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物業(yè)經(jīng)理人

法院判決:房子漏水但是不能不交物業(yè)費(fèi)

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  法院判決:房子漏水但是不能不交物業(yè)費(fèi)

  法院判了!房子漏水但“物業(yè)費(fèi)”還是得交

  從事某住宅小區(qū)房屋開發(fā)建設(shè)及物業(yè)管理的開發(fā)公司與物業(yè)公司同是由一家公司投資設(shè)立的,那么,該小區(qū)業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)找誰(shuí)維修呢?記者從沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院獲悉:開發(fā)公司和物業(yè)公司即使是“父子關(guān)系”或“兄弟關(guān)系”,也要明算賬,業(yè)主要依據(jù)合同的約定找對(duì)人才行,謹(jǐn)防“一鍋攪馬勺”。

  法院判決:房子漏水但是不能不交物業(yè)費(fèi)!

  文/王志林

  原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》20**年第10期總第52期

  業(yè)主:房屋滲水拒交物業(yè)費(fèi)

  20**年,業(yè)主李先生在沈陽(yáng)天龍房屋開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司)購(gòu)買了一處商品房,并于20**年1月入住此房屋。此后,沈陽(yáng)天龍物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)開始對(duì)李先生居住的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,并按建筑面積每平方米0.8元的價(jià)格每月收取物業(yè)費(fèi)。20**年,李先生居住的房屋發(fā)生窗體滲水,物業(yè)公司多次維修均未修好。李先生認(rèn)為,物業(yè)公司沒有按照公共契約的約定盡到維修義務(wù),已經(jīng)嚴(yán)重影響了他的生活居住質(zhì)量,故從20**年1月至20**年11月拒絕交納共計(jì)2,750元的物業(yè)管理費(fèi)。他向物業(yè)公司聲明:只有在維修房屋并賠償經(jīng)濟(jì)損失的前提下,才同意履行合同,交納所欠的物業(yè)費(fèi)。

  物業(yè)公司:房屋外墻滲漏維修應(yīng)找開發(fā)公司

  物業(yè)公司認(rèn)為,根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)公共契約,物業(yè)公司負(fù)責(zé)的維修范圍為:該建筑物樓宇內(nèi)部,由整棟住宅樓的業(yè)主和使用人共同使用的樓宇主體承重結(jié)構(gòu)部位,戶外墻面、天井、門廳、樓梯、走廊過道等。而屋面防水、有防水要求的房間及外墻防滲漏,由房屋開發(fā)公司進(jìn)行維修。因此,業(yè)主房屋滲水,物業(yè)公司并沒有維修的義務(wù),業(yè)主不能以此理由拒交物業(yè)費(fèi)。雙方為此產(chǎn)生分歧,不久,物業(yè)公司便將業(yè)主李先生告上法庭。

  法院判決:業(yè)主應(yīng)正常支付物業(yè)費(fèi)

  一審法院認(rèn)為,業(yè)主李先生家房屋內(nèi)窗體滲水,不屬于公共契約中約定的樓宇共用部位,且物業(yè)公司協(xié)商開發(fā)公司維修多次,業(yè)主李先生須給付物業(yè)管理費(fèi)2,750元。宣判后,李先生上訴稱:物業(yè)公司多次維修的行為已說明其對(duì)房屋有維修義務(wù)。物業(yè)公司與開發(fā)公司都是沈陽(yáng)天龍投資發(fā)展有限公司的子公司,均屬于該公司投資設(shè)立,雖然各自獨(dú)立,但開發(fā)公司已經(jīng)將房屋維修責(zé)任委托物業(yè)公司,物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)房屋維修的責(zé)任。

  沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為,按照物業(yè)公司與業(yè)主雙方契約約定,公共部位應(yīng)當(dāng)是樓宇內(nèi)部的主體承重結(jié)構(gòu)部位以及戶外墻面等,現(xiàn)業(yè)主李先生所主張的房屋問題不應(yīng)包括在上述維修范圍之內(nèi)。而開發(fā)公司也并未在《住宅質(zhì)量保證書》中明確標(biāo)明由物業(yè)公司承擔(dān)維修義務(wù)。物業(yè)公司雖然曾為業(yè)主李先生維修過房屋,但該行為并不必然產(chǎn)生法律責(zé)任,其對(duì)業(yè)主李先生房屋的滲水問題不負(fù)有合同約定的維修義務(wù)。故李先生應(yīng)向物業(yè)公司給付尚欠的物業(yè)費(fèi)。

