物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀的七個(gè)擔(dān)憂

　　一、牽強(qiáng)附會(huì)的市場(chǎng)邏輯

　　近幾年，轉(zhuǎn)型升級(jí)是物業(yè)管理行業(yè)最時(shí)尚的話題，大有“言不稱轉(zhuǎn)型，必被稱落伍”之架勢(shì)。順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)深化改革的大勢(shì)，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，自然無可厚非，但如果將轉(zhuǎn)型升級(jí)的動(dòng)機(jī)，僅僅歸因于行業(yè)面臨的一些難題和困境，則似乎是回避矛盾的托詞，難逃掩耳盜鈴之嫌。

　　兩個(gè)最典型的似是而非的偽命題：一是價(jià)格失靈緣于政策保守;二是轉(zhuǎn)型升級(jí)緣于行業(yè)虧損。

　　之所以將“價(jià)格失靈緣于政策保守”定性為偽命題，是因?yàn)橐恍┑胤轿飿I(yè)服務(wù)價(jià)格缺乏彈性固然與政府指導(dǎo)價(jià)的僵化有關(guān)，但價(jià)格政策并非造成物業(yè)服務(wù)價(jià)格困境的決定性因素。物業(yè)服務(wù)存在價(jià)格失靈，是物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制的特殊性決定的。物業(yè)服務(wù)價(jià)格的成本決定性、物業(yè)服務(wù)合約的長(zhǎng)期性以及價(jià)格決策的多數(shù)表決制，都嚴(yán)重制約供求變化與價(jià)格漲落之間的雙向調(diào)節(jié)作用。物業(yè)服務(wù)存在價(jià)格失靈，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展階段的特殊性決定的，供需雙方之間在消費(fèi)理念、競(jìng)價(jià)能力和商業(yè)信任上存在的差異，都嚴(yán)重影響了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間價(jià)格共識(shí)的達(dá)成。

　　解決價(jià)格失靈難題，不僅需要假以時(shí)日，等待買賣雙方逐漸形成共識(shí)，更應(yīng)當(dāng)積極推行國(guó)際通行的酬金制收費(fèi)模式，僅僅依靠政策的放開是不夠的!

　　之所以將“轉(zhuǎn)型升級(jí)緣于行業(yè)虧損”定性為偽命題，是因?yàn)槿魏涡袠I(yè)生存發(fā)展的基石，是其主要商業(yè)活動(dòng)(產(chǎn)品)的良性循環(huán)，任由物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)(主業(yè))虧損，希望通過多種經(jīng)營(yíng)(輔業(yè))盈利解決行業(yè)生存發(fā)展問題，是違背基本商業(yè)邏輯的飲鴆止渴。

　　一個(gè)沒有利潤(rùn)的行業(yè)是不可持續(xù)的，物業(yè)服務(wù)業(yè)不是公益事業(yè)。一個(gè)主業(yè)虧損，輔業(yè)補(bǔ)貼的行業(yè)是可悲的!

　　上述兩個(gè)偽命題，在邏輯上牽強(qiáng)附會(huì)，在方法上避重就輕，這種認(rèn)識(shí)誤區(qū)的危害性有三：一是掩蓋物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的深層次矛盾;二是矮化物業(yè)管理的行業(yè)價(jià)值和行業(yè)形象;三是惡化物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展環(huán)境。

　　在商言商，請(qǐng)永遠(yuǎn)記住經(jīng)濟(jì)學(xué)泰斗弗里德曼的名言：世界上沒有免費(fèi)的午餐。

　　二、舍本逐末的商業(yè)創(chuàng)新

　　創(chuàng)新不等于轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型不等于轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)行不等于跨界。當(dāng)我們決定創(chuàng)新或者轉(zhuǎn)型時(shí)，不要忘記本行是什么?當(dāng)我們決心轉(zhuǎn)行或者跨界時(shí)，不要忘記本錢在哪兒?

