蘇州高新區(qū)住宅區(qū)業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會工作實施細則(試行)

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范我區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會籌建、換屆、改建工作過程以及日常工作制度，確保公開、公平、公正性原則和相關(guān)法律法規(guī)的貫徹落實，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合高新區(qū)實際，制定本辦法。

　　第二條 房產(chǎn)行政主管部門負責籌建、換屆、改建的具體指導(dǎo)工作，并按《條例》要求對有關(guān)工作與街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)共同組織實施;街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責籌建、改建和未按時換屆的業(yè)主委員會的組織實施工作，并按《條例》規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二章 首次業(yè)主(代表)大會、首屆業(yè)主委員會的籌建工作

　　第三條 成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組的工作步驟。

　　成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組應(yīng)按照建設(shè)單位和前期物業(yè)企業(yè)書面告知，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)發(fā)布公告，組織業(yè)主會議推薦，公示推薦結(jié)果等程序進行。

　　(一) 告知

　　物業(yè)管理區(qū)域符合《條例》第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在三個月內(nèi)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。未按時書面告知的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責成建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即(一個月內(nèi))書面告知(建設(shè)單位已注銷的由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨書面告知)，仍不告知的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在一個月內(nèi)發(fā)布公告，主動組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組。

　　書面告知的內(nèi)容：(見樣表一)

　　1、小區(qū)名稱、推廣名稱、門牌公安編號，小區(qū)坐落位置;

　　2、建設(shè)單位名稱、前期物業(yè)管理企業(yè)名稱，以及聯(lián)系人、負責人姓名與聯(lián)系方式;

　　3、小區(qū)物業(yè)總建筑面積，已交付使用面積及交付使用時間;小區(qū)物業(yè)概況：包括總幢數(shù)、總戶數(shù)，各幢面積和戶數(shù)，商業(yè)、寫字樓分布、面積和戶數(shù);

　　4、小區(qū)社區(qū)配套用房部位、面積;

　　5、所提供的籌備組會議場地地點、首次業(yè)主(代表)大會場地地點及會場情況(容納人數(shù)，座位數(shù)，會場布置情況：一般應(yīng)設(shè)會標“**小區(qū)首次業(yè)主(代表)大會籌備組推薦會議”，以圓桌會議形式布置);

　　6、所提供的人力情況：包括人數(shù)、名單、聯(lián)系方式;

　　7、建設(shè)單位提供籌建經(jīng)費的方式、方法(建設(shè)單位已注銷的籌建經(jīng)費從共有部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支)。

　　(二)公告

　　1、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到書面告知之日起二十日內(nèi)在相關(guān)小區(qū)發(fā)布成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組的公告;公告應(yīng)當在所有小區(qū)進出口明顯位置、各樓道口張貼;三十日內(nèi)應(yīng)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組。

　　公告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：(見樣表二)

　　籌建的依據(jù)，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主代表大會籌備組的時間、地點、人員，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)委派的籌備組組長(可以是社區(qū)居委會工作人員)情況，與會人員條件(凡是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主均可參加)及報名登記地點、時間(見樣表三)，會議議程(確定籌備組組成人員人數(shù)和推薦的辦法，推薦產(chǎn)生籌備組成員)，籌備組的主要任務(wù)，籌建的基本過程及概略時間安排。

　　2、籌備組成員產(chǎn)生的方式。可采取自薦互薦，或分區(qū)分片分幢推薦等辦法，由業(yè)主自行決定。

　　(三)會議推薦

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到書面告知之日起三十日內(nèi)組織報名業(yè)主(未報名的也可參加)召開推薦會議，推薦產(chǎn)生首次業(yè)主(代表)大會籌備組。會議應(yīng)確定如下事項：

　　1、決定推薦籌備組人員的方式(自薦互薦或分區(qū)分片分幢推薦等);

　　2、確定籌備組的人數(shù)(5---9人)。

　　3、自薦或被薦的業(yè)主自我介紹個人情況，并就參加籌備組后如何做好籌備工作做承諾表態(tài)。

　　4、表決產(chǎn)生籌備組組成人員。

　　5、確定籌備組第一次會議的時間、地點、議程等(可與推薦籌備組會議合并召開，但需事先公告明確)。

　　(四)公示會議結(jié)果(見樣表四)

