揚州市邗江區人民政府辦公室

　　20**年5月9日

　　關于加強老小區綜合整治的實施意見

　　為完善邗江區老小區居住功能，改善我區老小區居住環境，不斷提升城市居住品位，根據揚州市《關于加強市區老小區綜合整治的實施意見》(揚府辦發〔20**〕93號)、《關于明確市區兩級老小區綜合整治和基本物業補貼事權與支出責任的通知》(揚財建〔20**〕39號)等相關文件精神，現制定邗江區老小區綜合整治實施意見如下：

　　一、綜合整治對象與目標

　　堅持統一標準、分步實施、突出重點、標本兼治的原則，采取老小區綜合整治與城市拆遷改造、小街小巷整治、長效管理以及文明城市創建相結合的形式，計劃再用3年左右的時間，對我區城區(包含邗上街道、雙橋街道、竹西街道、蔣王街道、新盛街道、西湖鎮)內20**年以前(包含20**年)建成的、房屋年久失修、配套設施缺損、環境臟亂差、文明城市創建點位較薄弱的老小區(不包含自建莊臺、城中村、別墅區等)，基礎設施較薄弱、存在安全隱患的拆遷安置小區、經濟適用房小區進行綜合整治，確保整治后的住宅小區環境整潔、功能完備、設施齊全、管理規范。對于列入拆遷規劃的，不實施整治。

　　二、綜合整治內容與標準

（一）清理和拆除違章建筑。

由各街道(鎮)會同區城管部門對轄區范圍內影響整治工作及后期管理的相關違章建筑及馬路市場等在基礎設施改造前全部拆除并清理完畢。

（二）修整完善基礎設施。

一是凡沒有封閉的小區，盡可能實施封閉，完善電子監控系統，合理確定小區大門位置及其數量，有條件的要設立門衛室、社區警務室、社區治安報警點;二是修整、翻建小區道路，做到樓幢間道路暢通，路面無坑凹，路牙整齊無缺損;三是疏通、翻建地下排水管網，保證排水暢通，有條件的要實行雨、污分流，整治后納入市政管網統一管理;四是更換破舊窨井蓋;五是清理、整修、補建化糞池;六是維修、補建郵政信箱，做到統一設置，美觀大方，方便使用;七是維修、合理增加路燈照明設施;八是在小區拐角有視線遮擋的重點路段安裝“道路拐角鏡”;九是針對拆遷安置小區和經濟適用房小區內消防設施進行維修或更新改造;十是修整供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣等管線和設施設備，做到合理分布，有條件的要做到管線下地，沒有條件的要統一高度和線路的走向等，禁止亂拉亂接。

（三）整治小區環境。

一是合理配置綠化，做到黃土不見天，喬、灌木和花草合理搭配，養護成本低廉;二是有條件的小區要設計新建休閑場地，對小區原有休閑場地進行維修改造，配置健身設施、休閑坐椅坐凳;三是從方便小區居民生活出發，在小區出入口設置小區平面示意圖;四是整修公共非機動車車庫(棚)，盡量滿足小區內居民停車需要;五是根據小區現實情況改造、補建機動車停車泊位，增設交通標志，指定汽車停放位置;六是整修、增設、更換垃圾房和垃圾箱(桶)，設立垃圾分類收集點;七是合理配置文化宣傳欄、公示牌。

（四）房屋本體維修。

一是清理單元樓道，做到無亂堆亂放雜物;二是整修、出新樓梯扶手、欄桿、樓道窗;三是整修、更換破損落水管道;四是出新破損、風化嚴重的樓道內墻;五是修補破損臺階、散水坡;六是增設房屋幢號、單元標志;七是加強樓幢周邊蟻害預防處理，實施白蟻防治。

（五）其他項目。

一是對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整;二是根據小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施(包含配套用房);三是在相關樓幢居民一半的屋頂維修費用籌集到位后，可對房屋屋頂進行適當維修;四是整修或更換單元門;五是針對拆遷安置小區和經濟適用房小區內電梯設施進行維修或更新改造。

（六）落實長效管理措施。

綜合整治后的老小區，按屬地管理的責任要求，由各街道(鎮)負責實施長效管理。各相關社區要在其指導下，及時牽頭組織召開小區業主大會，成立小區業主委員會(或物業管理委員會)，結合實際，因地制宜，按照以下“三種模式”實施長效管理。一是對于具備條件的，通過召開業主大會，選聘物業服務公司實施專業化、市場化管理;二是對于暫不具備條件的，由各街道(鎮)物業服務中心實施基本物業管理;三是對于規模較小、無法封閉的小區，在街道(鎮)指導下，由社區組織居民實行自治管理。其中，第一、第二種模式可實行“三位一體”的長效管理協調機制。