　　任何商業(yè)創(chuàng)新，如果離開既有企業(yè)運(yùn)作軌道和經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)，就無異于拔苗助長(zhǎng)和自欺欺人。

　　任何商業(yè)創(chuàng)新，如果離開對(duì)具體行業(yè)以及具體企業(yè)個(gè)性的把握，就無異于照貓畫虎和削足適履。

　　任何商業(yè)創(chuàng)新，如果離開主打產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保障，就無異于標(biāo)新立異和嘩眾取寵。

　　舍本逐末的商業(yè)創(chuàng)新注定不可能成功，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該避免發(fā)生“播下的是龍種，收獲的是跳蚤”的鬧劇。

　　三、喪失底線的惡性競(jìng)爭(zhēng)

　　“一邊吃著物業(yè)管理的飯，一邊砸著物業(yè)管理的鍋”，是對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)的形象描繪。喪失底線的惡性競(jìng)爭(zhēng)，正在不斷侵蝕著物業(yè)管理本不強(qiáng)壯的市場(chǎng)肌體。

　　物業(yè)管理的第一個(gè)黃金十年，是伴隨著房地產(chǎn)的黃金十年同生共長(zhǎng)的。物業(yè)管理的第二個(gè)黃金十年，是否能夠伴隨著后勤服務(wù)社會(huì)化和公共服務(wù)市場(chǎng)化改革的推進(jìn)應(yīng)運(yùn)而生?我有一種擔(dān)憂，擔(dān)憂愈演愈烈的惡性競(jìng)爭(zhēng)，可能將第二個(gè)黃金十年扼殺在搖籃。

　　造成“劣幣驅(qū)除良幣”的惡性競(jìng)爭(zhēng)，主要有兩方面原因：一方面，大量政府采購(gòu)以及國(guó)企“三供一業(yè)”改革，保守地采用最低價(jià)中標(biāo)的招投標(biāo)規(guī)則，甚至不惜違反《招投標(biāo)法》第四十一條“投標(biāo)價(jià)格不得低于成本”的除外規(guī)則;另一方面，少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)規(guī)則，投機(jī)取巧、弄虛作假，人為壓低投標(biāo)價(jià)格以排擠競(jìng)爭(zhēng)同行，甚至違反誠(chéng)實(shí)信用的商業(yè)規(guī)則，采取低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)簽約的方式，謀取不正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)利益。

　　“怨不得別人，臭名昭著的行業(yè)自釀苦果自己咽?！泵绹?guó)著名律師德肖維茨在抨擊律師業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)如是說。災(zāi)難面前無幸存，物業(yè)管理行業(yè)也是如此。

　　四、貪大求快的盲目擴(kuò)張

　　不切實(shí)際、不顧后果的市場(chǎng)擴(kuò)張，具有很大的盲目性，是先做大再做強(qiáng)的中國(guó)式創(chuàng)業(yè)理念的行動(dòng)表達(dá)。

　　物業(yè)管理行業(yè)近年來似乎也彌漫著一股“大躍進(jìn)”的浮躁氣息。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來講，缺乏科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范管理和商業(yè)資源相匹配的擴(kuò)張，常常欲速而不達(dá)，其興也勃，其亡也忽，貌似鴻篇巨制的壯舉，最終可能曇花一現(xiàn)，落得一地雞毛的結(jié)局。

　　榜樣的力量是無窮的。失敗者可以有不同的原因，成功者卻具有共同的特質(zhì)。

　　拒絕商業(yè)誘惑，是美國(guó)西南航空成功的奧秘。該公司之所以保持30多年持續(xù)盈利的紀(jì)錄，主要在于做到“三個(gè)專注”與“三個(gè)不為所動(dòng)”：一是專注于以利潤(rùn)增長(zhǎng)為發(fā)展戰(zhàn)略，不為擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的引誘所動(dòng);二是專注于短途飛行的市場(chǎng)目標(biāo)，不為洲際航線市場(chǎng)份額的引誘所動(dòng);三是專注于運(yùn)營(yíng)波音737型飛機(jī)，不為大型航空器市場(chǎng)形象的引誘所動(dòng)。

　　保持戰(zhàn)略定力，是中國(guó)華為集團(tuán)致勝的法寶?！安辉诜菓?zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上消耗戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力量”，該公司在找到戰(zhàn)略方向后，三十年如一日，心無旁騖地聚焦于信息與通信技術(shù)領(lǐng)域，方才成就今日之全球遙遙領(lǐng)先的戰(zhàn)略目標(biāo)?！霸诖髾C(jī)會(huì)時(shí)代，千萬不要機(jī)會(huì)主義”，任正非是這么說的，也是這么做的。正是因?yàn)槟軌蛟诜康禺a(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的暴利面前保持戰(zhàn)略定力，拒絕投機(jī)，不走捷徑，任正非才成為這一代企業(yè)家的翹楚。

