當前物業(yè)管理與社區(qū)管理的困境及其整合
目前，隨著社會的不斷發(fā)展與進步，管理已經(jīng)是當代的首要任務(wù)，大到國家，小到個人，一個國家如果沒有一個良好的管理系統(tǒng)，就不會發(fā)展進步，出現(xiàn)社會秩序紊亂、社會治安動蕩的現(xiàn)象。個人如果沒有得到良好的管理，很容易走上一條不歸路，并且阻礙社會的發(fā)展。如今，城市居住區(qū)實施了物業(yè)管理和社區(qū)管理這兩大管理體系，并且進行有效的整合機制，以促進城市居住區(qū)的文明發(fā)展。
1 物業(yè)管理和社區(qū)管理有效整合研究背景分析
近年來，由于中國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會不斷的進步，使中國也正逐漸的走向世界。然而，我國當前處于從經(jīng)濟體制改革到政治體制改革、傳統(tǒng)型社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)變的過渡時期。從目前形勢上看，我國已經(jīng)不再是以前的縱向單一的鏈式社會結(jié)構(gòu)，而是縱橫交錯的網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)。當前我國社會處于一種社會結(jié)構(gòu)、社會功能、人們的生活方式和社會需求間的關(guān)系日趨多元化的形勢。
正是由于在此背景下，城市的管理體制與人民的生活發(fā)生了重大的變化。在此變化下，國家為了更好地管理城市居民生活，并且體現(xiàn)一定地域內(nèi)居民的自治和自管，規(guī)定進一步完善建設(shè)社區(qū)管理體制。隨著社區(qū)管理體制的推廣，社區(qū)委員逐漸被重視起來，社區(qū)委員的功能也逐漸被強化。近年來，隨著我國城市居住區(qū)新型物業(yè)管理行業(yè)的逐漸形成，對管理城市居住區(qū)的要求也更加嚴格并且明確，由此，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司正在逐漸走向城市社區(qū)管理組織這一行列。近幾年來，很多學者開始了對城市社會的微觀管理進行了研究與探索，其研究主要從兩大類進行，一類是站在政治的角度和社會學角度來研究城市社區(qū)組織體系以及管理模式;另一類是站在經(jīng)濟管理學的角度進行研究，其主要研究物業(yè)管理這一行業(yè)在開展工作的時候所存在的問題。
隨著城市居民區(qū)管理體制的不斷完善與進步，城市居民越來越重視對居住區(qū)的管理。但是事實證明，物業(yè)管理和社區(qū)管理雖然在時間和空間上同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同。換言之，他們是兩種不完全相同的管理城市居民居住區(qū)的管理體制。為此，社會要想穩(wěn)定發(fā)展不斷進步，并且構(gòu)建和諧社區(qū)，以達到我國構(gòu)建和諧社會的目標，就要不斷地對社區(qū)管理體制進行整合，本著從綜合性、全面性出發(fā)，對這兩種不同的管理體制進行研究，并且不斷完善兩種管理制度，以服務(wù)居民為本，進而構(gòu)建出一個更加和諧的社會。
2 當前社區(qū)管理與物業(yè)管理所面臨的困難
目前，雖然對城市居民的管理有穩(wěn)定社會、促進社會和諧等作用，但是在實施的過程中也面臨一定的困難。社區(qū)管理與物業(yè)管理在工作中存在各種沖突與矛盾，導致矛盾與沖突的原因是由于兩種管理體制都以各自為主體而存在不同的問題。這種困境的存在，阻礙了城市和諧社區(qū)的建設(shè)?，F(xiàn)在，我們從物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會和社區(qū)委員會三方面所面臨的困難進行簡單分析。
2.1 物業(yè)管理公司所面臨的困難
我國的物業(yè)管理行業(yè)盡管隨著《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》等有關(guān)制度的頒布與實施，發(fā)展環(huán)境得到了改善，但是，物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困難從誕生那天起就沒有間斷過。物業(yè)管理行業(yè)是一種在實施過程中要面臨多方主體(業(yè)主、開發(fā)商、建筑施工企業(yè)、社區(qū)管理機構(gòu)等)的管理體制。當前的物業(yè)管理處在社會分層的環(huán)境里，物業(yè)管理公司正處于矛盾沖突的焦點上，特別是近年來，物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，其他的有關(guān)機構(gòu)則相對比較滯后。有研究表明，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾的原因大部分是因為開發(fā)商、建筑施工企業(yè)遺留下來的問題所致。我們常見的問題就有業(yè)主在租住期間出現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題，或者是在業(yè)主居住之后開發(fā)商所做出的承諾不兌現(xiàn)。這些問題目前并沒有明確制度對其進行規(guī)范。
2.2 業(yè)主委員會所面臨的困難