　　第四條 首次業(yè)主(代表)大會籌備組的工作。應(yīng)確定首次業(yè)主(代表)大會制度，業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員名額、分配和選舉產(chǎn)生辦法，大會議事規(guī)則、業(yè)主規(guī)約草案等，組織業(yè)主推薦業(yè)主代表，推薦業(yè)主委員會委員候選人，公告相關(guān)事項。

　　(一)籌備組第一次會議(可以和推薦產(chǎn)生首次業(yè)主代表大會籌備組會議合并進行，合并進行時，會議議程也應(yīng)事先合并公告)。應(yīng)確定如下事項：

　　1、確定本物業(yè)區(qū)域內(nèi)要實行的(業(yè)主或業(yè)主代表)大會制度。

　　確定籌備組成員分工(包括宣傳發(fā)動、業(yè)主規(guī)約和議事規(guī)則草案擬定、會議記錄和整理、公告公示擬定、聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員候選人情況匯總等)。

　　2、確定業(yè)主代表人數(shù)、分配辦法、產(chǎn)生辦法。

　　業(yè)主代表一般不少于30人(對物業(yè)總面積小、幢數(shù)和戶數(shù)較少的小區(qū)可依照實際情況酌情減少)，每幢至少有1名;

　　可按樓道 、樓層、戶數(shù)、面積等確定業(yè)主代表名額的分配辦法;

　　通常采用業(yè)主自薦互薦的辦法推薦業(yè)主代表候選人;

　　凡是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主均可當選業(yè)主代表。

　　3、決定自薦互薦業(yè)主代表候選人登記起止時間、地點(見樣表五)。

　　4、對業(yè)主投票權(quán)數(shù)提出建議方案。

　　5、確定籌備組第二次會議召開的時間、地點、議程。

　　(公示會議結(jié)果見樣表六)。

　　(二)籌備組第二次會議。應(yīng)審議、確定如下事項：

　　1、匯總報名情況。

　　2、確定業(yè)主代表候選人征求業(yè)主意見的時間、方法、分工(見樣表七--1,七-2，七--3)。

　　3、審議業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則草案，確定征求業(yè)主意見的起止時間、方法、分工等。

　　業(yè)主規(guī)約、大會議事規(guī)則，應(yīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(見樣表八)

　　4、確定業(yè)主委員會人數(shù)(5至15人)、選舉辦法，候選人推薦產(chǎn)生辦法(見樣表九)。

　　業(yè)主委員會委員一般采用差額選舉的辦法產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員候選人可采取在業(yè)主代表中自薦互薦、籌備組推薦等方式產(chǎn)生，候選人人數(shù)應(yīng)多于確定的業(yè)主委員會人數(shù)。

　　5、確定業(yè)主委員會委員候選人報名起止時間、地點(見樣表十)。

　　6、確定第三次籌備組會議時間、地點、議程。

　　(公示會議結(jié)果見樣表十一)。

　　(三)籌備組第三次會議應(yīng)確定如下事項：

　　1、確認業(yè)主代表業(yè)主身份。

　　2、依據(jù)《條例》對業(yè)主委員會委員應(yīng)具備條件的四點要求，提出(審議)業(yè)主委員會委員候選人建議名單。

　　3、根據(jù)業(yè)主意見修改業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則草案。

　　4、確定召開首次業(yè)主(代表)大會的時間、地點、形式和內(nèi)容。

　　(公示會議結(jié)果見樣表十二)。

　　第五條 召開首次業(yè)主(代表)大會，選舉首屆業(yè)主委員會。

　　(一)聽取、審議籌備組工作報告。

　　(二)宣布業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則、管理規(guī)約向業(yè)主征求意見的結(jié)果。

　　(三)決定首屆業(yè)主委員會任期。

　　(三)審議通過首屆業(yè)主委員會選舉辦法。

　　(四)選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。應(yīng)按下列程序?qū)嵤?/p>

　　1、在非業(yè)主委員會候選人中推選監(jiān)票、唱票、記票等工作人員三名;

　　2、向業(yè)主代表計發(fā)選票(見樣表十三);

　　3、按照候選人名單順序，自我介紹個人情況和對做好業(yè)主委員會工作做承諾表態(tài);

