拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)”憂思錄”

　　文/木工

　　在居住小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小區(qū)竟然只有10%。有人說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的拖欠問(wèn)題是腫瘤，并且是一顆“惡性腫瘤”如果不早日割掉，將嚴(yán)重威脅到物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。此話絕非危言聳聽，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)收費(fèi)難的現(xiàn)象頗引人深思。

　　現(xiàn)象之一：不繳費(fèi)，業(yè)主理不直卻“氣壯”

　　“我是小區(qū)的業(yè)主，幼兒園為什么收我的贊助費(fèi)？”這是某小區(qū)業(yè)主對(duì)上門收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)問(wèn)。他的女兒到了入托年齡，位于小區(qū)內(nèi)的幼兒園向他收取了2000元贊助費(fèi)。其實(shí)，小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對(duì)幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由，像這樣?xùn)|拉西扯找理由不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況并非僅此一家。某小區(qū)有8戶業(yè)主以門牌號(hào)是甲路某某號(hào)，而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的“理由”五花八門，部分業(yè)主是因?yàn)榉孔咏ㄖ|(zhì)量有問(wèn)題，綠化、設(shè)計(jì)不合理等；部分業(yè)主對(duì)動(dòng)遷不滿，或?qū)ο硎芡瑯拥姆?wù)卻繳費(fèi)不一有意見(根據(jù)有關(guān)規(guī)定，售后公房與商品房物業(yè)營(yíng)理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不同，即使同一小區(qū)也不例外)；部分業(yè)主是因?yàn)猷徖镉忻埽热缪b修造成滲漏水，噪音擾鄰等；物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理得罪了部分既得利益者，“我花錢買房，用你來(lái)管頭管腳?搭個(gè)花架也要拆除，還想要物業(yè)服務(wù)費(fèi)？”部分物業(yè)公司服務(wù)不到位或者亂收費(fèi)；攀比從眾心理作祟，“他們都繳了嗎？有人不繳，我為什么要繳？”凡此種種，不一而足。

　　現(xiàn)象之二：做“三陪”，管理人員尷尬的工作

　　有一個(gè)物業(yè)公司的老總苦笑著說(shuō)，我們公司在“主業(yè)”之外，還有一項(xiàng)“副業(yè)”：“三陪”，即陪業(yè)主喝茶、聊天、打牌，以此搞好與業(yè)主的關(guān)系。像這樣的情況雖然屬于極端，但物業(yè)公司為了收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可謂絞盡了腦汁，據(jù)說(shuō)有20%的時(shí)間和精力用在了收繳管理費(fèi)上。有的物業(yè)公司在業(yè)主繳費(fèi)后，送點(diǎn)小禮物套套近乎，以期業(yè)主下次繳費(fèi)時(shí)痛快點(diǎn)；有的物業(yè)服務(wù)公司自己追討未果，就請(qǐng)他人出馬，業(yè)委會(huì)、街道、派出所、欠費(fèi)人工作單位的領(lǐng)導(dǎo)等，都在所請(qǐng)之列。鼓樓區(qū)的一個(gè)小區(qū)，欠費(fèi)的業(yè)主較多，物業(yè)服務(wù)公司竟然請(qǐng)欠費(fèi)人子女學(xué)校的老師出面。據(jù)說(shuō)這一招百試不爽，老師一開口，小朋友自覺(jué)沒(méi)有面子，回家對(duì)家長(zhǎng)軟纏硬泡，施加壓力，家長(zhǎng)遠(yuǎn)才掏錢。

　　現(xiàn)象之三：欠費(fèi)官司，物業(yè)服務(wù)公司穩(wěn)贏卻不打

　　上海有一家物業(yè)服務(wù)公司已打了26場(chǎng)欠費(fèi)官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)服務(wù)的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，而這樣的官司，物業(yè)服務(wù)公司是每打必贏。因?yàn)橹灰飿I(yè)服務(wù)公司實(shí)施了物業(yè)服務(wù)，又不屬亂收費(fèi)，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。

　　但是，對(duì)于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)服務(wù)公司卻不想打，總是想用其他的辦法來(lái)解決。某物業(yè)服務(wù)公司的一位總經(jīng)理對(duì)記者談到：“打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在對(duì)立面，傷了感情，有時(shí)得不償失，除非是為了打一個(gè)教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司的真實(shí)想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對(duì)簿公堂，感情上總難以接受。福州中級(jí)法院的法官說(shuō)：“對(duì)于拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒(méi)有簡(jiǎn)易程序。物業(yè)服務(wù)公司要打官司，等的時(shí)間太長(zhǎng)，牽扯精力太多。同時(shí)，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問(wèn)題依然存在，也是物業(yè)服務(wù)公司不想打官司的深層原因。

