淺談物業(yè)管理與社區(qū)管理產(chǎn)生碰撞的原因和對(duì)策
文/廈門市廈禾舊城改造物業(yè)管理公司 黃竹

物業(yè)管理是我國(guó)gg開放后從國(guó)外引進(jìn)的新興產(chǎn)業(yè),是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,實(shí)行的是“企業(yè)化管理,有償服務(wù)”的管理體制。它的立足點(diǎn)是各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,服務(wù)對(duì)象是業(yè)主。
居民委員會(huì)是按照相應(yīng)的法律程序建立起來,是廣大居民進(jìn)行自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。其立足點(diǎn)是社區(qū),服務(wù)對(duì)象是居民。
上述概念中各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)、業(yè)主和居民從本質(zhì)是同一主體和對(duì)象。在物業(yè)管理建立和發(fā)展的同時(shí),居民委員會(huì)也確立了“二級(jí)政府,三級(jí)管理”的城市管理新體制。重點(diǎn)是“社區(qū)管理與服務(wù)”。兩者的出發(fā)點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象都 是同一主體。由于諸多關(guān)系沒有理順,加上對(duì)國(guó)家法律、法規(guī)的不同理解,在社區(qū)這個(gè)“微型社會(huì)”中,物業(yè)管理與社區(qū)管理必然會(huì)出現(xiàn)能混淆與碰撞。本文試從歸納產(chǎn)生碰撞的對(duì)策方面談些管窺之見,誠(chéng)望同行指正。

一、 物業(yè)管理與社區(qū)管理碰撞的原因

(一) 對(duì)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)不同的理解
國(guó)務(wù)院20**年6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對(duì)物業(yè)管理的概念界定為:指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體講,物業(yè)管理包括了下列內(nèi)容:(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;(二)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;(三)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);(四)停車場(chǎng)地的管理;(五)維護(hù)公共秩序;(六)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的管理;(七)物業(yè)樓檔案資料的保管和移交《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(第十六條)。
全國(guó)人大19*頒布的《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第二條對(duì)居民委員會(huì)的性質(zhì)界定為:居民委員會(huì)是居民進(jìn)行自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。其任務(wù)為(一)辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè);(二)協(xié)助人民政府或其它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作;(《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第三條)。職能函蓋了環(huán)境保護(hù)、監(jiān)察違法建筑、設(shè)攤、堆物、車輛占路等近百項(xiàng)職能(《街道辦事處條例》)
上述國(guó)家頒布的法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理和居民委員會(huì)的概念及其職能、任務(wù)作出了明確的界定,但其中有關(guān)環(huán)境、社區(qū)治安、便民服務(wù)等方面物業(yè)管理與居民委員會(huì)的社區(qū)管理工作有交叉和重疊。使當(dāng)事雙方會(huì)產(chǎn)生理解上的混亂。特別是后者,更會(huì)站在對(duì)自己有利的立場(chǎng)上去理解和解釋。從而得出有利于自身的結(jié)果,以維護(hù)自身的利益。

(二) 社區(qū)管理功能混淆
由于上述原因,導(dǎo)致目前有的社區(qū)存在著明顯的“兩張皮”現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)按照管理行業(yè)的要求,即“條條”的要求,同時(shí)分別抓綠化、抓環(huán)境衛(wèi)生、抓保安、抓違章建筑、抓社區(qū)服務(wù)等等。甚至出現(xiàn)居委會(huì)搭違章建筑,物業(yè)公司拆除建筑的怪事。這種情況小區(qū)資源的極大浪費(fèi),并直接影響了物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場(chǎng)的正常發(fā)展。

(三) 政府職能與市場(chǎng)職能混淆
居民委員會(huì)雖然是自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,但是在實(shí)際工作中主要承擔(dān)了政府職能,因此,作為政

篇2：瑞士物業(yè)管理與社區(qū)管理的相結(jié)合

　　瑞士物業(yè)管理與社區(qū)管理的相結(jié)合

　　日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，管理公司總裁巴內(nèi)提說，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動(dòng)社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)和特色。

　　瑞士日內(nèi)瓦的生活小區(qū)都 沒有院墻，更看到在小區(qū)門前站崗的保安人員，小區(qū)的物業(yè)管理與社區(qū)管理融為一體。小區(qū)的綠地全部是公共綠地，毫無分隔封閉之感。日內(nèi)瓦唯有一個(gè)模范小區(qū)自成一體，是由為火車站附近的舊房拆建形成的，延續(xù)了舊名，叫做“巖洞小區(qū)”。