　　4、現(xiàn)場自薦互薦業(yè)主委員會委員候選人，經(jīng)現(xiàn)場確認符合業(yè)主委員會委員選舉條件后進行自我介紹和表態(tài)，并列入差額選舉候選人名單;

　　5、業(yè)主代表投票選舉業(yè)主委員會委員(選舉數(shù)超過業(yè)主委員會名額數(shù)的選票無效);

　　6、驗票，認定有效票數(shù);

　　7、計票：按得票順序，產(chǎn)生首屆業(yè)主委會委員(原則上得票數(shù)需超過有效票數(shù)的50%)(見樣表十四);

　　8、當選業(yè)主委員會委員作競選陳述，競選主任、副主任，并投票選舉主任1名、副主任若干名(見樣表十五)。

　　(四)業(yè)主委員會主任代表首屆業(yè)主委員會作就職承諾。

　　(五)街道辦事處(鎮(zhèn) 人民政府)、房產(chǎn)行政主管部門致辭。

　　(公示會議結(jié)果見樣表十六)。

　　第六條 備案。首屆業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料到房產(chǎn)行政主管部門備案：

　　經(jīng)全體委員簽名的首屆業(yè)主委員會備案申請(見樣表十七);

　　附件1、首屆業(yè)主委員會委員名單;

　　附件2、議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　附件3、首次業(yè)主(代表)大會會議記錄復(fù)印件、簽到單;

　　附件4、業(yè)主代表名單(姓名、幢室號、聯(lián)系電話);

　　附件5、各次籌備公告、公示復(fù)印件。

　　第七條 制印。業(yè)主委員會憑業(yè)主委員會備案表原件刻制公章。

　　第八條 成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組的公告由街道(鎮(zhèn)人民政府)發(fā)布，其他籌備工作公告、公示以籌備組名義發(fā)布，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居民委員會蓋章見證。

　　首次業(yè)主(代表)大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，應(yīng)當在首次業(yè)主(代表)大會召開十五日前在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告;其他公告公示時間不少于七天。

　　第三章 業(yè)主委員會換屆

　　第九條 業(yè)主委員會屆滿前三個月應(yīng)發(fā)布業(yè)主(代表)大會換屆選舉的公告。原業(yè)主委員會轉(zhuǎn)為下屆業(yè)主(代表)大會籌備組，并可吸收其他熱心業(yè)主參加。籌備程序可參照籌建首次業(yè)主(代表)大會程序進行。

　　第十條 召開業(yè)主(代表)大會，選舉新一屆業(yè)主委員會。會議一般應(yīng)進行如下議程：

　　(一)由業(yè)主委員會向業(yè)主(代表)大會報告任期內(nèi)工作。

　　1、任期內(nèi)業(yè)主委員會、業(yè)主(代表)大會建設(shè)情況;

　　2、任期內(nèi)業(yè)主委員會開展工作情況;

　　3、任期內(nèi)公用部位、共有設(shè)施設(shè)備等屬全體業(yè)主的收益和使用情況;

　　4、任期內(nèi)維修資金使用情況。

　　(二)修改、審議通過新的業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。

　　(三)選舉新一屆業(yè)主委員會(可參照選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的程序?qū)嵤?。

　　公示會議結(jié)果(參照樣表十四)

　　第十一條 備案。可參照首屆業(yè)主(代表)大會備案要求實施。

　　第十二條 交接。業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿前后三天內(nèi)將所有使用、保管的文書、資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物等列表移交給新一屆業(yè)主委員會，并所有委員簽字確認。

　　第四章 業(yè)主委員會改建(選)

　　第十三條 業(yè)主委員會逾期不召*議的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期召集，經(jīng)責令仍未召集的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)根據(jù)業(yè)主申請，在一個月內(nèi)召集。業(yè)主委員會連續(xù)兩次(含兩次)以上未能按《條例》和議事規(guī)則要求召集業(yè)主(代表)大會履行法定職責或連續(xù)半年未召集業(yè)主委員會會議履行法定職責的(無會議記錄也視為未召集)，由房產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開業(yè)主(代表)大會會議改選(建)。改選期間業(yè)主委員會停止活動，印章可交由街道辦事處(或社區(qū)居民委員會)保管。