　　五、自欺欺人的網(wǎng)絡(luò)恐慌

　　互聯(lián)網(wǎng)是利器，但不是萬能的神器?；ヂ?lián)網(wǎng)是服務(wù)于商業(yè)根本利益的，如果不能為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，如果不能為最終用戶提供價(jià)值，互聯(lián)網(wǎng)就僅僅只是一項(xiàng)技術(shù)。

　　所以，面對(duì)當(dāng)下存在的互聯(lián)網(wǎng)恐慌和神話，楊元慶作出以下論斷：

　　互聯(lián)網(wǎng)概念被過分夸大了，互聯(lián)網(wǎng)的確帶動(dòng)了企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的變革，但互聯(lián)網(wǎng)并不能代替一切，沒有也不可能顛覆傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的根本價(jià)值。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮，既不用恐慌，也沒有必要迷茫?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，是通過實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值來實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。國(guó)家推行“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，是要求我們充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，并不是要求每個(gè)行業(yè)每個(gè)企業(yè)都去搞互聯(lián)網(wǎng)。

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略的核心思想有兩條：

　　一是拓展互聯(lián)網(wǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域融合的廣度和深度;

　　二是推進(jìn)形成網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)同互動(dòng)的發(fā)展格局。

　　沒有金剛鉆，別攬瓷器活。要真正發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)工具在物業(yè)管理實(shí)踐中的作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備以下四個(gè)條件：一是基礎(chǔ)設(shè)施的智能化;二是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的信息化;三是基本流程的網(wǎng)絡(luò)化;四是基層員工的專業(yè)化。

　　面對(duì)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的喧囂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備好了嗎?面對(duì)O2O概念的誘惑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否保持清醒?

　　六、急功近利的資本膜拜

　　資本是一把讓人愛恨交加的雙刃劍。套用《北京人在紐約》片首語的句式，我們可以形象地比喻資本市場(chǎng)的魔力：

　　如果你愛她，就把她送到資本市場(chǎng)，那兒是天堂;如果你恨她，就把她送到資本市場(chǎng)，那兒是地獄。

　　有一篇微信文章叫《急死的中國(guó)人》，非常生動(dòng)地刻畫出當(dāng)代中國(guó)人的急功近利，特點(diǎn)之一就是許多人希望用最少的付出最快地得到最大的回報(bào)。資本市場(chǎng)無疑是最容易實(shí)現(xiàn)又快又好回報(bào)的地方，而少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市，似乎點(diǎn)燃了更多同行的夢(mèng)想。

　　事實(shí)上，沒有一種付出是可以立即得到回報(bào)的，除了鐘點(diǎn)工。

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，在蠢蠢欲動(dòng)登陸資本市場(chǎng)之前，是否可以冷靜下來，回答以下四個(gè)問題：一，你缺錢嗎(融資需求)?二，你的錢從哪兒來(融資途徑)?三，你籌來的錢用在哪兒(投資方向)?四，你能為股東賺多少錢(資本回報(bào))?

　　對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，在雄心勃勃進(jìn)軍資本市場(chǎng)之際，是否應(yīng)當(dāng)理性思考，回答以下兩個(gè)問題：一，是資本市場(chǎng)服務(wù)于物業(yè)管理市場(chǎng)?還是物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)于資本市場(chǎng)?二，企業(yè)上市之后，資本能不能服務(wù)于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略?能不能提升物業(yè)管理行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力?

　　七、漸行漸遠(yuǎn)的職業(yè)精神

　　維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的，除了冷冰冰的法律合約，還有溫情脈脈的職業(yè)道德。建立在商業(yè)倫理基礎(chǔ)之上的職業(yè)精神，是持久穩(wěn)定、和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系的基石。

　　職業(yè)精神的底線，是由僧人堅(jiān)守著，“當(dāng)一天和尚撞一天鐘”，說的就是職業(yè)本份;職業(yè)精神的最高境界，詞人曾經(jīng)做過最好的注釋，柳永的“衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴”便是明證。

　　當(dāng)今中國(guó)，超英已成現(xiàn)實(shí)，趕美亦非神話，然而物質(zhì)的繁榮并未帶來精神的同步提升，假冒偽劣充斥市場(chǎng)，心浮氣躁迷漫職場(chǎng)，信任危機(jī)無處不在......職業(yè)精神的缺失，已成為各行各業(yè)普遍滋生的痼疾。物業(yè)管理行業(yè)能否置身事外、潔身自好?

