案例:享受物業(yè)服務(wù)豈能拖欠服務(wù)費
【案例】20**年7月29日，南昌市西湖區(qū)人民法院一審審結(jié)一起物業(yè)糾紛案，判決被告張某、胡某向原告江西某物業(yè)管理有限公司支付拖欠的物業(yè)費6000元及利息。
原告某物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司分別于20**年12月5日和20**年12月1日簽訂了兩份時間相繼的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《物業(yè)管理服務(wù)合同》，物業(yè)公司接受開發(fā)商委托，為南昌市某花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。被告張某、胡某系該小區(qū)業(yè)主，并于20**年10月25日交納了20**年度的物業(yè)管理費1036元后，一直未再交納物業(yè)費。物業(yè)公司也多次催討，但張某、胡某卻一直不予理睬。
一審法院審理認為，原告與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效，原、被告間物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系法院予以確認。原告依約為被告所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告理應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費，故原告訴請要求被告支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費6000元。于法有據(jù)，法院予以支持。
【說法】江西華興律師事務(wù)所鄧樂律師認為：我國《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。本案中，原告與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效，其效力及于被告，原告方按照合同的約定履行了合同條款，為被告提供了物業(yè)服務(wù)，故原告享有請求被告支付物業(yè)管理費的權(quán)利。被告享受了原告的物業(yè)服務(wù)，也有義務(wù)依約支付相應(yīng)報酬。同時，被告也沒有提出證據(jù)證明原告物業(yè)管理不到位，沒有按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，故被告依法應(yīng)支付所欠物業(yè)費并承擔(dān)違約責(zé)任。
篇2：拖欠物業(yè)服務(wù)費憂思錄
拖欠物業(yè)服務(wù)費”憂思錄”
文/木工
在居住小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費收繳率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小區(qū)竟然只有10%。有人說，物業(yè)服務(wù)費的拖欠問題是腫瘤，并且是一顆“惡性腫瘤”如果不早日割掉，將嚴重威脅到物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。此話絕非危言聳聽，物業(yè)服務(wù)市場收費難的現(xiàn)象頗引人深思。
現(xiàn)象之一：不繳費，業(yè)主理不直卻“氣壯”
“我是小區(qū)的業(yè)主，幼兒園為什么收我的贊助費？”這是某小區(qū)業(yè)主對上門收繳物業(yè)服務(wù)費的責(zé)問。他的女兒到了入托年齡，位于小區(qū)內(nèi)的幼兒園向他收取了2000元贊助費。其實，小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)服務(wù)費的理由，像這樣?xùn)|拉西扯找理由不繳物業(yè)服務(wù)費的情況并非僅此一家。某小區(qū)有8戶業(yè)主以門牌號是甲路某某號，而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的“理由”五花八門，部分業(yè)主是因為房子建筑質(zhì)量有問題，綠化、設(shè)計不合理等；部分業(yè)主對動遷不滿，或?qū)ο硎芡瑯拥姆?wù)卻繳費不一有意見(根據(jù)有關(guān)規(guī)定，售后公房與商品房物業(yè)營理費收取標(biāo)準(zhǔn)不同，即使同一小區(qū)也不例外)；部分業(yè)主是因為鄰里有矛盾，比如裝修造成滲漏水，噪音擾鄰等；物業(yè)公司對小區(qū)的管理得罪了部分既得利益者，“我花錢買房，用你來管頭管腳?搭個花架也要拆除，還想要物業(yè)服務(wù)費？”部分物業(yè)公司服務(wù)不到位或者亂收費；攀比從眾心理作祟，“他們都繳了嗎？有人不繳，我為什么要繳？”凡此種種，不一而足。
現(xiàn)象之二：做“三陪”，管理人員尷尬的工作