業(yè)主委員會在當今可謂“形同虛設(shè)”。由于我國城市小區(qū)設(shè)立了物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會也就成了物業(yè)管理中的一大薄弱環(huán)節(jié)。有人認為，導致業(yè)主委員會“形同虛設(shè)”的原因是業(yè)主委員會運行資費短缺等問題。業(yè)主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業(yè)管理條例》還是被修改以后的新的《物業(yè)管理條例》，都沒有明確地對業(yè)主委員會做出相關(guān)規(guī)定，因此業(yè)主委員會的權(quán)利被架空。當前業(yè)主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業(yè)主參與業(yè)主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達業(yè)主委員會的競選理念。同時，業(yè)主委員會要求作為其成員，要有較強的責任心，并且善于溝通，有足夠的協(xié)調(diào)能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業(yè)管理知識與政治智慧，并且要有堅韌不拔的韌勁?！钡钱斀裆鐣邆溥@些能力的復合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的實力，并且阻礙了業(yè)主委員會的發(fā)展。也有很多業(yè)主認為，業(yè)主委員會是一個非盈利的自治組織，業(yè)主委員會的工作費用應(yīng)該收支平衡，并且認為業(yè)主委員會的成員不應(yīng)得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。
但事實上，業(yè)主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風險，還要承擔繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補的。這些困難導致了業(yè)主委員會資金短缺，并且沒有運動機制，由此，業(yè)主委員會也就“形同虛設(shè)”。
2.3 社區(qū)委員會所面臨的困難
不難看出，社區(qū)委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區(qū)委員會的基本性質(zhì)為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實現(xiàn)自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達意見。但事實上，社區(qū)委員會在工作的時候承擔了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴重地削減了居民對社區(qū)委員會的認同感和參與社區(qū)活動的積極性，并且加重了基層政府的財政負擔，嚴重阻礙了基層民主政治的發(fā)展。另外，一方面部分地區(qū)為了體現(xiàn)社區(qū)自治的性質(zhì)，地方政府只承擔一些社區(qū)專職人員的工資，社區(qū)經(jīng)費劃撥很不合理，社區(qū)委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經(jīng)費，社區(qū)委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區(qū)管理公司與物業(yè)管理公司所提供的市場化的服務(wù)商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴重的隱患。
當前，社區(qū)管理與物業(yè)管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應(yīng)的措施來完善并且促進基層的管理體制的發(fā)展。
3 結(jié)語
目前，國家為構(gòu)建和諧社會，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物業(yè)管理和社區(qū)管理作為兩種不完全相同的管理體制，對城市居民區(qū)的管理起著不可忽視的作用。當前，兩種管理體系在實施上還面臨著一定的困難，并且他們在時間和空間上雖然同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同，是兩種不完全相同的管理體制。
對這兩種不同的管理體制進行有效的整合，將會對推動社會的發(fā)展，構(gòu)建和諧社會有著重要影響。
篇2：瑞士物業(yè)管理與社區(qū)管理的相結(jié)合
瑞士物業(yè)管理與社區(qū)管理的相結(jié)合
日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，管理公司總裁巴內(nèi)提說，以物業(yè)管理促進社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標和特色。
瑞士日內(nèi)瓦的生活小區(qū)都 沒有院墻，更看到在小區(qū)門前站崗的保安人員，小區(qū)的物業(yè)管理與社區(qū)管理融為一體。小區(qū)的綠地全部是公共綠地，毫無分隔封閉之感。日內(nèi)瓦唯有一個模范小區(qū)自成一體，是由為火車站附近的舊房拆建形成的，延續(xù)了舊名，叫做“巖洞小區(qū)”。
區(qū)內(nèi)建筑風格獨特，是20世紀80年代一位剛出道的年輕設(shè)計師在一次競賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現(xiàn)代派藝術(shù)雕塑，但區(qū)內(nèi)居民樓、地下車庫、理發(fā)館、小學校、兒童活動區(qū)，老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應(yīng)俱全，依勢而建。雖然小區(qū)一邊臨大街，一邊臨火車站，卻能鬧中取靜。小區(qū)的物業(yè)管理也是一流的。
這個小區(qū)是由日內(nèi)瓦政府財政部屬下的物業(yè)公司管理，帶有社會補貼性質(zhì)。所謂“社會物業(yè)”，即居住者需有資格享受社會住房福利補貼。這類小區(qū)居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以和的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。