　　區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格獨(dú)特，是20世紀(jì)80年代一位剛出道的年輕設(shè)計(jì)師在一次競(jìng)賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現(xiàn)代派藝術(shù)雕塑，但區(qū)內(nèi)居民樓、地下車庫(kù)、理發(fā)館、小學(xué)校、兒童活動(dòng)區(qū)，老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應(yīng)俱全，依勢(shì)而建。雖然小區(qū)一邊臨大街，一邊臨火車站，卻能鬧中取靜。小區(qū)的物業(yè)管理也是一流的。

　　這個(gè)小區(qū)是由日內(nèi)瓦政府財(cái)政部屬下的物業(yè)公司管理，帶有社會(huì)補(bǔ)貼性質(zhì)。所謂“社會(huì)物業(yè)”，即居住者需有資格享受社會(huì)住房福利補(bǔ)貼。這類小區(qū)居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以和的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。

　　其它條件則更加嚴(yán)格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現(xiàn)有住房條件超出個(gè)人收入、家庭收入和經(jīng)濟(jì)條承受能力的；現(xiàn)有住房環(huán)境有害健康的；年滿18歲，希望離開父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因?yàn)槿胱≌邔⑾硎苷难a(bǔ)貼。一套現(xiàn)行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個(gè)成年人最多可享受300瑞士法郎的補(bǔ)貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過3500瑞士法郎的大單元，補(bǔ)貼將減少50%。家庭收入增長(zhǎng)時(shí)，補(bǔ)貼數(shù)額將會(huì)向下調(diào)整，此時(shí)物業(yè)管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區(qū)，向其推薦普通小區(qū)的住房。

　　然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的。日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財(cái)務(wù)管理公司模式建立起來的，后來從美國(guó)的物業(yè)管理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗(yàn)，至1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式；即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。

　　除了自已有條件買地皮，建別墅的居民處，日內(nèi)瓦州大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇了單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)選擇性很強(qiáng)，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當(dāng)，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司反提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競(jìng)爭(zhēng)的重要因素。

　　在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內(nèi)。過年過節(jié)時(shí)管理員負(fù)責(zé)在樓內(nèi)張燈結(jié)彩，擺放圣誕樹。凡住戶需要服務(wù)的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。

　　有關(guān)專業(yè)公司很快便會(huì)給住戶來電話約時(shí)間，登門服務(wù)。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人，一切服務(wù)都已社會(huì)化。各類社會(huì)服務(wù)公司的服務(wù)人員，往往只身開一輛小面包車，車內(nèi)修理工具、零件、檢測(cè)儀表或器械應(yīng)有盡有。服務(wù)人員工作優(yōu)質(zhì)高效，謝絕煙酒。維修完畢后，住戶只需在有關(guān)單子上簽個(gè)字，由服務(wù)公司直接與物業(yè)公司結(jié)賬。物業(yè)公司則根據(jù)與住戶簽訂的合同，該收錢時(shí)再通知住戶通過郵局付賬。

　　日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享有的大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施、圖書館、博物館、學(xué)校老人院、門診部、藥房、銀行營(yíng)業(yè)處等都在合理的距離內(nèi)分布。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)，體育健身場(chǎng)所對(duì)本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水、電、房租、電話費(fèi)、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，有用跑遠(yuǎn)路。社區(qū)還不定期的舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動(dòng)，有時(shí)在公園舉行主題聯(lián)歡，如環(huán)保、防病、園藝等。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的小報(bào)，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱。

篇3：關(guān)于理順汕頭市中心城區(qū)社區(qū)管理與住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)之間關(guān)系暫行辦法(2009年)

　　廣東省汕頭市人民政府辦公室

　　汕府辦〔20**〕142號(hào)

　　汕頭市人民政府辦公室

　　二○○九年十月十五日

　　第一條 為理順社區(qū)管理與住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的關(guān)系,確立街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位,明晰相關(guān)職能部門在物業(yè)小區(qū)的責(zé)任,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在社區(qū)管理中應(yīng)盡的義務(wù),完善中心城區(qū)城市管理體制,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《汕頭市城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,按照“重心下移、屬地管理,條塊結(jié)合、以塊為主、條條保障、全民參與”的原則,制定本辦法。

　　第二條 街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)支持和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng);物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極配合、協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)履行社會(huì)管理職能和開展社區(qū)日常管理工作(來自:www.dewk.cn),接受街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督;形成以社區(qū)居委會(huì)為主導(dǎo),業(yè)主自主管理、小區(qū)資源共享、共建社會(huì)主義新社區(qū)的良好局面。

　　第三條 街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督、協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門依照各自職責(zé),認(rèn)真履行涉及物業(yè)服務(wù)工作的各項(xiàng)管理職能;相關(guān)職能部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)工作,指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)做好涉及物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調(diào)、管理工作。