　　三十多年來，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模、客戶群體、從業(yè)人員和營(yíng)業(yè)收入在大踏步地向前邁進(jìn)，但職業(yè)精神卻似乎漸行漸遠(yuǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)、資本市場(chǎng)和“萬眾創(chuàng)新”的熱鬧中，似乎淡忘了職業(yè)精神的存在價(jià)值，誠(chéng)信、勤勉、專精、盡責(zé)、奉獻(xiàn)，這些閃鑠著人性光輝的詞匯，似乎失去了往日的光彩，長(zhǎng)此以往，必然導(dǎo)致行業(yè)持續(xù)發(fā)展根基的喪失。

篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問題

　　舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點(diǎn)

　　要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，因?yàn)橹挥姓J(rèn)識(shí)其特點(diǎn)后，我們才能有針對(duì)性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。

　　舊城區(qū)是城市在長(zhǎng)期發(fā)展和演變過程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對(duì)應(yīng)于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點(diǎn)。

　　第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。

　　解放以后，我國(guó)陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對(duì)居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時(shí)代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關(guān)方面估計(jì)，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。

　　一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯(cuò)，而且居住和經(jīng)營(yíng)交織。

　　第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。

　　就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時(shí)間至少是2至20年不等，有的時(shí)間甚至還要久遠(yuǎn)，舊城區(qū)由于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。

　　第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀(jì)90年代后才比較深入地開展的，實(shí)行住房社會(huì)化、商品化、私有化的時(shí)間不長(zhǎng)。在這之前，我國(guó)一直實(shí)行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國(guó)家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)，福利性住房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的一個(gè)社會(huì)顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價(jià)出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時(shí)，即使沒有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達(dá)到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。

　　舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國(guó)家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費(fèi)觀念陳舊。

　　舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當(dāng)多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費(fèi)觀念比較滯后，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱。

　　二、現(xiàn)狀

　　舊區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴(yán)重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對(duì)整個(gè)居住環(huán)境進(jìn)行管理，既不適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的、改善居住條件的要求，也不適應(yīng)兩個(gè)文明建設(shè)的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，同時(shí)物業(yè)管理還可以把整個(gè)城市的管理水平帶動(dòng)起來，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)。

　　從20世紀(jì)80年代初，我國(guó)物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來的優(yōu)越性越來越明顯，這對(duì)舊城區(qū)居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費(fèi)及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識(shí)增強(qiáng)，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務(wù)。 　　同時(shí)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立，以前政府對(duì)城市房屋實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢(shì)逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理提供了良好機(jī)遇。

　　由此可見，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。深圳在全國(guó)舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會(huì)招標(biāo)物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會(huì)各界的關(guān)注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，經(jīng)過激烈競(jìng)爭(zhēng)，深圳萬科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時(shí)間長(zhǎng)，房屋設(shè)施老化、配套不齊，管理費(fèi)低，經(jīng)費(fèi)少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行全面的整治，加強(qiáng)各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號(hào)。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實(shí)效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風(fēng)新村管理處對(duì)舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。

　　東風(fēng)新村管理處從強(qiáng)化舊城區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際出發(fā)，對(duì)原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，分割為若干個(gè)便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來的管理體制，運(yùn)作新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，多渠道籌措資金對(duì)安康小區(qū)進(jìn)行綜合恢復(fù)整治，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理，整治車柵、路，開展優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)間的努力，一個(gè)寧?kù)o、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因?yàn)樵撔^(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評(píng)為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開始對(duì)舊區(qū)實(shí)施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達(dá)到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設(shè)備設(shè)施完好，環(huán)境美化綠化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)及時(shí)，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達(dá)5500萬平米，市政府撥款達(dá)4000多萬元。遼寧省經(jīng)過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個(gè)，占應(yīng)改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。

