案例：物業(yè)管理用房的權(quán)屬確認

　　物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進行管理維護業(yè)務(wù)必須的場所。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整和重新配置，應(yīng)當由業(yè)主共同或者業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會對此具有訴訟主體資格。

　　【裁判要旨】

　　業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

　　物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進行管理維護業(yè)務(wù)必須的場所，依照《物權(quán)法》規(guī)定為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整和重新配置，應(yīng)當由業(yè)主共同或者業(yè)主大會決定。

　　【案件當事人】

　　原告：徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(以下簡稱：藝君業(yè)委會)

　　被告：徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：中川公司)

　　【案情簡介】

　　位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號藝君花園(一期)是被告中川公司于2000年開發(fā)建設(shè)的居民小區(qū)。20**年8月交付使用，被告中川公司僅提供2間車庫供物管使用。后得知，被告出租給他人經(jīng)營幼兒園的房屋系本小區(qū)的物業(yè)管理用房。

　　20**年8月，藝君業(yè)委會起訴要求中川公司交付物管房時，被告出示了物管用房已變更為營業(yè)房的規(guī)劃變更手續(xù)。

　　20**年12月，藝君業(yè)委會提起行政復議，徐州市人民政府撤銷徐州市規(guī)劃局的前述變更規(guī)劃決定。后被告對此提起行政訴訟，經(jīng)過徐州市中級人民法院、江蘇省高級人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復議決定。

　　判決生效后，雙方就物管用房的交付問題協(xié)商未果，藝君業(yè)委會訴至法院，請求判決歸還物管用房，并由被告承擔訴訟費用。

　　【爭議焦點】

　　1.業(yè)委會是否具有原告訴訟主體資格。

　　2.行政機關(guān)的規(guī)劃定點對本案當事人產(chǎn)生何種效力。

　　3.被告開發(fā)商重新調(diào)配物業(yè)用房的效力如何。

　　4.案涉建筑物的屬性是物業(yè)管理用房還是經(jīng)營性用房。

　　【法院裁判】

　　一、業(yè)委會原告訴訟主體適格

　　業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為。

　　依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，業(yè)委會在主張確認物業(yè)管理用房所有權(quán)時，具備原告訴訟主體資格。

　　二、行政機關(guān)的規(guī)劃定點對本案當事人產(chǎn)生拘束力。

　　建筑物建造規(guī)劃定點是建筑物地域及其范圍、公共設(shè)施面積及負擔率等特定事項的確定。規(guī)劃定點為建筑物施工前，行政機關(guān)對土地使用人的權(quán)利義務(wù)的確定，屬于行政許可行為。

　　本案中，被告中川公司在行政機關(guān)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，未對規(guī)劃定點提出異議，故被告應(yīng)當遵守規(guī)劃定點確定的義務(wù)建造物業(yè)管理用房。根據(jù)該小區(qū)規(guī)劃定點的物業(yè)管理用房為：2層物業(yè)用房260平方米，即包括案涉幼兒園用房范圍。后雖經(jīng)徐州市規(guī)劃局變更，但該變更決定已被依法撤銷。

　　因此，被告中川公司在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可，行政機關(guān)在其申請進行核準規(guī)劃定點時，被告未向行政機關(guān)提出異議，應(yīng)當認定被告認可該行政機關(guān)的規(guī)劃定點。規(guī)劃定點在建筑物竣工驗收后，作為物業(yè)資料移送管理人，即成為管理規(guī)約的一部分，對業(yè)主、管理人等產(chǎn)生約束。

　　三、被告開發(fā)商重新調(diào)配物業(yè)用房的行為因違法而不具有效力

　　根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

　　同時，徐州市人民政府1999年3月31日公布實施的《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃要求，建設(shè)物業(yè)管理用房，并在住宅區(qū)整體移交時，將物業(yè)管理用房移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，尚未成立業(yè)主委員會的，移交給物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房或者改變物業(yè)管理用房的使用性質(zhì)。”

篇2：案例：物業(yè)管理用房的權(quán)屬確認

　　案例：物業(yè)管理用房的權(quán)屬確認

　　物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進行管理維護業(yè)務(wù)必須的場所。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整和重新配置，應(yīng)當由業(yè)主共同或者業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會對此具有訴訟主體資格。

　　【裁判要旨】

　　業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

　　物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進行管理維護業(yè)務(wù)必須的場所，依照《物權(quán)法》規(guī)定為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整和重新配置，應(yīng)當由業(yè)主共同或者業(yè)主大會決定。