　　第四條 街道辦事處的監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)工作

　　(一)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　1、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、街貌的管理和監(jiān)督;

　　2、參與新建住宅區(qū)的規(guī)劃驗(yàn)收,對(duì)未按規(guī)劃要求建設(shè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施,有權(quán)提請(qǐng)規(guī)劃等行政主管部門予以糾正;對(duì)建設(shè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的質(zhì)量問題,有權(quán)提請(qǐng)建設(shè)行政主管部門予以糾正;

　　3、依照有關(guān)規(guī)定確定建成居住區(qū)物業(yè)管理區(qū)域并報(bào)備案,協(xié)同房地產(chǎn)行政主管部門處理物業(yè)管理區(qū)域劃定的爭(zhēng)議問題;

　　4、會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門,指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)小區(qū)業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組、成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì),監(jiān)督業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作,協(xié)助業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉、重新選舉;

　　5、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)建設(shè)的工作;

　　6、會(huì)同主管部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛;

　　7、負(fù)責(zé)“門前三包”責(zé)任制的組織實(shí)施和管理;

　　8、對(duì)物業(yè)小區(qū)的日常物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,并提出相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)價(jià)意見,作為房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的主要參數(shù)。

　　(二)協(xié)助相關(guān)職能部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好與物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)工作,定期主持召開相關(guān)職能部門參加的涉及物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,對(duì)相關(guān)職能部門涉及物業(yè)管理的工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià),促進(jìn)其改進(jìn)存在問題,向其上級(jí)部門反映有關(guān)情況。

　　(三)在授權(quán)及經(jīng)費(fèi)保障的前提下,完成相關(guān)職能部門委托的涉及物業(yè)管理活動(dòng)的各項(xiàng)工作任務(wù)。

　　第五條 社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)工作

　　(一)協(xié)助配合社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng),進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　1、協(xié)助或組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組,并由居委會(huì)代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng);

　　2、協(xié)助業(yè)主推選樓、梯業(yè)主代表;

　　3、協(xié)助業(yè)主擬訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》草案;

　　4、協(xié)助業(yè)主提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法以及名單;

　　5、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作;

　　6、指導(dǎo)業(yè)主按照物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)管理合同的相關(guān)內(nèi)容;

　　7、會(huì)同業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)小區(qū)開展豐富多彩的文化、體育活動(dòng)及國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)宣傳工作;

　　8、參與調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)的糾紛;

　　9、參與綠色住宅小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)的評(píng)選工作;

　　10、積極創(chuàng)建平安和諧文明示范小區(qū)。

　　(二)對(duì)相關(guān)職能部門履行與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的管理職責(zé)進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督,有權(quán)向其反饋存在問題,提出改進(jìn)建議。

　　(三)在授權(quán)及經(jīng)費(fèi)保障的前提下,完成街道辦事處、相關(guān)職能部門委托的涉及物業(yè)管理活動(dòng)的各項(xiàng)工作任務(wù);接受責(zé)任單位或責(zé)任人委托,做好環(huán)境衛(wèi)生、“門前三包”等有償服務(wù)工作。

　　第六條

　　相關(guān)職能部門的監(jiān)督和管理工作

　　相關(guān)職能部門在各自職能范圍內(nèi)做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)工作,協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為,同時(shí)抄送房地產(chǎn)行政主管部門備查,作為房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的參考。

　　(一)價(jià)格主管部門依法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查,受理和處理涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴舉報(bào);實(shí)行價(jià)費(fèi)公示制度,推進(jìn)價(jià)格服務(wù)進(jìn)社區(qū)工作。

　　(二)公安行政主管部門對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)違反治安管理的行為,依法予以處罰。

　　(三)公安派出所對(duì)轄區(qū)居民住宅區(qū)的管理單位、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行消防安全職責(zé)的情況實(shí)施消防監(jiān)督。

　　(四)各級(jí)市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作。

　　1、根據(jù)《汕頭市城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》,制定物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

　　2、確定物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)范圍及其責(zé)任人;

　　3、規(guī)定物業(yè)小區(qū)生活垃圾的收集、清運(yùn)和環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔作業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)和方式,并對(duì)物業(yè)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督;

　　4、負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)沿街單位“門前三包”責(zé)任制工作落實(shí)情況的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào);

　　5、依法對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定行為進(jìn)行糾正或處罰。

　　(五)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)范圍各種違反城市規(guī)劃建設(shè)行為的監(jiān)督檢查。

　　(六)城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)小區(qū)的違反城市管理行為依法實(shí)施行政處罰和行政強(qiáng)制措施。

　　(七)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。根據(jù)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)或相關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)小區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的評(píng)價(jià)意見,嚴(yán)格做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查和定、升級(jí)工作。