　　現(xiàn)象之四：業(yè)委會(huì)，走向服務(wù)與收費(fèi)的前臺(tái)

　　低些，低些，再低些，不少業(yè)委在選聘物業(yè)服務(wù)公司時(shí)，更注重物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。有一家小區(qū)的業(yè)委會(huì)換屆后，新上任的業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的老總說(shuō)：“我剛上任，想給大家做點(diǎn)看得見的實(shí)事，就請(qǐng)你們把管理費(fèi)降一降吧。”降價(jià)成了業(yè)委會(huì)的頭等大事，對(duì)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)卻重視不夠。

　　但是，目前有的業(yè)委會(huì)也發(fā)出了另一種聲音：適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，使物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)逐步步入良性循環(huán)。那么，上海物業(yè)服務(wù)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)我們是否可以借鑒昵？

　　在萬(wàn)科城市廣場(chǎng)，萬(wàn)科業(yè)委會(huì)的委員從物業(yè)服務(wù)公司寄來(lái)的財(cái)務(wù)報(bào)表中發(fā)現(xiàn)，管理公司一直處于虧損狀態(tài)。業(yè)委會(huì)5位委員為此召開專題會(huì)議，企業(yè)虧損，能管好小區(qū)嗎?業(yè)委會(huì)主任建議，管理費(fèi)每年上浮10%，提議得到了其他委員的贊同，業(yè)主大會(huì)也一致通過(guò)。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)公司于是主動(dòng)提出來(lái)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)不必上浮了。8年來(lái)，萬(wàn)科城市廣場(chǎng)周圍的14家物業(yè)，多多少少都發(fā)生過(guò)入室盜竊等案件，但萬(wàn)科城市廣場(chǎng)雖然有46家公司入住，5個(gè)出入口，每天進(jìn)出人員多且雜，但是較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支持了保安人員的充足，支持了先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，故而一直平安無(wú)事。龍柏公寓的業(yè)主不但將物業(yè)服務(wù)費(fèi)提高0.07元/平方米/月，而且還提出從停車費(fèi)中拿出20%獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司。在欣成物業(yè)服務(wù)公司管理的天香公寓，當(dāng)業(yè)委會(huì)得知小區(qū)有13家業(yè)主沒(méi)有繳費(fèi)時(shí)，立即召開業(yè)委會(huì)專題會(huì)議，并一致同意業(yè)委會(huì)幫助物業(yè)服務(wù)公司追討。經(jīng)過(guò)反復(fù)宣傳、解釋和業(yè)委會(huì)上門做工作，目前已有9戶業(yè)主繳了費(fèi)，業(yè)委會(huì)還建議物業(yè)服務(wù)公司將剩下的4戶訴諸法院。

　　思考

　　思考之一：欠費(fèi)原因--矛盾匯集服務(wù)欠佳

　　拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)成為一些業(yè)主的”殺手锏”，主要是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)還剛剛起步，在福州也就六七年的時(shí)間，物業(yè)服務(wù)服務(wù)還不規(guī)范、不到位。在現(xiàn)實(shí)生活中，有一個(gè)共同的現(xiàn)象：物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平高的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)較高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率較高；物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平低的小區(qū)，不論收費(fèi)多低，物業(yè)服務(wù)的收繳率也低。這一點(diǎn)充分說(shuō)明，物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率成正比。另一方面，習(xí)慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的觀念還沒(méi)有完全樹立起來(lái)。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，有時(shí)，人們對(duì)于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。同時(shí)，由于現(xiàn)行政策的規(guī)定，同一小區(qū)房子的類型不同，所繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不一樣，同等的享受不同的收費(fèi)，為業(yè)主欠費(fèi)留下話柄。

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司收費(fèi)難的現(xiàn)象，福州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張海舟認(rèn)為，客觀上，物業(yè)服務(wù)公司要執(zhí)行不由企業(yè)制定的管理制度，對(duì)封陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)的安裝、亂停車、亂捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，開發(fā)商造成的遺留問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)計(jì)問(wèn)題、開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)等，部分業(yè)主會(huì)找物業(yè)服務(wù)公司“算賬”，物業(yè)服務(wù)公司成了業(yè)主的“出氣孔”，物業(yè)服務(wù)公司要消化不由企業(yè)造成的社會(huì)問(wèn)題，如對(duì)動(dòng)遷、下崗等不滿，也成為部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的借口。

　　思考之二：欠費(fèi)的后果--眾人受損惡性循環(huán)