有一個物業(yè)公司的老總苦笑著說，我們公司在“主業(yè)”之外，還有一項“副業(yè)”：“三陪”，即陪業(yè)主喝茶、聊天、打牌，以此搞好與業(yè)主的關(guān)系。像這樣的情況雖然屬于極端，但物業(yè)公司為了收繳物業(yè)服務(wù)費，可謂絞盡了腦汁，據(jù)說有20%的時間和精力用在了收繳管理費上。有的物業(yè)公司在業(yè)主繳費后，送點小禮物套套近乎，以期業(yè)主下次繳費時痛快點；有的物業(yè)服務(wù)公司自己追討未果，就請他人出馬，業(yè)委會、街道、派出所、欠費人工作單位的領(lǐng)導(dǎo)等，都在所請之列。鼓樓區(qū)的一個小區(qū)，欠費的業(yè)主較多，物業(yè)服務(wù)公司竟然請欠費人子女學(xué)校的老師出面。據(jù)說這一招百試不爽，老師一開口，小朋友自覺沒有面子，回家對家長軟纏硬泡，施加壓力，家長遠才掏錢。
現(xiàn)象之三：欠費官司，物業(yè)服務(wù)公司穩(wěn)贏卻不打
上海有一家物業(yè)服務(wù)公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)服務(wù)的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)服務(wù)費的，而這樣的官司，物業(yè)服務(wù)公司是每打必贏。因為只要物業(yè)服務(wù)公司實施了物業(yè)服務(wù)，又不屬亂收費，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。
但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)服務(wù)公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)服務(wù)公司的一位總經(jīng)理對記者談到：“打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。福州中級法院的法官說：“對于拖欠物業(yè)服務(wù)費這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)服務(wù)公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)服務(wù)公司不想打官司的深層原因。
現(xiàn)象之四：業(yè)委會，走向服務(wù)與收費的前臺
低些，低些，再低些，不少業(yè)委在選聘物業(yè)服務(wù)公司時，更注重物業(yè)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)。有一家小區(qū)的業(yè)委會換屆后，新上任的業(yè)主委員會主任對物業(yè)服務(wù)公司的老總說：“我剛上任，想給大家做點看得見的實事，就請你們把管理費降一降吧。”降價成了業(yè)委會的頭等大事，對于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)卻重視不夠。
但是，目前有的業(yè)委會也發(fā)出了另一種聲音：適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費，使物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營逐步步入良性循環(huán)。那么，上海物業(yè)服務(wù)的先進經(jīng)驗我們是否可以借鑒昵？
在萬科城市廣場，萬科業(yè)委會的委員從物業(yè)服務(wù)公司寄來的財務(wù)報表中發(fā)現(xiàn)，管理公司一直處于虧損狀態(tài)。業(yè)委會5位委員為此召開專題會議，企業(yè)虧損，能管好小區(qū)嗎?業(yè)委會主任建議，管理費每年上浮10%，提議得到了其他委員的贊同，業(yè)主大會也一致通過。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，萬科物業(yè)服務(wù)公司于是主動提出來：物業(yè)服務(wù)費不必上浮了。8年來，萬科城市廣場周圍的14家物業(yè)，多多少少都發(fā)生過入室盜竊等案件，但萬科城市廣場雖然有46家公司入住，5個出入口，每天進出人員多且雜，但是較高的物業(yè)服務(wù)費支持了保安人員的充足，支持了先進的監(jiān)控設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，故而一直平安無事。龍柏公寓的業(yè)主不但將物業(yè)服務(wù)費提高0.07元/平方米/月，而且還提出從停車費中拿出20%獎勵物業(yè)服務(wù)公司。在欣成物業(yè)服務(wù)公司管理的天香公寓，當(dāng)業(yè)委會得知小區(qū)有13家業(yè)主沒有繳費時，立即召開業(yè)委會專題會議，并一致同意業(yè)委會幫助物業(yè)服務(wù)公司追討。經(jīng)過反復(fù)宣傳、解釋和業(yè)委會上門做工作，目前已有9戶業(yè)主繳了費，業(yè)委會還建議物業(yè)服務(wù)公司將剩下的4戶訴諸法院。
思考
思考之一：欠費原因--矛盾匯集服務(wù)欠佳