　　【案件當事人】

　　原告：徐州西苑藝君花園(一期)業(yè)主委員會(以下簡稱：藝君業(yè)委會)

　　被告：徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：中川公司)

　　【案情簡介】

　　位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號藝君花園(一期)是被告中川公司于2000年開發(fā)建設(shè)的居民小區(qū)。20**年8月交付使用，被告中川公司僅提供2間車庫供物管使用。后得知，被告出租給他人經(jīng)營幼兒園的房屋系本小區(qū)的物業(yè)管理用房。

　　20**年8月，藝君業(yè)委會起訴要求中川公司交付物管房時，被告出示了物管用房已變更為營業(yè)房的規(guī)劃變更手續(xù)。

　　20**年12月，藝君業(yè)委會提起行政復議，徐州市人民政府撤銷徐州市規(guī)劃局的前述變更規(guī)劃決定。后被告對此提起行政訴訟，經(jīng)過徐州市中級人民法院、江蘇省高級人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復議決定。

　　判決生效后，雙方就物管用房的交付問題協(xié)商未果，藝君業(yè)委會訴至法院，請求判決歸還物管用房，并由被告承擔訴訟費用。

　　【爭議焦點】

　　1.業(yè)委會是否具有原告訴訟主體資格。

　　2.行政機關(guān)的規(guī)劃定點對本案當事人產(chǎn)生何種效力。

　　3.被告開發(fā)商重新調(diào)配物業(yè)用房的效力如何。

　　4.案涉建筑物的屬性是物業(yè)管理用房還是經(jīng)營性用房。

　　【法院裁判】

　　一、業(yè)委會原告訴訟主體適格

　　業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為。

　　依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，業(yè)委會在主張確認物業(yè)管理用房所有權(quán)時，具備原告訴訟主體資格。

　　二、行政機關(guān)的規(guī)劃定點對本案當事人產(chǎn)生拘束力。

　　建筑物建造規(guī)劃定點是建筑物地域及其范圍、公共設(shè)施面積及負擔率等特定事項的確定。規(guī)劃定點為建筑物施工前，行政機關(guān)對土地使用人的權(quán)利義務(wù)的確定，屬于行政許可行為。

　　本案中，被告中川公司在行政機關(guān)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，未對規(guī)劃定點提出異議，故被告應(yīng)當遵守規(guī)劃定點確定的義務(wù)建造物業(yè)管理用房。根據(jù)該小區(qū)規(guī)劃定點的物業(yè)管理用房為：2層物業(yè)用房260平方米，即包括案涉幼兒園用房范圍。后雖經(jīng)徐州市規(guī)劃局變更，但該變更決定已被依法撤銷。

　　因此，被告中川公司在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可，行政機關(guān)在其申請進行核準規(guī)劃定點時，被告未向行政機關(guān)提出異議，應(yīng)當認定被告認可該行政機關(guān)的規(guī)劃定點。規(guī)劃定點在建筑物竣工驗收后，作為物業(yè)資料移送管理人，即成為管理規(guī)約的一部分，對業(yè)主、管理人等產(chǎn)生約束。

　　三、被告開發(fā)商重新調(diào)配物業(yè)用房的行為因違法而不具有效力

　　根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

　　同時，徐州市人民政府1999年3月31日公布實施的《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃要求，建設(shè)物業(yè)管理用房，并在住宅區(qū)整體移交時，將物業(yè)管理用房移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，尚未成立業(yè)主委員會的，移交給物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房或者改變物業(yè)管理用房的使用性質(zhì)。”

篇3：石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定(2006年)

　　石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定(20**)

　　【實施日期】20**/11/28

　　【頒發(fā)文號】石房[20**]83號

　　關(guān)于印發(fā)《石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定》的通知

　　各規(guī)劃分局、各縣、市(區(qū))物業(yè)管理辦公室、開發(fā)建設(shè)單位：

　　為加強城市住宅項目的規(guī)劃管理，保證物業(yè)管理市場健康發(fā)展，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《石家莊市物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定了《石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

　　石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定

　　第一條 為促進物業(yè)管理市場健康發(fā)展，保證物業(yè)的正常使用和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《石家莊市物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)新建、擴建、改建住宅項目中物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和使用的管理。

　　本辦法所稱物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房等。

　　第三條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修、養(yǎng)護和經(jīng)營，任何組織和個人不得擅自買賣、抵押或者改作他用。