　　總的說來，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績(jī)和突破，但由于舊區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，而且環(huán)境較差，設(shè)施設(shè)備不完善并且年久失修，同時(shí)由于舊區(qū)規(guī)?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個(gè)突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變

　　由于舊城區(qū)多年來一直實(shí)行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩重，福利性思想、濃。在開展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時(shí)難以接受"自己花錢買服務(wù)"的方式，認(rèn)為幾十年來都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，觀念一時(shí)難以較變過來，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務(wù)者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務(wù)不到位。

　　第二，舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，實(shí)施物業(yè)管理難度大

　　舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴(yán)重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，致使物業(yè)管理實(shí)施難度大。

　　第三，群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見多

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求越來越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點(diǎn)，而且物業(yè)公司服務(wù)往往又不到位，這就使得居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，致使群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見大。

　　第四，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺乏

　　新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)困難的問題，舊城區(qū)在這方面的問題更加嚴(yán)重。舊城區(qū)有相當(dāng)多的居民將居住的公房購(gòu)為私有，但購(gòu)房過程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時(shí)由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟(jì)隨能力相當(dāng)有限，政府在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)少之又少，對(duì)物業(yè)管理公司而言無疑是雪上加霜，經(jīng)營(yíng)舉步維艱，虧損嚴(yán)重。

　　第五，業(yè)主自治自律意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)制度不健全

　　雖然按規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)，但由于業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業(yè)主委員會(huì)制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國(guó)監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。

　　三、發(fā)展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關(guān)系愈來愈密切。他們不僅關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動(dòng)，而且對(duì)社區(qū)的服務(wù)和管理、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機(jī)遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當(dāng)大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。我們應(yīng)該根據(jù)舊城區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合城市社區(qū)建設(shè)，探索適應(yīng)舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。

　　第一，領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干

　　舊城區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，普通群眾密切相關(guān)的工作。領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干是關(guān)鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績(jī)，很大程度上在于領(lǐng)導(dǎo)重視，親自抓。因?yàn)橹挥蓄I(lǐng)導(dǎo)重視，才有利于政策的制定和落實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動(dòng)舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實(shí)處。同時(shí)由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領(lǐng)導(dǎo)在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制

　　首先要加強(qiáng)思想宣傳工作。舊城區(qū)因?yàn)橐郧耙恢睂?shí)行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理，難度相當(dāng)大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動(dòng)，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心增強(qiáng)群眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。 　　其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)，要明白管理與服務(wù)是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應(yīng)新的形勢(shì)的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實(shí)行企業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺(tái)階。

　　第三，加強(qiáng)舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件

　　針對(duì)舊城區(qū)普遍存在基礎(chǔ)差、配套設(shè)施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對(duì)房屋進(jìn)行更新改造，對(duì)房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務(wù)設(shè)施的完善，道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施相協(xié)調(diào)，進(jìn)行綜合治理。政府要制定出臺(tái)舊城區(qū)新的實(shí)施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實(shí)施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)。

　　第四，理順關(guān)系，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

　　舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項(xiàng)，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設(shè)施，社區(qū)文化、有償服務(wù)、裝修管理等，全部交由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施統(tǒng) 一的社會(huì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。

　　同時(shí)，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過業(yè)主委員會(huì)選聘，實(shí)行一個(gè)小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度。建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華曾在1999年5月 份"全國(guó)的物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)。"在舊區(qū)的公有住宅出售達(dá)到309毛-509b比 例后，政府有關(guān)部門(特別是房管所)要指導(dǎo)居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選 聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機(jī)制

　　舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理就是承擔(dān)了政府的一部分責(zé)任，小區(qū)原有的建筑 和配套設(shè)施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設(shè)施等，這些費(fèi)用原本應(yīng)由政府補(bǔ)貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔(dān)。可以采取"政府優(yōu)惠一點(diǎn)，向住戶收一點(diǎn)"的方式，一方面政府在稅費(fèi)等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟(jì)承受能力收一部分。

　　同時(shí)，物業(yè)公司可以開展多種形式的有償服務(wù)，多層次，多角度滿足并服務(wù)于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機(jī)制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等基礎(chǔ)設(shè)施等資源，開辦一些立足小區(qū)，面向社會(huì)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在為居民提供方便搞好服務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發(fā)服務(wù)。通過開發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設(shè)的再次投入，以彌補(bǔ)舊區(qū)設(shè)計(jì)的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務(wù)，增強(qiáng)了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　第六，逐步推行適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舊城區(qū)物業(yè)管理模式

