管理在內(nèi)地發(fā)展時間短，國家、省、市關(guān)于物業(yè)管理市場中介組織的立法相對滯后，目前我市對于物業(yè)管理招標代理機構(gòu)和其他中介組織的監(jiān)督管理基本上無法可依。物業(yè)管理中介市場存在的突出問題是，代理機構(gòu)缺少專業(yè)管理人員，招投標代理業(yè)務(wù)不規(guī)范，從業(yè)人員職業(yè)道德失范。個別物業(yè)管理招標代理機構(gòu)成為開發(fā)商的附庸，拿人錢財，替人免災，喪失了公平公正立場。如有的代理機構(gòu)替開發(fā)商起草的前期物業(yè)服務(wù)合同中約定“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施收益用于補貼物業(yè)服務(wù)費用”，嚴重侵害了廣大業(yè)主利益

　　4.建管不分導致物業(yè)管理市場發(fā)展緩慢。早在20**年，住建部就指出，大力推進物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的“建管分離”是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的正確選擇。但目前我市90%以上的前期物業(yè)管理都處于“建管不分”狀態(tài)，由于開發(fā)商與物業(yè)公司或存在父子關(guān)系，或存在兄弟關(guān)系，從而引發(fā)物業(yè)管理市場諸多問題：(1)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的公正立場，有的物業(yè)公司按照開發(fā)公司的授意，采取惡劣手段壓制業(yè)主，引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的沖突;(2)妨害物業(yè)管理市場的優(yōu)勝劣汰，一些新設(shè)立的物業(yè)公司依靠與開發(fā)商的隸屬關(guān)系取得了物業(yè)管理權(quán)，而一些服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)公司因為沒有開發(fā)商背景，難以擴大市場份額，導致“優(yōu)不勝、劣不汰”的現(xiàn)象長期存在，甚至出現(xiàn)“逆淘汰”的情況;(3)扭曲物業(yè)管理市場的正常價格，有些物業(yè)公司依靠開發(fā)商補貼維持“質(zhì)優(yōu)價低”的服務(wù)標準，誤導消費者對物業(yè)管理正常收費價格產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　總之，前期物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場化進程的第一道門檻，如果任由“假招標”橫行，不但嚴重侵害了廣大業(yè)主的切身利益，而且對物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展也將產(chǎn)生嚴重的制約。因此，抓緊修改舊規(guī)則，建立新辦法，顯得十分必要和迫切。

　　二、新辦法對舊辦法作了哪些細化和延伸

　　針對前期物業(yè)管理招投標中存在的問題，最近我們在起草《沈陽市物業(yè)管理招標投標管理辦法》(以下簡稱新辦法)時，對《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》(以下簡稱舊辦法)中的一些規(guī)定進行了細化和補充。

　　1.對適用范圍進行了延伸?！杜f辦法》僅適用于規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動?！缎罗k法》為適應(yīng)形勢發(fā)展，其規(guī)范對象不僅包括業(yè)主大會成立以前的前期物業(yè)管理招投標活動，而且包括業(yè)主大會成立以后的物業(yè)管理招投標活動。此外，《舊辦法》第三條規(guī)定“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。而《新辦法》第四條規(guī)定“住宅、商住兩建筑、與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物業(yè)管理應(yīng)當通過公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。顯然，在《新辦法》納入招投標監(jiān)管的物業(yè)類型更多一些。我們認為，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主擁有的共同管理權(quán)中的一項極為重要的權(quán)利，只要是分割出售的物業(yè)，開發(fā)商就無權(quán)代替業(yè)主行使這一權(quán)利，因此無論是購買住宅的業(yè)主，還是購買非住宅的業(yè)主，其合法權(quán)益都應(yīng)當?shù)玫奖Ｗo。

　　2.對協(xié)議選聘方式的規(guī)模予以明確和細化?！杜f辦法》第三條規(guī)定“住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。沒有明確“規(guī)模較小”的具體標準。而《新辦法》第四條則規(guī)定“多層建筑總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合建筑總建筑面積少于2萬平方米的新建物業(yè)項目或投標人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。這一具體規(guī)定與《沈陽市物業(yè)管理條例》的規(guī)定是一致的，使協(xié)議選聘在實踐中更具有操作性。