　　(八)市、區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督部門要依法對(duì)物業(yè)小區(qū)游泳池、二次供水衛(wèi)生情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;疾病預(yù)防控制部門接受委托負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)小區(qū)游泳池、二次供水水質(zhì)衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

　　(九)各級(jí)愛衛(wèi)部門依法檢查指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)開展除“四害”、講衛(wèi)生、防治疾病活動(dòng)。

　　(十)供水、供電、供氣、通訊與網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位,依法承擔(dān)所管轄的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作

　　(一) 依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市有關(guān)法律法規(guī)以及《物業(yè)管理服務(wù)合同》,做好物業(yè)管理服務(wù)工作。

　　(二)支持和配合街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行包括治安、消防安全、計(jì)生、健康教育與除“四害”活動(dòng)、征兵、民政等社區(qū)管理工作。

　　(三)及時(shí)協(xié)調(diào)和處理業(yè)主投訴的物業(yè)服務(wù)問題,改進(jìn)工作方法,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　(四)配合調(diào)解業(yè)主之間的矛盾。

　　(五)按照 “門前三包”責(zé)任制工作有關(guān)規(guī)定,接受委托,做好物業(yè)小區(qū)沿街“門前三包”服務(wù)工作,接受街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)和市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門的檢查、監(jiān)督。

　　(六)按市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式做好衛(wèi)生責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔和生活垃圾的收集、清運(yùn)工作。不得雇請(qǐng)或委托沒有取得汕頭市市區(qū)從事環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)服務(wù)行業(yè)資質(zhì)的單位承擔(dān)本物業(yè)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生作業(yè),不得容許垃圾清收人員在小區(qū)內(nèi)外撕拆袋裝垃圾和撿拾廢品雜物。

　　(七)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)做好小區(qū)內(nèi)部環(huán)境衛(wèi)生管理工作,小區(qū)外部周邊衛(wèi)生管理由街道辦事處負(fù)責(zé)。

　　(八)履行消防安全職責(zé),督促、指導(dǎo)業(yè)主或者用戶做好消防安全工作。

　　(九)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為有權(quán)制止,必要時(shí)及時(shí)通報(bào)相關(guān)職能部門,并有權(quán)要求市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門或者城市管理執(zhí)法部門查處。

　　第八條 業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極配合相關(guān)社區(qū)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持社區(qū)居委會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　(一)配合街道辦事處、社區(qū)居委會(huì),共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、治安、安全等工作。

　　(二)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)擬定有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域管理草案時(shí),事前應(yīng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì),并認(rèn)真聽取居委會(huì)的建議。

　　(三)落實(shí)業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)物業(yè)管理決議,不得從事與小區(qū)物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)和做出無關(guān)的決定。

　　(四)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同搞好物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　第九條 業(yè)主義務(wù)

　　業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)和社區(qū)工作的參與者和執(zhí)行者。按國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市法律法規(guī)的規(guī)定,在享有業(yè)主權(quán)利的同時(shí)應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)。

　　(一)積極支持和配合街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的各項(xiàng)社區(qū)工作,積極參與各項(xiàng)健康有益的文化、體育活動(dòng)。

　　(二)發(fā)現(xiàn)各種違法行為及時(shí)向有關(guān)方面報(bào)告。并監(jiān)督相關(guān)職能部門履行好各自職責(zé),及時(shí)處理群眾反映的問題。

　　(三)不得在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng),不得破壞公共設(shè)施、侵占公共場(chǎng)地,必須保障疏散通道、安全出口暢通。

　　(四)自覺履行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)物業(yè)管理決議;認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同,自覺繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　(五)自覺遵守國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī)。

　　第十條 相應(yīng)法律責(zé)任

　　(一)對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)工作不落實(shí)的單位或個(gè)人,給予批評(píng)教育、限期整改。責(zé)任單位對(duì)責(zé)任區(qū)范圍內(nèi)的各類違規(guī)行為制止無效的,應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)縣行政執(zhí)法部門反映,市或區(qū)縣行政執(zhí)法部門應(yīng)及時(shí)依法查處。

　　(二) 違反本辦法的規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

　　(三) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)使用人違反市容衛(wèi)生管理規(guī)定的,按《汕頭市城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰。

　　(四) 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不按有關(guān)規(guī)定配合開展社區(qū)工作的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　(五)業(yè)主或物業(yè)使用人違反規(guī)定破壞社區(qū)公共設(shè)施、侵占公共用地等違規(guī)行為按相關(guān)法律法規(guī)論處。

　　第十一條 本辦法適用于汕頭市中心城區(qū),中心城區(qū)未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)參照本辦法執(zhí)行。

　　第十二條 本辦法自20**年11月1日起施行