　　(一)改選工作參照選舉首屆業(yè)主委員會程序?qū)嵤?/p>

　　(二)交接應(yīng)在新的業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起七天內(nèi)完成，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)交。內(nèi)容同第十二條規(guī)定。

　　第十四條 對業(yè)主委員會處于癱瘓狀態(tài)(含第十三條情形)，同時業(yè)主代表大會因業(yè)主代表缺額也無法召集的，應(yīng)首先補選業(yè)主代表，完善業(yè)主代表大會。

　　(一)認定原業(yè)主代表資格。對仍愿意擔任業(yè)主代表的，保留業(yè)主代表資格;對不愿意繼續(xù)擔任的，做好統(tǒng)計記錄，并組織相關(guān)業(yè)主重新推薦。推薦工作參照首次業(yè)主(代表)大會代表推薦程序?qū)嵤?/p>

　　(二)愿意繼續(xù)擔任的原業(yè)主代表名單也應(yīng)在相關(guān)樓幢(樓道)和物業(yè)區(qū)域內(nèi)主出入口公告，征詢業(yè)主意見。對業(yè)主意見較大的，應(yīng)單獨征求所代表樓幢業(yè)主的意見，按議事規(guī)則以及籌備組確定的推薦辦法，重新認定其代表資格。

　　第十五條 無論因何種原因改選(建)業(yè)主委員會，完善業(yè)主(代表)大會，原業(yè)主委員會均應(yīng)積極配合籌備組的籌備工作。

　　第五章 業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會日常工作制度

　　第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主(代表)大會的執(zhí)行機構(gòu)，主要負責主持業(yè)主(代表)大會日常工作，在《條例》和議事規(guī)則規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)決定和處理事項，對小區(qū)重大問題向業(yè)主(代表)大會提出建議、方案，執(zhí)行業(yè)主(代表)大會的各項決議、決定。

　　業(yè)主委員會可組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)熱心于公益事業(yè)的業(yè)主輪流值班，記錄、收集、整理業(yè)主的投訴、建議、意見等。

　　第十七條 業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會受房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第十八條 會議制度。業(yè)主委員會必須按照《條例》和議事規(guī)則的要求，按期召集業(yè)主委員會會議和業(yè)主(代表)大會，決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項，定期報告相關(guān)工作，所有會議均要有書面紀錄，并經(jīng)出席會議的所有委員簽名確認;所有決議、決定均要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)主出入口發(fā)布公告、公示，征求全體業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　召開會議的時間、地點、內(nèi)容應(yīng)在會議召開十五日前在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

　　緊急事項應(yīng)及時召開臨時會議商定。

　　第十九條 發(fā)布召開業(yè)主(代表)大會公告(通知)的同時，應(yīng)告知社區(qū)居民委員會，并聽取其建議，邀請派工作人員參加。會議做出的決定應(yīng)當書面告知社區(qū)居民委員會。

　　第二十條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的增補。

　　(一)對連續(xù)三次(或半年)不能出席會議的、確實不能參加業(yè)主委員會正常工作的、被治安(刑事)拘留的、拖欠物業(yè)管理費超過三個月的、私搭亂建(毀綠占綠)業(yè)主反映強烈的，以及違反《條例》、業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的委員產(chǎn)生其他情形的，應(yīng)及時勸其辭去委員資格，并召開業(yè)主(代表)大會中止資格和增補，以保證業(yè)主委員會工作不受影響。中止資格和缺額增補應(yīng)在二個月內(nèi)完成(可采用向業(yè)主代表發(fā)征求意見表等會議形式實施)，并公示。

　　(二)對不能按要求征求業(yè)主意見以及不能按要求參加業(yè)主(代表)大會履行職責的業(yè)主代表(一年內(nèi)兩次及以上)，應(yīng)及時征詢本人意見，勸其辭去業(yè)主代表資格，并另選其他業(yè)主擔任(應(yīng)至少每半年確認、補充一次)，以確保業(yè)主(代表)大會的正常工作不受影響。