拒繳物業(yè)服務(wù)費成為一些業(yè)主的”殺手锏”，主要是因為物業(yè)服務(wù)還剛剛起步，在福州也就六七年的時間，物業(yè)服務(wù)服務(wù)還不規(guī)范、不到位。在現(xiàn)實生活中，有一個共同的現(xiàn)象：物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平高的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費較高，物業(yè)服務(wù)費的收繳率較高；物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平低的小區(qū)，不論收費多低，物業(yè)服務(wù)的收繳率也低。這一點充分說明，物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平與物業(yè)服務(wù)費的收繳率成正比。另一方面，習(xí)慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)服務(wù)費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。同時，由于現(xiàn)行政策的規(guī)定，同一小區(qū)房子的類型不同，所繳的物業(yè)服務(wù)費不一樣，同等的享受不同的收費，為業(yè)主欠費留下話柄。
對于物業(yè)服務(wù)公司收費難的現(xiàn)象，福州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長張海舟認為，客觀上，物業(yè)服務(wù)公司要執(zhí)行不由企業(yè)制定的管理制度，對封陽臺、空調(diào)的安裝、亂停車、亂捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，開發(fā)商造成的遺留問題，質(zhì)量問題、設(shè)計問題、開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)等，部分業(yè)主會找物業(yè)服務(wù)公司“算賬”，物業(yè)服務(wù)公司成了業(yè)主的“出氣孔”，物業(yè)服務(wù)公司要消化不由企業(yè)造成的社會問題，如對動遷、下崗等不滿，也成為部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的借口。
思考之二：欠費的后果--眾人受損惡性循環(huán)
物業(yè)服務(wù)費拖欠，表面上看來物業(yè)服務(wù)公司是受害者，但是，實質(zhì)上最大的受害者是廣大業(yè)主。部分業(yè)主欠費的直接后果，是物業(yè)服務(wù)公司為催討物業(yè)服務(wù)費，浪費了管理人員的時間和精力，而這些時間和精力本來應(yīng)該用在物業(yè)服務(wù)服務(wù)上。同時，業(yè)主繳的物業(yè)服務(wù)費沒用在正道上。物業(yè)服務(wù)費都有它的規(guī)定用途，物業(yè)服務(wù)公司請人催討，要付一定的費用，如果訴諸法院，還要聘請律師，耗費就更大。
部分業(yè)主欠費的最終后果，是物業(yè)難以實現(xiàn)保值增值。一人欠繳，殃及眾人，這是物業(yè)服務(wù)服務(wù)的不可分割性決定的。沒有繳費的業(yè)主與繳費的業(yè)主享受同等的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費，結(jié)果是物業(yè)服務(wù)費收繳率更低。物業(yè)服務(wù)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費，而物業(yè)服務(wù)公司再減人降成本，這就進入了惡性循環(huán)。
思考之三：解決的辦法--分等定價多管齊下
解決物業(yè)服務(wù)費的欠費問題不可能是一獻而就的，也不是下一道行政命令就能見效的，必須多管齊下。
業(yè)主的觀念要轉(zhuǎn)變。業(yè)主必須明白一個道理，房子買下來后變成自己的物業(yè)，怎樣管理是自己的事，管好管壞也是自己的事。要保證房子保值增值，到位的、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)必不可少。找物業(yè)服務(wù)公司為自己管房，是要掏腰包的，天下沒有免費的午餐，享受服務(wù)就要繳費。
物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)要到位。物業(yè)服務(wù)公司的員工要樹立這樣的觀念，客戶上門是給大家送工資的。要微笑服務(wù)，要善待業(yè)主。大家捫心自問，業(yè)主在3米之外，你有沒有向他們微笑?服務(wù)的觀念不樹立，服務(wù)永遠不可能到位。
建立分等定價的“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式。解決收費難的焦點是要解決收費的合理性與繳費的約束性問題。業(yè)主自己選擇繳哪種等級的費用，享受相應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)服務(wù)；同時，對于欠費者要有更加有效的約束力。同樣的，享受完了服務(wù)不繳對等的費用也行不遇。希望此辦法有助于“腫瘤”的切除。