　　3.對招投標方式予以限定?！杜f辦法》第八條第一款規(guī)定“前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標”?！缎罗k法》第四條指出“前期物業(yè)管理應(yīng)當通過公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！薄缎罗k法》只規(guī)定公開招標一種方式的原因在于，《中華人民共和國招標投標法》第十一條規(guī)定“國務(wù)院發(fā)展計劃部門確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目不適宜公開招標的，經(jīng)國務(wù)院發(fā)展計劃部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以進行邀請招標”。根據(jù)這一規(guī)定，我市無權(quán)批準邀請招標項目。因此，前期物業(yè)管理實行公開招標方式是唯一選擇。

　　4.充分發(fā)揮評標專家的作用。《舊辦法》第二十八條第二款規(guī)定：“評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3?！薄缎罗k法》第三十二條規(guī)定“物業(yè)管理評標專家組成評標委員會負責評標活動。評標委員會成員為5人或7人”。我們認為，評標委員會成員全部由物業(yè)管理專家組成，更能體現(xiàn)招投標的公平、公正原則。對于一個即將分割出售的物業(yè)來說，開發(fā)商只是暫時的“大業(yè)主”，其未來的主人是物業(yè)買受人，由開發(fā)商替業(yè)主行使選聘物業(yè)公司的權(quán)利，從法理上講不通。從政府公開采購物業(yè)服務(wù)的實踐看，評標委員會是完全由物業(yè)管理專家組成的。

　　5.明確評標應(yīng)當采用綜合評分法?！杜f辦法》只規(guī)定“招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制?！薄罢袠宋募?yīng)當包括評標標準和評標方式。”但沒有對評標方法予以明確。實踐證明，評標方法的選擇是做好招標采購的關(guān)鍵所在，評標方法不當，會嚴重影響招標采購的質(zhì)量。20**年9月11日實施的《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》(財政部[20**]18號部長令)明確了三種評標方法，即最低評標價法、綜合評分法和性價比法。其中，綜合評分法具有更科學、更量化的優(yōu)點，有利于發(fā)揮評標專家的作用。結(jié)合物業(yè)管理招標實際，《新辦法》第三十四條規(guī)定“評標應(yīng)當在保密的情況下進行，采用綜合評分法，分別對投標書的商務(wù)部分、技術(shù)部分和資信部分進行評審，總分為100分”。

　　6.明確中標人選的唯一性?！杜f辦法》第三十五條規(guī)定“評標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人?！薄缎罗k法》第三十八條規(guī)定“經(jīng)評標委員會評審，排名第一的投標人應(yīng)當作為中標人。中標人放棄中標的，招標人應(yīng)當重新組織招標”。明確“排名第一投標人為中標人”，目的是限制招標人的自由裁量權(quán)。規(guī)定“中標人放棄中標時招標人應(yīng)當重新招標”，目的是防止招標人暗示中標人放棄中標，加大造假的時間成本。

　　三、《新辦法》與《舊辦法》相比增加了哪些內(nèi)容及初衷

　　1.對建設(shè)單位反復選聘物業(yè)企業(yè)的行為予以約束。《新辦法》第二十四條規(guī)定“在前期物業(yè)管理期間，發(fā)生提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同情況時，物業(yè)交付使用未達到50%的，建設(shè)單位可以通過招標方式重新選聘物業(yè)服務(wù)業(yè);物業(yè)交付使用超過50%的，應(yīng)當由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。近年來，我市發(fā)生多起開發(fā)商反復解聘選聘物業(yè)企業(yè)的問題，一個物業(yè)項目雖然已經(jīng)交付使用了一二年甚至三五年，但開發(fā)商仍然越俎代庖，取代業(yè)主行使選聘物業(yè)公司的權(quán)利，而業(yè)主對于開發(fā)商重新選聘的物業(yè)公司往往不認同，從而引發(fā)種種矛盾。這一規(guī)定意味著，建設(shè)單位“二次選聘”物業(yè)企業(yè)是有條件的，當物業(yè)交付使用超過50%以后，建設(shè)單位已經(jīng)不再是“大業(yè)主”，因此無權(quán)代表多數(shù)業(yè)主行使選聘物業(yè)公司的權(quán)利。

　　2.項目經(jīng)理一經(jīng)確定不得隨意更換?！缎罗k法》第三十五條規(guī)定“中標人在投標文件中承諾派出的項目經(jīng)理1年內(nèi)不得更換。1名項目經(jīng)理應(yīng)當管理1個物業(yè)管理項目”。實踐證明，一個物業(yè)管理項目管理得好壞，關(guān)鍵在于項目經(jīng)理。因此，很多物業(yè)公司在投標時，往往承諾派駐最好的項目經(jīng)理，而一旦中標后便將其撤走，再投標下一個物業(yè)管理項目。因此，這一規(guī)定的目的是保證項目經(jīng)理的確定性和管理的連續(xù)性，防止物業(yè)公司中標后以“偷梁換柱”的方式將優(yōu)秀的項目經(jīng)理撤出中標項目。