　　第四條 規(guī)劃行政主管部門負責本市物業(yè)管理用房規(guī)劃、設(shè)計的監(jiān)督管理。

　　房地產(chǎn)行政主管部門負責本市物業(yè)管理用房權(quán)屬登記、使用的監(jiān)督管理。

　　各規(guī)劃分局、各縣、市(區(qū))物業(yè)管理辦公室負責物業(yè)管理用房的日常監(jiān)督管理。

　　第五條 新建商品住宅項目應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，費用計入建筑成本：

　　(一)住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5萬平方米(建筑面積，下同)以下的，物業(yè)管理用房面積不得少于40平方米，間數(shù)不少于2個自然間。

　　(二)住宅小區(qū)規(guī)模在5萬平方米以上，應(yīng)當配備獨立的物業(yè)管理用房。

　　(三)住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15萬平方米以上的，為了方便管理，應(yīng)當將物業(yè)管理用房設(shè)置在小區(qū)業(yè)主便于找到的位置或小區(qū)主出入口附近。

　　(四)電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2?2米的房屋不得計入物業(yè)管理用房面積;物業(yè)管理用房必須是獨用成套房屋，不得設(shè)置在地下;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當具有獨立的使用通道。

　　第六條 建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)管理用房的位置和面積，將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

　　規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在《建筑工程規(guī)劃許可證》(附件)中注明物業(yè)管理用房的面積。

　　第七條 規(guī)劃行政主管部門對于不符合第五條所規(guī)定的面積的施工圖紙，不予審批。

　　第八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照下列標準建設(shè)物業(yè)管理用房：

　　(一)房屋內(nèi)墻面應(yīng)當涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當?shù)蹴敾蛲克⑼苛希孛驿佋O(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具;

　　(二)物業(yè)管理用房應(yīng)具備獨立使用條件。必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電、供暖等應(yīng)當具備正常使用功能，并獨立計費。

　　(三)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預留端口，具備正常使用功能。

　　第九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對物業(yè)管理用房獨立測量、計算面積，其面積不計入分攤的公用建筑面積內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標注“物業(yè)管理用房”字樣。 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯

　　第十條 開發(fā)建設(shè)單位到房地產(chǎn)行政主管部門辦理前期物業(yè)管理備案時，應(yīng)當提供經(jīng)規(guī)劃部門批準并標注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖。

　　第十一條 房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)《商品房預售許可證》，不得包括經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)管理用房。

　　第十二條 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對物業(yè)管理用房一并申請。房屋權(quán)屬登記機關(guān)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載并同時頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

　　第十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理用房竣工驗收合格后30日內(nèi)進行交接驗收。實行前期物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)www.dewk.cn進行交接驗收：

　　(一)雙方應(yīng)當按照本辦法第八條規(guī)定的標準進行交接驗收。室內(nèi)設(shè)施使用功能符合要求的，雙方在物業(yè)管理用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交，開發(fā)建設(shè)單位將房屋權(quán)屬登記機關(guān)出具的《房屋所有權(quán)證》一并移交給物業(yè)管理企業(yè)。使用功能存在問題的，雙方應(yīng)當約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗收工作。

　　(二)雙方辦理正式移交手續(xù)后10日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房情況在小區(qū)內(nèi)公告，同時持《房屋所有權(quán)證》、物業(yè)管理用房交接驗收清單和公告證明，到所在縣(市)區(qū)、物業(yè)管理辦公室備案。縣(市)區(qū)物業(yè)管理辦公室應(yīng)當根據(jù)備案予以監(jiān)督。

　　(三)成立業(yè)主委員會后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房情況書面告知業(yè)主委員會，并接受業(yè)主委員會的查驗。

　　第十四條 業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用。業(yè)主委員會成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理辦公室將《房屋所有權(quán)證》移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營。

　　第十五條 業(yè)主委員會成立之后，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理用房的，租賃合同應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。物業(yè)管理用房的經(jīng)營收益必須用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和管理。

　　第十六條 分期建設(shè)的項目在首期交付時的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當不低于全部項目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，物業(yè)管理用房應(yīng)全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當事先提供符合要求的物業(yè)管理臨時用房。

　　第十七條 建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房位置和標準，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的使用權(quán)或所有權(quán)的，由物業(yè)管理監(jiān)管部門責令其限期改正或限期補建;逾期不補建的，應(yīng)當按該項目銷售時的平均售價乘以應(yīng)交面積的標準，向業(yè)主大會交納補建價款，該補建價款專項用于承租、購置物業(yè)管理用房。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會或新物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行交接驗收。原物業(yè)管理公司逾期不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，由物業(yè)管理監(jiān)管部門按照有關(guān)法規(guī)予以處罰。

　　第十九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。