其它條件則更加嚴格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現(xiàn)有住房條件超出個人收入、家庭收入和經(jīng)濟條承受能力的；現(xiàn)有住房環(huán)境有害健康的；年滿18歲，希望離開父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因為入住者將享受政府的補貼。一套現(xiàn)行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個成年人最多可享受300瑞士法郎的補貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過3500瑞士法郎的大單元，補貼將減少50%。家庭收入增長時，補貼數(shù)額將會向下調(diào)整，此時物業(yè)管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區(qū)，向其推薦普通小區(qū)的住房。
然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財務(wù)管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)管理中引進了一些新經(jīng)驗，至1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式；即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實現(xiàn)物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。
除了自已有條件買地皮，建別墅的居民處，日內(nèi)瓦州大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇了單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司反提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。
在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負責樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個單元內(nèi)。過年過節(jié)時管理員負責在樓內(nèi)張燈結(jié)彩，擺放圣誕樹。凡住戶需要服務(wù)的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。
有關(guān)專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務(wù)。負責此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個人，一切服務(wù)都已社會化。各類社會服務(wù)公司的服務(wù)人員，往往只身開一輛小面包車，車內(nèi)修理工具、零件、檢測儀表或器械應(yīng)有盡有。服務(wù)人員工作優(yōu)質(zhì)高效，謝絕煙酒。維修完畢后，住戶只需在有關(guān)單子上簽個字，由服務(wù)公司直接與物業(yè)公司結(jié)賬。物業(yè)公司則根據(jù)與住戶簽訂的合同，該收錢時再通知住戶通過郵局付賬。
日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享有的大多數(shù)服務(wù)項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施、圖書館、博物館、學校老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都在合理的距離內(nèi)分布。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水、電、房租、電話費、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，有用跑遠路。社區(qū)還不定期的舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，有時在公園舉行主題聯(lián)歡，如環(huán)保、防病、園藝等。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的小報，免費送進各家的信箱。
篇3：物業(yè)管理社區(qū)管理關(guān)系之我見
物業(yè)管理與社區(qū)管理關(guān)系之我見
文/嚴乃祥
目前，我國城市建設(shè)飛速發(fā)展，社區(qū)承擔了越來越多的社會責任。包括政府、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)成員和社區(qū)居委會在內(nèi)的個體和組織，在社區(qū)建設(shè)中的職責既有相同之處，也有不同之分，但搞好社區(qū)建設(shè)，促進城市發(fā)展的目標是一致的。本文將對物業(yè)管理如何與社區(qū)管理協(xié)調(diào)配合，實現(xiàn)社區(qū)建設(shè)目標作一些探討。
一、物業(yè)管理與社區(qū)管理之比較
物業(yè)管理是指業(yè)主委員會通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。社區(qū)管理是指在街道范圍內(nèi)，由街道黨工委、街道辦事處主導的，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位和社區(qū)居委會積極參與的既有區(qū)域性、又全方位的自我服務(wù)和自我管理。