　　3.設(shè)置了“攔標價”?！缎罗k法》第十六條規(guī)定“招標人在辦理招標備案前，應(yīng)當委托物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格評估機構(gòu)測算物業(yè)服務(wù)價格，并作為物業(yè)管理招標投標標的物的攔標價。攔標價由成本和利潤構(gòu)成，應(yīng)當作為招標公告和投標邀請書的要件，對所有投標人公開”。物業(yè)管理招投標或“以價格招服務(wù)”，或“以服務(wù)招價格”?！耙詢r格招服務(wù)”一般適用于業(yè)主大會選聘物業(yè)公司。就前期物業(yè)管理來說，以“服務(wù)招價格”更為合理。招標人可以根據(jù)物業(yè)項目實際情況提出服務(wù)需求，但不應(yīng)當享有定價權(quán)。而且我們認為，物業(yè)服務(wù)價格既不應(yīng)當由招標人說了算，也不應(yīng)當由代理機構(gòu)說了算。借鑒北京經(jīng)驗，《新辦法》引入第三方--物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格評估機構(gòu)--進行測算，體現(xiàn)了市場公正。投標人在“攔標價”之下進行合理低價競爭，可以最大限度地維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)切身利益。

　　4.對評估機構(gòu)和代理機構(gòu)監(jiān)管作出規(guī)定。物業(yè)管理在內(nèi)地發(fā)展不過短暫的二三十年時間，而伴隨物業(yè)管理市場發(fā)展應(yīng)運而生的各類社會中介組織更是新生事物。因此，國內(nèi)對“物業(yè)管理招標代理機構(gòu)”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格評估機構(gòu)”尚無明確的法律規(guī)定?！缎罗k法》依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第50號)等有關(guān)規(guī)定，參照《建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》(建房[1997]12號)，專門用兩個章節(jié)(第五章、第六章)對評估機構(gòu)和代理機構(gòu)的性質(zhì)、設(shè)立條件等作出規(guī)定。這些規(guī)定雖然是粗線條的，但從現(xiàn)實需要看，對于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場中介組織卻是非常必要的，應(yīng)當說是“有，聊勝于無”。

　　四、《新辦法》對物業(yè)管理市場可能帶來的影響

　　1.逐步扭轉(zhuǎn)“假招標”的局面。當前，“假招標”之所以充斥內(nèi)地的物業(yè)管理招投標市場，物業(yè)企業(yè)參與招投標的興趣不大，關(guān)鍵在于“游戲規(guī)則”不透明，易于被人操縱?！缎罗k法》從招標、投標、開標、評標、中標等諸多環(huán)節(jié)作了改進，明顯加大了招標人“一手遮天”、“暗箱操作”的難度，尤其是規(guī)定“排名第一名的投標人為中標人”，可以說開標結(jié)果“一揭兩瞪眼”，其不確定性大大增加，必然會吸引更多的潛在投標人來參與競爭。雖然不敢說《新辦法》實施后，在短時間內(nèi)就能改變由招標人自編自導的“假招標”現(xiàn)狀，但可以確信，在不久的將來物業(yè)管理招投標市場一定會成為競爭最激烈的市場。

　　2.逐步實現(xiàn)建設(shè)與管理的“建管分離”。按照《新辦法》確定的評標標準和評標辦法，明顯增加了新設(shè)立的三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的中標難度。首先從商務(wù)標投標來看，新企業(yè)的報價能力不強;其次從技術(shù)標投標來看，其組織機構(gòu)框架、管理人員配置及管理制度等，與有經(jīng)驗的大企業(yè)相比明顯處于劣勢;第三也是最不利的一項，從資信部分投標開看，新企業(yè)的信用狀況一片空白，沒有任何管理業(yè)績和獲獎證明，資信部分得分幾乎為零。因此，《新辦法》實施后，除一些經(jīng)過市場檢驗的、有雄厚實力開發(fā)商外，開發(fā)商“自建自管”的局面將被徹底打破。