　　要根據(jù)舊城區(qū)實(shí)際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。

　　一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和動(dòng)作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)公司，并按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求建立合同關(guān)系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務(wù)，真正實(shí)施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中提高質(zhì)量水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)。

　　二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對(duì)公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務(wù)于住戶，對(duì)私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式。

　　三是對(duì)條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過整治，完善基礎(chǔ)工作，采取招投標(biāo)形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中去。

　　第七、結(jié)合社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展

　　要抓住目前社區(qū)建設(shè)大力發(fā)展的時(shí)機(jī)，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)；另一方面為促進(jìn)社區(qū)建設(shè)作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　總的說來，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實(shí)際情況，逐漸探索出一套適應(yīng)舊城區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式。

篇3：香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來發(fā)展

　　香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來發(fā)展

　　香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干產(chǎn)業(yè)，近十多年來，與地產(chǎn)業(yè)一脈相承的“物業(yè)管理”行業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。然而，市民對(duì)生活質(zhì)素要求越來越高，新的信息手段，也成了物業(yè)管理公司提升自身素質(zhì)的契機(jī)。今年SARS疫情在香港肆虐后，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。

　　一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　在香港時(shí)常經(jīng)濟(jì)和法治社會(huì)的大環(huán)境下，專業(yè)、規(guī)范和高質(zhì)素的物業(yè)管理，推動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，亦為市民提供了一個(gè)愜意、舒適的生活環(huán)境。從整體上看，目前香港物業(yè)管理呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　(一)法制化程度高。

　　香港物業(yè)管理領(lǐng)域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和著名業(yè)主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關(guān)于各業(yè)主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權(quán)利、利益和責(zé)任，在土地注冊(cè)處注冊(cè)，并對(duì)大廈全體業(yè)主和租客有約束力的協(xié)議。為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，香港政府制訂并完善了一系列法律法規(guī)，如氣體安全條例、消防安全條例、危險(xiǎn)物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護(hù)衛(wèi)條例等，其中最為重要的是《建筑物管理?xiàng)l例》。為便于業(yè)主組織法團(tuán)管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業(yè)主法團(tuán))條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理?xiàng)l例》，成為香港物業(yè)管理領(lǐng)域最基本的法律?，F(xiàn)今，在法律的指導(dǎo)之下，業(yè)主更加積極參與管理自己的物業(yè)，截止20**碾月，全港已有6464個(gè)業(yè)主立案法團(tuán)(業(yè)主委員會(huì))成立。因此，從法團(tuán)的成立，法團(tuán)與物業(yè)管理公司的權(quán)責(zé)，到物業(yè)管理的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，基本實(shí)現(xiàn)了有法可依。

　　(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務(wù)私營(yíng)化，加劇物業(yè)管理公司間的競(jìng)爭(zhēng)，管理更趨專業(yè)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，香港約有4萬多幢私人樓宇，超過25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴(yán)重，加之大廈業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯(lián)同政府幾個(gè)部門，從2000年開始推行“屋宇維修統(tǒng)籌計(jì)劃”，協(xié)助業(yè)主和立案法團(tuán)解決樓宇的維修和管理問題。另一方面，負(fù)責(zé)政府物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業(yè)，變?yōu)楸O(jiān)管物業(yè)管理公司工作、改善社區(qū)環(huán)境和執(zhí)行法定職務(wù)，將辦公大樓和宿舍外判給物業(yè)管理公司管理，每年為政府節(jié)省3300萬港幣。香港房委會(huì)也采用同樣的方法，通過推行“私營(yíng)機(jī)構(gòu)更多參與屋村管理及維修保養(yǎng)服務(wù)計(jì)劃”，將管理的物業(yè)逐步移交給私人物業(yè)管理公司。這些既給物業(yè)管理公司提供了商機(jī)，同時(shí)提出了挑戰(zhàn)，加劇了競(jìng)爭(zhēng)。過去數(shù)年間，公司經(jīng)理人酬金(利潤(rùn))和總部開支占大廈管理費(fèi)的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業(yè)管理公司必須厲行節(jié)約，控制成本，很多時(shí)候還需要接受集團(tuán)公司或母公司在資源上的支持。