　　三、資金安排與撥付

　　(一)老小區綜合整治經費由各街道(鎮)自籌，區財政參照城市基礎設施費返還比例加以補貼。其中，針對“綜合整治內容與標準”內“第(一)～(四)項”，邗上街道、雙橋街道、新盛街道的整治費用由區財政補貼70%，竹西街道、蔣王街道、西湖鎮的整治費用由區財政補貼50%;針對“綜合整治內容與標準”內“第(五)項”，相關費用由各街道(鎮)自籌。

　　(二)供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣等管線、設施設備的整理、整修或新建所需費用，由各管線單位自行承擔。

　　(三)區財政應當根據區政府審核通過的年度整治方案和投資估算，按照合同約定和既定比例撥付整治補貼費用。

　　(四)在老小區整治過程中涉及的各項規費應當減免。區財政要將老小區綜合整治補貼費用列入年度財政預算，確保整治經費落實到位。

　　四、實施步驟與要求

（一）擬定計劃，申請立項。

各街道(鎮)負責對轄區內的老小區現狀進行全面排查，按照輕重緩急的原則擬定下一年度綜合整治計劃，并于當年10月底之前報區老小區整治辦審核，區老小區整治辦審核確認后，下一年度擬整治的小區名單將通過相關媒體予以公示，公示期滿無異議即上報區政府審核立項。

（二）征求意見，宣傳發動。

區房管局根據區政府審核的“綜合整治內容與標準”，組織相關工程技術人員對老小區綜合整治項目進行規劃和設計(無須審圖)。各街道(鎮)擬定、公示老小區綜合整治項目的實施方案和長效管理方案，廣泛征求業主意見后，修改完善好綜合整治項目的實施方案和長效管理方案。采取多種形式、廣泛宣傳開展老小區綜合整治的意義，積極營造老小區綜合整治的良好氛圍。

（三）確定方案，組織實施。

各街道(鎮)將老小區綜合整治方案和長效管理方案上報區老小區綜合整治辦公室。由區老小區綜合整治辦公室組織區相關職能部門對上報的方案進行會審，并經區政府審核批準后，由各街道(鎮)組織實施。

（四）竣工驗收，專項審計。

工程結束后，各街道(鎮)組織對老小區綜合整治工程進行初步驗收。初驗合格后，向區老小區綜合整治辦公室申請綜合驗收。由區老小區綜合整治辦公室組織區相關職能部門進行綜合驗收。工程結算由區審計局按政府相關文件規定進行專項審計。

（五）工程移交，長效管理。

工程竣工驗收合格后，相關施工單位(移交單位)應當將工程移交給小區業主委員會(接收單位)，若小區未成立業主委員會的，則所屬社區居委會為接收單位。業主委員會(或社區居委會)應當按照“綜合整治內容與標準”內“第(六)項”落實好長效管理措施，確保老小區綜合整治成果長久保持。

　　五、組織領導與職責分工

（一）組織領導。

為確保老小區整治工作取得明顯成效，成立邗江區老小區綜合整治工作領導小組，由區政府分管領導任組長，領導小組下設辦公室，辦公室設在區房管局，區房管局、財政局、審計局、城管局、規劃分局、建設局、綜治辦、公安分局、市管局、環保局、文體新局等部門及各街道(鎮)為領導小組成員單位。辦公室的日常工作由區房管局負責。

（二）職責分工。

各街道(鎮)為本轄區內老小區綜合整治的責任主體，具體負責組織實施工作;積極與市供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣、路燈等管線、設施設備專業部門單位做好配合協調，保證老小區內的相關管線管網、設施設備等進行同步整治，并確保五年內不進場返修;調處整治過程中的矛盾糾紛;組織業主參與監督整治工程安全、質量和進度;落實長效管理措施。

　　區房管局負責組織相關職能部門對各街道(鎮)上報的老小區整治方案進行會審，上報區政府審批;督促各街道(鎮)組織實施，檢查工程安全、質量和進度;負責制定老小區綜合整治設計方案;落實工程監理;對當年度總投資額在5000萬元以內的項目可視情況獨立委托社會中介進行跟蹤審計;組織相關職能部門對綜合整治的老小區進行綜合驗收;配合區審計局對綜合整治項目進行結算審計;指導實施長效管理。