　　3.進一步推進物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息建設(shè)水平。我市從20**年開始建立和完善物業(yè)企業(yè)信用信息管理體系，但由于企業(yè)信用信息狀況與企業(yè)經(jīng)營、市場占有等經(jīng)濟利益不掛鉤，因此物業(yè)企業(yè)對申報相關(guān)信息不主動，對其存在的失信行為不在乎?！缎罗k法》明確規(guī)定資信部分占綜合評分的20%?？梢灶A見，在不久的將來，尤其是當業(yè)主大會也把招投標作為選聘“物業(yè)管家”的首選方式以后，不守信和不重視信用信息建設(shè)的企業(yè)將逐漸失去分割“物業(yè)蛋糕”的機會，因此《新規(guī)則》很可能引發(fā)物業(yè)企業(yè)由“重資質(zhì)”向“重信用”的轉(zhuǎn)變，誠實守信必將成為物業(yè)企業(yè)的立業(yè)之本、生存之基。

　　4.進一步促進物業(yè)管理市場的成熟和發(fā)育。市場中介組織作為市場經(jīng)濟體制的有機組成部分，其發(fā)展具有節(jié)約交易成本、增強信息溝通、推動制度創(chuàng)新等功能。近年來，隨著政府轉(zhuǎn)型的逐步到位，將一部分技術(shù)性、基礎(chǔ)性的工作轉(zhuǎn)移給社會中介組織承擔的條件已經(jīng)基本成熟。《新辦法》適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展，對物業(yè)管理招投標服務(wù)大廳、代理機構(gòu)、評估機構(gòu)等做出相關(guān)規(guī)定。可以預見，隨著《新辦法》的頒布實施，我市物業(yè)管理市場中介服務(wù)體系一定會日趨完善，逐步形成中介場所類、經(jīng)濟鑒證類、行業(yè)協(xié)會類、信息媒介類等門類齊全的市場中介組織，促進物業(yè)管理市場的細分和專業(yè)化服務(wù)市場格局的形成。

篇2：深圳市物業(yè)管理招投標專家?guī)旃芾頃盒修k法(2004年)

　　深住〔20**〕35號

　　二○○四年四月八日

　　為了加強對物業(yè)管理招投標活動的管理,建立健全專家?guī)旃芾碇贫?保證物業(yè)管理招投標活動的公開、公平、公正,提高評標質(zhì)量,根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,特制定本辦法。

　　第一條 本辦法適用于深圳市物業(yè)管理招投標專家的資格認定、入庫及招投標專家?guī)焓褂煤凸芾怼?/p>

　　第二條 物業(yè)管理招投標專家?guī)煊缮钲谑形飿I(yè)管理行政主管部門及深圳市物業(yè)管理委員會招投標辦公室依照有關(guān)規(guī)定建立和管理。

　　第三條 深圳市物業(yè)管理的招投標活動,應(yīng)當在深圳市物業(yè)管理招投標專家?guī)熘谐槿≡u標專家。

　　第四條 入選物業(yè)管理招投標專家?guī)斓膶＜?必須具備如下條件:

　　(一)從事物業(yè)管理或相關(guān)工作滿五年,具有本科以上學歷或中級以上職稱,有較深的物業(yè)管理專業(yè)理論知識和實踐工作經(jīng)驗,年齡一般在六十歲以下(業(yè)主委員會委員可適當放寬);

　　(二)熟悉物業(yè)管理及有關(guān)招投標的法律法規(guī);

　　(三)能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責;

　　(四)身體健康,能夠承擔評標工作。

　　第五條 物業(yè)管理招投標專家入選專家?guī)?采取個人申請和單位推薦兩種方式。采取單位推薦方式的,應(yīng)事先征得被推薦人同意。

　　個人申請或單位推薦均應(yīng)有書面的申請書或推薦書,并附有符合本辦法第四條規(guī)定條件的證明材料存檔備查。

　　第六條 物業(yè)管理行政主管部門,對專家?guī)斐蓡T實行監(jiān)督和管理

　　(一)對申請人或被推薦人進行培訓、組織考試和評審,決定是否接受申請或者推薦,并向評審合格的申請人或被推薦人頒發(fā)物業(yè)管理招投標專家證書。

　　(二)定期組織專家進行物業(yè)管理、招投標業(yè)務(wù)和有關(guān)法律知識的培訓、講座和業(yè)務(wù)交流;

