案例：物業(yè)拒不供電 業(yè)主怒而起訴
摘要：福鼎一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司因物業(yè)管理費收費依據(jù)事宜產(chǎn)生繳費糾紛，物業(yè)公司遂利用其掌握的變電箱，停止向業(yè)主的商品房供電，致其因房屋長期停電而無法正常生活，不得已搬離。業(yè)主在多次向物業(yè)公司要求恢復供電無果后，起訴至法院。經(jīng)法院調(diào)解恢復供電后，業(yè)主撤回起訴。
物業(yè)本該與業(yè)主和諧相處，但福鼎一小區(qū)物業(yè)和業(yè)主關系卻持續(xù)僵化，最后鬧上了公堂。近日，福鼎法院在審理該起物業(yè)合同供電糾紛案件時，經(jīng)辦法官決定臨時休庭趕赴小區(qū)查勘用電線路，并當即恢復商品房用電，維護當事人的合法權(quán)益。
原來，20**年9月9日，原告吳某與被告福鼎某物業(yè)管理有限公司因物業(yè)管理費收費依據(jù)事宜產(chǎn)生繳費糾紛，該物業(yè)公司利用其掌握的變電箱，停止向原告吳某的商品房供應電源，造成原告因商品房長期停電而無法正常生活，不得已搬離該商品房。原告在多次向物業(yè)公司要求恢復供電無果后，遂起訴至福鼎法院。
經(jīng)審理，法官得知原告吳某的商品房自20**年9月9日至開庭當天均未通電。而在庭審過程中，雙方當事人對是否由物業(yè)管理公司擅自拉閘導致停電產(chǎn)生爭議，于是審判長當即休庭，帶領全體合議庭成員及原、被告雙方當事人到現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘查并制作錄音錄像，以查明停電原因。到達現(xiàn)場后，經(jīng)辦法官隨即通知物業(yè)管理員當場開啟供電箱，將原告商品房的電閘合攏，原告商品房立即通電。后在庭審中，審判長責令被告在審理期間保持該商品房通電，無故不得拉閘，否則以妨害訴訟依法予以制裁。在恢復供電后，原告遂撤回起訴。
對此，經(jīng)辦人員表示，物業(yè)本是為業(yè)主服務的機構(gòu)，物業(yè)只有靠優(yōu)質(zhì)的服務，才能贏得業(yè)主的尊重和信賴。而業(yè)主也應積極與物業(yè)公司磨合，配合物業(yè)從業(yè)人員搞好服務。“物業(yè)業(yè)主一家親”，這樣才能相得益彰，互謀利益，共創(chuàng)和諧家園。(記者 夏巖緣 通訊員 林珊珊)
篇2：案例：物業(yè)拒不供電 業(yè)主怒而起訴
案例：物業(yè)拒不供電 業(yè)主怒而起訴
摘要：福鼎一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司因物業(yè)管理費收費依據(jù)事宜產(chǎn)生繳費糾紛，物業(yè)公司遂利用其掌握的變電箱，停止向業(yè)主的商品房供電，致其因房屋長期停電而無法正常生活，不得已搬離。業(yè)主在多次向物業(yè)公司要求恢復供電無果后，起訴至法院。經(jīng)法院調(diào)解恢復供電后，業(yè)主撤回起訴。
物業(yè)本該與業(yè)主和諧相處，但福鼎一小區(qū)物業(yè)和業(yè)主關系卻持續(xù)僵化，最后鬧上了公堂。近日，福鼎法院在審理該起物業(yè)合同供電糾紛案件時，經(jīng)辦法官決定臨時休庭趕赴小區(qū)查勘用電線路，并當即恢復商品房用電，維護當事人的合法權(quán)益。
原來，20**年9月9日，原告吳某與被告福鼎某物業(yè)管理有限公司因物業(yè)管理費收費依據(jù)事宜產(chǎn)生繳費糾紛，該物業(yè)公司利用其掌握的變電箱，停止向原告吳某的商品房供應電源，造成原告因商品房長期停電而無法正常生活，不得已搬離該商品房。原告在多次向物業(yè)公司要求恢復供電無果后，遂起訴至福鼎法院。
經(jīng)審理，法官得知原告吳某的商品房自20**年9月9日至開庭當天均未通電。而在庭審過程中，雙方當事人對是否由物業(yè)管理公司擅自拉閘導致停電產(chǎn)生爭議，于是審判長當即休庭，帶領全體合議庭成員及原、被告雙方當事人到現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘查并制作錄音錄像，以查明停電原因。到達現(xiàn)場后，經(jīng)辦法官隨即通知物業(yè)管理員當場開啟供電箱，將原告商品房的電閘合攏，原告商品房立即通電。后在庭審中，審判長責令被告在審理期間保持該商品房通電，無故不得拉閘，否則以妨害訴訟依法予以制裁。在恢復供電后，原告遂撤回起訴。
對此，經(jīng)辦人員表示，物業(yè)本是為業(yè)主服務的機構(gòu)，物業(yè)只有靠優(yōu)質(zhì)的服務，才能贏得業(yè)主的尊重和信賴。而業(yè)主也應積極與物業(yè)公司磨合，配合物業(yè)從業(yè)人員搞好服務。“物業(yè)業(yè)主一家親”，這樣才能相得益彰，互謀利益，共創(chuàng)和諧家園。(記者 夏巖緣 通訊員 林珊珊)
篇3：承德市加強住宅物業(yè)管理工作的實施意見(2007年)
承市政字[20**]71號
二〇〇七年九月二十日
為認真貫徹落實國務院《物業(yè)管理條例》精神,提高居民的居住質(zhì)量,保障物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,促進和諧社會的建設,針對我市住宅物業(yè)存在的突出問題,提出如下意見:
一、建立健全物業(yè)管理行政管理體制
各級、各有關部門要高度重視物業(yè)管理工作在構(gòu)建和諧社會中的作用,加強領導,按照“條塊結(jié)合,以塊為主”和“區(qū)縣政府負責,街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織,社區(qū)居委會落實,房管部門監(jiān)督指導”的原則,建立市、區(qū)、街道辦(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡”的管理體制,形成齊抓共管、各負其責的管理格局。
