深住〔20**〕35號(hào)

　　二○○四年四月八日

　　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的管理,建立健全專家?guī)旃芾碇贫?保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的公開、公平、公正,提高評(píng)標(biāo)質(zhì)量,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,特制定本辦法。

　　第一條 本辦法適用于深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家的資格認(rèn)定、入庫(kù)及招投標(biāo)專家?guī)焓褂煤凸芾怼?/p>

　　第二條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)煊缮钲谑形飿I(yè)管理行政主管部門及深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室依照有關(guān)規(guī)定建立和管理。

　　第三條 深圳市物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)熘谐槿≡u(píng)標(biāo)專家。

　　第四條 入選物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)斓膶＜?必須具備如下條件:

　　(一)從事物業(yè)管理或相關(guān)工作滿五年,具有本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱,有較深的物業(yè)管理專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn),年齡一般在六十歲以下(業(yè)主委員會(huì)委員可適當(dāng)放寬);

　　(二)熟悉物業(yè)管理及有關(guān)招投標(biāo)的法律法規(guī);

　　(三)能夠認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé);

　　(四)身體健康,能夠承擔(dān)評(píng)標(biāo)工作。

　　第五條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家入選專家?guī)?采取個(gè)人申請(qǐng)和單位推薦兩種方式。采取單位推薦方式的,應(yīng)事先征得被推薦人同意。

　　個(gè)人申請(qǐng)或單位推薦均應(yīng)有書面的申請(qǐng)書或推薦書,并附有符合本辦法第四條規(guī)定條件的證明材料存檔備查。

　　第六條 物業(yè)管理行政主管部門,對(duì)專家?guī)斐蓡T實(shí)行監(jiān)督和管理

　　(一)對(duì)申請(qǐng)人或被推薦人進(jìn)行培訓(xùn)、組織考試和評(píng)審,決定是否接受申請(qǐng)或者推薦,并向評(píng)審合格的申請(qǐng)人或被推薦人頒發(fā)物業(yè)管理招投標(biāo)專家證書。

　　(二)定期組織專家進(jìn)行物業(yè)管理、招投標(biāo)業(yè)務(wù)和有關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)、講座和業(yè)務(wù)交流;

　　(三)為每位專家建立檔案,詳細(xì)記載專家成員參與評(píng)標(biāo)活動(dòng)的具體情況,并實(shí)行網(wǎng)上公示,接受群眾監(jiān)督。

　　(四)建立年度考核制度,對(duì)每位入選專家進(jìn)行考核。專家因身體健康、業(yè)務(wù)能力、信譽(yù)、離開物業(yè)管理行業(yè)等原因不能勝任評(píng)標(biāo)工作的,專家資格將被終止。

　　第七條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家享有下列權(quán)利:

　　(一) 接受物業(yè)管理招標(biāo)人邀請(qǐng),擔(dān)任物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員;

　　(二) 依法對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審,提出評(píng)審意見,不受任何單位或者個(gè)人的干預(yù);

　　(三) 接受參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的勞務(wù)報(bào)酬;

　　(四) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家負(fù)有的義務(wù):

　　(一)遵守評(píng)標(biāo)工作紀(jì)律,不得私下接觸投標(biāo)人,不得收受他人的財(cái)物或者其他好處,不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較[[、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況;

　　(二)客觀公正地進(jìn)行評(píng)標(biāo),每次評(píng)標(biāo)結(jié)束后,向主管部門提交書面的評(píng)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)或感言,每年向主管部門提交一份書面的評(píng)標(biāo)匯報(bào)材料;

　　(三)自覺抵制違規(guī)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),協(xié)助、配合專家?guī)旃芾聿块T的監(jiān)督、檢查,未經(jīng)主管部門授權(quán),不得在公開場(chǎng)合以物業(yè)管理招投標(biāo)專家的身份發(fā)表物業(yè)管理招投標(biāo)方面的言論;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家的抽取

　　(一)物業(yè)管理招投標(biāo)專家的抽取,應(yīng)由招標(biāo)人派代表于評(píng)標(biāo)會(huì)24小時(shí)前到物業(yè)管理招投標(biāo)辦公室專家?guī)熘须娔X隨機(jī)抽取;

　　(二)與招標(biāo)項(xiàng)目有利害關(guān)系的專家,在當(dāng)次抽取時(shí)應(yīng)予回避。

　　第十條 專家?guī)斐蓡T有下列情形之一的,由物業(yè)管理行政主管部門給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的,取消專家資格,并予以公告:

　　(一) 私下接觸投標(biāo)人的;

　　(二) 收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的;

　　(三) 向他人透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況的;

　　(四) 不能客觀公正履行職責(zé)的;

　　(五) 無正當(dāng)理由,拒不參加由主管部門通知的評(píng)標(biāo)活動(dòng)三次以上的。

　　第十一條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)保證專家及評(píng)標(biāo)活動(dòng)檔案的記載真實(shí)有效;不得以管理為名,非法干預(yù)專家的評(píng)標(biāo)活動(dòng),不得以私人名義不經(jīng)過合法程序介紹專家參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

　　第十三條 本辦法由深圳市物業(yè)管理行政主管部門及深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室負(fù)責(zé)解釋。

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題

　　在國(guó)際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題

　　在國(guó)際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。