　　(三)對由百分之二十以上所代表業(yè)主聯(lián)名提出不信任的，可由業(yè)主委員會重新征求相關(guān)業(yè)主意見，確認其代表(委員)資格。

　　第二十一條 業(yè)主代表。

　　(一)業(yè)主代表應(yīng)按《條例》、議事規(guī)則要求以及業(yè)主委員會安排，代表業(yè)主積極參加業(yè)主代表大會。

　　(二)業(yè)主代表至少應(yīng)每季度征求所代表業(yè)主的意見建議，并及時提交給業(yè)主委員會;

　　(三)業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見;凡需全體業(yè)主投票表決的，其征求意見表需經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

　　(四)業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會時，應(yīng)該由本人參加，并正確表達所代表業(yè)主的意見建議;因特殊原因無法參加的，可經(jīng)三分之二以上所代表業(yè)主同意委托所代表的其他業(yè)主參加。

　　(五)一自然幢(層、樓道)產(chǎn)生二個以上業(yè)主代表的，應(yīng)按所代表業(yè)主數(shù)量、區(qū)域進行責任分工，分業(yè)主(片、區(qū))包干。

　　(六)業(yè)主代表有第二十條(二)情形之一的，應(yīng)主動提出辭去業(yè)主代表資格。

　　第二十二條 業(yè)主委員會委員。

　　(一)業(yè)主委員會委員應(yīng)按要求參加業(yè)主委員會會議和業(yè)主代表大會會議，不得委托他人參加。

　　(二)業(yè)主委員會委員有第二十條(一)情形之一的，應(yīng)主動辭去委員職務(wù)。

　　(三)業(yè)主委員會委員應(yīng)模范遵守《條例》、業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則，有違反行為且造成較大影響的，應(yīng)主動辭去委員資格。

　　(四)辭去或被中止委員資格的應(yīng)自請辭之日起或業(yè)主委員會作出中止委員資格之日起三日內(nèi)將保管的所有資料、檔案、印章、賬目財物等交接清楚。交接時應(yīng)憑有效業(yè)主委員會會議書面記錄實施;對拒不移交的由所在地公安部門協(xié)助監(jiān)交。

　　第二十三條 業(yè)主委員會備案表使用管理。原件是業(yè)主委員會辦理物業(yè)區(qū)域事務(wù)的有效核驗證明文件，列入檔案管理。復(fù)印件應(yīng)在業(yè)主委員會辦公室明顯位置懸掛，并在小區(qū)公開公示欄內(nèi)張貼。

　　第二十四條 印章的管理與使用。印章一般由不擔任業(yè)主委員會主任、副主任的委員保管，并在議事規(guī)則中約定。

　　除發(fā)布業(yè)主委員會會議通知外，使用印章應(yīng)該憑所有與會業(yè)主委員會委員簽名的會議紀錄、決議、決定原件(或達到議事規(guī)則規(guī)定的同意票數(shù)的簽名)使用，并造表登記備查。

　　第二十五條 辦公用房、用具、經(jīng)費。辦公用房由業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理配套用房中自行調(diào)配，一般不超過一個自然間(20平方米以下);會議室應(yīng)與物業(yè)管理處共用。

　　辦公場所可配置電腦、打印機、固定電話、資料柜、辦公桌椅等適當?shù)霓k公用具用品。

　　辦公經(jīng)費從全體業(yè)主共有經(jīng)費中支出或由全體業(yè)主分攤。額度應(yīng)通過業(yè)主(代表)大會審批，先批后用，并在議事規(guī)則中明確，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。一般每年不超過5000元，首次成立當年一般不超過10000元。

　　第二十六條 物業(yè)管理配套用房的使用。應(yīng)首先滿足物業(yè)服務(wù)管理辦公的需要，配置相對獨立的接待室(廳)、財務(wù)室、資料室(可與會議室合用)、辦公室等;改變規(guī)劃用途的須經(jīng)業(yè)主(代表)大會同意。

　　第二十七條 檔案管理。業(yè)主委員會應(yīng)分工委員專門負責檔案管理。

　　(一)所有會議紀錄、決議、決定;

　　(二)各次業(yè)主(代表)大會籌建資料;

　　(三)歷屆業(yè)主委員會交接清單;

　　(四)歷屆業(yè)主委員會備案表;

　　(五)歷次修訂的業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則;