　　區財政局負責參與審核老小區綜合整治方案，按計劃撥付補貼資金，參與工程竣工驗收。

　　區審計局負責對以每個街道(鎮)為統計口徑當年度總投資額在5000萬元以上的項目進行跟蹤審計，對綜合整治項目按照相關規定進行結算審計。

　　區城管局負責參與審核老小區綜合整治方案，界定違章建筑，依法對影響整治的違章建筑和設施實施拆除，指導小區內垃圾房、垃圾箱(桶)整修、補建工作,設立垃圾分類收集點，會同相關部門對小區內馬路市場、亂設攤點進行清理整頓，參與工程竣工驗收。

　　區規劃分局負責參與審核老小區綜合整治方案，審查小區封閉和配套設施補建方案，參與工程竣工驗收。

　　區建設局負責參與審核老小區綜合整治方案，負責指導小區雨污管道接入市政管網等整治方案的實施，指導小區內綠化補植和日常養護工作，參與工程竣工驗收。

　　區綜治辦、公安分局負責參與審核老小區綜合整治方案，指導落實小區治安防范設施(包括監控、拆遷安置小區和經濟適用房小區內消防)建設方案，負責協調小區雨污管道接入市政管網封路區域的交通管理，指導小區內公共部位機動車停車泊位的劃定，參與工程(包括監控改造、拆遷安置小區和經濟適用房小區內消防維修等專項工程)竣工驗收。

　　區市管局負責參與審核老小區綜合整治方案，負責清理小區內違章開店，嚴格對小區內從事經營活動的各類經營戶的證照發放，指導拆遷安置小區和經濟適用房小區內電梯維修方案的實施，參與工程(包括電梯維修專項工程)竣工驗收。

　　區環保局負責參與審核老小區綜合整治方案，監督沿街飯店和小區內飯店建設好隔油池，參與工程竣工驗收。

　　區文體新局負責按照全民健身要求，組織落實全民健身器材。

　　六、考核與獎懲

　　(一)老小區綜合整治工作實行目標考核管理，區政府每年明確各街道(鎮)的老小區整治目標任務，并將其納入年度全區城市建設與管理工作目標任務進行考核。各街道(鎮)要建立對社區、物業公司、業主委員會長效管理工作的責任考核機制。

　　(二)老小區綜合整治工程竣工后，區相關部門組成考評小組，對申報竣工的老小區綜合整治項目進行考核驗收。區政府將根據考核驗收情況，對本年度老小區綜合整治工作中涌現出的先進集體、先進個人、優秀項目給予表彰獎勵。

　　(三)對于未按計劃完成年度老小區綜合整治任務或沒有落實長效管理措施的單位，實行責任追究，并相應扣減年度補貼資金。若在老小區綜合整治過程中，有關單位工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由相關部門給予行政處分;違紀的，移交相關紀檢監察組織處理;構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。

　　高新技術開發區、維揚經濟開發區老小區綜合整治工作參照該《實施意見》執行，整治經費自籌。

篇2：破解老小區管理難題

中國寧波網訊 本報記者郭靖通訊員王滿江

有統計表明,市三區約有110個有一定規模的老小區。這些小區的物業管理能不能做好,和10余萬戶居民的生活直接相關。最近,海曙區房管處推出的新模式,讓我們看到了破解老小區物業管理難題的一線曙光。

先天不足物業管理起步難
物業公司為啥怕接老小區?原因之一是這些小區底子差,先天不足。新建小區有開發商配置的資金墊底,其中房屋保修費為建筑安裝造價的1%、綠化管理費為綠化造價的10%、初期管理費為小區總投資的0.2%。這些錢老小區沒有。
新建小區配有占總建筑面積0.3%的物業辦公用房和0.4%的經營用房,經營用房出租收入還可以彌補管理經費不足,而老小區配套用房遠低于標準,有的甚至是零。雖然老小區整治中預留了購置經營用房的資金,但額度小,相對于現在的房價無異于杯水車薪。
老小區基礎設施差,容易發生管道堵塞和漏水等問題,維修費用比較高。老小區原來不封閉,有的有幾十個口子,10多年下來住戶已經習慣。物業管理要封閉,他們很難接受,只好多留幾道門,可每多一道門就要多配4名保安,管理成本隨之提高。

收費率低導致惡性循環
最讓物業公司頭痛的是老小區的物業費不僅標準低,還收不上來。新小區收費率一般在70%到80%,好的可達到90%。可老小區收費率普遍在50%左右,有些只有20%多。“不交費,如果有原因還好,是我們沒做到位,我們可以改進。”經緯物業總經理陳向明說,“可大多數人不交費根本就沒什么原因。你三番五次上門,他就是不搭理你。”物業費收不到,物業公司只好靠壓縮成本,降低服務水平省錢。而服務水平的降低,又使住戶更不愿意交費,結果形成了惡性循環。