物業(yè)管理和社區(qū)管理有何異同呢？首先，從性質(zhì)上看，社區(qū)管理是一個綜合性管理，它是街道辦事處、居委會對社區(qū)服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生、治安管理、綜合治理和精神文明建設(shè)等實行組織領(lǐng)導、綜合協(xié)調(diào)、執(zhí)法檢查等活動，具有行政管理職能，它的對象主要是人，而物業(yè)管理是以各類房屋、建筑物及配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)公共場地的使用、維修、保養(yǎng)為核心的專業(yè)管理服務(wù)，兩者雖有不同，但有所交融；其次，從管理區(qū)域來看，社區(qū)管理具有區(qū)域性，按照行政區(qū)域劃分，一般來講，一個社區(qū)往往包含了幾個樓盤和小區(qū)。而物業(yè)管理一般以一個小區(qū)為單位，是構(gòu)成社區(qū)的基礎(chǔ)；第三，從目標來看，社區(qū)管理是在街道的指導下，社區(qū)各團體、居民共同參與的管理，主要圍繞人的生活來實施。物業(yè)管理主要圍繞業(yè)主的居住環(huán)境進行，從外部入手，也就是對物業(yè)進行管理，對人進行服務(wù)。兩者目標不盡相同，但都是以人為本，都是為了提高居民的生活質(zhì)量，促進小區(qū)、社區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展。
二、物業(yè)管理與社區(qū)管理之關(guān)系
二者相互促進，相輔相承。
重慶物業(yè)管理從無到有，從小到大，從矛盾重重到健康發(fā)展，已經(jīng)走過了整整10年的歷程，搞好物業(yè)管理離不開社區(qū)組織的支持。筆者所在公司剛起步時，業(yè)主不理解，政府的法律法規(guī)不完善，小區(qū)的組織不健全，沒有第三方的協(xié)調(diào)，一切問題和矛盾全落在物業(yè)管理公司身上。在這種情況下，公司積極協(xié)助街道在小區(qū)成立了居委會，街道委派居委會主任、支部書記，物業(yè)管理公司副經(jīng)理兼任居委會副主任和黨支部副書記，居委會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，黨的基層組織黨支部和居委會就這樣建立了。之后，公司加強和居委會的溝通協(xié)調(diào)，根據(jù)各自職責積極開展工作，物業(yè)管理公司主要是搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，居委會主要搞好黨的方針、政策的宣傳、學習，搞好精神文明建設(shè)，協(xié)調(diào)處理好各種糾紛矛盾。這樣一來，物業(yè)管理服務(wù)的水平提高了，業(yè)主住得舒心了，矛盾減少了，鄰里和睦了，小區(qū)、社區(qū)穩(wěn)定了，社區(qū)建設(shè)也上了新臺階?？梢?，要建設(shè)一個優(yōu)秀小區(qū)，僅憑物業(yè)管理公司的力量是不夠的，只有在社區(qū)組織的配合下，才能發(fā)揮合力，促成發(fā)展。
要搞好小區(qū)的物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)除了和社區(qū)居委員會通力合作外，還應(yīng)同小區(qū)（社區(qū)）的其他組織、部門交朋友，爭取支持。隨著住宅商品化進程，越來越多的居民不再是單位住房的租客，而成為小區(qū)房屋的所有人，他們不再像原來那樣對社區(qū)漠不關(guān)心，也想積極參與小區(qū)（社區(qū)）的事務(wù)，共同管理自己的家園，業(yè)主委員會就在這種條件下產(chǎn)生了。它是整個物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的代表，有權(quán)選聘、解聘物業(yè)管理公司，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)工作。業(yè)委會的目的和物業(yè)管理企業(yè)的目的是一致的，但由于雙方所處地位不同，難免產(chǎn)生一些不和諧的音符，企業(yè)應(yīng)積極同業(yè)委會溝通、協(xié)調(diào)，共同解決好業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾糾紛。
三、社區(qū)建設(shè)需要小區(qū)文化
近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和住宅建設(shè)加快，越來越多的人從“單位樓”搬進了“小區(qū)樓”，住房條件改善了，仍有不少業(yè)主感到失落，特別是退休后的中老年人。究其原因，是鄰里之間缺乏溝通，讓人們產(chǎn)生了孤獨感，即使門對門、戶挨戶都互不往來，連姓什么都不知道，新聞媒體曾報道有老人死在家里幾天都無人知曉；盜賊把鄰居洗竊一空，還認為是在搬家等等，這都是由于商品住宅高速發(fā)展又缺乏人文
第一，物質(zhì)文化建設(shè)。人們需要交往，交往需要場所。場所首先是從開發(fā)商那里取得，在規(guī)劃時就應(yīng)給予考慮，如文化活動室、球類活動場所等。物業(yè)管理公司還要在開發(fā)商提供的基礎(chǔ)上，根據(jù)小區(qū)實際情況，增設(shè)一些室外休憩交流場所，如亭閣、石桌、石凳、報刊亭、宣傳園地等。這樣就為社區(qū)內(nèi)的人際交往提供了硬件條件。
第二，精神文化建設(shè)。小區(qū)有了相應(yīng)的活動場所和設(shè)施，社區(qū)文化就一定能搞好嗎？問題不那么簡單，關(guān)鍵要靠物業(yè)管理公司和各類社區(qū)組織積極引導業(yè)主參與到活動中來，才能真正發(fā)揮這些場所和設(shè)施的作用。
搞好物業(yè)管理，促進社區(qū)建設(shè)，需要物業(yè)管理企業(yè)和各種社區(qū)組織相互協(xié)調(diào)、相互支持，共同完成和實現(xiàn)建設(shè)社會主義和諧社會的奮斗目標。物業(yè)管理和社區(qū)管理之間，應(yīng)該在保持共性的基礎(chǔ)上，積極發(fā)揮各自的個性，取長補短，這樣的管理，才是全面的管理，有效的管理。
作者系重慶小康物業(yè)有限責任公司副總經(jīng)理