　　(六)歷次簽訂的物業(yè)服務(wù)合同(含前期)、協(xié)議;

　　(七)歷次物業(yè)移交、交接清單、資料;

　　(八)小區(qū)物業(yè)服務(wù)財務(wù)報表;

　　(九)全體業(yè)主共有財物賬目及收支明細;

　　(十)業(yè)主投訴、建議、意見及處理;

　　(十一)各級政府(街道辦事處)、社區(qū)居民委員會等單位的文電、來函來信、答復(fù);

　　(十二)其他相關(guān)資料等。

　　上述內(nèi)容均要列入檔案管理內(nèi)容，分類存放，并登記造冊，有條件的應(yīng)建立電子臺賬。相關(guān)會議無書面記錄的將視為未召*議。

　　第二十八條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，不得開設(shè)賬戶，不得公款私存。

　　第二十九條 共有經(jīng)費的保管與使用。共有經(jīng)費是指利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營(或者因其他原因獲得的補償、賠償?shù)?所獲得的收入以及其他屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的收入。

　　(一)利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主(代表)大會同意后，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)和經(jīng)營。所得收入百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。相關(guān)問題應(yīng)當在物業(yè)合同中約定或以其他書面形式委托和明確。

　　(二)納入專項維修資金的，可由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)專戶保管，也可申請由政府房產(chǎn)行政主管部門托管。

　　(三)議事規(guī)則賦予業(yè)主委員會動用共有經(jīng)費進行小區(qū)物業(yè)維護的，單次審批使用最高不得超過5000元，業(yè)主代表大會最高不得超過20000元，20000元以上必須經(jīng)全體業(yè)主二分之一以上且占物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　(四)違反支出限額規(guī)定及議事規(guī)則規(guī)定辦法額度的部分，由責任人全額承擔(或相關(guān)責任人分攤承擔)。

　　(五)業(yè)主委員會應(yīng)按月受理物業(yè)企業(yè)代管的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等經(jīng)營性經(jīng)費收支情況，并經(jīng)全體委員認可，至少應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)每季度公布一次屬于全體業(yè)主共有的經(jīng)費的收支情況。

　　第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)該在業(yè)主(代表)大會確定的任期內(nèi)行使職權(quán)。在申請使用維修資金等工作過程中出示相應(yīng)的、有效的業(yè)主委員會備案表原件，配合相關(guān)部門進行資格核驗。

　　第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)督促物業(yè)企業(yè)建立相對獨立的檔案(資料)室。

　　第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)每月檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況(可選派相關(guān)人員或委托專業(yè)公司等)，查閱、核對臺帳資料和設(shè)施設(shè)備維護等合同條款履行情況。每季度征求、聽取業(yè)主意見和建議(可以征求意見書、座談會、業(yè)主代表分幢、樓道征求等形式)，每季度聽取物業(yè)企業(yè)服務(wù)管理匯報，并協(xié)商相關(guān)事項。相關(guān)情況應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十三條 業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，應(yīng)根據(jù)業(yè)主(代表)大會的授權(quán)，確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并征得物業(yè)區(qū)域內(nèi)二分之一以上業(yè)主的同意。

　　(一)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時應(yīng)有不少于3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與公開招投標。

　　(二)參與投標的物業(yè)企業(yè)必須具有符合國務(wù)院“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法”規(guī)定要求的資質(zhì)等級，屬三級暫定資質(zhì)的，必須是在一年有效期內(nèi)。

　　(三)公開招投標工作應(yīng)該由業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會直接實施，集體確定。

　　(四)招投標時應(yīng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及屬全體業(yè)主所有的經(jīng)營性收入的使用分配、分成做出明確的規(guī)定，并在合同或附件中明確。

　　(五)招投標結(jié)果，合同、服務(wù)等級及附件的全部內(nèi)容，應(yīng)按《條例》規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

　　(六)物業(yè)服務(wù)委托合同必須使用蘇州市物業(yè)管理委托合同格式文本，依照江蘇省《住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》和物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H需要制定，并及時到房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理，參照本細則執(zhí)行。

　　第三十五條 動遷房小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)由所屬街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)自行制定實施辦法。