　　(三)政府和物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)的角色越來越重要。

　　香港政府民政事務(wù)總署負(fù)責(zé)私人大廈的管理，幫助業(yè)主自行處理有關(guān)大廈管理和業(yè)主立案法團(tuán)運(yùn)作的事務(wù)。民政事務(wù)總署牽頭成立一個(gè)跨政府部門和專業(yè)團(tuán)體(律師會(huì)、會(huì)計(jì)師公會(huì)、測(cè)量師學(xué)會(huì)等)的大廈管理資源中心，免費(fèi)為業(yè)主和業(yè)主立案法團(tuán)提供各類信息、咨詢服務(wù)和意見，協(xié)調(diào)處理紛爭(zhēng)。香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)于1990年成立，截止20**年年底，協(xié)會(huì)會(huì)員超過80家。根據(jù)協(xié)會(huì)的章程，加入?yún)f(xié)會(huì)必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實(shí)際管理樓宇的經(jīng)驗(yàn);二是公司目前管理超過1000個(gè)住宅單位或超過30000平方米的工業(yè)用地或超過10000平方米的商業(yè)單位。因此，協(xié)會(huì)包括了香港實(shí)力最雄厚、規(guī)模最大的物業(yè)管理公司，同時(shí)，是否加入?yún)f(xié)會(huì)成為評(píng)定公司專業(yè)水平和規(guī)模聲譽(yù)的重要標(biāo)志之一。在議標(biāo)、定標(biāo)中，加入?yún)f(xié)會(huì)的可以多得分。協(xié)會(huì)不僅積極向政府和社會(huì)各界反映業(yè)界意見，還通過培訓(xùn)、出版刊物、對(duì)外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業(yè)服務(wù)質(zhì)素。20**年7月，協(xié)會(huì)與香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)、房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)等專業(yè)團(tuán)體，簽署“香港房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”，整合各專業(yè)團(tuán)體的資源，提高協(xié)調(diào)、咨詢和服務(wù)的能力。

　　二、香港物業(yè)管理的未來發(fā)展

　　香港經(jīng)濟(jì)在60年代末開始起飛，帶動(dòng)地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。各式多層大廈和新式大型屋苑發(fā)展起來，以往只提供“看更保安”式服務(wù)的大廈管理已不合時(shí)宜。物業(yè)管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作，而且還包括大廈的全面維修保養(yǎng)、社區(qū)建設(shè)、財(cái)務(wù)管理、環(huán)保管理和屋宇增值等。隨著進(jìn)入本世紀(jì)的電腦資訊時(shí)代，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，并呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　(一)物業(yè)管理突出服務(wù)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)以人為本、與時(shí)俱進(jìn)。

　　為擺正公司與業(yè)主的位置，不少物業(yè)管理公司在名稱增加“服務(wù)”二字，突出服務(wù)的本質(zhì)特點(diǎn)，避免讓人產(chǎn)生歧義。另一方面，面對(duì)新近提出“全優(yōu)居住素質(zhì)”概念，物業(yè)管理不只追求最低成本，更強(qiáng)調(diào)提升質(zhì)素，滿足業(yè)主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會(huì)公義。對(duì)物業(yè)管理提出了“五星”級(jí)一站式以客為本的服務(wù)，利用互聯(lián)網(wǎng)的普及，在電腦服務(wù)領(lǐng)域不斷推陳出新。如香港富城物業(yè)管理集團(tuán)在90年代推出了“富城智能管理”的營(yíng)運(yùn)模式，啟動(dòng)24小時(shí)客戶服務(wù)熱線，通過互聯(lián)網(wǎng)將公司各部門與所管理的屋苑聯(lián)系起來，便于客戶獲取屋苑信息、網(wǎng)上預(yù)訂屋苑設(shè)施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。專家估計(jì)，智能化建筑將成為21世紀(jì)建筑業(yè)的主流，智能建筑的運(yùn)行費(fèi)用和能耗比常規(guī)建筑要低30%-40%。