(一)市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的行政主管部門。主要職責是:制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關政策;培育和規(guī)范物業(yè)管理市場;監(jiān)督管理全市物業(yè)管理活動;歸集、管理市轄區(qū)物業(yè)專項維修資金;管理全市物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營資質(zhì);監(jiān)督指導區(qū)、縣物業(yè)管理工作。
(二)成立區(qū)物業(yè)管理辦公室。各區(qū)人民政府為本轄區(qū)物業(yè)管理的第一責任人,日常物業(yè)監(jiān)管工作由區(qū)物業(yè)管理辦公室承擔。各區(qū)政府要會同編制、財政等部門落實好物業(yè)管理辦公室的機構(gòu)、編制,選配得力人員,保證工作經(jīng)費。區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責是:負責物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實;負責對本轄區(qū)物業(yè)管理進行監(jiān)督、檢查和指導;負責本轄區(qū)前期物業(yè)管理招投標www.dewk.cn、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)申報和年度核檢的初審工作;負責本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會備案工作;負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的使用進行審核與監(jiān)督;負責監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)管理用房的使用;負責處理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴;監(jiān)督和指導所轄街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會的有關工作。
(三)各街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)要明確一名副職分管物業(yè)管理工作。街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責組織和指導轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作;對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào);負責聯(lián)席會議的組織和召集,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。
住宅區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)較大矛盾糾紛,業(yè)主正常生活秩序受到影響的,轄區(qū)辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)要及時牽頭組織區(qū)物業(yè)管理辦公室、居委會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)解決。
(四)居民委員會要明確專人負責物業(yè)管理工作。負責協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)參與和組織轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉工作;對住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào),調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛,列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議。
二、建立住宅小區(qū)公共設施突發(fā)事件處理應急機制
目前,我市住宅小區(qū)公共設施突發(fā)事件時有發(fā)生,由于監(jiān)管體制不健全,相關單位責任界定不明確,很多問題不能得到及時、有效的處理,不僅損害了政府的形象,而且影響了居民的正常生活。鑒于雙橋區(qū)住宅小區(qū),尤其是舊住宅區(qū)存在的問題比較突出,涉及市、區(qū)管理部門和單位相對較多等實際情況(來自:www.dewk.cn),為了便于協(xié)調(diào)和對小區(qū)公共設施突發(fā)事件的及時處理,建立“雙橋區(qū)住宅小區(qū)公共設施突發(fā)事件處理協(xié)調(diào)小組”。協(xié)調(diào)小組由市政府主管城建的副秘書長任組長,雙橋區(qū)政府、市規(guī)劃、公用、城管、房管、建設、電力、供水、供熱、市政、園林等部門和單位的負責人參加。在對具體事件的處理上,要堅持“先解決問題,后研究責任”的原則。住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)問題由所在的街道辦事處通過區(qū)政府進行協(xié)調(diào);市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供熱、通訊、有線電視等部門接到報告后,要先行搶修、立即處理。對于解決問題不力的部門和單位的負責人要進行問責。市政府每年按計劃安排一定數(shù)量的資金,作為住宅小區(qū)公共設施突發(fā)事件處理的應急資金。雙灤區(qū)、營子區(qū)也要根據(jù)本區(qū)實際,成立協(xié)調(diào)小組,建立相關機制,及時妥善解決住宅小區(qū)發(fā)生的各類突發(fā)事件。
三、規(guī)范專業(yè)服務單位收費行為
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當向最終用戶收取有關費用。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,要承擔居民小區(qū)內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關費用,不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的,可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