　　第三十六條 本細則自頒布之日起施行。

　　附件：代表大會、業(yè)主委員會籌建工作附表.rar

篇2：業(yè)主委員會工作細則

一、業(yè)主委員會職責

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),必須通過招標或其他公開透明的方式進行,并必須最終得到三分之二以上全體業(yè)主確認同意后,業(yè)主委員會才有權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理條例》代表小區(qū)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。
業(yè)主委員會簽署合同(包括物業(yè)管理服務(wù)合同)的期限,一般不超過業(yè)主委員會的任期;物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)必須具有國家頒發(fā)的物業(yè)管理的資質(zhì)證書或相應(yīng)資格,并須有兩年以上管理相似社區(qū)的經(jīng)驗。
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
對業(yè)主向物業(yè)公司報修三次以上,物業(yè)公司不能解決的問題,可由業(yè)主委員會出面向物業(yè)公司提出書面意見。
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)當業(yè)主違反《業(yè)主公約》、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會制定的基本管理制度、或業(yè)主委員會制定的管理制度時,代表全體業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序,行使程序中的權(quán)利,履行程序中的義務(wù)并承擔有效的法律文書確定的責任;
(六)擬訂選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案,報業(yè)主大會決定;
(七)審議物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專項服務(wù)委托合同、收費標準和服務(wù)標準,報業(yè)主大會決定;
(八)擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案,報業(yè)主大會決定;
(九)擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》修改方案,報業(yè)主大會決定;
(十)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案,報業(yè)主大會決定;
(十一)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案,報業(yè)主大會決定;
(十二)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、更新、改造的方案,報業(yè)主大會通過后組織實施和竣工驗收;
(十三) 擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案,報業(yè)主大會決定;
(十四)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和其它企業(yè)或個人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行物業(yè)管理服務(wù)以外的經(jīng)營活動;
(十五)業(yè)主大會及《業(yè)主公約》賦予的其它職權(quán);

二、業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。
定期會議每月第二周周六晚八點召開一次。

在下列情況下,應(yīng)當召開業(yè)主委員會臨時會議:
(一)業(yè)主委員會主任或者副主任認為必要,書面要求召開;
(二)三分之一業(yè)主委員會委員書面要求召開的;
(三)十名以上業(yè)主書面要求召開的;
按照前款要求召開業(yè)主委員會臨時會議的,業(yè)主委員會主任應(yīng)該在15天內(nèi)召開業(yè)主委

篇3：朝陽園業(yè)主委員會工作細則（2008）

　　朝陽園業(yè)主委員會工作細則(20**)

　　朝陽園業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)在全面恪守朝陽園業(yè)主大會通過的《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》的原則下，為保證業(yè)委會工作公平、公正、公開，特此公示朝陽園業(yè)委會工作細則如下：

　　一. 業(yè)主委員會

　　1. 根據(jù)《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第7.1條的規(guī)定，業(yè)委會由7名委員組成。

　　2.為了保證業(yè)委會全體委員對業(yè)委會工作的責任和熱情，本屆業(yè)委會根據(jù)《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第7.6條的內(nèi)容，由各委員擔任輪值執(zhí)行主任的方式進行工作，執(zhí)行主任的輪值期為三個月。 執(zhí)行主任是業(yè)委會會議的組織者及召集人，并負責業(yè)委會秘書日常工作的管理;執(zhí)行主任不能履行職責時，應(yīng)書面(含電郵)委派其他一名委員臨時代替執(zhí)行主任職責,同時抄送所有委員并秘書備案。

　　3. 業(yè)委會秘書。根據(jù)《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第1.3條的規(guī)定，即：業(yè)委會應(yīng)至少聘請一名秘書。秘書應(yīng)按業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)委會制度及決議完成業(yè)委會的日常事務(wù)，并作為業(yè)委會公章的保管人。本屆業(yè)委會暫定聘請秘書一名。

　　二.業(yè)主委員會議事細則

　　1.業(yè)委會對外發(fā)出的書面文件、發(fā)布的信息，應(yīng)符合《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第8.1條的規(guī)定，即：以業(yè)主大會和業(yè)主委員會名義對外發(fā)出的書面文件，均應(yīng)加蓋業(yè)主委員會公章。

　　2.業(yè)委會公章的保管、使用，必須符合《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第8條業(yè)委會公章的規(guī)定。