  相關(guān)鏈接:房屋維修按合同約定行事

  目前,由開發(fā)商自己投資設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)時(shí),業(yè)主能否以開發(fā)商售樓違約為由拒交物業(yè)費(fèi)?沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院的一位法官對(duì)此解釋說,這是一個(gè)合同怎么約定的問題。如果合同將房屋買賣與物業(yè)管理聯(lián)系在一起,作為一個(gè)法律關(guān)系來(lái)規(guī)定,那么業(yè)主完全可以拒交物業(yè)費(fèi);否則是另一個(gè)法律關(guān)系--開發(fā)商違約時(shí),業(yè)主只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任,或者對(duì)開發(fā)商行使抗辯權(quán),但不能以此為由對(duì)開發(fā)商投資設(shè)立的具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)拒交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)閺墓痉ㄉ现v,開發(fā)商和其投資設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)雖然存在“父子關(guān)系”或“兄弟關(guān)系”,但畢竟是不同的法律主體,各自應(yīng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)。在法治社會(huì),廣大業(yè)主維權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重法律的權(quán)威。若廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)本身不滿意,可以通過業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇2:新買房屋漏水而拒交物業(yè)費(fèi)

  新買房屋漏水而拒交物業(yè)費(fèi)

  案例介紹:

  胡女士看中了某處商品房的頂層,在一次性付清全部房款后順利入住,同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨,幾場(chǎng)大雨之后,胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象,后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步,胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位,施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感,經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房,但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。

  胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買房屋就為了居住,現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住,并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞,她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的,所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。

  開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實(shí),也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失,但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋,自己和胡女士之間沒有糾紛。

  物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋,并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位,如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受,并且,因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱,統(tǒng)一供暖時(shí)間已到,如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi),他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。

  由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議,胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為,但是又不是十分肯定自己的行為是否合法,于是三方一同找到律師咨詢,最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議,三方協(xié)商解決,由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi),胡女士不再向開發(fā)商要求賠償,同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。

  律師分析:

  胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指:當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.

  開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

  開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系,因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題,開發(fā)商  基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù);

  胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系,如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù),胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi),那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù);

  關(guān)于供暖費(fèi)的問題,一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議,應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行,如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi),那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù);

  開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的,因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債,這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù),但是并不符合"當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)"的條件。

  判決結(jié)果:

  最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的,法律規(guī)定:債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下,胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商,開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后,開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。

  本案中,因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng),所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。

  點(diǎn)評(píng):

  經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率,本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒有爭(zhēng)議,分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢,物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位,如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié),例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的,但是不要忘記事先協(xié)商一致,以免日后無(wú)法說明白。

篇3:業(yè)主拒繳1.3萬(wàn)物業(yè)費(fèi)敗訴--法官:屋頂漏水不屬于物業(yè)責(zé)任

  物業(yè)費(fèi)沒有繳,業(yè)主劉青被物業(yè)公司告上了法庭。“我是對(duì)物業(yè)費(fèi)有異議才不繳的。”劉青很委屈,但法院仍判決其支付1.2萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)。

  劉青是新疆烏魯木齊市某小區(qū)業(yè)主,其房屋建筑面積194.17平方米,小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元每月。自20**年入住后,劉青按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物業(yè)費(fèi),拒絕繳納20**年和20**年的物業(yè)費(fèi)。

  物業(yè)公司多次索要無(wú)果后,今年7月將劉青訴至烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院,請(qǐng)求法院判令劉青支付物業(yè)費(fèi)及利息合計(jì)1.3萬(wàn)余元。

  庭審中,劉青認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高,同時(shí)認(rèn)為屋頂漏水,物業(yè)公司未履行維修義務(wù),服務(wù)不到位。

  法院審理認(rèn)為,劉青拖欠物業(yè)費(fèi)的情況確實(shí)存在,物業(yè)公司也確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù),劉青已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi),應(yīng)視為對(duì)物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可。屋頂漏水不在物業(yè)管理范疇內(nèi),業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi),法院不予支持。故判決劉青支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1.2萬(wàn)余元。

  本案主審法官丁磊表示,物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi),是物業(yè)糾紛中最常見的案件。業(yè)主拒繳理由主要是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)等,或?qū)ξ飿I(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)有異議等。

  丁磊認(rèn)為,業(yè)主即使有合理的理由,也不應(yīng)該通過拒繳物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)不滿。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),可以共同向行政主管部門或物業(yè)協(xié)會(huì)反映,也可以委托專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)進(jìn)行評(píng)估,再以評(píng)估結(jié)果為據(jù),向物業(yè)公司提出合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果物業(yè)公司拒絕調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),可提起訴訟。

  值得注意的是,只有在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中產(chǎn)生的問題,業(yè)主才能向物業(yè)公司主張權(quán)利。如果是其他法律關(guān)系產(chǎn)生的爭(zhēng)議,如房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生墻體開裂、其他業(yè)主違章搭建影響通風(fēng)采光等,因?yàn)榕c物業(yè)公司無(wú)關(guān),不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。

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