　　(三)為每位專家建立檔案,詳細記載專家成員參與評標活動的具體情況,并實行網(wǎng)上公示,接受群眾監(jiān)督。

　　(四)建立年度考核制度,對每位入選專家進行考核。專家因身體健康、業(yè)務(wù)能力、信譽、離開物業(yè)管理行業(yè)等原因不能勝任評標工作的,專家資格將被終止。

　　第七條 物業(yè)管理招投標專家享有下列權(quán)利:

　　(一) 接受物業(yè)管理招標人邀請,擔任物業(yè)管理招投標評標委員會成員;

　　(二) 依法對招標文件進行獨立評審,提出評審意見,不受任何單位或者個人的干預;

　　(三) 接受參加評標活動的勞務(wù)報酬;

　　(四) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條 物業(yè)管理招投標專家負有的義務(wù):

　　(一)遵守評標工作紀律,不得私下接觸投標人,不得收受他人的財物或者其他好處,不得透露對投標文件的評審和比較[[、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況;

　　(二)客觀公正地進行評標,每次評標結(jié)束后,向主管部門提交書面的評標經(jīng)驗或感言,每年向主管部門提交一份書面的評標匯報材料;

　　(三)自覺抵制違規(guī)的物業(yè)管理招投標活動,協(xié)助、配合專家?guī)旃芾聿块T的監(jiān)督、檢查,未經(jīng)主管部門授權(quán),不得在公開場合以物業(yè)管理招投標專家的身份發(fā)表物業(yè)管理招投標方面的言論;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條 物業(yè)管理招投標專家的抽取

　　(一)物業(yè)管理招投標專家的抽取,應(yīng)由招標人派代表于評標會24小時前到物業(yè)管理招投標辦公室專家?guī)熘须娔X隨機抽取;

　　(二)與招標項目有利害關(guān)系的專家,在當次抽取時應(yīng)予回避。

　　第十條 專家?guī)斐蓡T有下列情形之一的,由物業(yè)管理行政主管部門給予警告;情節(jié)嚴重的,取消專家資格,并予以公告:

　　(一) 私下接觸投標人的;

　　(二) 收受利害關(guān)系人的財物或者其他好處的;

　　(三) 向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關(guān)的其他情況的;

　　(四) 不能客觀公正履行職責的;

　　(五) 無正當理由,拒不參加由主管部門通知的評標活動三次以上的。

　　第十一條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當保證專家及評標活動檔案的記載真實有效;不得以管理為名,非法干預專家的評標活動,不得以私人名義不經(jīng)過合法程序介紹專家參加評標活動。

　　第十三條 本辦法由深圳市物業(yè)管理行政主管部門及深圳市物業(yè)管理委員會招投標辦公室負責解釋。

篇3：杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法(2002年)

　　杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法(20**)

　　杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局關(guān)于杭州市物業(yè)管理招投標實施辦法的通知

　　杭政辦〔20**〕21號

　　各區(qū)人民政府,市政府各部門、各直屬單位:

　　市房管局擬訂的《杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。

　　杭州市人民政府辦公廳

　　二OO二年五月二十日

　　杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法

　　(市房管局二OO二年四月十六日)

　　為全面提高我市的物業(yè)管理水平,促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭,規(guī)范物業(yè)管理招投標活動,根據(jù)市人大常委會頒布的《杭州市物業(yè)管理條例》和《中華人民共和國招標投標法》,提出如下實施辦法:

　　一、杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不包括蕭山區(qū)、余杭區(qū))的住宅區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)涉及的物業(yè)管理招標投標活動,均適用本實施辦法。

　　二、杭州市房產(chǎn)管理局(以下簡稱市物業(yè)管理部門)負責全市物業(yè)管理招投標工作的指導、監(jiān)督和管理;各區(qū)物業(yè)管理部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標的監(jiān)督、檢查工作。

　　三、投標人應(yīng)持有市物業(yè)管理部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

　　持有外地物業(yè)管理部門企業(yè)資質(zhì)及建設(shè)部資質(zhì)的投標人,應(yīng)經(jīng)市物業(yè)管理部門登記備案后方可參加杭州市的物業(yè)管理招投標項目。

　　四、在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè),符合下列情況之一的,應(yīng)當采取招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè):

　　(一)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在6萬平方米以上,或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在4萬平方米以上,或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在5萬平方米以上的新建物業(yè);

　　(二)已成立業(yè)主委員會,建筑面積8萬平方米以上,具備招投標條件的現(xiàn)有居住區(qū)和其他物業(yè);