　　3.園區(qū)重要議題。根據(jù)《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第3.3/6.4條的規(guī)定，園區(qū)重要議題業(yè)委會需采用書面征求意見方式由全體朝陽園的業(yè)主表決。

　　4.業(yè)委會議題。業(yè)委會議題的提議人可由任意1名業(yè)委會委員擔任。每一個議題應(yīng)單獨做成一份書面文件(接受由提議人本人發(fā)出的電子郵件的方式提議)。

　　5.朝陽園業(yè)主和住戶可將其提議整理為書面文件，交由任意1名業(yè)委會委員作為提議人，遞交業(yè)委會討論、表決。

　　6.朝陽園業(yè)委會議題的表決應(yīng)按照《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》 第7.2條的規(guī)定，即：業(yè)主委員會決議應(yīng)該有至少半數(shù)(即4名)以上委員無條件同意方可，每一位委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)委會委員對議題文件的表決，均以無條件同意該議題的委員簽名的形式(含電郵簽名)做出。業(yè)委會議題文件在獲得4名以上(含4名)委員無條件簽名時，形成業(yè)委會決議。

　　7.未通過業(yè)委會表決的議題，可經(jīng)議題提議人參考其他委員的意見，整理為新的議題后，重新提交業(yè)委會表決。

　　8.形成業(yè)委會決議的議題，應(yīng)建立公示制度,在一周的公示期內(nèi)業(yè)主和住戶如對其決議的議題有任何異議,請通過書面、電郵、面談等方式向業(yè)委會表述，業(yè)委會將本著尊重的態(tài)度對待，如在公示期內(nèi)反對意見超過全體業(yè)主總數(shù)3%左右，即：50戶，業(yè)委會將擱置決議實施，重新討論。公示期后，反對意見不足相應(yīng)數(shù)額，將由執(zhí)行主任根據(jù)議題情況組織相應(yīng)委員依照決議內(nèi)容執(zhí)行實施。

　　9.業(yè)委會定于每周日下午2：00在會所多功能廳召開業(yè)委會例會，但也可根據(jù)實際情況調(diào)整會議召開時間。例會主要內(nèi)容為討論、表決相應(yīng)議題;聽取相關(guān)委員對已通過表決議題執(zhí)行情況的匯報;結(jié)合業(yè)委會近期工作要點研究園區(qū)相關(guān)事宜;審議業(yè)主大會經(jīng)費預(yù)算及支出情況等。

　　10.業(yè)委會例會主持人應(yīng)由執(zhí)行主任擔任。執(zhí)行主任因故無法出席會議時，應(yīng)提前書面(含電郵)委派其他一名委員臨時代替執(zhí)行主任主持例會。

　　11.根據(jù)《朝陽園業(yè)主大會議事規(guī)則》第7.8.1條，即：業(yè)主委員會應(yīng)允許業(yè)主參加旁聽業(yè)主委員會會議;業(yè)委會歡迎所有對園區(qū)事務(wù)有興趣的業(yè)主和住戶列席會議，同時也會根據(jù)相應(yīng)會議議題邀請物業(yè)服務(wù)及其它相關(guān)部門人員列席會議，但以上參會人員對會議決議沒有表決權(quán)，且會議主持人有權(quán)決定上述人員的發(fā)言權(quán)和發(fā)言時間。

　　12.業(yè)委會例會應(yīng)有書面形式的會議紀要。會議紀要包括：參會人員、議題的表決情況、會議的其他內(nèi)容。由秘書負責在會后整理，送達全體委員確認后公示。

　　13.設(shè)立委員接待日。為了加強業(yè)委會委員與業(yè)主和住戶的溝通與交流，業(yè)委會定于每周六為委員接待日;周六12：00-18：30在業(yè)委會辦公室安排委員與大家直接交流，聽取意見，業(yè)主和住戶也可在這個時間將自己的議題送交當值委員轉(zhuǎn)業(yè)委會討論、表決。業(yè)委會可根據(jù)實際情況調(diào)整接待日的時間。

　　14.貫徹執(zhí)行政府相關(guān)規(guī)定: 業(yè)委會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)委會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　朝陽園業(yè)主委員會

　　20**年4月20日