　　(二)進(jìn)一步突出專業(yè)化。

　　以往觀念認(rèn)為，物業(yè)管理是一門易于經(jīng)營(yíng)、成本較低和回報(bào)有保障的行業(yè)，因此，技術(shù)水平不高，專業(yè)性不強(qiáng)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和大量公營(yíng)房屋交由私營(yíng)公司接管，政府設(shè)立發(fā)牌制度，促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)一步追求專業(yè)精神，提高競(jìng)爭(zhēng)力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經(jīng)理注冊(cè)條例》，將專業(yè)房屋經(jīng)理引入注冊(cè)制度。這些房屋經(jīng)理來自香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)和測(cè)量師學(xué)會(huì)等專業(yè)團(tuán)體，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其重要性日漸為社會(huì)所認(rèn)識(shí)。在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，公司擁有多少名專業(yè)人才，是其中一項(xiàng)重要因素。

　　(三)對(duì)實(shí)施強(qiáng)制性專業(yè)物業(yè)管理的呼聲越來越強(qiáng)烈。

　　根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》，香港對(duì)大廈實(shí)施自愿物業(yè)管理制度，但鼓勵(lì)引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，同時(shí)，政府主管部門可以對(duì)有嚴(yán)重問題的大廈實(shí)施強(qiáng)制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問題非常嚴(yán)重，其維修引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。今年SARS在香港大規(guī)模爆發(fā)后，尤其是淘大花園出現(xiàn)

　　嚴(yán)重疫情，迫使公眾進(jìn)一步關(guān)注大廈的物業(yè)管理，要求政府以強(qiáng)制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規(guī)模較小單幢大廈的物業(yè)管理工作。香港學(xué)者葉毅明認(rèn)為：“香港法律對(duì)建筑物設(shè)計(jì)有非常嚴(yán)格的規(guī)定，但對(duì)生命安全沒有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監(jiān)管嚴(yán)重不足?？茖W(xué)及專業(yè)的房屋管理服務(wù)，可以在一定程度上補(bǔ)救大廈設(shè)計(jì)硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預(yù)防性的保養(yǎng)服務(wù)需要由專業(yè)性的管理公司統(tǒng)籌處理?！?/p>

　　(四)善用資源，綠色物業(yè)管理的思想深入人心。

　　將環(huán)保概念引入物業(yè)管理，是大勢(shì)所趨。ISO14001環(huán)境管理體系正在香港物業(yè)管理公司中廣泛推行，致力于污染的預(yù)防和控制，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。環(huán)保綠色物業(yè)管理除了常規(guī)物業(yè)管理的內(nèi)容外，還包括：

　　第一，對(duì)垃圾進(jìn)行分類處理，減少垃圾運(yùn)出的污染。通過垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用機(jī)肥;通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電;通過衛(wèi)生填埋來還原土地，恢復(fù)生態(tài)。

　　第二，控制噪音。加強(qiáng)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)噪音源的控制，如對(duì)大廈的機(jī)電設(shè)備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數(shù)種。

　　第三，科學(xué)處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對(duì)于排放的污水分別進(jìn)行處理，確保達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。

　　第四，倡導(dǎo)使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國(guó)地域，日照時(shí)間較長(zhǎng)，太陽能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽能取得生活用熱水。雖然環(huán)保的設(shè)計(jì)或設(shè)施往往成本較高，但近年來不少發(fā)展商均積極研究在物業(yè)內(nèi)加入環(huán)保因素，進(jìn)一步提升居住環(huán)境質(zhì)量，如再配以綠色物業(yè)管理，相信不久以后的香港將“進(jìn)化成一個(gè)綠色城市”。

　　正如國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司謝家瑾司長(zhǎng)所言：“gg開放初期，深圳借鑒香港和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與做法，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開創(chuàng)了中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的先河”。無庸質(zhì)疑，深圳市在內(nèi)地物業(yè)管理領(lǐng)域，居于領(lǐng)先水平，許多品牌企業(yè)已進(jìn)入廣大的內(nèi)地市場(chǎng)。深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和眾多的物業(yè)管理公司為此做出了開拓性的餓貢獻(xiàn)。

　　但是，隨著我國(guó)加入WTO和香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排(CEPA)的簽署，香港的企業(yè)產(chǎn)品及海外經(jīng)驗(yàn)，分析物業(yè)管理的最新走勢(shì)，研究應(yīng)對(duì)策略，促進(jìn)內(nèi)地，尤其是深圳市物業(yè)管理的發(fā)展，意義顯得非常重要。