　　(三)業(yè)主委員會或業(yè)主(代表)決定通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　五、在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè),符合下列情況之一的,可不實行物業(yè)管理招投標:

　　(一)物業(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用,設(shè)施設(shè)備完整獨立的;

　　(二)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的;

　　(三)外國政府、個人、國際金融機構(gòu)等贈款建設(shè),并且有明確要求的;

　　(四)開發(fā)企業(yè)自建自管的物業(yè)獲得過全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)稱號,且業(yè)主委員會不要求招投標的。

　　六、物業(yè)未交付使用的,或新建物業(yè)的業(yè)主委員會尚未成立的,由開發(fā)建設(shè)單位負責物業(yè)管理的招標組織實施工作;業(yè)主委員會已成立的,由業(yè)主委員會負責物業(yè)管理的招標組織實施工作。

　　業(yè)主委員會組織實施招標活動,應(yīng)經(jīng)業(yè)主(代表)大會討論決定。

　　七、新建物業(yè)的招投標工作,應(yīng)在辦理商品房預售證之前完成。現(xiàn)有項目的招投標工作,應(yīng)在原物業(yè)管理委托合同到期前1個月完成。

　　八、招標人可采取公開招標或邀請招標的方式進行招標。新建物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在8萬平方米以上的,必須通過公開招投標辦法選擇物業(yè)管理公司。

　　九、招標人在編制招標文件時應(yīng)客觀、公正。招標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容:

　　(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況,包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、共用設(shè)施設(shè)備情況、綠化狀況及社區(qū)文娛設(shè)施等;

　　(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求;

　　(三)物業(yè)管理資金來源和物業(yè)維修基金、物業(yè)管理用房;

　　(四)投標書編制的依據(jù)和要求;

　　(五)投標人的資質(zhì)和條件;

　　(六)組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間、地點;

　　(七)送達投標書的方式、地點及截止時間(自招標文件發(fā)出之日起至投標文件截止之日止);

　　(八)開標、評標的時間、地點;

　　(九)其它需要說明的事項。

　　十、招標人采取公開招標方式的,應(yīng)當提前通過新聞媒體公開發(fā)布招標公告。

　　招標人采取邀請招標方式的,應(yīng)當提前向3個以上的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

　　十一、招標人向www.dewk.cn投標單位發(fā)出的所有信息均應(yīng)以書面形式發(fā)往所有投標單位,并報市物業(yè)管理部門備案。

　　十二、投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件,并在規(guī)定的時間內(nèi),將投標文件送到指定地點。

　　招標人收到投標文件后,應(yīng)當簽收保存,不得開啟。開標時,應(yīng)邀請公證機關(guān)參加?！∈?、評標由評標委員會負責。評標委員會由物業(yè)管理部門組織相關(guān)行業(yè)主管部門、物業(yè)管理方面的專家學者以及業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位的代表組成。一個招投標項目60%以上的評委應(yīng)從市物業(yè)管理部門建立的評委庫中電腦隨機抽取產(chǎn)生。

　　評標委員會可以采取公開答辯的方式評標,對投標文件、現(xiàn)場答辯及企業(yè)信譽等幾個方面進行綜合評審,以綜合評分最高者中標。

　　十四、招標人和中標人應(yīng)自中標通知發(fā)出之日起30日內(nèi),按招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,并報市物業(yè)管理部門備案。

　　招標單位未經(jīng)市物業(yè)管理部門同意無故拖延或拒絕簽訂物業(yè)管理委托合同的,市物業(yè)管理部門應(yīng)督促其簽訂,并可按《中華人民共和國招標投標法》第59條規(guī)定予以處罰。

　　十五、開發(fā)建設(shè)單位向中標單位移交新建物業(yè)時,應(yīng)符合下列條件:

　　(一)足額移交物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房;承擔前期物業(yè)管理的相關(guān)費用。

　　(二)達到《杭州市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收實施細則(試行)》的驗收標準。

　　十六、任何單位和個人不得將必須進行招標的物業(yè)化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。

　　十七、招投標過程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無效招標:

　　(一)招標人向投標單位或他人透露可能影響招投標公平競爭的情況的;

　　(二)招、投標雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標,損害對方和其他投標人的合法權(quán)益行為的;

　　(三)未經(jīng)市物業(yè)管理部門審核同意,不接受監(jiān)督,擅自進行招投標的。

　　十八、本實施辦法自公布之日起執(zhí)行。