四、強化物業(yè)管理用房建設和新建住宅交付使用管理
(一) 按照規(guī)定要求配建物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設的商品住宅項目,要按照規(guī)定要求配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應為獨用成套房屋,具有獨立的使用通道,配備水、電、暖、通訊等基本設施,具備辦公條件。
建設單位應在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)管理用房的位置和面積,將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃,與建設項目同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用。物業(yè)管理用房所有權(quán)
歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有,用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動,任何組織和個人不得將物業(yè)管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
《承德市物業(yè)管理用房管理辦法》由市房產(chǎn)管理局會同市規(guī)劃局另行制定。
(二)新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施要同步交付使用。新建住宅物業(yè)竣工并經(jīng)有關部門驗收合格后,建設單位應向市、縣物業(yè)管理行政主管部門申請交付使用確認。經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門、建設單位、業(yè)主代表、居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)共同核驗,其配套設施設備具備業(yè)主入住(使用)的基本條件后,方可交付使用。沒有按照建設方案完成相應配套,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得辦理入住手續(xù)。
《承德市新建住宅交付使用管理辦法》由市房產(chǎn)管理局另行制定。
五、切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
(一)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目,在業(yè)主委員會未成立期間,必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時,應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案,并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè),進行前期物業(yè)管理。
(二)規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉(zhuǎn)。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則,按照規(guī)定的程序,推進業(yè)主委員會建設。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員,原則上從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民委會成員、離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選,主任可由社區(qū)居委會成員擔任。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作,同時積極配合和支持社區(qū)居民委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作,業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間,由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責,確保工作正常運轉(zhuǎn)。
(三)規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中,要有物業(yè)管理的相關條款;業(yè)主委員會成立前,開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同;業(yè)主委員會成立后,業(yè)主委員會代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務合同。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定,交納物業(yè)服務費用。對逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行督促、催交;經(jīng)督促仍不交納的,由物業(yè)服務企業(yè)依法催交。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的,由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的,由社區(qū)居委會調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。