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)拖欠，表面上看來(lái)物業(yè)服務(wù)公司是受害者，但是，實(shí)質(zhì)上最大的受害者是廣大業(yè)主。部分業(yè)主欠費(fèi)的直接后果，是物業(yè)服務(wù)公司為催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)，浪費(fèi)了管理人員的時(shí)間和精力，而這些時(shí)間和精力本來(lái)應(yīng)該用在物業(yè)服務(wù)服務(wù)上。同時(shí)，業(yè)主繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒(méi)用在正道上。物業(yè)服務(wù)費(fèi)都有它的規(guī)定用途，物業(yè)服務(wù)公司請(qǐng)人催討，要付一定的費(fèi)用，如果訴諸法院，還要聘請(qǐng)律師，耗費(fèi)就更大。

　　部分業(yè)主欠費(fèi)的最終后果，是物業(yè)難以實(shí)現(xiàn)保值增值。一人欠繳，殃及眾人，這是物業(yè)服務(wù)服務(wù)的不可分割性決定的。沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主與繳費(fèi)的業(yè)主享受同等的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費(fèi)，結(jié)果是物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率更低。物業(yè)服務(wù)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。本來(lái)每天該清掃三次或隨時(shí)清掃，改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)公司再減人降成本，這就進(jìn)入了惡性循環(huán)。

　　思考之三：解決的辦法--分等定價(jià)多管齊下

　　解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)的欠費(fèi)問(wèn)題不可能是一獻(xiàn)而就的，也不是下一道行政命令就能見效的，必須多管齊下。

　　業(yè)主的觀念要轉(zhuǎn)變。業(yè)主必須明白一個(gè)道理，房子買下來(lái)后變成自己的物業(yè)，怎樣管理是自己的事，管好管壞也是自己的事。要保證房子保值增值，到位的、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)必不可少。找物業(yè)服務(wù)公司為自己管房，是要掏腰包的，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，享受服務(wù)就要繳費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)要到位。物業(yè)服務(wù)公司的員工要樹立這樣的觀念，客戶上門是給大家送工資的。要微笑服務(wù)，要善待業(yè)主。大家捫心自問(wèn)，業(yè)主在3米之外，你有沒(méi)有向他們微笑?服務(wù)的觀念不樹立，服務(wù)永遠(yuǎn)不可能到位。

　　建立分等定價(jià)的“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式。解決收費(fèi)難的焦點(diǎn)是要解決收費(fèi)的合理性與繳費(fèi)的約束性問(wèn)題。業(yè)主自己選擇繳哪種等級(jí)的費(fèi)用，享受相應(yīng)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)；同時(shí)，對(duì)于欠費(fèi)者要有更加有效的約束力。同樣的，享受完了服務(wù)不繳對(duì)等的費(fèi)用也行不遇。希望此辦法有助于“腫瘤”的切除。

篇2：工程遺留問(wèn)題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免申請(qǐng)

　　工程遺留問(wèn)題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免申請(qǐng)

　　致:zz實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　本人是z小區(qū)6號(hào)樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來(lái)辦理收樓手續(xù)，我于收樓過(guò)程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問(wèn)題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問(wèn)題；最后一次于20**年9月1日前來(lái)辦理收樓手續(xù)，上述問(wèn)題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。

　　在收樓過(guò)程中因工程遺留問(wèn)題導(dǎo)致本人無(wú)法收樓，現(xiàn)問(wèn)題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請(qǐng)我單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收，同時(shí)享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個(gè)月裝修期物業(yè)費(fèi)減免優(yōu)惠。

　　特此申請(qǐng)

　　業(yè)主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問(wèn)題業(yè)主申請(qǐng)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)示

　　因工程遺留問(wèn)題業(yè)主申請(qǐng)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業(yè)

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

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　　主題：關(guān)于6號(hào)樓1座2404房因工程遺留問(wèn)題申請(qǐng)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)示

　　□緊急□請(qǐng)審閱√□請(qǐng)批注□請(qǐng)答復(fù)□請(qǐng)傳閱

　　尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　z6號(hào)樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來(lái)辦理收樓手續(xù)，收樓過(guò)程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問(wèn)題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問(wèn)題；最近一次于20**年9月1日前來(lái)辦理收樓手續(xù)，上述問(wèn)題除提出廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認(rèn)表》），但在辦理收樓過(guò)程中業(yè)主提出申請(qǐng)“其單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收，同時(shí)享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個(gè)月裝修期物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免優(yōu)惠，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際從20**年11月1日起計(jì)收，本人認(rèn)可20**年9月1日正式收樓。”

　　業(yè)主收樓過(guò)程中提出的工程遺留問(wèn)題經(jīng)整改后業(yè)主現(xiàn)已同意收樓，為更好處理客戶關(guān)系，積極維護(hù)公司形象，建議該單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收（減免時(shí)間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計(jì)金額：元），同時(shí)享受裝修期兩個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免優(yōu)惠。

　　妥否，敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示。

　　zz物業(yè)服務(wù)有限公司

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