海曙區出新招欲解老問題
為了讓物業公司接下老小區這個燙手的山芋,有的區采取了“拉郎配”的方式,物業公司有苦難言;有的區則將新、老小區捆綁招標,硬性搭配,結果新小區住戶不干,因為他們交的物業費要填補老小區的虧損。而物業公司也擔心這樣會影響他們的效益和形象。
作為老小區最多的一個區,海曙在不斷嘗試破解老小區物業管理難的辦法。前年底,海曙成立了經緯物業公司,專門從事整治后的老小區管理,希望通過規模經營緩解經費不足的壓力。至今,這個公司已接手8個小區。從現在的情況看,公司運作尚可維持,但根本問題并未解決。
去年底,海曙房地產管理處首創的“三自”模式開始在迎鳳和云石兩個老小區試點。按照這個模式,老小區將首先成立業主大會,然后由業主自主確定物業服務標準、收費標準和物業公司。讓業主自己定服務、收費標準,更切合老小區的實際,也使住戶對物業管理內容和所要交納的費用心中有底。更重要的是,物業公司由以往行政指派變成了業主自行選聘,業主和物業公司的關系由你要管變成了我請你來管,業主對物業管理的接受度和認可度會明顯提高。由于現在兩個試點小區還沒有開始收物業費,我們還無法判斷新模式對提高收費率有多大作用,但這種思路無疑是正確的。

當然,解決老小區物業管理難題,只是模式創新恐怕不夠,還需要政策上的扶持,比如對老小區“管家”在稅收上給予優惠,盡快到位公共設施維修基金等。(來源:寧波日報)

篇3：寧波探索老小區物業服務提質

　　寧波：探索老小區物業服務提質海曙9個老小區完成物業費提價

　　寧波日報/20**1227

　　昨日上午，記者從全市老舊小區整治改造辦獲悉，海曙區目前已有9個小區完成了物業費提價，不少社區的物業費提價工作也正在醞釀中。

　　今年10月，寧波市住建委聯合市物價局出臺《指導意見》，發布中心城區老舊住宅小區物業服務最低收費標準：即有電梯住房每月每平方米0.70元，無電梯住房每月每平方米0.60元。此次提價就是根據《指導意見》實施的。

　　記者從海曙區住建局獲悉，海曙區目前共有物業住宅項目259個，其中老舊小區98個。物業收費普遍存在標準偏低的情況，收費標準在每月每平方米0.6元以下的物業住宅小區占全區總數的63%。其中，收取每月每平方米0.15元的物業小區20個，每年收取36元至300元不等掃街費的物業小區6個，甚至還有不收費的物業小區3個，只能通過政府補貼和停車費維持基本運營。

　　近年來，由于人工成本快速上漲，水電能源費用的不斷增長，物業企業的經營成本大幅度提高，造成服務品質不斷下降，群眾居住環境及生活體驗受到影響，企業退管情況時有發生，物業公司與居民的矛盾層出不窮，合理調整物業費迫在眉睫。

　　海曙區住建局物業辦相關負責人告訴記者，目前，海曙區已有9個小區完成物業費提價工作。“城區望春街道的天一家園由0.45元提價到0.7元，江廈街道的雙梁小區，南門街道的澄浪小區、萬安小區，鼓樓街道的香榭麗舍、文昌花園都實現0.2元左右的提價幅度;城西高橋鎮的桂花苑、西城春天、八方錦苑提價幅度在0.2元至0.4元。”另外，西門街道的高塘花園正在抓緊開展提價工作，萬安小區也在積極準備新一輪提價工作。

　　物業費提價后，給小區居民帶來了哪些利好?記者為此走訪了海曙區鼓樓街道文昌花園。該小區是1999年交付的老小區，“小區物業費先后漲了3次，從每月每平方米0.3元漲到現在的0.85元。”業委會唐主任介紹，文昌花園存在著墻面滲漏、道閘系統失靈、攝像頭未能全覆蓋，以及其他公共設施損壞等問題。在物業費漲價后，物業服務的資金更有保障，陸續更新了道閘系統、補種了綠化、修補了破舊的公共設施，還增設了11個攝像頭，做到了小區主要道路的攝像頭全覆蓋，加強了小區的居住安全系數。漲價后的物業費繳納率達到100%。

　　鼓樓街道辦事處相關負責人介紹，提價是物業管理工作的第一步。到明年年底，力爭街道三分之一的小區物業實現提質提價;再花三年到五年時間，力爭實現整個街道住宅小區物業的優質優價。