(四)規(guī)范物業(yè)專項維修資金的管理和使用。專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。市房管局要加大市區(qū)物業(yè)專項維修資金的歸集力度,規(guī)范管理。專項維修資金使用要嚴格按照《物業(yè)管理條例》和有關規(guī)定執(zhí)行,經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后,由業(yè)主委員會或所在地的居民委員會將經(jīng)業(yè)主同意的專項維修資金使用計劃報區(qū)物業(yè)管理辦公室審核,市房管局根據(jù)區(qū)物業(yè)管理辦公室的審核意見撥付專項維修資金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應由專業(yè)服務單位負責維修養(yǎng)護或應從物業(yè)服務費用中列支和屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護費用不得使用專項維修資金。
六、推進舊住宅區(qū)的改造進程
各區(qū)人民政府要組織力量對轄區(qū)內(nèi)所有的住宅小區(qū)情況進行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底的主要內(nèi)容包括截至20**年6月底各轄區(qū)住宅小區(qū)的數(shù)量和用地面積、總建筑面積、居民總數(shù);舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)房屋和配套設施狀況;2000年以來整治改造舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)情況,包括整治改造總個數(shù)、總建筑面積數(shù)、投入改造資金總數(shù),其中政府投入、開發(fā)建設單位或原產(chǎn)權(quán)單位投入、居民自籌及其他形式籌資情況;舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)居民對整治改造的意見和建議。
各區(qū)人民政府要對住宅小區(qū)的現(xiàn)狀進行認真的分析,對需要維修、改造、補建的配套設備和公共設施項目提出意見;市房產(chǎn)管理局對各區(qū)的調(diào)查摸底情況進行匯總,并會同各區(qū)政府、市規(guī)劃、財政、公用、城管、水務、園林等部門制定《承德市舊住宅區(qū)整治實施方案》,報市政府批準后執(zhí)行;積極籌措舊住宅區(qū)、危陋住宅區(qū)改造資金,對于大部分需改造的小區(qū),采取市財政、區(qū)財政、原產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主按比例分攤的辦法籌集:兩級財政從城市建設維護費、土地出讓金中提取的資金,主要用于住宅區(qū)道路、綠化、圍欄的更新和維修;對于更新改造供水、供電、供氣、供熱、通訊等市政公用設施的專項成本支出,由各運營單位承擔;對于有開發(fā)改造價值的舊住宅區(qū),可給予一定的優(yōu)惠政策,進行市場化運作。對整治后具備條件的舊住宅區(qū),由業(yè)主委員會或業(yè)主選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同實施市場化、專業(yè)化物業(yè)服務;對尚未具備條件的,由居民委員會牽頭,組建物業(yè)服務隊伍,落實以保潔、保綠為主要內(nèi)容的基礎管理服務,也可以采取“棟樓管理”模式,由業(yè)主協(xié)商實行自主管理。財政部門每年在預算中安排部分資金,用于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的補貼和優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的獎勵。
七、加強領導,確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展
社區(qū)物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益,工作覆蓋面廣,推進難度大,各級各有關部門要切實加強領導,強化措施,全力推進。市政府成立由主管副市長任組長,市房管、規(guī)劃、建設、城管、公用、物價、公安、民政、水務、園林、電力等部門和雙橋區(qū)政府主要負責人參加的承德市物業(yè)管理工作領導小組(名單附后)。各區(qū)也要成立相應機構(gòu),把加強社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)
建文明城市的一項重要內(nèi)容,切實擺上議事日程,落實機構(gòu),明確任務,將工作細化分解到基層,加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系,為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。
各區(qū)要結(jié)合當?shù)貙嶋H情況,抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃,加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查,對工作情況實行定期調(diào)度,推動工作落實。要逐級簽訂責任狀,建立物業(yè)管理工作目標考核制度,完善考核機制,切實調(diào)動起各方面的工作積極性,促進社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
各縣可參照本意見執(zhí)行。
附:承德市物業(yè)管理工作領導小組名單
承德市物業(yè)管理工作領導小組名單
組 長:王 克 市政府副市長
副組長:王建中 市政府副秘書長
趙純潔 市房產(chǎn)管理局局長
成 員:李新平 市政府副秘書長、建設局局長
宋玉君 市財政局局長
趙建中 市規(guī)劃局局長
朱鳳惠 市城市管理局局長
楊鳳志 市公用資產(chǎn)管理局局長
夏會營 市物價局局長
吳慶國 市民政局局長
李相國 市水務局局長
劉維山 市林業(yè)局局長
孫 林 市廣播電視局局長
李躍武 電網(wǎng)公司承德分公司總經(jīng)理
楊 宏 雙橋區(qū)政府區(qū)長
張樹安 市房產(chǎn)管理局副局長
徐振山 市公安局副局長
領導小組辦公室設在房產(chǎn)管理局,主任由張樹安同志兼任